Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 308/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 lutego 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Maria Grzelka
w sprawie z powództwa M. Spółki Akcyjnej "D." z siedzibą
w K.
przeciwko Agencji Mienia Wojskowego z siedzibą w W.
o odszkodowanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 22 lutego 2007 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 10 marca 2006 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w punktach I i III oraz w punktach 2 i 3
i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Spółka Akcyjna D. wniosła o zasądzenie od pozwanej Agencji Mienia
Wojskowego kwoty 1 139 429.80 zł, z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja
2005 r. podnosząc, że dochodzi odszkodowania związanego z rozwiązaniem
umowy przez podpisanie w K. aneksu nr 1 z dnia 23 marca 2005 r. do umowy
dzierżawy nr […] z dnia 7 października 2003 r. zawartej pomiędzy pozwaną a „G.”
sp. z o.o. w K., w wyniku którego umowa ta została rozwiązana. Powódka jako
odszkodowanie wyliczyła kwotę utraconych przez siebie korzyści w sposób
następujący: spodziewany czynsz miesięczny 19 083,55 zł x 102 miesiące do
końca obowiązywania umowy dzierżawy z dnia 7 października 2003 r. – suma
dyskonta w wysokości 8% roczne stanowiąca kwotę 807 096,25 zł. = 1 139 429,80
zł.
Pozwana Agencja Mienia Wojskowego wnosząc o oddalenie powództwa
miedzy innymi zakwestionowała sposób wyliczenia odszkodowania. Zarzuciła, że
w okresie do końca 2004 stan techniczny stanowiącej zabytek wilii „D.” pogorszył
się na tyle, że obiekt wymagał gruntownego remontu.
Wyrokiem z dnia 20 października 2005 r. Sąd Okręgowy – Gospodarczy
powództwo uwzględnił ustalając, że w dniu 14 stycznia 2005 r. ogłoszono
nieograniczony przetarg ustny na sprzedaż nieruchomości oznaczonej w ewidencji
gruntów jako działka ewidencyjna nr 270/2 zabudowana budynkiem willi „D.”
położonej w K., będącej w zasobie Agencji Mienia Wojskowego. W ogłoszeniu
pojawiła się między innymi informacja, że nieruchomość ta obciążona jest umową
dzierżawy zawartą na czas oznaczony do dnia 30 września 2013 r. Dzierżawcą
pozostawała „G.” sp. z o.o. Przetarg odbył się w dniu 16 marca 2005 r. Do
przetargu dopuszczono dwóch uczestników: powódkę i dotychczasowego
dzierżawcę przedmiotowej nieruchomości. Po przeprowadzeniu przetargu, w
którym obie jego uczestniczki wzięły udział w licytacji wyższą cenę zgłosiła
powódka, poczym dalszych postąpień nie odnotowano. Pozwana pismem z dnia 15
marca 2005 r. zawiadomiła powódkę o terminie sprzedaży nieruchomości będącej
przedmiotem przetargu, informując jednocześnie, że umowa dzierżawy została
rozwiązana z dniem 31 marca 2005 r.
3
Dnia 14 kwietnia 2005 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę
sprzedaży tej nieruchomości. Powódka uiściła całą cenę w kwocie 2 275 000 zł.
Zapłacona kwota stanowiła 50 % ceny uzyskanej w wyniku przetargu, albowiem,
cenę z przetargu obniżono o ten wskaźnik, ze względu na to, że przedmiot
sprzedaży był wpisany do rejestru zabytków.
Fakt, że przedmiotowa nieruchomość była wydzierżawiona na czas
określony i w związku z tym gwarantowała nabywcy uzyskiwanie pożytków przez
czas trwania umowy dzierżawy, był podstawowym motywem dla którego powódka
zdecydowała się przystąpić do przetargu i zaoferować wylicytowaną cenę.
W wyniku rozwiązania umowy dzierżawy, zaoferowana i zapłacona przez powódkę
należność przewyższyła znacznie cenę, którą powódka byłaby skłonna zapłacić nie
biorąc pod uwagę przyszłych przychodów z dzierżawy.
Sąd pierwszej instancji ocenił, że zamieszczenie informacji o umowie
dzierżawy było obligatoryjnym elementem ogłoszenia o przetargu ustnym
nieograniczonym na podstawie § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
14 września 2004 r w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz
rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108). Za nietrafny uznał
pogląd pozwanej, że obciążenie nieruchomości umową dzierżawy wpływało na
obniżenie wartości transakcji, a wręcz odwrotnie informacja, że nieruchomość
będąca przedmiotem przetargu przynosi pożytki cywilne na podstawie umowy
dzierżawy zawarta w warunkach przetargu ustnego uprawniała jego uczestników do
wkalkulowania w koszty jej zakupu czynszu z tytułu terminowej umowy dzierżawy.
Organizujący przetarg lub aukcję jest związany postanowieniami zawartymi
w zaproszeniu określającym tryb postępowania, natomiast oferent od chwili
złożenia oferty. Powstaje wówczas pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy,
określający reguły ich zachowania w toku dochodzenia do zawarcia umowy.
Wybranie oferty powódki w toku przetargu w dniu 16 marca 2005 r. wywołało ten
skutek, że pomiędzy stronami została zawarta umowa sui generis, której treścią jest
powstanie po stronie organizatora przetargu obowiązku, a po stronie oferenta,
którego oferta została wybrana, roszczenia w przedmiocie zawarcia w formie
prawem przepisanej umowy. Umowa sprzedaży nieruchomości lub oddania jej
w użytkowanie wieczyste, wymagająca pod rygorem nieważności formy aktu
4
notarialnego jest zawarta z chwilą jego sporządzenia i podpisania, a umowa
użytkowania wieczystego z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. 158 k.c. i 234
k.c.). Umowa zawarta w drodze przetargu ustnego w chwili wybrania oferty nie jest
natomiast umową przedwstępną i powinna spełniać wymagania, od których zależy
ważność umowy przyrzeczonej. Jest to więc umowa szczególnego rodzaju i jak
każda tego typu czynność prawna wiąże strony. W rezultacie uznał, że pozwana
Agencja nie była uprawniona do zawarcia aneksu nr 1 z dnia 23 marca 2005 r. do
umowy dzierżawy z dnia 7 października 2003 r. w wyniku którego rozwiązano
umowę dzierżawy objętą ogłoszeniem przetargowym.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji aneks wskazuje na celowe działanie
dotychczasowego dzierżawcy i wydzierżawiającego, którzy zakładali, że przetarg
wygra wydzierżawiający, a skoro tak się nie stało to umowę dzierżawy rozwiązano.
Powódka miała prawo pozostawać w uzasadnionym przekonaniu, że do dnia
30 września 2013 r. nabyta przez nią nieruchomość będzie przynosić pożytki
w postaci płatnego miesięcznie czynszu dzierżawnego. Ponieważ czynsz ten
utraciła, to poniosła szkodę w postaci utraconych korzyści jakim byłyby te pożytki
z umowy dzierżawy. Szkoda ta została spowodowana nielojalnym postępowaniem
pozwanej – organizatora przetargu. Podkreślił, że umowa dzierżawy nie mogła być
wypowiedziana przez dzierżawcę, albowiem strony nie przewidziały w niej żadnej
okoliczności, która zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c.
uprawniałaby do jej wypowiedzenia w drodze jednostronnego oświadczenia woli.
W związku z tym stwierdził, że prawdopodobieństwo uzyskania przez powódkę
korzyści z umowy dzierżawy graniczyło z pewnością, i utrata tych przychodów
stanowi bezpośredni skutek rozwiązania umowy dzierżawy.
Sąd Okręgowy zaakceptował sposób wyliczenia szkody przedstawiony przez
powódkę wskazując, że zarzut podniesiony przez pozwaną Agencję był w istocie
usprawiedliwieniem zawarcia aneksu rozwiązującego umowę dzierżawy i nie
odnosił się do wyliczeń przedstawionych w pozwie.
Pozwana w apelacji zarzuciła naruszenie prawa materialnego a to: art. 158
k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej
5
„u.g.n.”), które polegało na błędnym przyjęciu, że umowa sprzedaży nieruchomości
zostaje zawarta z chwilą udzielenia przybicia, art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną
wykładnię postanowień umowy dzierżawy, a także nieuwzględnienie znaczenia
i celu aneksu w kontekście rzeczywistych przyczyn rozwiązania umowy dzierżawy,
art. 3531
k.c. w zw. z art. 493 k.c. przez zakwestionowanie uprawnienia pozwanej
do rozwiązania umowy dzierżawy, art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 701
§ 3 i art. 702
§
2 k.c. przez przyjęcie ich za podstawę sporu i naliczenia odszkodowania, art. 702
§
3 k.c. przez całkowite pominięcie przez Sąd pierwszej instancji znaczenia tego
przepisu dla rozpatrywanego roszczenia, art. 701
§ 4 k.c. w zw. z § 13
Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu
i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U.
Nr 207, poz. 2108) przez ich błędną wykładnię i art. 6 k.c. oraz art. 361 § 1 i 2 k.c.
przez przyjęcie przez Sąd faktu zaistnienia szkody oraz uznanie jej wysokości za
udowodnioną. Agencja zarzuciła także naruszenie prawa procesowego które
wywarło wpływ na wynik sprawy, a to: art. 328 § 2 k.p.c. przez nieokreślenie
przyczyn dla, których Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom świadka J. O., art.
232 k.p.c. przez niedopuszczenie dowodów zawnioskowanych w odpowiedzi na
pozew jak i w dniu 20 października 2005 r., art. 233 § 1 k.p.c. polegające na
dowolnej i sprzecznej z zasadami logiki ocenie materiału dowodowego w zakresie
ustalenia faktu zaistnienia szkody oraz jej wysokości oraz art. 232 k.p.c. w zw. z art.
328 k.p.c. przez pominięcie dowodu z przesłuchania stron i brak uzasadnienia tego
stanowiska.
Wyrokiem z dnia 10 marca 2006 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok
w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powódki jedenaście razy kwotę po
17 556,87 zł., z ustawowymi odsetkami od dnia 10 każdego po sobie
następującego miesiąca począwszy od dnia 10 maja 2005 r., oddalił powództwo w
pozostałej części i apelację w pozostałym zakresie.
Ocenił, że zachowanie pozwanej polegające na zmianie stanu wylicytowanej
nieruchomości po zakończeniu przetargu bez zgody powódki, która go wygrała
stanowiło nienależyte wykonanie zobowiązania i skutkowało odpowiedzialnością
w ramach culpae in contrahendo (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia
23 maja 1996 r., OSA 1998, nr 4, poz. 15).
6
Za uzasadniony uznał zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie
wadliwego ustalenia wysokości szkody. Wskazał, że ustalenie, iż rzeczywiście
nastąpiła szkoda w postaci utraconych pożytków cywilnych w wyniku utraty czynszu
dzierżawnego w okresie późniejszym po dniu orzekania jest nietrafne. Utrata
korzyści przez żądającego odszkodowania musi być udowodniona (art. 6 k.c.),
wprawdzie nie w sensie pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że
praktycznie w świetle doświadczenia życiowego można przyjąć, że utrata korzyści
rzeczywiście miała miejsce.. Skoro umowa dzierżawy zawarta była na czas do dnia
30 września 2013 r. i nie zawierała klauzuli umożliwiającej jednostronne jej
wcześniejsze rozwiązanie, poza wypadkami określonymi w kodeksie cywilnym to
realnym było oczekiwanie przez powódkę w odstępach co miesięcznych przychodu
w wysokości określonej stawki czynszowej w odstępach co miesięcznych i brak
możliwości pozyskania tej należności stanowił o zakresie uszczerbku majątkowego
powoda w każdym miesiącu z osobna. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zbyt daleko
idące jest stanowisko, iż zakres szkody wyraża się w wartości skapitalizowanego
czynszu za okres przewidywanego czasu trwania umowy nawet po uwzględnieniu
dyskonta tj. instytucji właściwej obrotowi wierzytelnościami abstrakcyjnymi
w ramach stosunków umownych. Strata powódki powstawała w dacie
wymagalności każdej z rat czynszowych i co za tym idzie nie mogła powstać
w rozmiarze skapitalizowanym na datę wcześniejszą. W dacie wyrokowania
utracone korzyści powódki odnoszą się do wartości czynszowych wraz z odsetkami
(art. 316 k.p.c.) tylko w takich rozmiarach i okresach świadczenia jak to określała
umowa dzierżawy. Okoliczności te uniemożliwiały, według jego oceny, ustalenie
wysokości szkody obejmującej okres po dniu orzekania, jak również przerywają
związek przyczynowo skutkowy między rozwiązaniem umowy przez pozwaną
a ewentualną szkodą powódki w przyszłości.
Odnośnie wysokości odszkodowania za szkodę w postaci utraconych
korzyści za okres od 10 maja 2005 r. do 10 marca 2006 r. Sąd Apelacyjny
uwzględnił bonifikatę wskazaną przez powódkę i wyraził pogląd, że o ile wolą
powódki było ustalenie odszkodowania przy uwzględnieniu tzw. Dyskonta, to
z mocy art. 321 k.p.c. jako jednostronne oświadczenie było procesowo wiążące.
7
Pozwana Agencja Mienia Wojskowego w skardze kasacyjnej opartej na
podstawie naruszenia prawa materialnego tj. art. 158 k.c. w zw. z art. 27 u.g.n., art.
701
§ 3 k.c., art. 702
§ 3 k.c. w zw. z art. 361 § 1 k.c., art. 702
§ 3 k.c., art. 705
§ 1 i 2
k.c., a także art. 6 k.c. i art. 361 § 1 i 2 k.c. oraz art. 362 k.c. wniosła o uchylenie
wyroku Sądu Apelacyjnego w zaskarżonej części i orzeczenie co do istoty sprawy
przez oddalenie powództwa w całości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na wstępie trzeba zauważyć, że wskazany w skardze kasacyjnej problem
prawny nie mógł zostać zakwalifikowany jako zagadnienie prawne w rozumieniu
art. 3989
§ 1 pkt 1 k.p.c. Był bowiem przedstawiony zbyt ogólnie, skoro nie
wyartykułowano w nim kierunków możliwych rozwiązań. Z tego względu Sąd
Najwyższy ocenił, że pomimo wniosku skarżącego o rozpoznanie sprawy na
rozprawie, należało ją rozstrzygnąć na posiedzeniu niejawnym (art. 39811
§ 1
k.p.c.).
Zgodnie z § 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie
nieruchomości (Dz.U. Nr 207 poz. 2108) ogłoszenie o przetargu ustnym
nieograniczonym powinno między innymi zawierać informację o obciążeniach
nieruchomości (np. hipotekach), jak również o zobowiązaniach, których
przedmiotem jest nieruchomość (np. o dzierżawie). Ogłoszenie o aukcji z dnia
14 września 2004 r. zawierało te informacje. Warunki aukcji, o których mowa w art.
771
§ 2 i 3 k.c. to niewątpliwie nie zdarzenia przyszłe i niepewne w rozumieniu art.
89 k.c. Warunki te określają np. kwestię zatrzymania wadium, formę przetargu,
przebieg procedowania czy ewentualne zastrzeżenie o prawie unieważnienia
przetargu.
W myśl art. 701
§ 3 wiążące są jednak nie tylko warunki aukcji, ale
i ogłoszenie, które powinno zawierać i zawierało informację o wydzierżawieniu
przedmiotowej nieruchomości. Organizator od chwili udostępnienia warunków,
warunków a oferent od chwili złożenia oferty powinni postępować zgodnie
z postanowieniami ogłoszenia (art. 701
§ 4 k.c.) a więc wydzierżawiający nie
powinien rozwiązywać zawartej na czas określony umowy dzierżawy.
8
W wyniku udzielenia przybicia umowa nie dochodzi do skutku, jeżeli jej
ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań np. zachowania formy aktu
notarialnego. W takim wypadku zarówno organizator aukcji, jak i licytant, którego
oferta została wybrana mogą przed sądem dochodzić zawarcia umowy. (art. 702
§ 3
k.c.). W wyniku zakończenia przetargu (przybicia) między wyłonionym nabywcą
a organizatorem aukcji powstaje bowiem swoiste wzajemne zobowiązanie do
zawarcia umowy w przepisanej formie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca
2003 r., I CKN 148/01 niepublikowany). Uprawniony nie musi zatem zadowolić się
tylko odszkodowaniem za niedojście umowy do skutku.
Trafnie skarżący zarzucił, że skoro powódka w przedstawionym programie
użytkowania nieruchomości nie przewidywała pobierania pożytków cywilnych,
pomimo, iż znała treść umowy dzierżawy i wysokość czynszu oraz deklarowała
dostosowanie obiektu do własnych potrzeb, a przede wszystkim, choć wiedziała
o rozwiązaniu umowy dzierżawy spornym aneksem, przystąpiła do zawarcia
umowy notarialnej kupna – sprzedaży w dniu 14 kwietnia 2005 r., to należało
rozważyć, czego Sąd Apelacyjny nie dokonał, czy nie utraciła prawa do
dochodzenia odszkodowania. Wyjaśnienia wymagał bowiem problem, czy w świetle
treści umowy notarialnej powódka nie złożyła oświadczenia woli akceptującego
nabycie nieruchomości bez zobowiązania w postaci przedmiotowej umowy
dzierżawy. Innymi słowy trzeba było odpowiedzieć na pytanie, czy powodowa
spółka dobrowolnie nie poddała się reżimowi umowy sprzedaży zawartej
w wymaganej formie w dniu 14 kwietnia 2005 r.
Dopiero zawarcie umowy powoduje powstanie określonych obowiązków i ich
nie dopełnienie przez stronę zobowiązaną naraża ją na odpowiedzialność
kontraktową (art. 471 k.c.). Postępowanie podmiotów w stadiach poprzedzających
zawarcie umowy dotyczy w zasadzie stanu gdy umowa nie doszła do skutku (culpa
in contrahendo). To na gruncie prawa niemieckiego przyjmowana jest koncepcja
powołująca się na swoistego rodzaju porozumienie, jakie strony miały zawrzeć
w procesie zawierania umowy. W rezultacie, jeżeli jedna ze stron w procesie
zawierania umowy zachowa się nielojalnie wówczas ponosi odpowiedzialność
kontraktową. W polskim systemie prawnym w zasadzie dominuje pogląd, który
nakazuje ocenić zachowanie partnerów w toku zawierania umowy na podstawie
9
przepisów o czynach niedozwolonych (por. uchwałę składu 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 28 września 1990 r., III CZP 33/90, OSNCP 1991, nr 1, poz. 3).
Gdyby nawet uznać, czego nie można przesądzić ze względu na brak
ustaleń, że ze swoistego porozumienia między organizatorem a oferentem co do
dalszego postępowania aukcyjnego zmierzającego do zawarcia umowy (pactum de
procedendo) zaistniałego w chwili gdy oferent zgłosił ofertę, mogłaby powstać
odpowiedzialność odszkodowawcza, pomimo, że strony zawarły umowę we
właściwej formie, to na poczet szkody należałoby zaliczyć uzyskane przez stronę
powodową korzyści (compensatio lucri cum damno). Skoro bowiem przedmiotowa
nieruchomość położona jest w tak atrakcyjnej miejscowości jak K. i nie przyniosła
pożytków z tytułu czynszu dzierżawnego to nabywca wykorzystywał ją dla własnych
potrzeb zgodnie z powadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Nie można
zatem odeprzeć zarzutu obrazy art. 361 § 1 i 2 k.c.
W końcu trzeba zauważyć, że Sąd Najwyższy nie orzeka o wniosku
restytucyjnym, gdy uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania.
Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39815
k.p.c.).
jc