Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 22 marca 2006 r., III CZP 15/06
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Marian Kocon
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stanisławy M. przy uczestnictwie
Krzysztofa K. i Gminy L. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 marca 2006 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 6
października 2005 r.:
„Czy w przypadku ustanowienia i sprzedaży przez Polskie Koleje Państwowe
Spółkę Akcyjną w Warszawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jednemu z
byłych małżonków, którym wspólnie przysługiwało prawo najmu tego lokalu, a które
przy podziale majątku wspólnego przyznane zostało przez sąd tylko jednemu z
nich, nabywca może skorzystać z pomniejszeń ceny sprzedaży tego lokalu, o
których mowa w art. 44 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego »Polskie Koleje
Państwowe« (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.), które przysługiwałyby mu osobiście na
podstawie powołanych przepisów, czy też mógłby także skorzystać z pomniejszeń,
które przysługiwałyby na podstawie tych przepisów drugiemu z byłych małżonków
na datę prawomocnego podziału majątku, gdyby prawo najmu lokalu zostało
przydzielone temu drugiemu małżonkowi?"
podjął uchwałę:
Uprawnienie jednego z byłych małżonków do nabycia lokalu
mieszkalnego przy zastosowaniu art. 44 ust. 2 ustawy z dnia 8 września
2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa
państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.)
przechodzi na byłego współmałżonka, któremu przy podziale majątku
wspólnego przyznane zostało prawo najmu.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. dokonał
podziału majątku wspólnego Stanisławy M. i Krzysztofa K., w skład którego wchodzi
m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. Prawo najmu przyznał
wnioskodawczyni i zasądził od niej na rzecz uczestnika spłatę. Ustalając wysokość
spłaty, Sąd Rejonowy przyjął, że wartość prawa najmu stanowi różnica między
czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem okresu
prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Rozpoznając apelacje wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, Sąd
Okręgowy w Lublinie uznał, że przyjęty przez Sąd pierwszej instancji sposób
ustalania wartości prawa najmu nie może mieć zastosowania w tej sprawie. Z
konkretnym prawem najmu wiąże się możliwość wykupu lokalu przez najemcę (lub
najemców) na podstawie art. 41, 42 i nast. ustawy z dnia 8 września 2000 r. o
komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego
„Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84 poz. 948 ze zm.) na zasadach
preferencyjnych (art. 44 ust. 2). (...)
Zarówno wnioskodawczyni Stanisława M., jak i Krzysztof K., jako najemcy, są
uprawnieni do wykupu lokalu od "Polskich Kolei Państwowych" S.A. na zasadach
preferencyjnych. Ta okoliczność jest decydującym czynnikiem, ze względu na który
zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestnik dążą do tego, aby prawo najmu zostało
przyznane jednemu z nich na zasadzie wyłączności, każdy z nich ma bowiem
zamiar nabycia odrębnej własności tego lokalu od wynajmującego i zamiaru tego
nie ukrywa. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że lokal może być
sprzedany niezwłocznie.
Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego wykupu po
preferencyjnej cenie lokal ten będzie mógł być przedmiotem swobodnego obrotu i
będzie miał znaczną wartość określaną przez uczestników w granicach 110 000 –
120 000 zł. Powyższa okoliczność determinuje, w ocenie Sądu Okręgowego,
sposób ustalenia wartości prawa najmu, której powinna odpowiadać kwota będąca
różnicą pomiędzy wartością rynkową wyodrębnionego lokalu wraz z udziałem w
części wspólnej budynku i udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu a wartością
kwoty zapłaconej przez nabywcę tytułem ceny przy zakupie tego lokalu. Zdaniem
Sądu Okręgowego, taki sposób ustalenia wartości prawa najmu jest najbardziej
sprawiedliwy, gdyż uwzględnia graniczące z pewnością prawdopodobieństwo, że
prawo najmu niezwłocznie po zakończeniu postępowania ustanie na skutek nabycia
przez najemcę przedmiotu najmu.
Problem wynika z tego, że uprawnienie do pomniejszenia ceny związane z
okresem pracy i czasu trwania najmu w odniesieniu do uczestnika postępowania
jest dalej idące niż w odniesieniu do wnioskodawczyni, która nie pracowała w
"Polskich Kolejach Państwowych" i później niż były współmałżonek stała się
najemcą lokalu. W związku z tym Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, jaka kwota
powinna zostać odliczona od rynkowej wartości lokalu przy ustaleniu wartości
prawa najmu i uznał, że rozwiązanie tego problemu zależy od rozstrzygnięcia
przedstawionego Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione zagadnienie prawne jest pytaniem o to, czy związane z
prawem najmu uprawnienie do preferencyjnej ceny przy nabyciu lokalu, wynikające
ze spełnienia przez jednego z małżonków wymogów wymienionych w art. 44 ust. 2
ustawy, przechodzi na drugiego małżonka, któremu przy podziale majątku
wspólnego przyznane zostaje prawo najmu.
Ze względu na osobisty charakter przesłanek zastosowania preferencyjnych
cen, wymienionych w art. 44 ust. 2, mogłaby się nasuwać odpowiedź negatywna.
Jednakże należy zauważyć, że ustawodawca zezwala na ograniczoną
przenoszalność uprawnienia do preferencyjnych cen przy nabyciu lokalu na
podstawie przepisów ustawy z dnia 8 września 2000 r. W art. 42 ust. 1 pkt 1
wymienieni są: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, przysposabiający i
przysposobiony, a także osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu z
najemcą. Przepis art. 42 ust. 2 przewiduje, że najemca spośród osób stale z nim
zamieszkujących, określonych w ust. 1 pkt 2, może wskazać osobę uprawnioną do
nabycia lokalu mieszkalnego, stosownie zaś do art. 44 ust. 4, na wniosek osoby, o
której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub
najmu okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3-5.
Intencje ustawodawcy są oczywiste; chodzi o to, aby z preferencji cenowych
mogli korzystać najbliżsi uprawnionego najemcy, jeżeli nabywany lokal służył
zaspokojeniu także ich potrzeb mieszkaniowych. Uregulowanie to przemawia za
przyjęciem, że związane z prawem najmu uprawnienie do nabycia lokalu na
preferencyjnych zasadach nie wygasa w razie przyznania w sprawie o podział
majątku wspólnego prawa najmu byłemu współmałżonkowi, ale przechodzi na
współmałżonka, któremu prawo najmu zostało przyznane.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).