Pełny tekst orzeczenia

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05
Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Jacek Gudowski
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Sędzia SN Mirosława Wysocka
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
Sędzia SN Kazimierz Zawada
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bożeny S. przeciwko Państwowemu
Przedsiębiorstwu Remontów i Eksploatacji Domów "Ł." w G. o zapłatę, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 30 września 2005 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 23 lutego
2005 r.:
"Czy w przypadku zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy
(art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c.) dzierżawca, który ulepszył rzecz
dzierżawioną, ma roszczenie o zwrot nakładów do zbywcy czy do nabywcy?"
podjął uchwałę:
Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma
roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.
Uzasadnienie
W sprawie jest bezsporne, że powódka, dzierżawiąc zabudowaną działkę,
dokonała – za zgodą wydzierżawiającego i na podstawie zezwolenia budowlanego
– nakładów w postaci rozbudowy i modernizacji pawilonu handlowego. W czasie
trwania dzierżawy działka została zbyta osobie trzeciej. Po zwrocie działki nabywcy
powódka zażądała od zbywcy dzierżawionej działki kwoty 64 000 zł z tytułu zwrotu
dokonanych nakładów. Umowa dzierżawy nie regulowała kwestii zwrotu nakładów.
Sąd Okręgowy w Gliwicach oddalił powództwo. Uznał, że żądanie powódki o
zwrot wartości poniesionych przez nią nakładów na rozbudowę i modernizację
pawilonu handlowego podlega ocenie na podstawie przepisów art. 676, 677 i 678
§ 1 w związku z art. 694 k.c. Zgodnie z tymi przepisami, roszczenie dzierżawcy o
zwrot nakładów użytecznych powinno być skierowane przeciwko
wydzierżawiającemu (nabywcy), w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie
trwania dzierżawy nabywca wstępuje bowiem z mocy prawa w miejsce zbywcy, co
oznacza przejście na nabywcę wszelkich praw i obowiązków wynikających ze
stosunku dzierżawy, z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych przez ustawę.
Wyrok zaskarżyła powódka, a Sąd Apelacyjny w Katowicach oddalił apelację.
Nie podzielił w pełni oceny prawnej Sądu Okręgowego, jednakże również uznał, że
powódka mogła wystąpić z dochodzonym roszczeniem wyłącznie przeciwko
nabywcy dzierżawionej rzeczy. Podjęte przez niego działania (wypowiedzenie
dzierżawy i zatrzymanie ulepszeń) stworzyły własny obowiązek nabywcy wobec
powódki, polegający na zapłacie sumy odpowiadającej wartości ulepszeń w chwili
zwrotu rzeczy dzierżawionej.
Sąd Najwyższy, rozpoznając kasację powódki, przestawił – na podstawie art.
39314
§ 1 k.p.c. w związku z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie
ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów
powszechnych (Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) – przytoczone na wstępie
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, których odzwierciedleniem są
występujące w doktrynie i orzecznictwie rozbieżne zapatrywania.
Według jednego poglądu, z art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c. wynika, że
nabywca rzeczy dzierżawionej wstępuje w stosunek dzierżawy z tym skutkiem, iż
dzierżawca jest względem niego zobowiązany do zwrotu przedmiotu dzierżawy.
Ponieważ roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania
przez wydzierżawiającego wyboru przewidzianego w art. 676 k.c., a wybór ten
może być dokonany najwcześniej w chwili zwrotu rzeczy, to należy przyjąć, że
dzierżawca ma roszczenie o zwrot ulepszeń do nabywcy rzeczy wydzierżawionej.
Za tą koncepcją przemawia również cel art. 678 § 1 k.c., którym jest ochrona
dzierżawcy, realizowany w ten sposób, że sytuacja dzierżawcy nie zmienia się w
wypadku zbycia rzeczy dzierżawionej. Wadą omawianego poglądu jest to, że
nabywca może nie wiedzieć o stosunku dzierżawy, w który wstępuje z mocy prawa,
co w wypadku nabycia odpłatnego mogłoby prowadzić do sytuacji, w której
nabywca byłby obciążony zarówno z tytułu ceny, jak i z tytułu zwrotu nakładów.
Zdaniem Sądu Najwyższego, ta wada nie stanowi jednak argumentu przeciwko
omawianej koncepcji, gdyż problem dotyczy relacji między zbywcą a nabywcą, a
ponadto może być zneutralizowany przez dochodzenie roszczeń regresowych.
W myśl innego poglądu, z chwilą zbycia przedmiotu dzierżawy stosunek
dzierżawy między zbywcą a dzierżawcą ustaje, co pociąga za sobą obowiązek
zwrotu rzeczy przez dzierżawcę (art. 705 k.c.). Przy takiej interpretacji zbycie
przedmiotu dzierżawy wraz z nakładami dowodzi woli zatrzymania ulepszeń przez
dotychczasowego wydzierżawiającego i może być postrzegane jako źródło
roszczenia dzierżawcy przeciwko zbywcy o zapłatę sumy odpowiadającej wartości
ulepszeń w chwili zwrotu rzeczy. Na zasadzie fikcji prawnej należy – w myśl art. 350
i 351 k.c. – przyjąć, że w sensie jurydycznym dochodzi wówczas do zwrotu rzeczy
przez dzierżawcę do rąk zbywcy. W rezultacie, z chwilą zbycia rzeczy dzierżawionej
powstaje po stronie dzierżawcy roszczenie przeciwko zbywcy o zwrot ulepszeń.
Wadą tego rozwiązania jest to, że dzierżawca może nie wiedzieć o zbyciu rzeczy i
roszczenie powyższe może ulec przedawnieniu. Jednakże w takiej sytuacji –
zdaniem Sądu Najwyższego – zarzut przedawnienia podniesiony przez zbywcę nie
powinien być uwzględniony (art. 5 k.c.), a ponadto dzierżawca mógłby też domagać
się od zbywcy odszkodowania. Za powyższym rozwiązaniem przemawia również to,
że jeżeli na tle stosunków prawnorzeczowych pomiędzy właścicielem rzeczy a jej
posiadaczem przyjmuje się, że posiadacz ma roszczenie z tytułu dokonanych
nakładów do zbywcy rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r.,
II CKN 57/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 92), to tym bardziej należałoby uznać, iż
roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów przysługuje do tego wydzierżawiającego, z
którym dzierżawca pozostawał w stosunku dzierżawy w czasie, gdy nakłady zostały
dokonane. Nie ma natomiast podstaw – zdaniem Sądu Najwyższego – do
wywodzenia roszczeń dzierżawcy z bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż w
orzecznictwie przyjmuje się, że najemca (dzierżawca) może dochodzić od
wynajmującego (wydzierżawiającego) zwrotu nakładów koniecznych i użytecznych
wyłącznie na podstawie przepisów regulujących stosunek najmu (dzierżawy). Inna
wada omawianego rozwiązania polega – według Sądu Najwyższego – na tym, że w
rezultacie jego przyjęcia może dochodzić do sytuacji, w których „dzierżawca
otrzyma od zbywcy zwrot nakładów, a jednocześnie, w ramach stosunku dzierżawy,
kontynuowanego z udziałem nabywcy, będzie korzystał z cudzej rzeczy, w części
obejmującej jego wkład, bezpłatnie (...). Przy wieloletnich dzierżawach mogłoby się
wręcz okazać, że dzierżawca skonsumował swój nakład i odpada potrzeba
jakichkolwiek rozliczeń z tego tytułu”.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W judykaturze Sądu Najwyższego były rozważane zagadnienia prawne
zbliżone do rozpoznawanego, jednakże nie ma orzeczeń, w których podjęty został
wprost problem legitymacji biernej w sprawie o zwrot nakładów użytecznych (art.
676 k.c.) w razie zbycia przedmiotu najmu (dzierżawy). Można wskazać na nurt
orzecznictwa przyjmujący legitymację bierną pierwotnego wynajmującego, jeżeli
nakłady zostały dokonane przed zbyciem przedmiotu najmu, ale zdecydowane
wypowiedzi dotyczą jedynie nakładów koniecznych oraz innych nakładów
obciążających wynajmującego.
W wyroku z dnia 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86 (OSNC 1987, nr 9, poz.
142) Sąd Najwyższy uznał, że najemca, który dokonał – przed zbyciem przez
wynajmującego przedmiotu najmu – koniecznych napraw (art. 663 k.c.) lub innych
napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić
od nabywcy. W uzasadnieniu wyjaśnił, że wstąpienie w stosunek najmu, jakkolwiek
dotyczy również niewykonanych obowiązków przez zbywcę, nie może – z braku
podstawy w ustawie – obejmować samodzielnych już roszczeń najemcy do zbywcy
(i odwrotnie), powstałych wcześniej. Pogląd powyższy – dotyczący nakładów
obciążających wynajmującego – Sąd Najwyższy podtrzymał w wyroku z dnia 4
listopada 2004 r., V CK 208/04 (nie publ.).
Roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, opartego jednak na art. 226 § 2
k.c., dotyczył wyrok z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96, w którym Sąd Najwyższy
uznał, że roszczenie o zwrot nakładów ma charakter obligacyjny i w konsekwencji
zobowiązanym do zwrotu tych nakładów jest właściciel, który odebrał rzecz z
nakładami. Nabywcy – w razie jej zbycia – nie łączy natomiast z byłym
posiadaczem żaden stosunek zobowiązaniowy, chyba że co innego wynika z
umowy między zbywcą i nabywcą. (...)
W orzeczeniu z dnia 8 lipca 1948 r., Wa.C. 164/48 ("Przegląd Notarialny"
1948, nr 11-12, s. 535), a więc wydanym jeszcze pod rządem art. 399 § 1 k.z., Sąd
Najwyższy uznał, że wstąpienie nabywcy w stosunek najmu pomiędzy najemcą a
zbywcą nie oznacza przejścia na nabywcę praw i obowiązków powstałych z tego
stosunku w czasie przed nabyciem. Nabywca uzyskiwał charakter strony stosunku
dopiero z chwilą nabycia i od tej chwili stawał się podmiotem praw i obowiązków
płynących ze stosunku najmu.
W orzeczeniu z dnia 27 listopada 1951 r., C 208/51 (OSN 1953, nr 1, poz. 20)
Sąd Najwyższy uznał, że najemca zbytej nieruchomości nie mógł dokonać
potrącenia z należnego nabywcy czynszu najmu kosztów remontu wykonanego
przed zbyciem tej nieruchomości; roszczenie najemcy o zwrot kosztów remontu
mogło służyć jedynie względem zbywcy, jeżeli z umowy sprzedaży nieruchomości
co innego nie wynikało. W uzasadnieniu podkreślono, że skoro zgodnie z art. 399 §
1 k.z. nabywca wstępował w stosunek najmu po nabyciu nieruchomości, najemcy
mogło służyć roszczenie o zwrot kosztów remontu jedynie względem zbywcy, a nie
nabywcy.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 31 stycznia 1969 r., II CR 530/68 (OSNCP
1969, nr 12, poz. 224) Sąd Najwyższy stanowczo odrzucił pogląd, że – w przypadku
zbycia rzeczy wynajętej – za „zwrot rzeczy” w rozumieniu art. 677 k.c. należy
uważać przekazanie nieruchomości nabywcy, co następuje w chwili jej sprzedaży.
Zdaniem Sądu Najwyższego, pogląd ten jest nie do przyjęcia już z tego względu, że
zbycie przedmiotu najmu może nastąpić bez wiedzy najemcy, dla którego w takim
przypadku roczny termin z art. 677 k.c. mógłby upłynąć, zanim w ogóle dowiedział
się on o zbyciu rzeczy. W związku z tym dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w
który na podstawie art. 678 § 1 k.c. wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy
o zwrocie rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. i wskutek tego termin roczny
przewidziany w powyższym przepisie nie rozpoczyna biegu. Sytuacja ulega
zmianie, gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1
zdanie końcowe k.c. i dokona wypowiedzenia najmu. Z chwilą upływu terminu
wypowiedzenia stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie najmu wygasa.
Należy więc uznać, że z tą chwilą następuje też zwrot przedmiotu najmu, choćby
następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę, najemca
wchodzi bowiem wówczas we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy
stosunek prawny nie może mieć żadnego wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w
stosunku do poprzedniego wynajmującego. Do tego stanowiska Sąd Najwyższy
nawiązał, aprobując je w pełni, w cytowanym wyroku z dnia 5 czerwca 1986 r., IV
CR 137/86.
Z motywów zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 31 stycznia 1969 r.,
II CR 530/68, wynika, że Sąd Najwyższy przyjął, iż roszczenie o zwrot nakładów
przysługuje najemcy względem zbywcy. Staje się ono wymagalne dopiero z chwilą
wygaśnięcia stosunku najmu nawiązanego ze zbywcą. Z ustaleń faktycznych
wyroku nie wynika jednak, czy chodzi o nakłady konieczne, czy o ulepszenia.
W orzecznictwie nie ma wypowiedzi, które przemawiałyby jednoznacznie za
stanowiskiem, że sprawie o zwrot nakładów biernie legitymowanym jest nabywca
rzeczy najętej, chociaż można wskazać orzeczenia, których ogólny wydźwięk
takiego wniosku nie wyklucza.
W szczególności w uchwale z dnia 23 listopada 1993 r., III CZP 158/93
(OSNC 1994, nr 6, poz. 130) Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie zbycia budynku
stanowiącego odrębną nieruchomość, w czasie trwania najmu znajdującego się w
tym budynku mieszkania zakładowego, nabywca wstępuje w stosunek najmu na
miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.) z wszystkimi wynikającymi z tego stosunku
obowiązkami, a więc także z obowiązkiem dostarczenia najemcy, w razie
rozwiązania umowy najmu, lokalu zamiennego, jeżeli taki obowiązek spoczywałby
na zbywcy.
Także w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 marca 1992 r.,
I ACr 77/92 (OSA 1993, nr 2, s. 29) stwierdzono, że z chwilą zbycia rzeczy najętej w
czasie trwania najmu nabywca wstępuje z mocy samego prawa w miejsce zbywcy.
Treść art. 678 § 1 zdanie pierwsze k.c. oznacza, że przekształcenie podmiotowe
jest całkowite i na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z
umowy najmu, z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych ustawą. Na tej podstawie Sąd
Apelacyjny uznał, że zapłata czynszu, dokonana przez najemcę z góry do rąk
pierwotnego wynajmującego za cały okres trwania umowy najmu, była wobec
nabywców skuteczna i wykluczyła możliwość rozwiązania przez nich umowy na
podstawie art. 672 k.c.
Rozpoznawane zagadnienie prawne nie było dotychczas przedmiotem
pogłębionych rozważań w piśmiennictwie. Z wypowiedzi mających w istocie
charakter krótkich wzmianek wynika, że wstąpienie nabywcy w stosunek najmu na
podstawie art. 678 k.c. ma co do zasady charakter zupełny i obejmuje wszystkie
elementy kształtujące sytuację prawną stron, jednakże skutki wstąpienia nabywcy
nie obejmują zasadniczo praw i obowiązków powstałych przed nabyciem rzeczy
najętej. Są tu jednak wyjątki, do których zalicza się m.in. rozliczenie ulepszeń
objętych art. 676 k.c. Przyjmuje się, że wspomniane rozliczenia obciążają nabywcę
rzeczy najętej, choćby ulepszeń dokonano przed zbyciem rzeczy.
Wypowiedzi zmierzające w odmiennym kierunku dotyczą jedynie nakładów
koniecznych i innych nakładów obciążających wynajmującego (art. 662 § 1 i art.
663 k.c.), tymczasem w piśmiennictwie panuje zgoda, że tych nakładów art. 676
k.c. w ogóle nie dotyczy.
Dla rozstrzygnięcia rozpoznawanego zagadnienia nie są przydatne
podejmowane w doktrynie rozważania dotyczące stosunków między właścicielem a
posiadaczem rzeczy. Po pierwsze, zgodnie z art. 230 k.c., przepisy dotyczące
roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się
odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym,
jeżeli z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Nie budzi
wątpliwości, że art. 676 k.c. zawiera w omawianym zakresie regulację szczególną.
Po drugie, istotna dla niniejszych rozważań wątpliwość wiąże się ze szczególną
konstrukcją wstąpienia nabywcy rzeczy najętej w stosunek najmu (art. 678 k.c.), co
uniemożliwia przenoszenie na grunt tej instytucji wniosków wynikających z zasad
ogólnych. Po trzecie, w literaturze podkreśla się, że – wobec odmienności zarówno
stosunków stanowiących podstawę zwrotu nakładów, jak i motywów legislacyjnych
dotyczących tych uregulowań – wszelkie uogólnienia co do zwrotu nakładów muszą
być zawodne.
Warto również dodać, że obecnie w doktrynie i orzecznictwie zdecydowanie
dominuje pogląd, iż w zakresie roszczeń o zwrot wartości ulepszeń wyłączone jest
zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r., II CR 394/80, OSNC 1981, nr 7, poz. 134 i
z dnia 17 stycznia 2003 r., III CKN 793/00, "Izba Cywilna" 2003, nr 12, poz. 39,
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2003 r., I CKN 216/02,
nie publ. oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2004 r., IV CK 362/02,
nie publ. i z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 431/04, nie publ.).
Rozpoznawane zagadnienie prawne dotyczy roszczenia dzierżawcy o zwrot
wartości ulepszeń rzeczy dzierżawionej dokonanych przed jej zbyciem. Wprawdzie
takie uściślenie nie wynika wprost z treści zagadnienia prawnego, jednakże nie
ulega wątpliwości, że zostało ono przyjęte implicite.
Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń powstaje w ramach stosunku najmu
(dzierżawy). Nie podważa tego stwierdzenia spostrzeżenie, że źródłem
wspomnianego roszczenia są przepisy ustawy (art. 676), zgodnie z art. 56 k.c.,
treść stosunku prawnego wyznacza bowiem nie tylko umowa, lecz również m.in.
ustawa. Prima facie należy zatem przyjąć, że nabywca, który wstąpił na podstawie
art. 678 k.c. w stosunek najmu (dzierżawy), ma obowiązek zaspokojenia roszczenia
o zwrot wartości ulepszeń rzeczy najętej (dzierżawionej).
W piśmiennictwie i orzecznictwie przyjmuje się wprawdzie zgodnie, że
wstąpienie w stosunek w najmu na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje praw i
obowiązków powstałych przed zbyciem rzeczy najętej (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86 i z dnia 4 listopada 2004 r., V
CK 208/04), jednakże nie kwestionuje się również tego, że roszczenie najemcy o
zwrot wartości ulepszeń – inaczej niż wymagalne już w czasie trwania najmu
roszczenie o zwrot nakładów koniecznych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21
stycznia 2004 r., IV CK 362/02) – staje się wymagalne dopiero, chyba że umowa
stanowi inaczej, po zakończeniu najmu, co oznacza, iż nie może być realizowane w
czasie jego trwania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1971 r., II CR
605/70, OSPiKA 1971, nr 12, poz. 228).
Wynika z tego wniosek, że adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń
powinien być podmiot, który jest wynajmującym (wydzierżawiającym) w chwili
zakończenia stosunku najmu (dzierżawy). Po pierwsze, to właśnie ten podmiot
decyduje o wyborze jednego z uprawnień przysługujących mu na podstawie art.
676 k.c. Z tego względu trudno bronić poglądu, że skutki tego wyboru powinny
obciążać inny podmiot, tj. ten, który był wynajmującym (wydzierżawiającym) w
chwili dokonania nakładów. Po drugie, w literaturze przyjmuje się zgodnie, że pod
pojęciem „ulepszeń”, o których mowa w art. 676 k.c., kryją się nakłady dokonane
przez najemcę, zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej
użyteczność (w stosunku do stanu, w jakim powinna znajdować się stosownie do
art. 675 k.c.). Dopiero zatem w chwili zakończenia najmu (dzierżawy) wynajmujący
(wydzierżawiający) jest w stanie ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie
dokonane przez najemcę (dzierżawcę) nakłady doprowadziły do ulepszenia rzeczy i
ustalić zakres ciążącego na nim obowiązku zwrotu wartości ulepszeń. On też
powinien ponosić konsekwencje dokonanego wyboru. Jest to tym bardziej
uzasadnione, że losy najmu leżą częstokroć w rękach wynajmującego, który
zgodnie z art. 678 § 1 k.c. może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych
terminów wypowiedzenia.
Argument na rzecz powyższego rozwiązania można wywieść również z
rationis legis art. 676 k.c. i jego pierwowzoru – art. 396 k.z. Celem ustawodawcy
było z dążenie do zapobieżenia bezpodstawnemu wzbogaceniu wynajmującego
oraz zapewnienie ochrony wynajmującego przed koniecznością ponoszenia
wydatków wbrew jego woli. Można wprawdzie twierdzić, że w chwili dokonania
ulepszeń wzbogaconym jest zawsze aktualny właściciel rzeczy – co mogłoby
przemawiać za obciążeniem zbywcy obowiązkiem zwrotu wartości ulepszeń –
jednakże wyprowadzanie z tego twierdzenia stanowczych wniosków jest
nieuzasadnione. Specyfika stosunku najmu sprawia, że dokonywane przez najemcę
nakłady przynoszą w pierwszej kolejności korzyść jemu samemu (z tego powodu w
literaturze dominuje pogląd, że nie można do tych nakładów stosować przepisów o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia), a to, czy wynajmujący będzie
wzbogacony, można ustalić dopiero z chwilą zakończenia najmu. Także ta
okoliczność przemawia zatem za obciążeniem nabywcy obowiązkiem zwrotu
wartości ulepszeń. (...)
Dla omawianego rozwiązania nie ma znaczenia nierozstrzygnięta
jednoznacznie w doktrynie kwestia, czy roszczenie o zwrot ulepszeń powstaje w
chwili dokonania nakładu, jednakże jego pełna skuteczność (wymagalność) jest
uzależniona od pewnych działań wynajmującego bądź wydzierżawiającego
(dokonania wyboru uprawnień przewidzianych w art. 676 k.c.), czy też dopiero w
chwili złożenia przez wynajmującego (wydzierżawiającego) oświadczenia o
zatrzymaniu ulepszeń. Przyjęcie któregokolwiek z tych poglądów nie podważa tezy,
że obowiązek zwrotu wartości ulepszeń spoczywa na nabywcy rzeczy najętej
(wydzierżawionej).
Przedstawione argumenty zakładają implicite, że zbycie rzeczy dzierżawionej
nie powoduje zakończenia stosunku dzierżawy, lecz jedynie zmianę po stronie
wydzierżawiającego. Koncepcja konkurencyjna opiera się na założeniu, że z chwilą
zbycia przedmiotu dzierżawy stosunek dzierżawy między zbywcą a dzierżawcą
ustaje, a zbycie rzeczy wydzierżawionej oznacza zwrot rzeczy oraz to, że pierwotny
wydzierżawiający wyraził wolę zatrzymania ulepszeń. (...)
Brzmienie art. 678 k.c. wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie
powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze
zmianą wynajmującego (wydzierżawiającego), gdyż w przepisie mówi się o
„wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.
Potwierdza to brak rozbudowanej regulacji dotyczącej treści stosunku najmu; jest
ona zbędna przy założeniu, że pierwotny stosunek najmu trwa nadal. Tylko przy
założeniu, że dotychczasowy stosunek istnieje nadal, ma sens regulacja dotycząca
wypowiedzenia, gdyby bowiem z chwilą nabycia powstawał nowy stosunek najmu,
byłby on nawiązany na czas nieoznaczony i wynajmujący mógłby go wypowiedzieć
na zasadach ogólnych.
Niezależnie od powyższych argumentów koncepcję, że zbycie rzeczy
wydzierżawionej byłoby równoznaczne – na zasadzie fikcji prawnej – ze zwrotem
rzeczy wydzierżawiającemu, należy uznać za zbyt daleko idącą. Wprawdzie pojęcie
„zwrot rzeczy” bywa w orzecznictwie i doktrynie rozumiane stosunkowo elastycznie,
jednakże powyższa koncepcja wykracza daleko poza dotychczasowe propozycje
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1969 r., II CR 530/68 i wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 461/02 nie publ.). W świetle
tej koncepcji – wobec zgodnego poglądu doktryny i orzecznictwa, że skutek w
postaci wstąpienia nabywcy rzeczy najętej w stosunek najmu następuje niezależnie
od tego, czy najemca wiedział o zbyciu rzeczy (por. orzeczenie Sądu Najwyższego
z dnia 13 kwietnia 1938 r., C I 642/37, "Przegląd Sądowy" 1939, poz. 190 i 193) –
najemca (dzierżawca) może zwrócić rzecz, nie mając świadomości tego. Takie
rozwiązanie, także ze względu na fakt, że od chwili zwrotu rzeczy rozpoczyna się
bieg przewidzianego w art. 677 k.c. terminu przedawnienia roszczenia, razi
sztucznością. (...)
Przedstawione argumenty przemawiają przeciwko koncepcji, że zbywca
powinien zwrócić dzierżawcy wartość ulepszeń. Oczywiście może się zdarzyć, że
nabywca będzie zmuszony zwrócić wartość ulepszeń, która została uwzględniona w
cenie nabycia. Będzie tak wówczas, gdy zbywca zatai okoliczność dokonania
ulepszeń przez najemcę. W takiej sytuacji jednak nabywcy będzie przysługiwało
roszczenie do zbywcy z tytułu wad prawnych rzeczy nabytej (należałoby przyjąć, że
rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej w rozumieniu art. 556 § 2 k.c.), a
ponadto roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), ze
względu na naruszenie przez zbywcę art. 546 § 1 k.c., który nakłada na
sprzedawcę obowiązek udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień o
stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.