Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa J. M.

przeciwko Miastu S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku

z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt I C 33/12

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Słupsku pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Na oryginale właściwe podpisy

UZASADNIENIE

Powódka J. M. domagała się zobowiązania pozwanego Miasta S. do przeniesienia własności działki gruntu o powierzchni 741 m ^{( 2)} położonej w S. przy ul. (...), nr działki (...), objętej księga wieczystą KW nr (...) Sądu Rejonowego w (...)za wynagrodzeniem w wysokości 88.779,00 zł. W uzasadnieniu żądania wskazała, że była użytkownikiem wieczystym gruntu i na gruncie tym poczyniła nakłady w postaci przebudowy parteru domu poprzez jego powiększenie, przebudowy piętra domu w ten sposób, iż z poddasza uzyskała jeszcze jedno piętro. Nadto powódka pobudowała na działce nr (...) garaż oraz ogrodzenie jak również utwardziła w sposób profesjonalny podwórze, jako podstawę prawną, swojego roszczenia wskazała art. 231 k.c.

Pozwane Miasto S. wniosło o oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy w Słupsku wyrokiem z 22.05 2012 r. oddalił powództwo.

Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach.

Miasto S. jest właścicielem działki nr (...) o powierzchni gruntu 741 m ^{( 2)}, położonej w S. przy ul. (...), zapisanej w księdze wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego w (...).

Do dnia 28 maja 2008 roku powódka była użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w S. przy ul. (...) działki gruntu o pow. 741 m ². Na gruncie tym w czasie trwania prawa użytkowania wieczystego powódka wybudowała dobudówkę, dokonała przebudowy poddasza, wzniosła wiatę i wybudowała garaż.

Zarządzeniem Nr(...) Prezydenta Miasta S. z dnia 25.10.2011 r. został ogłoszony przetarg przez Prezydenta Miasta S. na oddanie w użytkowanie wieczyste w trybie przetargu ustnego nieograniczonego działki nr (...), nieruchomości położonej w S. przy ul. (...).

Sąd Okręgowy w swoich rozważaniach wskazał, że w rozpoznawanej sprawie nie było sporne między stronami, że w czasie gdy powódka była użytkownikiem wieczystym gruntu wybudowała dobudówkę, dokonała przebudowy poddasza, wzniosła wiatę i wybudowała garaż.

Sąd I instancji stwierdził, że obowiązujące przepisy prawa nie przewidują by na właścicielu nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie spoczywał obowiązek przeniesienia prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w sytuacji, gdy prawo wieczystego użytkowania wygasło a na nieruchomości użytkownik wieczysty wybudował budynek lub poczynił inne nakłady.

W szczególności nie znajduje zastosowania w opisanej sytuacji art. 231 § 1 k.c. Przepis ten wprawdzie przewiduje roszczenie przeciwko właścicielowi gruntu o przeniesienie własności gruntu ale tylko w sytuacji, gdy będący w dobrej wierze posiadacz samoistny wzniósł na gruncie budynek lub inne urządzenie. Nie dotyczy to sytuacji, gdy na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym budynek lub urządzenie wzniesie użytkownik wieczysty. W takiej sytuacji zgodnie z art. 235 § 1 k.c. budynek (urządzenie) staje się własnością użytkownika wieczystego, z tym, że prawo własności, jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, z. 9, poz. 147).

Wobec powyższego na podstawie art. 231 k.p.c. sąd oddalił powództwo.

Sąd oddalił wnioski dowodowe powódki powołane na okoliczność poniesionych przez powódkę nakładów i ich wyceny bowiem roszczenie powódki co do zasady okazało się niezasadne.

Mając na względzie trudną sytuację majątkową powódki, która utrzymuje się z emerytury ok. 520 zł Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. nie obciążył powódki kosztami procesu, mimo że przegrała sprawę w całości.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając wyrok w całości.

Zarzuciła:

1)  naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 231 § 1 k.c. polegające na błędnej wykładni rzeczonego przepisu:

-

art. 235 § 1 k.c. polegający na niewłaściwej wykładni związanej z faktem pozostawania właścicielem nakładów inwestycyjnych (budynków i innych urządzeń);

-

art. 5 k.c. polegające na nierozważeniu przez Sąd zasad współżycia społecznego, które winny chronić interes właściciela nakładów inwestycyjnych poczynionych na gruncie innej osoby,

2)  naruszenie przepisów prawa procesowego, a w szczególności art. 328 § 2 k.p.c. polegające na braku w uzasadnieniu szczegółowego uzasadnienia podstawy prawnej wyroku i wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się Sąd przy rozstrzygnięciu sprawy;

-

sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego;

-

art. 233 § 1 i § 2 k.p.c. polegające na przekroczeniu granicy swobodnej oceny materiału dowodowego w płaszczyźnie roszczenia powódki.

Mając na uwadze powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez zobowiązanie pozwanego do przeniesienia na rzecz powódki własności działki gruntu KW nr (...) położonej w S. przy ul. (...), działka nr (...) za wynagrodzeniem w kwocie 88.779,00 zł ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Apelacja jest uzasadniona

Sąd Apelacyjny w pełni podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne.

Nie można jednak zgodzić się z wywiedzionymi w oparciu o nie konsekwencjami prawnymi. Sąd Okręgowy pominął treść art. 34 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który reguluje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Z treści art. 34 ust. 1 pkt 1 wynika, że prawo pierwszeństwa w nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z wymienionych enumeratywnie warunków m.in. przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami bądź z mocy odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 ustawy, termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni licząc od dnia wywieszenia wykazu.

Okoliczność, że powódka złożyła stosowny wniosek w terminie przewidzianym ustawą został przyznany przez stronę pozwaną – pismo pozwanego z 12.11.2012 r. k. 114, pismo powódki skierowane do pozwanego k- 123.

Wobec powyższego rozważenia wymaga czy powódka uprawniona jest do nabycia spornej nieruchomości w drodze pierwszeństwa. Bez wątpienia powódce nie przysługuje pierwszeństwo na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami bowiem nie jest poprzednim właścicielem nieruchomości, jego spadkobiercą ani najemcą lokalu, który zawarł umowę najmu na czas nieokreślony. Roszczenie powódki może wynikać jedynie z odrębnych przepisów o jakich mowa w art. 34 ust. 1 pkt. 1 ustawy, który nie wymienia wprost sytuacji w jakich osoba fizyczna uprawniona jest do wystąpienia z roszczeniem, zawiera jedynie ogólne odesłanie. W orzecznictwie i judykaturze prezentowane jest stanowisko, że adresatem roszczenia o nabycie nieruchomości na mocy art. 34 ust. 1 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nabywca nieruchomości czyli samoistny posiadacz realizujący swoje roszczenie na podstawie § 1 art. 231 kc. Tylko wtedy tryb przetargowy nie wchodzi w grę.

Bezspornym jest również, że powódka będąc użytkownikiem wieczystym dokonywała znacznych nakładów na nieruchomość, na co posiadała stosowne decyzje administracyjne, w konsekwencji których dokonała rozbudowy i przebudowy budynku mieszkalnego, wybudowała garaż.

W myśl art. 231 § 1 kc roszczenie w nim przewidziane przysługuje w razie wzniesienia przez posiadacza w dobrej wierze budynku lub innego urządzenia, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma wątpliwości, że powódka w chwili dokonywania nakładów była samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. W datach budowy, rozbudowy i modernizacji budynku była użytkownikiem wieczystym. Wprawdzie w doktrynie i orzecznictwie nie ma jednolitego stanowiska co do rodzaju posiadania użytkownika wieczystego, jednakże trudno nie zgodzić się na gruncie niniejszej sprawy z tym, że powódka dokonując nakładów nie czuła się jak właściciel nieruchomości.

Należy mieć na uwadze, że nakłady dokonywane były w okresie poprzedzającym transformację ustrojową i praktycznie na terenach miejskich użytkowanie wieczyste było najpopularniejszą formą posiadania nieruchomości gruntowej połączoną z prawem wznoszenia budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego.

Wobec powyższego przyjąć należy, że J. M. w chwili dokonywania nakładów była samoistnym posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze i spełniała pierwszą z przesłanek zawartych w art. 231 § 1 kc koniecznych do nabycia roszczenia o przeniesienie nieruchomości.

Zbadania w ocenie Sądu Apelacyjnego wymaga druga z przesłanek tj. ustalenie czy poczynione nakłady są nakładami o jakich mowa w tym przepisie.

W myśl art. 231 § 1 k.c. roszczenie w nim przewidziane przysługuje w razie wzniesienia przez posiadacza na cudzym gruncie budynku lub innego urządzenia. Kodeks cywilny nie określa tych pojęć. Należy więc posłużyć się pojęciem budynku określonym w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst. jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) Przez „budynek” należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt. 2 pr. bud.) W świetle cytowanego przepisu trafne jest stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z dnia 30 grudnia 1976 r. (III CRN 297/76, OSNCP 1977, nr 8, poz. 142, z glosą J. Szachułowicza, OSP 1978, z. 9, poz. 165), że wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 k.c. nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian), można natomiast uznać budynek za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Nie jest wzniesieniem budynku w rozumieniu komentowanego przepisu nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku chyba, że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego (por. wyrok SN z dnia 10 grudnia 1981 r. I CR 283/81, OSNCP 1982, nr 7, poz. 107, uchwałę SN z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 33/85, OSNCP 1986, nr 5, poz. 66). Przez „inne urządzenie” należy rozumieć sztuczną konstrukcję, będącą wynikiem pracy ludzkiej i użycia odpowiednich materiałów. Z tego względu nie stanowi takiego urządzenia na przykład sad (tak wyrok SN z dnia 13 stycznia 1961 r., ICR 979/60, OSN 1962, nr 3, poz. 92). Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast na przykład chłodnia, piwnica, a także, jak uznał Sąd Najwyższy, ogrodzenie działki (por. np. wyrok SN z dnia 19 lutego 1998 r., III CKN 385/97, OSNC 1998, nr 10, poz. 161, wyrok SN z dnia 8 maja 2002 r., III CKN 940/00, Lex nr 56883).

Wobec powyższego należało ustalić, czy rozbudowa i modernizacja dokonana przez powódkę istniejącego na nieruchomości budynku doprowadziła do powstania budynku nieporównywalnie droższego od dotychczas istniejącego.

Sąd Okręgowy nie poczynił w tym kierunku żadnych ustaleń, wobec powyższego doszło do nierozpoznania istoty sprawy, co musiało skutkować jej uchyleniem do ponownego rozpoznania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy w oparciu o dowody zaoferowane przez stronę powodową dokona ustalenia rodzaju i zakresu dokonanych na rozbudowę i modernizację nieruchomości nakładów, a następnie dokona ustalenia ich wartości wg cen na dzień orzekania oraz ustalenia czy doprowadziły one do powstania obiektu nieporównywalnie droższego od poprzedniego. W tym celu z uwagi na konieczność posiadania wiadomości specjalnych dopuści dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Po sporządzeniu opinii w oparciu o jej treść dokona ustalenia czy zostały spełnione przesłanki przewidziane w art. 231 § 1 kc. stanowiące o istnieniu po stronie powódki o roszczenia przeniesienia na jej rzecz użytkowania wieczystego gruntu.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 4 kpc uchylił sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Słupsku pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w postępowaniu apelacyjnym.