III CZP 120/05
-
Data orzeczenia:
-
Organ orzekający:
-
Izby:
-
Jednostka obsługująca sprawę:
-
Forma orzeczenia:
-
Typ składu:
-
Skład sędziowski:
Powołane przepisy:
Informacje o źródle orzeczenia:
- Link do źródła orzeczenia
-
Data publikacji:14-11-2012
Dodatkowe informacje:
-
Sprawy przywołane w treści orzeczenia:I CRN 126/92
Pełny tekst orzeczenia
Uchwała z dnia 11 stycznia 2006 r., III CZP 120/05
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Grzegorz Misiurek
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o
zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 11 stycznia 2006 r., przy udziale prokuratora
Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 4 listopada 2005 r.:
„Czy realizacji na drodze postępowania sądowego roszczenia najemcy garażu
wynikającego z przepisu art. 211 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.)
stoi na przeszkodzie fakt, że przed datą 5 grudnia 1990 roku ówczesny właściciel
nieruchomości (Skarb Państwa) sprzedał część lokali mieszkalnych znajdujących
się w budynku wielomieszkaniowym zlokalizowanym na nieruchomości, na której
został wybudowany garaż wraz z przeniesieniem na rzecz nabywców tych lokali
udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu?"
podjął uchwałę:
Roszczenie wynikające z art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603
ze zm.) nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5 grudnia 1990 r. w
budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część lokali z
jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu,
na którym wybudowany został garaż.
Uzasadnienie
W sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o przeniesienie na
powoda własności garażu wzniesionego zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz
oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zajętego pod budowę Sąd Okręgowy w
Kielcach – rozpoznając apelację pozwanej Gminy od wyroku Sądu Rejonowego w
Kielcach z dnia 9 czerwca 2005 r., uwzględniającego powództwo – powziął
poważne wątpliwości, rodzące się na tle art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.
2603 ze zm. – dalej: „u.g.n.”), którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawodawca w art. 211 ust. 1 u.g.n., mającym swoje źródło w art. 8 ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm. – dalej: „u.zm.u.g.g.”), przyznał
osobom, które na podstawie pozwolenia na budowę wybudowały przed dniem 5
grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność
Skarbu Państwa lub gminy, m.in. roszczenie o oddanie na ich rzecz w użytkowanie
wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu. W razie odmowy
zadośćuczynienia temu roszczeniu, osobom tym przysługuje droga sądowa o
wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego obowiązek Skarbu Państwa lub
gminy złożenia odpowiedniego oświadczenia woli (art. 64 k.c. w związku z art. 1047
k.p.c.). Artykuł 211 ust. 1 u.g.n. wprowadza zatem odstępstwo od reguł
gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub gminy przez przyznanie
szczególnych uprawnień wymienionym w nim osobom. Celem tego przepisu jest
zlikwidowanie następstw związanych z nieekwiwalentnością postanowień umów
zawieranych z osobami, które godziły się wybudować garaż na gruncie
państwowym w zamian za możliwość korzystania z niego na zasadach określonych
w umowie, nazywanej z reguły umową dzierżawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 26 sierpnia 1992 r., I CRN 126/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 46).
Źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przedstawionego zagadnienia
prawnego jest sytuacja, w której osoba spełniająca wymagania z art. 211 ust. 1
u.g.n. wybudowała garaż, na gruncie stanowiącym przedmiot współużytkowania
wieczystego związanego z własnością lokali, wyodrębnionych przed dniem 5
grudnia 1990 r. W tej sytuacji, w ocenie Sądu Okręgowego, pojawił się konflikt
między zawartym w art. 211 ust. 1 u.g.n. nakazem oddania w użytkowanie
wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu a rzeczywistym stanem
rzeczy, w którym niemożliwe jest zadośćuczynienie temu nakazowi, tj. oddanie w
użytkowanie wieczyste gruntu będącego już w użytkowaniu wieczystym.
Należy przypomnieć, że konstrukcja odrębnej własności lokali obejmuje prawo
własności lokalu i udział we współwłasności wspólnych części nieruchomości;
nieruchomość wspólna należąca do właścicieli poszczególnych lokali składa się z
prawa do gruntu oraz prawa własności części budynku służących do wspólnego
użytku. Prawo do gruntu ma w tym wypadku postać współużytkowania wieczystego,
do którego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności łączącej właścicieli
odrębnych lokali.
Prawo użytkowania wieczystego jest, jak przyjmuje się powszechnie, silnym
prawem rzeczowym, bliskim prawu własności, chronionym rękojmią wiary publicznej
ksiąg wieczystych. Przemawia za tym m.in. ukształtowanie uprawnień użytkownika
wieczystego na podobieństwo uprawnień właściciela oraz umiejscowienie w
kodeksie cywilnym przepisów o użytkowaniu wieczystym pomiędzy własnością a
ograniczonymi prawami rzeczowymi (art. 232-243 k.c.), a także to, że ustawa
wyraźnie przewiduje możliwość wywłaszczenia użytkowania wieczystego (art. 112
ust. 2 u.g.n.).
W myśl art. 233 k.c., użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób
korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w granicach określonych
przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę, Skarb Państwa
lub gmina – w wypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste – traci więc prawo
władania tym gruntem. W tych zatem sytuacjach, w których Skarb Państwa lub
gmina nie ma we władaniu gruntu, którego jest właścicielem, nie może bez
uprzedniego wygaśnięcia dotychczasowego użytkowania wieczystego odebrać
gruntu użytkownikowi i oddać go w użytkowanie wieczyste osobie spełniającej
wymagania z art. 211 ust. 1 u.g.n. Brak podstaw prawnych do przyjęcia, że
zadośćuczynienie żądaniu tych osób miało następować z pominięciem całokształtu
uregulowań dotyczących obrotu nieruchomościami, w tym przepisów kodeksu
cywilnego oraz ustawy o własności lokali.
Kierując się wskazanymi motywami, Sąd Najwyższy uznał, że roszczenie
wynikające z art. 211 ust. 1 u.g.n. nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5
grudnia 1990 r. w budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część
lokali z jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego
gruntu, na którym wybudowany został garaż, oczywiście przy założeniu, że
użytkowanie to nie wygasło. Uwzględnienie roszczenia przewidzianego w art. 211
ust. 1 u.g.n. w oderwaniu od istniejącego stanu prawnego gruntu bez uprzedniego
uregulowania tego stanu w taki sposób, aby Skarb Państwa lub gmina miał w
swoim władaniu grunt i mógł nim rozporządzać, byłoby sprzeczne z zasadą nemo
plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet i godziłoby nie tylko w zasadę
pewności obrotu prawnego, lecz także w zasadę ochrony prawa własności i innych
praw majątkowych wyrażoną w art. 64 Konstytucji.
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak wyżej.
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Grzegorz Misiurek
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o
zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 11 stycznia 2006 r., przy udziale prokuratora
Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 4 listopada 2005 r.:
„Czy realizacji na drodze postępowania sądowego roszczenia najemcy garażu
wynikającego z przepisu art. 211 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.)
stoi na przeszkodzie fakt, że przed datą 5 grudnia 1990 roku ówczesny właściciel
nieruchomości (Skarb Państwa) sprzedał część lokali mieszkalnych znajdujących
się w budynku wielomieszkaniowym zlokalizowanym na nieruchomości, na której
został wybudowany garaż wraz z przeniesieniem na rzecz nabywców tych lokali
udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu?"
podjął uchwałę:
Roszczenie wynikające z art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603
ze zm.) nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5 grudnia 1990 r. w
budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część lokali z
jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu,
na którym wybudowany został garaż.
Uzasadnienie
W sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o przeniesienie na
powoda własności garażu wzniesionego zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz
oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zajętego pod budowę Sąd Okręgowy w
Kielcach – rozpoznając apelację pozwanej Gminy od wyroku Sądu Rejonowego w
Kielcach z dnia 9 czerwca 2005 r., uwzględniającego powództwo – powziął
poważne wątpliwości, rodzące się na tle art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.
2603 ze zm. – dalej: „u.g.n.”), którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawodawca w art. 211 ust. 1 u.g.n., mającym swoje źródło w art. 8 ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm. – dalej: „u.zm.u.g.g.”), przyznał
osobom, które na podstawie pozwolenia na budowę wybudowały przed dniem 5
grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność
Skarbu Państwa lub gminy, m.in. roszczenie o oddanie na ich rzecz w użytkowanie
wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu. W razie odmowy
zadośćuczynienia temu roszczeniu, osobom tym przysługuje droga sądowa o
wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego obowiązek Skarbu Państwa lub
gminy złożenia odpowiedniego oświadczenia woli (art. 64 k.c. w związku z art. 1047
k.p.c.). Artykuł 211 ust. 1 u.g.n. wprowadza zatem odstępstwo od reguł
gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub gminy przez przyznanie
szczególnych uprawnień wymienionym w nim osobom. Celem tego przepisu jest
zlikwidowanie następstw związanych z nieekwiwalentnością postanowień umów
zawieranych z osobami, które godziły się wybudować garaż na gruncie
państwowym w zamian za możliwość korzystania z niego na zasadach określonych
w umowie, nazywanej z reguły umową dzierżawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 26 sierpnia 1992 r., I CRN 126/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 46).
Źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przedstawionego zagadnienia
prawnego jest sytuacja, w której osoba spełniająca wymagania z art. 211 ust. 1
u.g.n. wybudowała garaż, na gruncie stanowiącym przedmiot współużytkowania
wieczystego związanego z własnością lokali, wyodrębnionych przed dniem 5
grudnia 1990 r. W tej sytuacji, w ocenie Sądu Okręgowego, pojawił się konflikt
między zawartym w art. 211 ust. 1 u.g.n. nakazem oddania w użytkowanie
wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu a rzeczywistym stanem
rzeczy, w którym niemożliwe jest zadośćuczynienie temu nakazowi, tj. oddanie w
użytkowanie wieczyste gruntu będącego już w użytkowaniu wieczystym.
Należy przypomnieć, że konstrukcja odrębnej własności lokali obejmuje prawo
własności lokalu i udział we współwłasności wspólnych części nieruchomości;
nieruchomość wspólna należąca do właścicieli poszczególnych lokali składa się z
prawa do gruntu oraz prawa własności części budynku służących do wspólnego
użytku. Prawo do gruntu ma w tym wypadku postać współużytkowania wieczystego,
do którego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności łączącej właścicieli
odrębnych lokali.
Prawo użytkowania wieczystego jest, jak przyjmuje się powszechnie, silnym
prawem rzeczowym, bliskim prawu własności, chronionym rękojmią wiary publicznej
ksiąg wieczystych. Przemawia za tym m.in. ukształtowanie uprawnień użytkownika
wieczystego na podobieństwo uprawnień właściciela oraz umiejscowienie w
kodeksie cywilnym przepisów o użytkowaniu wieczystym pomiędzy własnością a
ograniczonymi prawami rzeczowymi (art. 232-243 k.c.), a także to, że ustawa
wyraźnie przewiduje możliwość wywłaszczenia użytkowania wieczystego (art. 112
ust. 2 u.g.n.).
W myśl art. 233 k.c., użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób
korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w granicach określonych
przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę, Skarb Państwa
lub gmina – w wypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste – traci więc prawo
władania tym gruntem. W tych zatem sytuacjach, w których Skarb Państwa lub
gmina nie ma we władaniu gruntu, którego jest właścicielem, nie może bez
uprzedniego wygaśnięcia dotychczasowego użytkowania wieczystego odebrać
gruntu użytkownikowi i oddać go w użytkowanie wieczyste osobie spełniającej
wymagania z art. 211 ust. 1 u.g.n. Brak podstaw prawnych do przyjęcia, że
zadośćuczynienie żądaniu tych osób miało następować z pominięciem całokształtu
uregulowań dotyczących obrotu nieruchomościami, w tym przepisów kodeksu
cywilnego oraz ustawy o własności lokali.
Kierując się wskazanymi motywami, Sąd Najwyższy uznał, że roszczenie
wynikające z art. 211 ust. 1 u.g.n. nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5
grudnia 1990 r. w budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część
lokali z jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego
gruntu, na którym wybudowany został garaż, oczywiście przy założeniu, że
użytkowanie to nie wygasło. Uwzględnienie roszczenia przewidzianego w art. 211
ust. 1 u.g.n. w oderwaniu od istniejącego stanu prawnego gruntu bez uprzedniego
uregulowania tego stanu w taki sposób, aby Skarb Państwa lub gmina miał w
swoim władaniu grunt i mógł nim rozporządzać, byłoby sprzeczne z zasadą nemo
plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet i godziłoby nie tylko w zasadę
pewności obrotu prawnego, lecz także w zasadę ochrony prawa własności i innych
praw majątkowych wyrażoną w art. 64 Konstytucji.
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak wyżej.