Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Kazimierz Zawada
Sędzia SA Andrzej Struzik
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zenona R. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej nieruchomości przy ul. O.W. nr 13 w G. o uchylenie uchwały, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 czerwca 2005 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z
dnia 14 grudnia 2004 r.:
"Czy ogół właścicieli, których wyodrębnione lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903,
ze zm.) w sytuacji, gdy na nieruchomości tej pozostaje niewyodrębniona część
samodzielnych lokali mieszkalnych należących do gminy, której przysługuje prawo
własności gruntu, zaś właścicielom lokali wyodrębnionych przysługują udziały we
współużytkowaniu wieczystym tego gruntu?"
podjął uchwałę:
Wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego
wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym
oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale
pozostawały niewyodrębnione.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wydał zaskarżone orzeczenie wobec stwierdzenia braku
zdolności sądowej pozwanej wspólnoty, a w istocie jej nieistnienia, ponieważ
spośród 56 samodzielnych lokali znajdujących się w budynku tylko część została
wyodrębniona i zbyta wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a
cztery niewyodrębnione lokale nadal stanowią własność Gminy Miasta G., będącej
właścicielem nieruchomości gruntowej. Ze względu na niejednakowy rodzaj praw do
gruntu przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: "u.w.l."), według oceny tego Sądu nie mogą
mieć zastosowania.
Sąd Apelacyjny rozpoznając zażalenie na postanowienie o odrzuceniu pozwu
zwrócił uwagę, że skomplikowany stosunek prawnorzeczowy występujący w
sprawie jest źródłem wątpliwości nawet w razie uznania, że pozwana wspólnota
mieszkaniowa nie powstała. Sąd drugiej instancji opowiedział się za uznaniem
istnienia wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza że w rozpoznawanej sprawie doszło
jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali do współistnienia prawa
własności i użytkowania wieczystego przysługujących właścicielom lokali.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powszechnie przyjęte jest zapatrywanie o niedopuszczalności oddania w
użytkowanie wieczyste ułamkowej części nieruchomości. Zostało ono wyraźnie
potwierdzone w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i oparte na
założeniu, że prawo rzeczowe może obciążać jedynie całą rzecz, a nie udział
ułamkowy. Utrwalone jest również przekonanie, że użytkowanie wieczyste, mimo
przysługiwania kilku podmiotom (tzw. współużytkowanie), powinno odpowiadać
jedności, tzn. wyrażać się ułamkiem o jednakowym liczniku i mianowniku. (...)
Pod rządem art. 136 k.c. przepis art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z
1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) stanowił, że lokale w domach stanowiących
własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą
lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do
racjonalnego korzystania z domu. Na tej podstawie wykształciła się praktyka
sukcesywnego zbywania wyodrębnianych lokali wraz z ustanawianiem części
użytkowania wieczystego ułamkowo określonej, prowadząca do wyniku, w którym
suma ułamków określających to prawo, przynajmniej przejściowo, nie stanowiła
jedności. Praktyka w zakresie zakładania ksiąg wieczystych dla lokali
wyodrębnianych w takim trybie oraz zarządzania sprawami powstających wspólnot
mieszkaniowych radziła sobie z hybrydowymi stosunkami prawnorzeczowymi.
Dopełniały jej inne zdarzenia podważające regułę obciążania użytkowaniem
wieczystym jedynie rzeczy jako całości, np. w razie stwierdzenia nieważności w
części ułamkowej aktu nacjonalizacyjnego nieruchomości, która wskutek
przekształceń stała się przedmiotem użytkowania wieczystego. Podobne
komplikacje rozwiązywane były w razie przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe na podstawie ustawy z dnia 12
października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm.),
jeżeli przed przekazaniem niektórzy najemcy lokali nabyli udziały w użytkowaniu
wieczystym i nie zamierzali przekształcać ich w prawo własności.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali miała na celu
unormowanie w sposób pełny zagadnień konstrukcyjnych i funkcjonalnych tych
nieruchomości. Na podstawie art. 38 pkt 1 skreślono art. 21 ust. 1-6 i ust. 10 ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w związku z czym ujawniły
się wątpliwości, czy dopuszczalne było nadal wyodrębnianie lokali wraz z
użytkowaniem wieczystym gruntu jako prawem związanym z własnością lokalu w
rozumieniu nadanym przez art. 3 ust. 2 u.w.l. Alternatywą byłaby wykładnia art. 4
ust. 3 dopuszczająca objęcie ułamka użytkowania wieczystego jako prawa
związanego jedynie w wypadku wzniesienia budynku na gruncie przedtem
obciążonym takim prawem.
Praktyka sądów nie zaakceptowała bez zastrzeżeń kierunku wykładni
broniącego czystości konstrukcyjnej i zmierzającego do upraszczania nadmiernie
skomplikowanych układów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17
czerwca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26) przez wyłączenie
możliwości sukcesywnego wyodrębniania lokali z oddawaniem właścicielowi jako
prawa związanego ułamka użytkowania wieczystego.
Przede wszystkim sprzeciwiałoby się to wymaganiu ochrony praw ważnie
nabytych, a ustawodawca nie uznał za celowe oczyszczenia istniejących stanów
prawnych przez ujednolicenie praw związanych. Wiadomo jednak powszechnie, że
znaczna liczba lokali została wyodrębniona w powiązaniu z nowo ustanawianym
użytkowaniem wieczystym. Dla nieruchomości tych założono księgi wieczyste, a
następnie stały się one przedmiotem obrotu, przy czym w razie zakwestionowania
użytkowania wieczystego, ochrona nabywców w dobrej wierze na podstawie
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych byłaby wątpliwa.
Gdyby nawet uznać czynności zbycia lokalu wadliwie wyodrębnionego za
nieważne (art. 58 § 1 k.c.), pozostaje kwestia odpowiedzialności państwa i
pozostałych uczestników czynności prawnych za szkody, które w takich wypadkach
ujawniałyby się nieuchronnie. Wreszcie, należałoby rozwiązywać zagadnienia
związane z podobnymi skutkami współistnienia ułamkowego użytkowania
wieczystego nie osiągającego jedności i współwłasności gruntu należącej do
jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, wynikającego z
wspomnianych innych zdarzeń niż czynności prawne. Dlatego w orzecznictwie
Sądu Najwyższego znaleźć można przykłady uznające dopuszczalność oddawania
gruntu w ułamku użytkowania wieczystego jako prawa związanego z własnością
lokalu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1995 r., III CZP 127/95 (OSNC
1996 nr 1, poz. 12) potwierdzono prawo wyboru przez gminę sposobu
rozporządzania swoim mieniem przez oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
albo sprzedaż również po wejściu w życie ustawy o własności lokali (por.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2004 r., III CK 99/03, nie
publ.). W postanowieniu z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98 Sąd Najwyższy
odrzucił natomiast stanowczo możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego
jako prawa związanego w razie sprzedaży pierwszego wyodrębnionego lokalu wraz
z udziałem w współwłasności gruntu.
Sposób rozporządzenia prawem związanym po raz pierwszy determinuje
zatem rodzaj czynności prawnej przy wyodrębnianiu następnych lokali.
Ustawodawca dał wyraz temu w art. 3a, dodanym przez art. 5 pkt 1 ustawy z dnia
28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), stanowiącym,
że przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa
związanego z odrębną własnością lokali, nie oddaje się gruntu we
współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej
z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, oraz nie sprzedaje się udziału we
współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania
wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali.
Treść art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) wskazuje na
odrębność konstrukcyjną tzw. nieruchomości lokalowej. Odsyłając w razie
ustanawiania odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w
skład nieruchomości, do zasad określonych w ustawie o własności lokali,
ustawodawca dał wyraz tej odrębności, w związku z czym wykładnia jej przepisów
powinna uwzględniać funkcje tej ustawy, umożliwiającej wyodrębnianie
samodzielnych lokali w szerokim zakresie. Pozostawienie właścicielowi budynku
wyboru między sukcesywnym (art. 4 ust. 2) albo jednorazowym (art. 10)
ustanawianiem własności oraz powstanie z mocy ustawy wspólnoty mieszkaniowej
z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu (art. 6) należą do zasad tej ustawy. (...)
Z przytoczonych względów na podstawie art. 391 k.p.c. Sąd Najwyższy podjął
uchwałę, jak na wstępie.