Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 lutego 2005 r., III CZP 81/04
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Robotniczej Spółdzielni
Mieszkaniowej "P." w W. przeciwko Danucie K.-P., Jerzemu P., Filipowi P.,
Magdalenie P. i małoletnim Aleksandrze P. i Dominice P., reprezentowanym przez
matkę Magdalenę P. o eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 9 lutego 2005 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej
Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 27 września 2004 r.:
„Czy w świetle art. 11 ust. 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z
2001 r. Nr 71, poz. 733 ze zm.) oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 119 z 2003 r., poz. 1116 ze zm.) sąd
orzekający w sprawie o eksmisję z lokalu mieszalnego może samodzielnie ustalać,
że nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na
skutek nie zachowania warunków przewidzianych w przepisach pierwszego z
wymienionych artykułów, mimo istnienia prawomocnej uchwały spółdzielni
mieszkaniowej o wykluczeniu dotychczas uprawnionego członka ze spółdzielni?"
podjął uchwałę:
Sąd orzekający w sprawie o eksmisję z lokalu mieszkalnego nie jest
uprawniony – w razie niezaskarżenia uchwały o wykluczeniu członka ze
spółdzielni mieszkaniowej – do ustalenia, że nie doszło do wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na skutek niezachowania
przesłanek określonych w art. 11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.).
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy oddalił powództwo Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „P.”
w W. o eksmisję z lokalu mieszkalnego przeciwko pozwanym Danucie K.-P. oraz
zajmującym ten lokal wraz nią członkom rodziny wobec stwierdzenia, że
wykluczenie pozwanej ze Spółdzielni nastąpiło z naruszeniem prawa, a w
szczególności zasad wynikających z art. 11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm. – dalej:
"u.o.p.l." lub "ustawa o ochronie praw lokatorów"). Pozwana, zalegająca z
wnoszeniem opłat związanych z korzystaniem z mieszkania za więcej niż trzy pełne
okresy płatności, nie została wezwana do zapłaty zaległości w dodatkowym
miesięcznym terminie ani uprzedzona o zamiarze wykluczenia ze Spółdzielni na
skutek ich nieuregulowania.
Przedmiotowy lokal został przydzielony pozwanej na warunkach
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Pozwana zajmuje go wraz z mężem,
dorosłymi dziećmi i małoletnimi wnukami. W latach 2001-2002 nie regulowała
terminowo i w pełnej wysokości opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem i z tej
przyczyny rada nadzorcza Spółdzielni podjęła uchwałę o wykluczeniu jej ze
Spółdzielni. Pozwana nie odwołała się od uchwały. Sytuacja materialna pozwanych
jest trudna, nie mają żadnego majątku ani innego mieszkania.
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało przy rozpoznawaniu apelacji powódki, w której skarżąca zarzucała
naruszenie art. 11 ust. 1 i art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze
zm. – dalej: "u.s.m.") oraz art. 2 u.o.p.l. Przedmiotem powstałej na tym tle
wątpliwości jest kwestia dopuszczalności samodzielnego ustalenia przez sąd
orzekający w sprawie z powództwa spółdzielni mieszkaniowej o eksmisję, że na
skutek naruszenia art. 11 ust. 8 u.o.p.l. nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego, mimo istnienia prawomocnej uchwały spółdzielni o
wykluczeniu członka ze spółdzielni. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw
lokatorów, których pojęcie zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Lokatorem jest
najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego
niż własność. Lokatorem korzystającym z ochrony tej ustawy jest także członek
spółdzielni mieszkaniowej używający lokalu na zasadzie spółdzielczego
lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu. Ustawa ustanawia zasady i
formy ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej
postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku
prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu. W związku z tym wykładnia
przepisów ustawy powinna być ścisła, a jej rezultat nie powinien wykraczać poza
rzeczywistą treść i cel zawartych w niej unormowań, by nie prowadzić do dalszej
ingerencji w prawo własności (por. również uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15
listopada 2001 r., III CZP 66/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 109).
Zgodnie z art. 3 u.o.p.l., przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych
ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.
Unormowanie to określa rolę i charakter przepisów ustawy jako przepisów
uzupełniających i modyfikujących regulacje poszczególnych stosunków prawnych,
które stanowią podstawę używania lokalu mieszkalnego, przez wyznaczenie
koniecznego poziomu ochrony praw lokatora, co oznacza pierwszeństwo ich
stosowania tam, gdzie poziom ochrony przewidziany innymi przepisami jest niższy.
Zasadę wyrównania standardu ochrony prawnej lokatorów korzystających z lokalu
na podstawie innych stosunków, które nie ustają przez wypowiedzenie, do poziomu
gwarantowanego przez ustawę o ochronie praw lokatorów wyraża wprost art. 11
ust. 8, stanowiąc, że w przypadku tych stosunków, a w szczególności w wypadku
spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego
w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora, niż to wynika z przepisów
tego artykułu.
Stosownie do art. 11 ust. 1 u.o.p.l., wypowiedzenie przez właściciela stosunku
prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do używania lokalu, może
nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności
powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Zważywszy, że lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą
ustania członkostwa (art. 11 ust. 1 u.s.m.), nie budzi wątpliwości, iż wykluczenie
członka ze spółdzielni – prowadzące do wygaśnięcia jego prawa do lokalu – nie
może nastąpić z innych przyczyn, niż wymienione w art. 11 u.o.p.l. Gdy przyczynę
wykluczenia członka stanowi zaleganie z opłatami za używanie lokalu, spełnione
muszą być wymogi określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.; lokator–spółdzielca musi
być w zwłoce z zapłatą opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a
spółdzielnia powinna wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze podjęcia takiej
uchwały oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i
bieżących należności.
Ustawa nie sankcjonuje nieważnością niedochowania wymogów, które określa
art. 11 ust. 2 dla wypowiedzenia stosunku prawnego, stanowiącego podstawę do
używania lokalu mieszkalnego. Rygor nieważności czynności wypowiedzenia
zawiera natomiast ust. 7 art. 11 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1
stycznia 2005 r., po zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów ustawą z dnia 17
grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw
(Dz.U. Nr 281, poz. 2783). Zróżnicowanie sytuacji prawnej lokatorów w zakresie
skutków niedochowania warunków wypowiedzenia dowodzi zamiaru ustawodawcy
zróżnicowania przysługującej im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów
ochrony przy zastosowaniu określonych kryteriów preferencji. Artykuł 12 u.o.p.l.,
uchylony ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r., wprowadził dodatkową, kwalifikowaną
przez poziom dochodów gospodarstwa domowego lokatora przesłankę
wypowiedzenia, jeżeli miało ono nastąpić z przyczyn i w trybie określonym w art. 11
ust. 2 pkt 2, w postaci obligatoryjnej procedury ugodowej. Wypowiedzenie
dokonane z naruszeniem przepisów jej dotyczących było nieważne (art. 12 ust. 10).
Na tle różnorodności reguł określających prawidłowe dokonanie czynności
prawnych zasadnicze znaczenie dla rozróżnienia tych, które decydują o ważności
czynności prawnej i całkowitej ich nieskuteczności, od tych, które nie wyłączają jej
skuteczności, lecz w określony sposób ją ograniczają, ma interpretacja i analiza
porównawcza. Jak się przyjmuje, użycie w ustawie pojęcia „nieważność” oznacza
zwykle bezwzględną nieważność czynności prawnej. Na gruncie ustawy o ochronie
praw lokatorów rozróżnić więc należy czynności nieważne, tam gdzie ustawodawca
przez użycie pojęcia "nieważność" wyznacza taką sankcję, oraz czynności wadliwe,
które nie odpowiadają ustanowionym w ustawie przesłankom materialnym lub
formalnym.
Podstawowym sposobem zaskarżenia uchwały przez członka spółdzielni jest
tryb przewidziany w art. 42 Pr.spółdz., prowadzący do unieważnienia przez sąd
uchwały sprzecznej z prawem lub statutem (nieważność względna). Nie oznacza to
całkowitego wyłączenia spod kontroli sądowej wszelkich uchwał niezaskarżonych w
tym trybie; w wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać
uchwałę za nieważną na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na
nieważność bezwzględną może powołać się każda osoba zainteresowana, nie
będąc związana terminami określonymi w art. 42 § 3 Pr.spółdz. Stwierdzenie
nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie tej
nieważności (art. 189 k.p.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest
nieważność uchwały. Ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być przez sąd
uwzględniona z urzędu, niezależnie od tego czy zgłoszony został odpowiedni
zarzut. Na gruncie poprzedniego stanu prawnego, tj. przed wejściem w życie
ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
przyjmowano, że sankcja bezwzględnej nieważności nie ma zastosowania do
uchwał walnego zgromadzenia podejmowanych w sprawie wykreślenia lub
wykluczenia z grona członków spółdzielni. Zasady zaskarżania uchwał spółdzielni
nie zostały zmienione wraz z wejściem w życie wymienionych ustaw.
W obecnym stanie prawnym bezprzedmiotowy stał się – występujący w
piśmiennictwie na tle brzmienia art. 11 ust 8 u.o.p.l. – spór dotyczący możliwość
zastosowania uchylonego art. 12 u.o.p.l. do spółdzielczych praw do lokalu.
Znaczenie dla rozstrzyganego zagadnienia zachował natomiast pogląd
zwolenników jego stosowania do tych stosunków, zgodnie z którym uchwała
spółdzielni (rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, zebrania przedstawicieli)
podjęta z naruszeniem art. 12 ust. 1-4 u.o.p.l. jest bezwzględnie nieważna na
podstawie art. 12 ust. 10 u.o.p.l. Stanowisko to należy podzielić, uznając że w takiej
sytuacji nie ma zastosowania art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo
spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej:
"Pr.spółdz.").
Odmiennie natomiast kształtuje się sytuacja prawna w przypadku naruszenia
wymogów określonych w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., niesankcjonowanego
nieważnością czynności wypowiedzenia. Przepis art. 11 ust. 8 u.o.p.l. zmienił
warunki wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie
ustania członkostwa, które nie może obecnie nastąpić w sposób i na warunkach
mniej korzystnych niż wynikające z art. 11 u.o.p.l. Określone w nim przesłanki
wypowiedzenia stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony
do używania lokalu, stanowią dodatkowe przesłanki pozbawienia członkostwa w
spółdzielni mieszkaniowej. Uchwała spółdzielni o wykluczeniu członka ze względu
na zaleganie z opłatami, podjęta bez spełnienia przesłanek przewidzianych w art.
11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., może być na skutek zaskarżenia
jej przez członka, na podstawie art. 42 Pr.spółdz., unieważniona przez sąd z
powodu sprzeczności z ustawą. Jeżeli nie została w tym trybie zaskarżona, sąd
orzekający w sprawie o eksmisję nie jest uprawniony do ustalenia, że na skutek
niezachowania tych przesłanek nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego prawa do
lokalu.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).