Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 381/02
Działanie nabywcy nieruchomości w zaufaniu do pośrednika nie oznacza
w każdym wypadku zachowania należytej staranności (art. 527 k.c.).
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Mirosława Wysocka
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny G. przeciwko Tadeuszowi i
Elżbiecie małżonkom J. o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 27 stycznia 2004 r. kasacji
powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 11 grudnia 2001 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w
Poznaniu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 11 grudnia 2001 r. zmienił wyrok
Sądu Okręgowego i oddalił powództwo o uznanie za bezskuteczną w stosunku do
powódki umowę sprzedaży szczegółowo opisanej nieruchomości gruntowej
zabudowanej domem, garażem i budynkiem gospodarczym, którą pozwani zawarli
z Romualdem i Ewą małżonkami I. Rozstrzygnięcie to oparte zostało na
następujących ustaleniach i wnioskach.
W dniu 27 października 1998 r. w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla
nieruchomości, którą małżonkowie I. sprzedali w późniejszym czasie pozwanym,
uczyniona została wzmianka o złożonym przez powódkę wniosku o dokonanie
wpisu hipoteki przymusowej na kwotę 300 000 zł. Podstawą wniosku było
postanowienie z dnia 5 maja 1998 r. o zabezpieczeniu powództwa przeciwko
Romualdowi I. o zapłatę kwoty 262.820 zł z odsetkami z tytułu niezwróconej
pożyczki. Kwota ta wraz z odsetkami i kosztami procesu zasądzona została od
Romualda I. na rzecz powódki wyrokiem z dnia 30 września 1998 r.
Postanowieniem z dnia 13 kwietnia 1999 r. sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu
hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia z dnia 5 maja 1998 r. ze
względu na brak klauzuli wykonalności przeciwko małżonce Romualda I.
W dniu 1 lipca 1999 r., dzięki pośrednictwu biura prowadzonego przez
Grażynę B. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, na podstawie której Ewa i
Romuald małżonkowie I. zobowiązali się sprzedać pozwanym nieruchomość, dla
której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), zapewniając, że nieruchomość nie
jest obciążona, a przeciwko nim nie jest prowadzone żadne postępowanie
egzekucyjne. Przedłożone przez Romualda I. wypisy z księgi wieczystej nie
zawierały wzmianki o złożonym przez powódkę wniosku o wpis hipoteki
przymusowej. W dniu 16 lipca 1999 r. doszło do zawarcia w formie aktu
notarialnego umowy przyrzeczonej. Przed jej zawarciem ani pozwani, ani pracownik
biura pośrednictwa nie sprawdzili wpisów w księdze wieczystej.
Sąd Apelacyjny odmiennie niż Sąd Okręgowy przyjął, że wydany przez sąd
wieczystoksięgowy wypis z księgi wieczystej nie zawierał wzmianki dotyczącej
wniosku o wpis hipoteki. Sąd ten podkreślił, że skoro umowa, na podstawie której
pozwani nabyli nieruchomość od małżonków I. przygotowana była przez
specjalistyczne biuro obrotu nieruchomościami oraz zawarta została przed
notariuszem, który nie zakwestionował dokumentów dotyczących nieruchomości, to
nie można zarzucać pozwanym, że nie sprawdzili stanu prawnego nieruchomości,
ujawnionego w księdze wieczystej. Pozwanym nie można więc przypisać braku
zachowania należytej staranności umożliwiającej uzyskanie wiedzy, że Romuald I.
działał z pokrzywdzeniem powódki. Nie została zatem spełniona jedna z
koniecznych przesłanek skargi pauliańskiej (art. 527 k.c.), stanowiącej podstawę
wytoczonego powództwa. Uzasadniało to zmianę wyroku i oddalenie powództwa.
Kasacja powódki oparta została na obu podstawach kasacyjnych. Zarzucając
naruszenie art. 233 § 1, art. 278 § 1 i art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c., a także art. 527 k.c. i
art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) skarżąca wnosiła o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Apelacyjny uznał, że spełnione zostały trzy z czterech przesłanek skargi
pauliańskiej: po pierwsze – wskutek zawarcia umowy doszło do pokrzywdzenia
powódki jako wierzycielki, po drugie – Romuald I., będąc jej dłużnikiem, miał
świadomość pokrzywdzenia powódki, i po trzecie – pozwani (osoby trzecie) uzyskali
korzyść majątkową. Według Sądu Apelacyjnego, nie została spełniona czwarta
przesłanka, gdyż – jak ocenił – pozwani nie wiedzieli i nawet przy zachowaniu
należytej staranności nie mogli wiedzieć o pokrzywdzeniu powódki.
Odmienność ocen obu orzekających Sądów w zakresie czwartej przesłanki
wynika z odmiennych ustaleń, dokonanych w wyniku różnej oceny dowodów
zarówno co do treści wypisów z księgi wieczystej wydanych przez sąd
wieczystoksięgowy, jak i co do obowiązku pozwanych sprawdzenia przed
zawarciem umowy treści księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.
Odnosząc się do zapatrywania Sądu Apelacyjnego, przy uwzględnieniu
podstaw, na których oparta została kasacja, stwierdzić należy, że okoliczność, czy
Romuald I. otrzymał z sądu wypisy z księgi wieczystej ze wzmianką o złożonym
wniosku o wpis hipoteki, czy też bez tej wzmianki jest bez znaczenia z punktu
widzenia art. 527 k.c. Nie jest istotne, jakie wypisy otrzymał Romuald I. oraz czy je
sfałszował, skoro istotne jest zachowanie nabywców nieruchomości (pozwanych), a
nie zbywców (Romualda I. i jego żony). Dlatego powołany w kasacji zarzut
naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez błędną ocenę dowodu z zeznań pracownicy
sądu wieczystoksięgowego nie mógł odnieść skutku. Z tych samych względów nie
jest usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c. przez
niezawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania karnego
prowadzonego przeciwko Romualdowi I. o sfałszowanie wypisów z księgi
wieczystej. Okoliczności dotyczące postępowania Romualda I. są bez znaczenia
dla oceny, czy pozwani działali w złej wierze, chyba że przyjmie się założenie, iż
współdziałali z Romualdem I. Do przyjęcia takiego wnioskowania brak jednak
jakichkolwiek podstaw.
Wobec tego, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż pozwani uzyskali korzyść
majątkową (nieekwiwalentność świadczeń), zarzut naruszenia art. 278 k.p.c. przez
niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego w celu dokonania wyceny nieruchomości
też jest bezzasadny.
Za usprawiedliwioną uznać należało podstawę naruszenia prawa materialnego
przez błędną wykładnię art. 527 k.c. i wskutek tego jego niezastosowanie. Nie
można podzielić poglądu Sądu Apelacyjnego, że skoro pozwani skorzystali z
pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami, to zwolnili się z obowiązku podjęcia
we własnym zakresie działań umożliwiających dowiedzenie się, iż Romuald I.
działał ze świadomością pokrzywdzenia powódki. Nabywca nieruchomości
korzystający z usług biura pośrednictwa nie jest zwolniony – w kontekście
przesłanek skargi pauliańskiej – z powinności sprawdzenia stanu prawnego
nieruchomości, działanie bowiem w zaufaniu do pośrednika nie wyczerpuje,
wynikającej z art. 527 k.c., przesłanki zachowania należytej staranności
umożliwiającej dowiedzenie się, że zbywca działał ze świadomością pokrzywdzenia
wierzyciela. Zaniedbania pośrednika nie zwalniają nabywcy od skutków
wynikających z art. 527 k.c.; mogą mieć znaczenie tylko przy ocenie ewentualnych
roszczeń wynikających ze stosunku prawnego łączącego nabywcę nieruchomości z
pośrednikiem. Przyjęcie poglądu przeciwnego, zaprezentowanego przez Sąd
Apelacyjny, przekreślałoby ochronę, jaką zapewnia wierzycielowi instytucja skargi
pauliańskiej. Skoro sam fakt korzystania z biura obrotu nieruchomościami nie jest
równoznaczny z zachowaniem należytej staranności w rozumieniu art. 527 k.c., to
przyjęta przez Sąd Apelacyjny tylko na podstawie tej okoliczności ocena, że
pozwani zachowali należytą staranność i mimo tego nie mogli się dowiedzieć, iż
Romuald I. działał ze świadomością pokrzywdzenia powódki, nie zasługiwała na
akceptację. (...)
Z przytoczonych względów należało orzec, jak wyżej (art. 39313
§ 1 i art. 108 §
2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39319
k.p.c.).