Pełny tekst orzeczenia

Postanowienie z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04
Przepis art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
ma zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę
domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej, polegający na
przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem
mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. o
zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks
postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz. 635).
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)
Sędzia SN Maria Grzelka (sprawozdawca)
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Bożeny i Ryszarda małżonków K. przy
uczestnictwie syndyka masy upadłości „C.B.", S.A. w S. i Banku Inicjatyw
Społeczno Ekonomicznych SA w W. o wpis, na posiedzeniu niejawnym w Izbie
Cywilnej w dniu 13 stycznia 2005 r., na skutek kasacji wnioskodawców od
postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 21 listopada 2003 r.
uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w
Gdańsku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wnioskodawcy domagali się odłączenia z księgi wieczystej nr (...)31,
prowadzonej dla nieruchomości gruntowej w G. przy ul. A.G., lokalu nr 5
stanowiącego przedmiot odrębnej własności i założenia dla nieruchomości
lokalowej nowej księgi wieczystej. Jednocześnie wnosili o nieprzenoszenie do
nowej księgi hipoteki w kwocie 780 000 euro wraz z odsetkami, obciążającej
dotychczasową nieruchomość na rzecz wierzyciela – Banku Inicjatyw Społeczno-
Ekonomicznych S.A. w W. Powołali się na umowę ustanowienia odrębnej własności
lokalu nr 5 oraz pismo Banku z dnia 9 maja 2002 r. o wyrażeniu zgody na
odłączenie m.in. lokalu nr 5 bez obciążania go hipoteką. W dniu 26 lutego 2003 r.
Sąd Rejonowy w Gdańsku odłączył lokal nr 5 z księgi wieczystej nr (...)31 i założył
dla nowoutworzonej nieruchomości lokalowej księgę wieczystą nr (...)61 oraz
dokonał w tej księdze wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawców. Ponadto
przeniósł do nowej księgi hipotekę w wysokości 780 000 euro jako hipotekę łączną.
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił apelację
wnioskodawców od wpisu hipoteki w księdze wieczystej nr (...)61. Uznał, że
wnioskodawcy nie przedstawili dokumentu, z którego by wynikało, iż wierzyciel
hipoteczny wyraził zgodę na zwolnienie nowoutworzonej nieruchomości spod
hipoteki łącznej, w związku z czym prawidłowo Sąd Rejonowy zastosował art. 76
ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."). Wyraził też pogląd, że
w rozpoznawanej sprawie nie miał zastosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a gdyby
nawet przepis ten mógł być podstawą orzekania, to wniosek dotyczący
nieujawnienia hipoteki łącznej w nowej księdze nie podlegałby uwzględnieniu,
ponieważ w przypadku braku umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.,
zawsze wchodzi w grę reguła przewidziana w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
W kasacji wnioskodawcy zarzucili naruszenie przepisów postępowania – art.
233 § 1 w związku z art. 6268
§ 2 k.p.c. przez błędne przyjęcie, że do akt sprawy
nie dołączono oryginalnego oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zezwoleniu
na nieprzenoszenie do księgi wieczystej nr (...)61 hipoteki obciążającej
dotychczasową nieruchomość, objętą księgą wieczystą nr (...)31. Ponadto zarzucili
naruszenie prawa materialnego – art. 76 ust. 4 u.k.w.h. oraz art. 97 k.c. przez
błędną wykładnię, a także art. 246 § 1 k.c. w związku z art. 95 Prawa bankowego w
związku z art. 6262
§ 2 i art. 6268
§ 2 k.p.c. przez ich niezastosowanie. Wnieśli o
uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz wpisu w dziale IV księgi wieczystej nr
(...)61 i przekazanie w tym zakresie sprawy Sądowi Rejonowemu w Gdańsku do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Używane w praktyce notarialnej sformułowanie „zgoda na odłączenie części
nieruchomości bez obciążenia jej hipoteką” dotyczy sytuacji, w której nieruchomość
obciążona hipoteką ulega podziałowi, a wierzyciel hipoteczny zrzeka się hipoteki,
mającej – stosownie do art. 76 ust. 1 u.k.w.h. – obciążać nowopowstałą
nieruchomość. Założenie dla wydzielonej części księgi wieczystej bez wpisania w
niej hipoteki zastępuje czynność ujawnienia hipoteki łącznej obciążającej tę część
oraz czynność wykreślenia hipoteki (art. 76 ust. 1 w związku z art. 96 u.k.w.h.).
Powyższe sformułowanie jest adekwatne tylko do sytuacji, w której nieruchomość
utworzona przez podział nie podlega obciążeniu hipoteką łączną ex lege.
Zważywszy, że istota wniosku o tzw. bezciężarowe odłączenie części
nieruchomości wyraża się w żądaniu niewpisania hipoteki do nowozałożonej księgi
wieczystej należy przyjąć, iż bez względu na powoływanie się wnioskodawcy na
zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela, wniosek podlega uwzględnieniu, jeżeli z
jego treści oraz dołączonych dokumentów wynika, że z mocy samego prawa
hipoteka łączna ani żadna inna nie podlega wpisaniu. Sąd wieczystoksięgowy, który
w takim przypadku pomija okoliczności przytoczone przez wnioskodawcę na
uzasadnienie jego żądania, nie narusza zasady orzekania w granicach wniosku i
nieorzekania ponad żądanie (art. 6268
§ 1 oraz art. 321 § 1 w związku z art. 13 § 2
k.p.c.). Badanie przez sąd skutków materialnoprawnych czynności, o której mowa
we wniosku i dołączonych dokumentach nie prowadzi do zmiany żądania, lecz do
zmiany prawnej podstawy żądania. Poszukiwanie właściwej normy prawnej
stanowiącej podstawę orzekania jest zawsze rzeczą sądu, który nie jest związany
oceną prawną wyrażoną w tym zakresie przez wnioskodawcę.
Z treści księgi wieczystej nr (...)31, z której Sąd Okręgowy przeprowadził
dowód, oraz z aktu notarialnego przekazanego Sądowi Rejonowemu na podstawie
art. 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z
2002 r. Nr 42, poz. 369 ze zm.) wynikało, że umowa o ustanowienie odrębnej
własności lokalu nr 5 i sprzedaż została zawarta w dniu 16 maja 2002 r., oraz, że
nieruchomość, z której odłączono działkę przeznaczoną pod zabudowę domami
mieszkalnymi, a następnie wydzielono lokal, obciążona została w dniu 21 stycznia
2001 r. hipoteką zabezpieczającą wierzytelność Banku do właściciela
nieruchomości – „C.B.”, S.A. w S. z tytułu kredytu. Wnioskodawcy twierdzili, że
kredyt został udzielony na budowę domu mieszkalnego przeznaczonego do
wydzielenia lokali mających stanowić przedmiot odrębnych własności, natomiast
uczestnik postępowania – Bank podnosił, że kredyt został udzielony na
sfinansowanie części kosztów zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
„C.T.” S.A. w S. oraz kosztów budowy osiedla „K.”, przez co cel kredytu nie
wyczerpywał pojęcia „na budowę domów mieszkalnych” w rozumieniu art. 76 ust. 4
u.k.w.h. Złożenie wniosku do Sądu Rejonowego w formie przewidzianej w art. 6264
k.p.c. nastąpiło w dniu 17 maja 2002 r.
W dniu 28 sierpnia 2003 r. ogłoszono upadłość „C.B.”, S.A. w S., w związku z
czym w postępowaniu apelacyjnym jednym z uczestników postępowania był syndyk
masy upadłości „C.B.” S.A. w S.
Ocena zasadności kasacji wymagała w pierwszym rzędzie rozważenia zarzutu
naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Przepis ten został wprowadzony do ustawy o
księgach wieczystych i hipotece ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o
księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U.
Nr 63, poz. 635) i obowiązuje od dnia 23 września 2001 r. (art. 8 cyt. ustawy).
Zważywszy, że wymieniona ustawa zmieniająca nie zawiera przepisów
przejściowych, należało przyjąć, zgodnie z zasadą lex retro non agit, iż art. 76 ust. 4
u.k.w.h. działa na przyszłość, tj. że reguluje skutki prawne zdarzeń nim objętych,
które wystąpiły po dniu 22 września 2001 r. Powstaje jednak wątpliwość, skutki
jakich zdarzeń reguluje art. 76 ust. 4 u.k.w.h. – czy następstwa powstania hipoteki
zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych
przeznaczonych do podziału na odrębne prawnie lokale, czy skutki podziału
nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdanie pierwsze art. 76 ust. 4 u.k.w.h. dotyczy
zarówno hipoteki, jak i podziału nieruchomości, w związku z czym wymaga
rozstrzygnięcia, czy warunkiem stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest ustalenie, że
po dniu 22 września 2001 r. miało miejsce ustanowienie hipoteki zabezpieczającej
kredyt udzielony na budowę domu mieszkalnego, czy też wystarczy, żeby na okres
po dniu 22 września 2001 r. przypadał podział nieruchomości obciążonej hipoteką.
Innymi słowy, czy jeżeli podział nieruchomości nastąpił po dniu wejścia w życie
ustawy zmieniającej, ale hipoteka obciążająca tę nieruchomość powstała przed tym
dniem, to do obciążenia nowoutworzonej nieruchomości stosuje się reguły
przewidziane w art. 76 ust. 4 u.k.w.h., czy też zasady te należy stosować wówczas,
gdy nie tylko podział nieruchomości, ale również powstanie hipoteki ją obciążającej,
przypada na okres po dniu 22 września 2001 r.
Względy celowościowe służące ochronie wierzycieli hipotecznych
nakazywałyby przyjąć, że wierzyciele ci powinni mieć możliwość zadbania o
odpowiednią umowę, na podstawie której zabezpieczenia hipoteczne kredytów,
dotyczące nieruchomości przed jej podziałem, mogłyby zostać przeniesione na
nowopowstałe nieruchomości lokalowe. Doprowadzenie do takiej umowy po tym,
jak kredyt został już udzielony i hipoteka ustanowiona, jest jednak praktycznie
niewykonalne. Jeżeli zatem przyjąć, że reguły przewidziane w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
powinny odnosić się do hipotek już istniejących w dniu 23 września 2001 r., to
należałoby stwierdzić, iż taka wykładnia narusza prawa wierzycieli, którzy w
momencie udzielania kredytu pozostawali w usprawiedliwionym przekonaniu, że
podział nieruchomości nie zaszkodzi ich interesowi.
Te same względy celowościowe postrzegane w aspekcie ochrony nabywców
lokali przed zaskakiwaniem ich hipotekami łącznymi, wynikającymi z zabezpieczeń
udzielanych bankom kredytującym przez właścicieli nieruchomości przeznaczonych
pod zabudowę, uzasadniałyby jednak stosowanie reguł art. 76 ust. 4 u.k.w.h. nie
tylko do hipotek powstałych pod rządami wymienionego przepisu, ale także do
hipotek już istniejących w dniu 23 września 2001 r. Tym bardziej, że ratione legis
unormowania w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest niezwłoczne reagowanie na niepożądane
społecznie zjawisko przerzucania przez niektórych przedsiębiorców ryzyka
korzystania z kredytów, pobranych na budowę domów mieszkalnych, na właścicieli
lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, bez ich wiedzy.
W sprawie niniejszej przyjęcie określonej wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
rzutowało bezpośrednio na wynik sprawy. Gdyby uznać za istotne powstanie
hipoteki pod rządami art. 76 ust. 4 u.k.w.h., to przepis ten nie miałby zastosowania
w świetle ustalenia Sądu Okręgowego, że hipoteka powstała w dniu 21 stycznia
2001 r. Wówczas istotnej wagi nabrałaby okoliczność udokumentowania przez
wnioskodawców zrzeczenia się przez Bank zabezpieczenia hipotecznego (art. 76
ust. 1 w związku z art. 246 k.c. i art. 96 u.k.w.h. oraz art. 6268
§ 2 k.p.c.). Gdyby
natomiast przyjąć, że istotna jest data podziału nieruchomości obciążonej, za którą
należałoby uznać datę 17 maja 2002 r., jako wynikającą z mocy wstecznej wpisu,
kreującego odrębną własność lokalu nr 5, dokonanego w dniu 26 lutego 2003 r., to
art. 76 ust. 4 u.k.w.h. mógłby stanowić podstawę orzekania sądu
wieczystoksięgowego i mogłoby się okazać, że nie ma podstaw do wpisu hipoteki w
księdze wieczystej nr (...)61.
Wobec tego, że wykładnia funkcjonalna mogłaby prowadzić do wniosków
rozbieżnych, przesądzające znaczenie należało nadać wykładni językowej, która
nakazywała stwierdzić, iż zdarzeniem, warunkującym stosowanie art. 76 ust. 4
u.k.w.h. jest podział nieruchomości dokonany w czasie po wejściu w życie ustawy
zmieniającej. W związku z treścią art. 76 ust. 1 u.k.w.h. przepis art. 76 ust. 4
u.k.w.h. należy odczytać w ten sposób, że w razie podziału polegającego na
przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym,
hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę tego domu, obciążająca
dotychczasową nieruchomość, nie obciąża wszystkich nieruchomości utworzonych
przez podział (hipoteka łączna), lecz ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami
umowy. Nowe skutki podziału nieruchomości w zakresie hipoteki z całą
oczywistością dotyczą hipotek, które powstały po dniu 22 września 2001 r. Nie
oznacza to jednak, że dopiero powstanie hipoteki w czasie obowiązywania art. 76
ust. 4 u.k.w.h. pozwala na stosowanie tego przepisu. Przeciwnie, ze sformułowania
„do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych”
wynika, że nowe unormowanie skutków podziału nieruchomości obejmuje nie tylko
hipoteki powstałe od dnia 23 września 2001 r., ale także hipoteki w tym dniu już
istniejące.
W niniejszej sprawie ustanowienie odrębnej własności lokalu nr 5 nastąpiło w
dniu 17 maja 2002 r. (art. 29 u.k.w.h.), skutkiem czego z tym dniem nastąpił podział
nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony przez Bank.
W związku z tym, że podział nastąpił w czasie, gdy art. 76 ust. 4 u.k.w.h. już
obowiązywał, jego skutki co do hipoteki obciążającej dotychczasową nieruchomość
podlegały ocenie na jego podstawie.
Żaden z uczestników postępowania nie powoływał się na umowę, zgodnie z
którą hipoteka mogłaby ulec podziałowi. W tej sytuacji, gdyby się okazało, że kredyt
udzielony został na budowę domu mieszkalnego, z którego następnie wydzielono
lokal mieszkalny dla wnioskodawców, to nie byłoby podstaw do wpisu hipoteki w
księdze wieczystej nr (...)61. Określenie zawarte w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. „przepisu
ust. 1 nie stosuje się” oraz jego redakcyjne ujęcie w zdaniu poprzedzającym normę
prawną wynikającą ze zdania drugiego, nie pozostawia wątpliwości, że spełnienie
przesłanek przewidzianych w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. skutkuje niemożnością
obciążenia hipoteką łączną nieruchomości utworzonych przez podział.
Nieruchomości te mogą być obciążone na podstawie umowy. Ustawa nie wskazuje,
jaka powinna to być umowa, przez jakie osoby zawarta i w tym zakresie art. 76 ust.
4 u.k.w.h. także budzi wątpliwości interpretacyjne. Pewne jest natomiast, że bez
umowy i w związku z wyłączeniem możliwości powstania hipoteki łącznej
nowoutworzone nieruchomości nie podlegają obciążeniu żadną z rozważanych
hipotek. Z przedstawionych względów należało przyznać rację skarżącym, że
zaskarżone postanowienie narusza art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
Za zasadny należało uznać również zarzut naruszenia art. 6268
§ 2 w związku
z art. 6262
§ 2 k.p.c., z tym jednak zastrzeżeniem, że uchybienie to mogło mieć
wpływ na wynik sprawy tylko wówczas, gdyby okazało się, że nie została spełniona
przesłanka udzielenia kredytu na budowę domu mieszkalnego. W przeciwnym razie
kwestia niewpisania hipoteki w księdze wieczystej nr (...)61 z powodu zrzeczenia
się wierzyciela hipotecznego byłaby bezprzedmiotowa. Nie sposób tego przesądzić
na obecnym etapie postępowania, dlatego należy stwierdzić, że przy badaniu, czy
wierzyciel zrzekł się zabezpieczenia hipotecznego (art. 246 k.c. w związku z art. 96
u.k.w.h.) uszło uwagi Sądu, że z aktu notarialnego wynikało, iż w aktach
macierzystej księgi wieczystej nr (...)31 znajdowało się pismo Banku, o którym
wnioskodawcy twierdzili, że zawiera przedmiotowe zrzeczenie. Wobec tego, że
złożenie wniosku nastąpiło w trybie art. 6264
k.p.c., jego rozpoznanie wymagało
zbadania treści także wymienionego pisma i to bez zobowiązywania
wnioskodawców do złożenia zezwolenia Banku na tzw. bezciężarowe odłączenie.
Rzeczą Sądu wieczystoksięgowego była ocena formy i treści pisma Banku z dnia 9
maja 2002 r. w świetle art. 246 k.c. i art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. –
Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) w związku z
art. 31 ust. 1 u.k.w.h. Sąd Okręgowy takiej oceny nie podjął.
Pozostałe zarzuty kasacji nie zasługiwały na uwzględnienie. Zaskarżone
postanowienie nie narusza art. 97 k.c. i art. 234 k.p.c. Niezależnie od trafnych
argumentów, jakie w tym zakresie przedstawił Sąd Okręgowy, trzeba podkreślić, że
nawet w razie uznania, iż zrzekanie się zabezpieczeń hipotecznych należy do
czynności prawnych, po które zazwyczaj zwracają się klienci banków, a zastępca
dyrektora działu finansowania budownictwa był osobą urzędującą w lokalu
przeznaczonym do bezpośredniego obsługiwania klientów, to – stosownie do art.
6268
§ 2 k.p.c. – sąd wieczystoksięgowy za podstawę swoich ustaleń mógłby wziąć
wyłącznie dokumenty stwierdzające powyższe okoliczności. Takich dokumentów
brak.
Również nie naruszył Sąd Okręgowy art. 246 § 1 k.c., skoro przyjął, że nie
było dowodu zrzeczenia się przez Bank hipoteki. To ustalenie było wprawdzie
błędne i z tego m.in. powodu kasacja została uwzględniona, ale nie wpływa to na
ocenę, że w ustalonym stanie faktycznym nie można zaskarżonemu postanowieniu
zarzucić błędnego niezastosowania art. 246 § 1 k.c.
Bezzasadność powyższych zarzutów nie miała znaczenia, ponieważ kasacja
była usprawiedliwiona z innych przyczyn i dlatego Sąd Najwyższy orzekł, jak w
sentencji (art. 39313
§ 1 k.p.c.). (...)