Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 110/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
(przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Kazimierz Zawada
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa M. Ł
przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w Ł.
o rozwiązanie umów użytkowania wieczystego ,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 5 lipca 2007 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 10 października 2006 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 1 lutego 2006 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił powództwo
Miasta Ł. przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „B.” w Ł. o rozwiązanie
umów użytkowania wieczystego i orzekł o kosztach procesu.
Apelacja strony powodowej została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego
z dnia 10 października 2006 r., przy uwzględnieniu następujących ustaleń
faktycznych i ich oceny prawnej:
Na podstawie umów z dnia 1 marca 1978 r. i 13 października 1980 r. Skarb
Państwa oddał pozwanej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste szczegółowo
oznaczone działki gruntu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. W § 5
obu umów zastrzeżono, że pozwana ma obowiązek zabudować działki zgodnie
z zatwierdzonym planem urbanistycznym, przy czym budowa miała się rozpocząć
w terminie dwóch lat, a zakończyć się w ciągu czterech lat od podpisania aktu
notarialnego. Zagospodarowanie części wspomnianego terenu przedmiotowych
działek dotychczas nie nastąpiło.
Na podstawie decyzji administracyjnych od 1990 r. użytkownikiem
wieczystym części wspomnianych gruntów stała się Spółdzielnia Mieszkaniowa w
Ł., przy czym w wyniku porozumień pomiędzy spółdzielniami doszło do przejęcia
przez pozwaną prawa własności budynków oraz użytkowania wieczystego do
gruntów położonych na osiedlu W-C. Do pełnego zagospodarowania jednego z
przejętych od Spółdzielni budynków konieczne było dodatkowo wybudowanie na
działkach o nr ewid. 184/53, 184/55 i 184/57 parkingu, przy czym działka o nr ewid.
184/55 przebiegająca przez środek nieruchomości nie znajdowała się w
użytkowaniu wieczystym pozwanej. W związku z tym pozwana od 1998 r. czyniła
starania o przekazanie jej tej działki, co nie było możliwe wcześniej wobec
nieuregulowania stanu prawnego nieruchomości. Przekazanie powyższej
nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło dopiero w 2000 r.
W obrębie użytkowanych działek pozwana Spółdzielnia wybudowała
w okresie od 1983 do 1993 r. sześć budynków mieszkalnych, uporządkowała je
i zagospodarowała. Postanowienia § 5 umów o oddanie gruntu w użytkowanie
3
wieczyste zostały zrealizowane zgodnie z zatwierdzonym planem, jakkolwiek
z opóźnieniem, które wynikło z tego, że w tamtym okresie brak było materiałów, co
znacznie wydłużało okres budowy, zaś pozwana prowadziła jednocześnie liczne
inwestycje. Dodatkowo pozyskanie działki nr 184/55 nastąpiło dopiero w 2000 r.
Sposób korzystania z przedmiotowych działek nie jest sprzeczny z planem
zagospodarowania przestrzennego.
W dniu 24 maja 2001 r. pozwana zawarła z L. Polska Sp. z o.o. umowę
przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek o numerach
184/53, 184/55 i 184/57, wnosząc o ujawnienie wzmianki o tej umowie w dziale III
księgi wieczystej.
W piśmie z dnia 1 sierpnia 2001 r. skierowanym do pozwanej, powódka
Gmina Miasta Ł powołując się na sprzeczność z umową sposobu korzystania
z działek 184/53, 184/55 i 184/57, poinformowała pozwaną o zamiarze rozwiązania
umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wezwała ją do wypowiedzenia
się, czy wyraża na to zgodę. Pozwana pismem z dnia 6 sierpnia 2001 r. odmówiła
zgody na rozwiązanie umów, podnosząc, że wszystkie budynki mieszkalne zostały
wzniesione i oddane do użytku, zaś zagospodarowanie części terenów było
niemożliwe z uwagi na uzyskanie przez nią działki o numerze 184/55 dopiero
w 2000 r.
Przyjmując za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, Sąd
Apelacyjny zaakceptował wyrażony przez ten Sąd pogląd, że zarówno w świetle
obowiązującego w dacie zawierania umów z 1978 i 1980 r. art. 21 ust. 2 ustawy
z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U.
z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.), jak zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261,
poz. 2603 z późn. zm.; dalej: „u.g.n.”) oraz art. 240 k.c., właściciel może domagać
się rozwiązania umowy, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób
oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie,
w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej
budynków lub urządzeń. Taka sytuacja nie miała miejsca w danej sprawie;
pozwana wywiązała się z warunków umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
4
wieczyste, zaś do opóźnienia w realizacji tych obowiązków nie doszło z jej winy.
Nie było po stronie pozwanej złej woli, ukierunkowanej na naruszenie warunków
umowy.
Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd drugiej instancji zauważył, że strona
powodowa uzasadniała swoje żądanie niewypełnieniem przez pozwaną § 5 umów
z 1978 i 1980 r., nie powoływała się natomiast na naruszenie umowy z 2000 r.
dotyczącej działki 184/55. Nie sprecyzowano także, w czym należało upatrywać
przejawów naruszenia wspomnianych umów. Dopiero w piśmie procesowym z dnia
6 stycznia 2003 r. pozwana wskazała, że chodziło o niewybudowanie do 1986 r. na
działkach nr 184/53 i 184/57 parkingów i pawilonu handlowego. Ten zarzut nie był
jednak uzasadniony zważywszy, że został przedstawiony po kilkunastu latach od
upływu wskazanego terminu, a nadto nie uwzględnia faktu, że od 1990 do 1998 r.
użytkownikiem wieczystym części spornych gruntów była inna spółdzielnia
mieszkaniowa.
W tym stanie rzeczy słusznie, zdaniem Sądu drugiej instancji, Sąd Okręgowy
rozważał okoliczność spełnienia przesłanek z art. 240 k.c. w stosunku do gruntów
objętych umowami z 1978 i 1980 r., nie zaś do nieruchomości powstałych w wyniku
ich podziału.
Dodatkowo Sąd Apelacyjny podniósł, że skoro dla prawidłowego
zagospodarowania działek nr 184/53 i 184/57 konieczne było uregulowanie stanu
prawnego rozdzielającej je działki o nr 184/55, to argumentacja skarżącego
podważająca trafność rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w tym zakresie jest
chybiona. Jest niewątpliwe, że jeden z wzniesionych przez pozwaną budynków jest
posadowiony na działce oznaczonej obecnie nr 184/55, której stan prawny nie był
w dacie udzielenia pozwolenia na budowę uregulowany. W tym stanie rzeczy
nieuzasadniona jest teza apelacji, że skoro pozwany mógł zagospodarować teren
spornych działek przez wybudowanie na nich budynków mieszkalnych, to mimo
braku uregulowania stanu prawnego działki 184/55 mógł te czynności
kontynuować.
Zgodnie z art. 240 k.c,. użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu
w razie korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego
5
przeznaczeniem określonym w umowie. Takiego zastrzeżenia co prawda brakuje
w ustawie o gospodarce nieruchomościami, należy jednak w tym zakresie przyznać
pierwszeństwo art. 240 k.c., do którego zresztą art. 33 ust. 3 u.g.n. wyraźnie
odsyła. W takim kontekście jedynie rażące zaniedbania użytkownika wieczystego
uzasadniają, zdaniem Sądu Apelacyjnego, rozwiązanie umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. Istnienia takich okoliczności skarżący nie wykazał.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku powódka oparła wyłącznie na
podstawie naruszenia prawa materialnego, zarzucając zaskarżonemu wyrokowi
błędną wykładnię art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n., polegającą na przyjęciu, że nie
zostały spełnione przesłanki z art. 240 k.c. w stosunku tak do nieruchomości
pierwotnie oznaczonych, jak i powstałych w wyniku ich podziału działek o nr 184/53
i 184/57, a także do nieruchomości oznaczonej nr 184/55, które uzasadniają
rozwiązanie umów użytkowania wieczystego przed terminem. Wskazując na
powyższe, skarżąca wnosiła o uchylenie w całości zarówno zaskarżonego wyroku
Sądu Apelacyjnego, jak i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i o
przekazanie temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania za wszystkie instancje, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonych wyroków i orzeczenie co do istoty sprawy, poprzez uwzględnienie
powództwa, a nadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów
postępowania za wszystkie instancje, wraz z kosztami postępowania przed Sądem
Najwyższym.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wnosiła o jej oddalenie oraz
o zasądzenie kosztów postępowania przed Sądem Najwyższym.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Poczynione w sprawie ustalenia, jak trafnie zarzucał skarżący, odnoszą się
do sposobu zagospodarowania przez pozwaną całej nieruchomości, oznaczonej
pierwotnie jako działki nr 4/2 i 9/2, brak natomiast wystarczających ustaleń, jakie
obowiązki wynikały dla pozwanej w związku z oddaniem w użytkowanie wieczyste
tych części działek, które następnie zostały wydzielone i oznaczone numerami
184/53, 184/55 i 184/57. Nie jest w szczególności wystarczające ustalenie, że cała
nieruchomość została zabudowana w sposób i w terminie określonym w umowach.
6
Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie
wieczyste jedynie ogólnie odwołują się do zatwierdzonych planów urbanistycznych
bądź do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i nie wynika z nich
sposób zagospodarowania tej części nieruchomości, której dotyczy zgłoszone
w sprawie żądanie. W szczególności, z umów tych nie wynika, czy na tej części
nieruchomości wybudowane miały być parking i pawilon handlowy. Nie ustalono
zaś, czy zatwierdzone plany urbanistyczne, do których odwołują się umowy,
przewidywały istnienie takich budowli właśnie w części nieruchomości, której
dotyczy powództwo. W tej sytuacji, z uwagi na niedostatek ustaleń faktycznych, nie
ma możliwości oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego.
Ustalenia, o jakich mowa wyżej, są niezbędne dla oceny, czy zostały
spełnione określone w art. 240 k.c. przesłanki przedterminowego rozwiązania
umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w części dotyczącej
określonych w pozwie działek. Należy w związku z tym odnieść się do budzącej
kontrowersje kwestii dopuszczalności częściowego rozwiązania umowy o oddanie
nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W kwestii tej w piśmiennictwie
prawniczym prezentowane są rozbieżne stanowiska. Przeciwnicy dopuszczalności
częściowego rozwiązania umowy podnoszą, że nie istnieje przepis prawa
przewidujący taką możliwość. Z kolei w opinii zwolenników takiego rozwiązania, nie
ma przeszkód, by żądać tylko częściowego rozwiązania umowy, gdy przepis
dopuszcza jej całkowite rozwiązanie (argument a maiori ad minus). Także
w orzecznictwie poglądy w tym przedmiocie są podzielone. W wyroku SN z dnia
24 września 1997 r., III RN 40/97 (OSNCP 1998, nr 6, poz. 169) uznano, że jeśli na
mocy decyzji właściwego organu administracji państwowej oddano konkretnemu
podmiotowi w drodze umowy wieczystego użytkowania większą liczbę działek,
dopuszczalne jest częściowe rozwiązanie takiej umowy w odniesieniu do tych
działek, które użytkowane są niezgodnie z treścią umowy. Podobne stanowisko
zajęto w uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 16 marca 1998 r., OPS 7/97 (ONSA
1998, nr 3, poz. 74) oraz w wyroku SN z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN 1411/00
(nie publ.). W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie, należy podzielić
stanowisko zajęte w tych orzeczeniach, ani bowiem art. 240 k.c., ani przepisy
ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają ograniczenia
7
dopuszczalności rozwiązania umowy wieczystego użytkowania co do fizycznie
wydzielonych części gruntu. Przekonywający jest argument, że jeżeli można żądać
rozwiązania umowy w całości, to tym bardziej jest możliwe żądanie jej rozwiązania
tylko co do części gruntu, stanowiącego wydzieloną działkę, gdy użytkownik
wieczysty tylko tę część nieruchomości użytkuje niezgodnie z umową. Niewątpliwie
bowiem korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób sprzeczny
z umową może się odnosić albo do całości, albo tylko do części gruntu. Jeżeli ta
część gruntu może być fizycznie wydzielona, to rozwiązanie umowy w całości
mogłoby się okazać sankcją zbyt dotkliwą dla użytkownika wieczystego, wykładnia
celowościowa prowadzi zatem do wniosku o dopuszczalności częściowego
rozwiązania umowy. Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie podziela natomiast
poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00 (nie publ.),
w którym taką możliwość wykluczono. Stanowisko takie zostało przy tym wyrażone
jedynie na marginesie rozważań poświęconych innej kwestii, nie zawiera zatem
bliższego uzasadnienia. Wskazano jedynie, że umowa użytkowania wieczystego
dotyczy pewnej nieruchomości stanowiącej określoną całość, a to wyklucza
możliwość jej rozwiązania jedynie co do części przedmiotu prawa. Pogląd ten nie
przekonuje, gdy się zważy, że przedmiotem umowy użytkowania wieczystego jest
nie tylko prawo, ale i obowiązek określonego użytkowania nieruchomości. Jeżeli ten
obowiązek co do określonej części gruntu nie jest spełniony, to rozwiązaniu może
ulec umowa co do tej części, co nie ogranicza użytkownika wieczystego w prawach
do pozostałej części gruntu, chyba że bez tej części gruntu umowa straci znaczenie
gospodarcze.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815
k.p.c.