Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03
Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
Sędzia SN Zbigniew Strus
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Krystyny R. i Krzysztofa R. przeciwko
Urszuli S., Jerzemu S., Bożenie D., Jadwidze K., Jadwidze K.-K., Dorocie B.,
Barbarze R., Stanisławowi K., Adamowi K. i Markowi K. o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 24 października 2003 r., przy udziale prokuratora
Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 25 czerwca 2003 r.:
"Czy w sytuacji, gdy ta sama nieruchomość objęta jest dwiema księgami
wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, wyłączona jest rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece – Dz.U. Nr 19 poz. 147 ze zm.) ?"
podjął uchwałę:
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) jest wyłączona w sytuacji, gdy w
chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w
których wpisani są różni właściciele.
Uzasadnienie
Przedstawione zagadnienie prawne, powstało w sprawie o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w której ustalono m.in., że
każda z dwóch działek będących przedmiotem sprawy objęta została dwiema
księgami wieczystymi ujawniającymi różnych właścicieli, przy czym tylko wpisy w
jednej księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Dotyczy to działki nr
560/1 uregulowanej zarówno w księdze wieczystej nr (...)85, w której jako
właściciele figurują Urszula i Jerzy S., jak i w księdze wieczystej nr (...)72, w której
jako właściciele figurują Krystyna i Krzysztof R., oraz działki nr 989/3 uregulowanej
zarówno w księdze wieczystej nr (...)51, w której jako właściciel figuruje Józef K.,
jak i w księdze wieczystej nr (...)72, w której jako właściciele figurują Krystyna i
Krzysztof R. Własność obu tych działek o łącznej powierzchni 697 m2
nabył przez
zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1975 r. Józef K., co stwierdził prawomocnym
postanowieniem z dnia 12 grudnia 2001 r. Sąd Rejonowy w Kielcach. Oznaczone
innymi numerami, były one objęte księgą wieczystą nr (...)51, w której jako
właściciel figurował Józef K. W 1985 r. działkę nr 560/1 podarował on pozwanym
małżonkom Urszuli i Jerzemu S. i m.in. dla tej działki urządzono księgę wieczystą
kw. nr (...)85, wpisując w niej jako właścicieli tych pozwanych. Działka nr 989/3
pozostała w księdze wieczystej nr (...)51. Te same działki, oznaczone na podstawie
pomiarów geodezyjnych z 1967 r. jako działka nr 104, zostały, wraz z działkami 97 i
507, objęte aktem własności ziemi z dnia 11 grudnia 1973 r., wydanym na rzecz
Magdaleny W. na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o
uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.), choć
bezsporne jest, że Magdalena W. nigdy nie była posiadaczem działki nr 104, jej
samoistnym posiadaczem był bowiem Józef K. Dla objętych aktem własności ziemi
działek nr 97, 104 i 507 urządzona została księga wieczysta nr (...)72, w której jako
właścicielka figurowała Magdalena W. Po sprzedaży i odłączeniu z tej księgi działek
nr 97 i 507, pozostała w niej działka nr 104, którą Magdalena W. umową z dnia 25
czerwca 1996 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego, sprzedała powodom
Krystynie i Krzysztofowi małżonkom R. Nabywcy wpisani zostali do księgi
wieczystej nr (...)72 jako właściciele tej działki.
Sąd Rejonowy w Kielcach, rozpoznając roszczenie małżonków R. o
uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wyrokiem z
dnia 14 marca 2002 r. nakazał odłączenie od nieruchomości objętej księgą
wieczystą nr (...)85 działki gruntu oznaczonej numerem 560/1 oraz odłączenie od
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)51 działki gruntu oznaczonej
numerem 983/3 i stwierdził, że dla działek tych urządzona jest księga wieczysta
nr (...)72, w której są one oznaczone jako działka nr 104. Sąd Rejonowy uznał, że
ostatnim tytułem własności do spornej nieruchomości legitymują się powodowie,
którzy nabyli ją w 1996 r. od osoby posiadającej tytuł własności w postaci aktu
nadania ziemi.
Sąd pierwszej instancji nie rozważał kwestii, czy rękojmia wiary publicznej
ksiąg wieczystych obejmuje także sytuacje, w których ta sama nieruchomość ma
urządzone dwie księgi wieczyste, ujawniające różnych właścicieli i gdy tylko jeden
wpis jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Tę wątpliwość powziął Sąd
Okręgowy, rozpoznając apelację pozwanej Urszuli S. Wskazał, że w literaturze
prezentowane są dwa stanowiska w tym przedmiocie, a przyjęcie każdego z nich
prowadziłoby do innego rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W ocenie tego
Sądu, bardziej przekonujące jest stanowisko, zgodnie z którym działanie rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest w takiej sytuacji wyłączone, a jedynie
dopuszczalne jest wykazanie złej wiary nabywcy, jeżeli z drugiej księgi wieczystej w
sposób bezsporny wynika, że prawo nie przysługiwało zbywcy uprawnionemu
według księgi wieczystej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do pytania, czy
gdy dla tej samej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których
ujawnieni są różni właściciele, a tylko wpisy w jednej księdze są zgodne z
rzeczywistym stanem prawnym, działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
wynikająca z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), a zatem,
czy osoba, która nabyła nieruchomość od podmiotu ujawnionego, niezgodnie z
rzeczywistością, w księdze wieczystej jako właściciel, nabywa własność tej
nieruchomości, traci ją zaś właściciel prawidłowo ujawniony w drugiej księdze.
Zgodnie z jednolitym stanowiskiem Sądu Najwyższego, gdy ta sama działka,
objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele,
dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (por. m.in. uchwały z dnia 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95,
OSNC 1996, nr 5, poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96, OSNC 1996,
nr 5, poz. 73). Ze względu na to, że uzgodnienie takie polega na doprowadzeniu
księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego
(por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88,
OSNC 1991, nr 1, poz. 12), konieczne jest ustalenie rzeczywistego właściciela
nieruchomości, co w rozpoznawanej sprawie wymaga, jak trafnie stwierdził Sąd
Okręgowy, rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.
Trafnie też Sąd ten wskazał, że w literaturze prezentowane są w tym
przedmiocie dwa stanowiska, trzeba jednak stwierdzić, że przeważa pogląd, iż w
opisanej na wstępie sytuacji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa.
Także Sąd Najwyższy zajął takie stanowisko w uzasadnieniu wyroku z dnia 24
stycznia 2002 r. III CKN 405/99 (OSNC 2002, nr 11, poz. 142), stwierdzając, że
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona, gdy nieruchomość w
chwili sprzedaży jest objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są
różni właściciele.
Prezentowany w literaturze pogląd odmienny, zakładający, że rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączona, w sytuacji która występuje w
rozpoznawanej sprawie prowadzi w konsekwencji do takich samych skutków, jak
stanowisko przeciwne. Przyjmuje bowiem, że wprawdzie w opisanej sytuacji działa
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jednak wówczas, gdy wpis prawa
własności w jednej księdze jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a w
drugiej nie, nabywca od osoby wpisanej do księgi niezgodnie z rzeczywistością jako
właściciel nigdy nie będzie mógł być uznany za działającego w dobrej wierze ze
względu na przewidzianą w art. 2 u.k.w.h. zasadę jawności materialnej ksiąg
wieczystych i wypływającą z niej niemożność zasłaniania się nieznajomością wpisu
w drugiej księdze wieczystej. Tak więc także w świetle tego stanowiska, w sytuacji,
która występuje w rozpoznawanej sprawie, nabywca od nieuprawnionego, ale
wpisanego właściciela, nie mógłby się powoływać na rękojmię wiary publicznej
ksiąg wieczystych jako działający zawsze w złej wierze.
Trudno jednak uznać, by taka wykładnia art. 5 u.k.w.h. dała się pogodzić z
pojęciem złej wiary w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. oraz by jej zastosowanie
mogło doprowadzić do prawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości w
krańcowych sytuacjach patologicznych, w których istnienie dwóch ksiąg
wieczystych dla jednej nieruchomości spowodowane jest błędami geodezyjnymi w
oznaczeniu działki.
Dlatego też, przychylając się do przeważającego w literaturze i wyrażonego
także w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowiska, że w rozważanej sytuacji
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w całości, wskazać
trzeba, iż zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 u.k.w.h. księgi wieczyste zakłada się i prowadzi
tylko dla nieruchomości, które ich nie mają, a celem ich prowadzenia jest ustalenie
stanu prawnego nieruchomości. Osiągnięciu tego celu podporządkowane są
instytucje przyjęte w ustawie o księgach wieczystych i hipotece i cel ten powinna
również uwzględniać wykładnia. Istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej
nieruchomości z różnymi wpisami prawa własności w sposób oczywisty nie pozwala
na osiągnięcie ustawowego celu instytucji księgi wieczystej, jakim jest ustalenie
stanu prawnego nieruchomości. Trzeba zatem uznać, że w tak patologicznej
sytuacji ustawowe instytucje służące osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg
wieczystych nie mogą mieć zastosowania, mogłoby to bowiem prowadzić do
skutków godzących w porządek prawny. Trafnie więc wskazuje się w
piśmiennictwie, że w takiej sytuacji nie mogą być chronione przewidzianą w art. 5
u.k.w.h. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisy dotknięte opisanymi
wadami. Trafnie też stwierdził Sąd Najwyższy we wskazanym wyroku z dnia 24
stycznia 2002 r., że gdy istnieją dla jednej nieruchomości dwie księgi wieczyste z
różnymi wpisami prawa własności, nie można przyjąć domniemania przewidzianego
w art. 3 u.k.w.h., iż ujawnione w księdze wieczystej prawo jest wpisane zgodnie z
rzeczywistym stanem prawnym.
Przewidziana w art. 5 u.k.w.h. instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, związana z domniemaniem, o którym mowa w art. 3 i mająca służyć
sprawności oraz bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami uregulowanymi w
księgach wieczystych, stanowi nie tylko ustawowe odstępstwo od zasady nemo
plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, lecz także od konstytucyjnej
zasady ochrony prawa własności wyrażonej w art. 21 i 64 Konstytucji. Jedynie ze
względów związanych z bezpieczeństwem obrotu ustawodawca wprowadził w art. 5
u.k.w.h. instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uznając, że gdy
nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, to jej treść powinna rozstrzygać na
korzyść osoby, która przez czynność prawną nabyła nieruchomość od osoby
według księgi wieczystej uprawnionej, choć osoba ta rzeczywiście uprawnioną nie
była.
Zasada ta, w przewidzianej ustawowo sytuacji istnienia jednej księgi
wieczystej, rozstrzyga kwestię nabycia własności nieruchomości na korzyść
starannego nabywcy, który sprawdził księgę wieczystą i nabył nieruchomość od
osoby ujawnionej w niej jako właściciel. Jej stosowanie prowadzi do utraty
własności przez osobę, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, ale na
skutek na ogół własnych zaniedbań nie doprowadziła do wpisania swojego prawa
do księgi wieczystej oraz do uzyskania własności przez osobę, która nabyła
nieruchomość od osoby nie będącej właścicielem. Rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych stanowi zatem istotną ingerencję ustawodawcy w prawo własności,
prowadzącą do jego utraty najczęściej bez możliwości uzyskania jakiejkolwiek
rekompensaty. Instytucja ta nie może być więc wykładana rozszerzająco i
stosowana w sytuacjach, których wystąpienia ustawodawca nie tylko nie
przewidział, ale których istnienie jest sprzeczne z istotą ksiąg wieczystych i celem
ustawy. (...)
Z tych względów należy uznać, że przewidziana w art. 5 u.k.w.h. rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona, jeżeli w chwili zbycia, dla
nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni
właściciele. W takiej sytuacji ustalenie, komu przysługuje prawo własności
nieruchomości, następuje przy zastosowaniu zasad ogólnych, w tym wspomnianej
już zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż posiada.
Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.