Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 11 lutego 2004 r., III CZP 103/03
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Projektowo-
Wykonawczego "B.-P. Z.N.", spółki jawnej w K. przeciwko Miastu K. o ustalenie, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 stycznia 2004 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z
dnia 6 listopada 2003 r.:
"Czy w razie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele
budownictwa mieszkaniowego, na której to nieruchomości następnie wzniesiono
budynek mieszkalny i ustanowiono w nim odrębną własność kilkudziesięciu lokali
mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego (z ułamkowym prawem wieczystego
użytkowania związanym z każdym z tych lokali), uzasadniona jest w odniesieniu
tylko do ułamkowej części użytkowania wieczystego związanej z lokalem
użytkowym zmiana stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie art. 73 ust. 2
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) motywowana trwałą zmianą sposobu
korzystania z nieruchomości? (innymi słowy: czy dopuszczalne jest pobieranie
różnych stawek procentowych opłaty rocznej od współużytkowników wieczystych
jednej nieruchomości w zależności od tego, czy udział danej osoby w prawie
użytkowania wieczystego związany jest z lokalem użytkowym, czy też z lokalem
mieszkalnym) ?"
podjął uchwałę:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku
wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod
budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany stawki procentowej opłaty
rocznej (art. 73 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
Uzasadnienie
Gmina Miasto K. umową z dnia 4 czerwca 1996 r. oddała Zdzisławowi N. i Annie
N. w wieczyste użytkowanie działki nr 2/2 i 2/3 o łącznej powierzchni 0,8922 ha,
położone w K. przy ul. F., objęte księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd
Rejonowy w Koszalinie. W § 5 umowy zawarte jest m.in. stwierdzenie, że
„nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona
jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne”. Po kolejnych podmiotowych
zmianach wieczystym użytkownikiem stało się Przedsiębiorstwo Projektowo-
Wykonawcze "B.-P. Z.N.", spółka jawna w K. (dalej: "spółka"), które wzniosło na
nieruchomości dwa budynki mieszkalne wielokondygnacyjne nr 40 i 42. W
budynkach tych ustanawiane były odrębne nieruchomości lokali mieszkalnych.
Oświadczeniem z dnia 4 lipca 2002 r., sporządzonym w formie aktu notarialnego,
spółka – za zgodą pozostałych współużytkowników wieczystych i współwłaścicieli
budynków – ustanowiła odrębną własność lokalu użytkowego położonego w
podpiwniczeniu pierwszej klatki budynku nr 42. Z wydzielonym lokalem związany
jest udział wynoszący 75/10000 części we współużytkowaniu wieczystym i we
współwłasności wspólnych elementów budynku. Wyodrębniony lokal został
odłączony do nowej księgi wieczystej, stanowi jednak nadal własność spółki.
Zarząd Miasta K. pismem z dnia 17 lipca 2002 r. wypowiedział spółce
dotychczasową stawkę opłaty rocznej w wysokości 1 % i ustalił ją na 5 % ceny
nieruchomości w odniesieniu do udziału 75/10000 w użytkowaniu wieczystym
związanym z wymienionym lokalem użytkowym. Wypowiedzenie stawki zarząd
uzasadniał trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości i przez to zmianę
celu oddania w wieczyste użytkowanie, w odniesieniu do wymienionego udziału.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie orzeczeniem z dnia 12 lutego
2003 r. oddaliło wniosek spółki o ustalenie, że zmiana stawki procentowej opłaty
rocznej jest nieuzasadniona. Spółka wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, a Sąd
Rejonowy w Koszalinie wyrokiem z dnia 30 czerwca 2003 r. ustalił, że wysokość
przedmiotowej stawki wynosi 5 %.
W związku z rozpoznawaniem sprawy na skutek apelacji powodowej spółki Sąd
Okręgowy w Koszalinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia
zagadnienie prawne przytoczone na wstępie uchwały. Sąd Okręgowy zauważył, że
wykładnia literalna mających zastosowanie w sprawie przepisów ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46,
poz. 543 – dalej: "u.g.n."), a szczególnie art. 73 ust. 2 wskazuje, iż wysokość stawki
rocznej zależy od celu podstawowego, na który została oddana nieruchomość w
wieczyste użytkowanie; w niniejszej sprawie jest nim oddanie na cele budownictwa
mieszkaniowego. Trwałe wyodrębnienie lokalu użytkowego i związanego z tym
udziału w użytkowaniu wieczystym może jednak uzasadniać w stosunku do tego
udziału podwyższenie stawki.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość gruntowa (art.
27 u.g.n.; zob. również art. 232 k.c.). Przez nieruchomość gruntową rozumie się
grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli
stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.; zob. również art. 46 § 1
k.c.). Stąd wynika, że współużytkowanie wieczyste powstałe w następstwie
przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu podmiotowi,
np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za przedmiot
nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale.
Przepisy kodeksu cywilnego (art. 232-243) i ustawy o gospodarce
nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących współużytkowania
wieczystego w częściach ułamkowych. Ze względu na naturę prawną użytkowania
wieczystego, zbliżoną raczej do prawa własności (współwłasności) niż do praw
rzeczowych ograniczonych, zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze przyjęto, że w
wypadkach, w których określone kwestie nie są unormowane w art. 232-243 k.c., w
ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w umowie o oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste, należy – przez analogię – stosować przepisy
normujące prawo własności (współwłasności) (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 95/69, OSNCP 1970, nr 10, poz. 125 oraz
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73,
OSNCP 1974, nr 11, poz. 197).
W związku z tym w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział
we współużytkowaniu wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art.
207 k.c., współużytkowników wieczystych obciąża zatem obowiązek uiszczenia
opłaty rocznej w części odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu. Taka
zasada przyjęta jest zresztą w praktyce; ustalona opłata roczna należna od
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dzielona jest na poszczególnych
współużytkowników stosownie do wielkości ich udziałów we współużytkowaniu
wieczystym. Czym innym natomiast jest określenie wysokości stawki procentowej
opłaty rocznej, zależnej od celu określonego w art. 72 ust. 3 u.g.n., na jaki
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
Odpowiedź na przedstawione pytanie prawne zależy przede wszystkim od
wykładni art. 73 ust. 2 u.g.n., według którego, jeżeli po oddaniu nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z
nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana,
stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Odpowiedzieć trzeba zatem na pytanie, czy wyodrębnienie lokalu użytkowego
spowodowało trwałą zmianę sposobu korzystania z „nieruchomości”, powodującą
zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste.
Gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3 i art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje na to,
że pojęcia „sposobu korzystania” z nieruchomości oraz „celu”, na który została
przeznaczona, dotyczą „nieruchomości gruntowej” oddanej w użytkowanie
wieczyste, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy, a nie odnoszą się do
wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, będącej przedmiotem własności innej
osoby; tym bardziej nie dotyczą „udziału” we współużytkowaniu wieczystym.
Zmiana przeznaczenia (celu) wyodrębnionego lokalu lub wyodrębnienie lokalu
użytkowego w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej oddanej w
użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie jest zatem zmianą celu,
na który została oddana ta nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Wyodrębnienie
lokalu użytkowego w takim budynku nie uzasadnia więc zmiany stawki procentowej
opłaty rocznej przypadającej od udziału we wspołużytkowaniu wieczystym
związanym z tym lokalem.
Inaczej przedstawia się podobne zagadnienie na tle przepisów ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
zm.), która przyjmując zasadę pokrywania wydatków i ciężarów związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do wysokości udziałów w tej
nieruchomości, jednocześnie stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić
zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z wymienionego tytułu, w
części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, jeżeli uzasadnia
to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 2 i 3). Mając to na względzie Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97 (OSNC 1998, nr 1,
poz. 6) przyjął, że wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 wymienionej
ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków
związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych
obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2
powierzchni lokalu. W konsekwencji możliwe jest określenie w uchwale właścicieli
zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii
zobowiązanych.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma podobnych przepisów, które
umożliwiałyby zmianę stawki procentowej opłaty rocznej lub zróżnicowanie jej
wysokości w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym w razie
ustanowienia odrębnej własności lokalu bądź zmiany sposobu korzystania z niego.
Może to prowadzić do sytuacji niesprawiedliwych i z tego względu celowa jest
odpowiednia interwencja ustawodawcy. (...)
Sąd Najwyższy, mając powyższe na względzie, rozstrzygnął przedstawione
zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c. i art. 1 pkt 1 lit. a ustawy z
dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052).