Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 148/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 lipca 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Maria Grzelka
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej
w W. przy ul. F.62
przeciwko Miastu W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 lipca 2007 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej
na rzecz strony pozwanej 1800 (tysiąc osiemset) zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym przez powoda - Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości
położonej w W. przy ul. F. 62 wyrokiem z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny
zmienił zaskarżony przez pozwaną - Miasto W. wyrok Sądu Okręgowego w W. z
dnia 8 czerwca 2006 r., w ten sposób, że powództwo oddalił. W sprawie tej
poczyniono następujące ustalenia.
Cała posesja przy ul. F. 62 w W. składa się z trzech nieruchomości: KW [...]
związanej z budynkami A, B i C, KW [...] - tzw. podwórza oraz KW [...] z rozdzielnią
elektryczną. Wszystkie te nieruchomości stanowią gospodarczo zorganizowaną
jedną posesję, mają wspólne media i dojazd do ulicy. Piwnice budynków są
zlokalizowane niezgodnie z ich granicami naziemnymi. Podwórze naziemne jest nie
zabudowane, a podziemie zabudowane przedwojennymi garażami i dawną
kotłownią, która obecnie funkcjonuje jako lokal użytkowy. Podziemie to ma wejście
przez budynek mieszkalny. Strona pozwana jest właścicielem szeregu lokali
mieszkalnych oraz lokali użytkowych o numerach 194 - 208. Pozwane Miasto W.,
licząc powierzchnię według inwentaryzacji również w garażach i lokalach
użytkowych, ma udział wyrażający się w ułamku 0,2977773. Jest to udział
wyliczony przez biegłego z natury, odzwierciedlający stan faktycznego
użytkowania.
Z opinii biegłego księgowego wynika, że należności pozwanego Miasta W.
na rzecz strony powodowej za lata 2000 i 2001 z tytułu pokrycia kosztów
utrzymania nieruchomości wspólnej wynoszą 190 792,70 zł już po odliczeniu wpłat
zobowiązanego, bonifikat oraz przy uwzględnieniu powierzchni należących
faktycznie do Miasta i dynamiki zmian w faktycznym użytkowaniu w związku ze
sprzedażą lokalu i zmianą liczby osób, od których naliczane są koszty wywozu
nieczystości i dostaw wody.
Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o zasądzenie kwoty
178 258,71 zł z odsetkami ustawowymi tytułem uzupełnienia opłat na pokrycie
3
kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za lata 2000 i 2001. Pozwane Miasto
(jeden z właścicieli lokali) domagało się oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 8 marca 2006 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził dochodzoną
pozwem kwotę, przyjmując jako podstawę rozstrzygnięcia przepisy art. 12 ust. 2 zd.
2 i art. 13-15 ustawy o własności lokali. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny
uwzględnił apelację powoda, zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo. W
ocenie Sądu Apelacyjnego dla rozstrzygnięcie niniejszego sporu podstawowe
znaczenie miało prawidłowe obliczenie udziału strony pozwanej w nieruchomości
wspólnej. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na powodzie (art. 6 k.c.), który
zadaniu temu nie sprostał.
Sąd II instancji uznał, że Sąd Okręgowy błędnie posłużył się pojęciem
„gospodarczo zorganizowanej posesji" bagatelizując fakt, że nie ma ono
normatywnego umocowania. W sporze niniejszym należało natomiast posługiwać
się terminem „nieruchomość wspólna", nawiązującym do tych części budynków,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz do gruntu stanowiącego
tę część powierzchni ziemskiej, która była oddawana w użytkowanie wieczyste.
Zdaniem Sądu II instancji nieruchomość wspólna nie rozpościera się poza
grunt oddawany w użytkowanie wieczyste (prawo związane z odrębną własnością
lokali). Jeżeli więc prawa do gruntu związane z wyodrębnianymi lokalami nie
wychodzą poza obszar wyznaczony w tym wypadku księgą wieczystą KW [...], to
udział w nieruchomości wspólnej należało liczyć w oparciu o te jedynie
powierzchnie, które zamykają się w tym obszarze. Stanowiska tego nie mogą
zmienić ani wspólny dla kilku nieruchomości dojazd z ulicy, ani też sposób
doprowadzenia do nich mediów. Stanowisko to nie wynika z przedmiotowego
zakresu danej księgi wieczystej, lecz z zakresu praw do gruntu przysługujących
właścicielom lokali.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa materialnego tj. 1)
art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali polegającej na
przyjęciu przez Sąd II instancji, że pozwany - Miasto W. nie ma obowiązku
ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wobec uznania, iż
normatywne pojęcie „nieruchomości wspólnej" nie rozpościera się poza grunt
4
oddawany w użytkowanie wieczyste i znajdujący się poza obrysem budynku
a ponadto znajdujący się w obszarze innej księgi wieczystej; 2) art. 2 ust. 2 i 4
w zw. z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali
i w rezultacie pominięcie przy rozpoznawaniu apelacji definicji lokalu oraz
pomieszczeń doń przynależnych oraz konsekwencji związanych z określeniem
wielkości udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 3 ust. 2 i art. 2 ust.
2 i 4 w związku z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.) sprowadzają się do
stwierdzenia, że przy ustalaniu powierzchni nieruchomości i części składowych
budynku, które stanowią współwłasność właścicieli odrębnych lokali, należy brać
pod uwagę faktycznie zajmowaną przez nich powierzchnię nieruchomości, nawet
jeżeli jest to już inna nieruchomość niż ta, na której posadowiony jest budynek.
Stanowisko takie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach
dotyczących odrębnej własności lokali.
Wprawdzie słusznie skarżąca zwraca uwagę, że z przepisów ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. wynika, iż samodzielny lokal, który może być przedmiotem
odrębnej własności obejmuje także tzw. pomieszczenia przynależne. Są to
pomieszczenia, które są niezbędne, dla należytego zaspakajania potrzeb
właściciela lokalu takie jak: komórki, garaże, piwnice czy strychy. Jak wyraźnie
wynika z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali pomieszczenia takie mogą
znajdować się poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal będący przedmiotem
odrębnej własności.
Rację ma również skarżąca, gdy podkreśla, że nieruchomość wspólną
stanowią grunt i części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali. Każdemu z właścicieli przysługuje udział w takiej wspólnej nieruchomości
obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o odrębnej własności lokali. O tym,
czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu
stanowiącego odrębna własność oraz jaki jest udział każdego z właścicieli
w nieruchomości wspólnej nie decyduje jednak, tak jak twierdzi skarżąca,
5
faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres
władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z przepisami
ustawy o odrębnej własności lokali.
Zgodnie z art. 2 ust. 5 powołanej ustawy lokal wraz z pomieszczeniami
przynależnymi, jeżeli znajdują się one, tak jak w rozpoznawanej sprawie, poza
budynkiem mieszkalnym oznacza się na dokumentach z operatu ewidencyjnego,
które to dokumenty stanowią załącznik do aktu notarialnego ustanawiającego
odrębną własność lokalu. Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że odrębna
własność lokali została ustanowiona jedynie na nieruchomości oznaczonej jako KW
[...]. Tylko, więc, jeżeli powód wykazałby, że pomieszczenia znajdujące się na poza
budynkiem, w którym wyodrębniono odrębne lokale, zostały przy ustanowieniu
własności tych lokali określone w dokumentach dołączonych do aktów notarialnych
jako ich przynależności, należałoby uznać, że z prawnego punktu widzenia zakres
uprawnień właścicieli lokali obejmuje również i te pomieszczenia. Takiego dowodu
powód nie przeprowadził, a w skardze kasacyjnej podkreśla tylko, że lokale
stanowiące odrębne nieruchomości i wspomniane pomieszczenia tworzą
gospodarczą całość i są ze sobą związane funkcjonalnie.
Jak wynika z art. 3 ust 2 ustawy o odrębnej własności lokali nieruchomość
wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali. Chodzi w tym przepisie o grunt i budynek, które
z punktu widzenia prawnego, stanowią nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie
bezspornym jest, że jest to grunt i budynek objęty tylko księgą wieczystą KW [...].
To, że dla należytego wykonywania prawa własności lokali znajdujących się w tym
budynku konieczne jest korzystanie z części nieruchomości sąsiednich, samo przez
się nie rozszerza prawnego pojęcia nieruchomości wspólnej. Trafnie Sąd
Apelacyjny przyjął więc, że nieruchomością wspólną jest tylko budynek i grunt
objęty księgą wieczystą KW [...], gdyż tylko na tej nieruchomości ustanowiono
odrębną własność lokali. Nawet bowiem ścisły związek funkcjonalny pomiędzy
lokalami wyodrębnionymi z jednej nieruchomości a inną nieruchomością nie
stanowi podstawy do rozszerzania pojęcia nieruchomości wspólnej określonej
w art. 3 ustawy o odrębnej własności lokali. Gdyby dopuścić takie rozumienie
nieruchomości wspólnej, jak proponuje to strona powodowa, godziłoby to w przyjęty
6
w ustawie o odrębnej własności lokali sposób ustanawiania odrębnej własności
lokali i wykonywania tego prawa, gdyż zakres uprawnień i obowiązków właścicieli
lokali nie byłby ustalany na podstawie aktu notarialnego i przepisów ustawy,
lecz wynikałby z pojmowania przez zainteresowanych związku funkcjonalnego
pomiędzy samodzielnym lokalem stanowiącym przedmiot odrębnej własności,
a nieruchomością sąsiednią. Taki funkcjonalny związek może zaś być brany pod
uwagę tylko przy okazji ustanawiania odrębnej własności lokali lub przy
ewentualnej zmianie umowy ustanawiającej taką własność. Jeżeli zaś stan
faktyczny nieruchomości stanowiących gospodarczą całość nie jest dostosowany
do stanu prawnego, to dostęp do części nieruchomości sąsiedniej, który jest
niezbędny dla wykonywania prawa własności lokalu, może być zapewniony
poprzez służące temu celowi instytucje prawne, jak służebność lub najem.
Jak wykazują powyższe ustalenia brak podstaw, aby przyjmować pojęcie
nieruchomości wspólnej w sposób jaki proponuje strona powodowa. W tej sytuacji
brak też podstaw, aby uznać zasadność jej roszczenia o zapłatę, które zostało
wyliczone przy założeniu, że nieruchomość wspólna jest wyznaczona nie przez
określenie jej w księdze wieczystej i aktach ustanawiających odrębną własność
lokali lecz poprzez ustalenie jaki grunt i pomieszczenia faktycznie tworzą
gospodarczą całość.
Mając na względzie, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały
się bezpodstawne Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814
k.p.c., orzekł jak
w sentencji.