Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 112/05
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sąd Najwyższy w sprawie z zażalenia Gminy Miasta Ś. na wydaną w dniu 25
października 2004 r. przez notariusza Kancelarii Notarialnej w Ś. odmowę
sporządzenia aktu notarialnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 9 grudnia 2005 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Świdnicy postanowieniem z dnia 8 września 2005 r.:
"Czy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej
mogącą w przyszłości powstać wierzytelność związaną z wykorzystaniem przez
nabywcę sprzedanej mu w trybie przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami nieruchomości na inne cele niż uzasadniające udzielenie
bonifikaty lub ze zbyciem nieruchomości przed upływem terminu określonego w
przepisie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami?"
podjął uchwałę:
Zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy
nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261,
poz. 2603 ze zm.), może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w Świdnicy, rozpatrując zażalenie Gminy Miasto Ś. na wydaną
w dniu 25 października 2004 r. przez notariusza Kancelarii Notarialnej w Ś. odmowę
sporządzenia aktu notarialnego, powziął istotne wątpliwości i na podstawie art. 390
§ 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne,
które powstało w następującym stanie faktycznym.
Gmina, sprzedając stanowiący jej własność lokal mieszkalny, wnioskowała o
ustanowienie, w akcie notarialnym, w formie którego umowa miała być zawarta,
hipoteki zabezpieczającej zwrot udzielonej nabywcy ulg, jeżeli nabywca, przed
upływem pięciu lat od nabycia lokalu, wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne lub
zbędzie lokal poza krąg osób bliskich.
Notariusz odmówił sporządzenia aktu, podnosząc, że chociaż strony umowy w
sposób wyraźny nie wskazały rodzaju hipoteki, która miała zostać ustanowiona, w
grę wchodzić mogła tylko hipoteka kaucyjna, a do jej ustanowienia nie ma podstaw
prawnych. Notariusz wskazał, że warunkiem ustanowienia hipoteki kaucyjnej, gdy
chodzi o wierzytelności mogące powstać w przyszłości, jest istnienie między
przyszłym wierzycielem a dłużnikiem określonego stosunku prawnego, który musi
istnieć w chwili ustanowienia hipoteki i w chwili powstania wierzytelności. Zdaniem
notariusza, po zawarciu przez Gminę i nabywcę w trybie przepisów ustawy o
gospodarce nieruchomościami umowy i wykonaniu jej postanowień, w
szczególności po zapłaceniu ceny i wydaniu nieruchomości, stron umowy nie łączy
już żaden stosunek zobowiązaniowy, nie ma więc podstaw do ustanowienia
hipoteki.
Według Sądu Okręgowego, kwestia podniesiona w odmowie sporządzenia
aktu notarialnego wymaga wyjaśnienia, nie jest bowiem dostatecznie jasne, czy
ustanowienie hipoteki kaucyjnej dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy po jej
ustanowieniu między kontrahentami umowy istnieje nadal konkretny stosunek
prawny, czy też stosunek ten ma istnieć tylko w chwili ustanowienia hipoteki i jego
wygaśnięcie nie wpływa na dopuszczalność jej ustanowienia. Sąd zgodził się z
argumentami zaprezentowanymi w odmowie dokonania czynności notarialnej, iż po
wykonaniu umowy sprzedaży lokalu żaden stosunek prawny kontrahentów już nie
łączy oraz wskazał na zaprezentowany w doktrynie pogląd, że gdy źródłem
powstania roszczeń jest zachowanie się nabywcy, które może, lecz nie musi
zaistnieć, nie można zabezpieczać przyszłych wierzytelności przez ustanowienie
hipoteki kaucyjnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wątpliwości Sądu Okręgowego wynikają z założenia, że nabywcę lokalu
mieszkalnego, kupowanego od gminy, po zapłaceniu ceny z bonifikatą nie łączy z
gminą żaden stosunek prawny. Poglądu takiego nie można podzielić, świadczenie
nabywcy lokalu nie polega bowiem tylko na zapłacie należnej ceny, ale także na
konieczności zwrotu udzielonej mu bonifikaty, jeżeli nabywca przed upływem pięciu
lat wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne lub zbędzie lokal poza krąg osób
bliskich (art. 68 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, jedn. tekst. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:
"u.g.n.").
Treść stosunku zobowiązaniowego, jaki powstaje na podstawie umowy
sprzedaży zawartej pomiędzy gminą a nabywcą, jest określona nie tylko
postanowieniami tej umowy, ale również przepisami prawa, w tym art. 68 ust. 2 i 2a
u.g.n. To, że czynność prawna wywołuje skutki prawne nie tylko w niej wyrażone,
lecz wynikające także z ustawy, potwierdza jednoznacznie art. 56 k.c., wbrew więc
odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, zapłata ceny przez nabywcę nie
niweczy łączącego go z gminą stosunku, gdyż zgodnie z powołanym przepisem,
nabywca w razie zbycia nabytego od gminy lokalu lub zmiany jego przeznaczenia,
w czasie określonym w tym przepisie, zobowiązany jest do zwrotu bonifikaty
udzielonej mu w cenie sprzedaży.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02 (OSNC
2003, nr 7-8, poz. 101) uznał, że roszczenie gminy o zwrot udzielonej nabywcy
bonifikaty jest adresowane do nabywcy lokalu jako kontrahenta gminy i nie wygasa
w chwili jego śmierci. Jest to więc potwierdzenie, że w razie zbycia lokalu przez
gminę, ze stosunku prawnego, który powstał na podstawie umowy sprzedaży,
wynika nie tylko roszczenie gminy o zapłatę ceny, ale również roszczenie o zwrot
udzielonej nabywcy bonifikaty, jeżeli zajdą okoliczności określone w art. 68 ust. 2 i
2a u.g.n. Tym samym Sąd Najwyższy uznał, co w pełni podziela Sąd Najwyższy w
obecnym składzie, że stosunek łączący gminę z nabywcą lokalu istnieje również po
zapłacie przez nabywcę ceny obejmującej udzieloną mu bonifikatę.
Zgodnie z art. 102 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."),
hipoteka kaucyjna może zabezpieczać istniejące lub mogące powstać
wierzytelności z określonego stosunku prawnego. Wierzytelność gminy o zwrot
udzielonej nabywcy lokalu bonifikaty, jak wynika z dokonanych ustaleń, wynika ze
stosunku prawnego łączącego ją z nabywcą lokalu. Jeżeli więc nabywca zbędzie
kupiony od gminy lokal niezgodnie z ograniczeniami wynikającymi z art. 68 ust. 2 i
2a u.g.n., powstanie wierzytelność gminy o zwrot udzielonej bonifikaty. Jest to
wierzytelność, która wynika ze stosunku prawnego łączącego gminę z nabywcą
takiego lokalu. Dla jej zabezpieczenia można, bez żadnych przeszkód prawnych,
ustanowić hipotekę kaucyjną, gdyż nie ulega wątpliwości, że taka sytuacja mieści
się w hipotezie art. 102 § 2 u.k.w.h.
Biorąc pod uwagę powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 §
2 k.p.c., podjął uchwałę, jak wyżej.