Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Sąd Najwyższy w sprawach z powództwa Andrzeja B. przeciwko Krystynie M. i
Januszowi M. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B. przeciwko Bogdanowi W.,
Mariannie W., Agnieszce W.i Urszuli W. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B.
przeciwko Andrzejowi W., Danucie W. i Przemysławowi W. o zapłatę, z powództwa
Andrzeja B. przeciwko Edwardowi R. i Mariuszowi R. o zapłatę, z powództwa
Andrzeja B. przeciwko Andrzejowi K. i Helenie K. o zapłatę, z powództwa Andrzeja
B. przeciwko Hannie L., Franciszkowi L. i Danucie K. o zapłatę, z powództwa
Andrzeja B. przeciwko Henrykowi K., Piotrowi K., Wioletcie K., Zofii K. i Jadwidze
W. o zapłatę, oraz z powództwa Andrzeja B. przeciwko Czesławowi S., Joannie S.,
Małgorzacie S., Rafałowi S. i Teodozji S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 17 lipca 2007 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 3
kwietnia 2007 r.:
„1. Czy przed dniem 22 września 2004 r., tj. dniem wejścia w życie ustawy z
dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492) dopuszczalnym było
powierzenie zarządzania nieruchomościami niewchodzącymi do zasobów, o jakich
mowa w art. 20 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) osobie nieposiadającej licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości?
2. Czy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym dopuszczalnym jest
powierzenie zarządzania nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów, o jakich
mowa w art. 20 u.g.n. osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy
nieruchomości?
3. W razie negatywnej odpowiedzi na pytania. 1. i 2. – czy umowa o
zarządzanie nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art.
20 u.g.n., mocą której powierzono zarządzanie osobie nieposiadającej licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna?
4. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1. i jednocześnie negatywnej
odpowiedzi na pytanie 2. – czy dopuszczalnym jest zarządzanie nieruchomościami
wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 20 u.g.n. przez osobę
nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, w sytuacji gdy
powierzenie zarządzania takiej osobie nastąpiło na podstawie umowy zawartej
przed dniem 22 września 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28
listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych
innych ustaw?"
podjął uchwałę:
Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261,
poz. 2603 ze zm.) – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy
nieruchomości jest nieważna.
Uzasadnienie
Umową zawartą w dniu 3 września 2002 r. właściciel budynków, w którym
znajdują się lokale zajmowane przez pozwanych, powierzył powodowi
administrowanie zasobami mieszkalnymi w tych budynkach. Zgodnie z umową
wszelkie wpływy związane z najmem lokali są wpływami własnymi powoda, który
ponosi też koszty dotyczące przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód
nie miał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i nie ma jej również obecnie.
Wykonując postanowienia umowy, wielokrotnie dokonywał wypowiedzenia
(podwyższenia) wysokości czynszu za najem lokali mieszkalnych. Pozwani,
kwestionując te zmiany, płacili czynsz w dotychczasowej wysokości, żądanie
powoda obejmowało więc różnicę w kwotach między czynszem należnym a
uiszczanym przez pozwanych.
Sąd pierwszej instancji uznał żądanie powoda za usprawiedliwione co do
zasady, przyjmując w szczególności, że powód jako zarządca nieruchomości był
uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z
2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") – ani w brzmieniu obowiązującym
w dacie zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi,
ani w brzmieniu obecnie obowiązującym – nie nakładają na właściciela
nieruchomości innych niż skarbowe i samorządowe obowiązku zawarcia umowy o
zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą mającą licencję zarządcy lub z
przedsiębiorcą, który takie osoby zatrudnia.
Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej na
wstępie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podejmując rozważania dotyczące przedstawionego zagadnienia prawnego
należy dokonać kilku zastrzeżeń.
Po pierwsze, przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczy
wykładni art. 189 i 190 u.g.n. Pierwotna treść tych przepisów została zmieniona
ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70), która weszła w życie z dniem 15 lutego
2000 r. Kolejnej zmiany dokonano ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz.U. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. i ten
stan prawny obowiązuje obecnie. Umowa będąca przedmiotem oceny prawnej w
niniejszej sprawie została zawarta w dniu 3 września 2002 r., czyli pod rządem art.
189 i 190 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. i ten stan
prawny jest właściwy dla oceny prawnej spornej umowy oraz dla rozstrzygnięcia
przedstawionego zagadnienia prawnego.
Po drugie, rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przedstawionego w pkt 2 nie
jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy zawisłej przed Sądem Okręgowym.
Wprawdzie ma rację ten Sąd, że również w obecnym stanie prawnym istnieje
wątpliwość, czy stroną umowy o zarządzanie nieruchomością niewchodzącą w
skład zasobów musi być licencjonowany zarządca, to jednak rozstrzygnięcie w tym
przedmiocie nie ma wpływu na rozpoznanie sprawy przez Sąd Okręgowy.
Po trzecie, niezbędne jest sprecyzowanie pojęcia „powierzenie zarządzania
nieruchomościami” użytego przez Sąd Okręgowy w przedstawionym zagadnieniu
prawnym. Chodzi o to, że w zależności od tego, jakie znaczenie zostanie
przypisane temu pojęciu, różnie może być oceniona sprawa dopuszczalności
powierzenia zarządzania osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy
nieruchomości. Sygnalizowane przez Sąd Okręgowy wątpliwości powstają bowiem
tylko wówczas, gdy przez „powierzenie zarządzania nieruchomością” rozumie się
umowę odpowiadającą swoją treścią umowie o zarządzanie nieruchomością, o
której stanowi art. 185 ust. 2 w związku z ust. 1 u.g.n. (...)
Po czwarte, treść uzasadnienia postanowienia, w którym przedstawiono
zagadnienie prawne, pozwala stwierdzić, że Sąd Okręgowy uznał, iż powierzenie
zarządzania nastąpiło na podstawie umowy odpowiadającej swą treścią umowie o
zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. Weryfikacja tego
założenia wymaga jednak rozstrzygnięcia kwestii, czy umowa o zarządzanie
nieruchomością w rozumieniu wskazanych przepisów jest umową stypizowaną
(nazwaną). Dopiero odpowiedź w tym przedmiocie pozwoli określić skutki umowy o
zarządzanie nieruchomością, która nie spełnia wymagań ustawy (art. 185 ust. 1 i 2
u.g.n.).
Sporne jest zagadnienie, czy umowa o zarządzanie nieruchomością
uregulowana w art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. jest umową nazwaną. Mimo ogólnikowej
regulacji tej umowy, można wskazać kilka argumentów przemawiających za
udzieleniem odpowiedzi pozytywnej.
Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie
został określony wprost, ale można o nim pośrednio wnosić z treści pojęcia
„zarządzanie nieruchomością”, które zostało zdefiniowane w art. 185 ust. 1 u.g.n.
Zgodnie z tym przepisem, zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu ustawy,
polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności
zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie
z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę
nieruchomość. Należy zauważyć, że zarządzanie nieruchomością wymaga
podejmowania działań o różnym charakterze, zakresie i naturze prawnej, dlatego tej
różnorodności odpowiada ogólne zarysowanie czynności składających się na
zarządzanie nieruchomością. Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile
elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej stanowią z reguły
pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy
nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo
szeroka, obliczona ma maksymalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na
tym tle powstaje problem oceny umowy, w której strony pomijają niektóre
uprawnienia i obowiązki z katalogu „wszelkich decyzji i czynności”. Powstaje
pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od
normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne
stanowisko trzeba odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej
dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb
nieruchomości. Należy także odrzucić stanowisko przeciwne, że zarządzaniem
nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej
czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela.
Po drugie, art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że zakres uprawnień i obowiązków
zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o
zarządzanie nieruchomością. Mimo, że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie
cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie
obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy
uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i
obowiązków zarządcy wynikających z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych
ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
Po trzecie, umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest
– stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. – zarządca nieruchomości w rozumieniu art.
184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., a drugą
stroną – właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka
organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Po czwarte, o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie
nieruchomością świadczy treść art. 186 ust. 3 u.g.n., stanowiąca, że w umowie o
zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym
ubezpieczeniu (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej).
Po piąte, ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością
jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Uwzględniając zastrzeżenie formy
pisemnej z sankcją nieważności, nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie
nieruchomością nie jest umową nazwaną.
Po szóste, nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie
omawianej umowy jako „umowy o zarządzanie nieruchomością” bądź skrótowo
„umowy o zarządzanie” (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5 oraz art. 186 ust. 3).
Reasumując należy stwierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o
której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie
pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których
mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2, powoduje skutki określone w
art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n.
Przechodząc do rozważenia istoty przedstawionego zagadnienia prawnego
należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy właściciel nieruchomości
jest zobowiązany zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością w tych
przypadkach, w których bezpośrednio nie zarządza nieruchomością. Takie
założenie przyjęli pozwani, wywodząc, że żona powoda mogła zarządzanie
nieruchomością powierzyć jedynie licencjonowanemu zarządcy. Należy zauważyć,
że art. 184 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu przewidywał zarządzanie
nieruchomościami wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, natomiast art. 232
u.g.n. stanowił, że osoby, które w dniu wejścia w życie ustawy prowadziły na
podstawie obowiązujących przed tym dniem przepisów działalność zawodową w
zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania
nieruchomościami, mogą prowadzić tę działalność bez posiadania licencji
zawodowych przez dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy, czyli do dnia 1
stycznia 2000 r. Zmianą ustawy, wprowadzoną z dniem 15 lutego 2000 r.,
dokonano rozszerzenia katalogu zarządców nieruchomości, dodając – obok
zarządców licencjonowanych – osoby fizyczne prowadzące bez posiadania licencji
zawodowej działalność zarobkową w zakresie zarządzania nieruchomościami, z
zastrzeżeniem art. 232 ust. 3, z ograniczeniem możliwości wykonywania takiej
działalności do dnia 31 grudnia 2001 r. W tym czasie, stosownie do art. 189 ust. 1,
nieruchomości będące przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek
samorządu terytorialnego (określane od dnia 15 lutego 2000 r. mianem
„nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy") mogły być
zarządzane wyłącznie przez osoby posiadające licencję zawodową w zakresie
zarządzania nieruchomościami (od dnia 15 lutego 2000 r. – wyłącznie przez
zarządców licencjonowanych),
Zestawienie art. 184 i art. 189 u.g.n. prowadzi do wniosku, że wyraz
„wyłącznie” wykluczał zarządzanie nieruchomościami publicznymi przez te osoby,
które mogły wykonywać czynności zarządzania nieruchomościami, ale nie
posiadały licencji, czyli przez zarządców „nielicencjonowanych”, działających do
dnia 31 grudnia 2001 r.
Powstaje pytanie, czy po ustaniu możliwości zarządzania nieruchomościami
przez zarządców „nielicencjonowanych” ustawodawca przez niedopatrzenie nie
zmienił treści art. 189 u.g.n., czy też – zachowując dotychczasowe brzmienie –
celowo założył, że będzie on pełnił swą funkcję także w nowym otoczeniu prawnym.
Należy przyjąć, że jeżeli ustawodawca działa racjonalnie, to – pozostawiając
art. 189 u.g.n. w dotychczasowym brzmieniu – zamierzał, aby zarząd
niewykonywany przez samego właściciela nieruchomości wchodzących w skład
zasobów był sprawowany przez zarządcę w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n., czyli
zarządcę licencjonowanego. Skoro art. 189 ust. 1 stanowi, że „nieruchomości
stanowiące zasoby (...) mogą być zarządzane", to należy wnosić, iż zarząd
licencjonowanego zarządcy nie jest obowiązkowy, właściciel może bowiem sam
gospodarować swą nieruchomością. Jeśli jednak właściciel decyduje się na
powierzenie zarządu, musi on być sprawowany przez zarządcę licencjonowanego.
Oznacza to, że zarządzanie nieruchomością należącą do zasobów (art. 20 u.g.n.)
musi następować na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością i być
wykonywane przez podmiot, o którego kwalifikacjach zawodowych świadczy
uzyskanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Wynika z tego, że w
przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, powiatów, województw i gmin czynności
odpowiadające treści umowy o zarządzanie nie mogły być wykonywane na
podstawie innej umowy, np. umowy zlecenia, umowy o wykonywanie czynności
faktycznych, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.),
oraz przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania zawodowego,
potwierdzonego licencją zawodową zarządcy nieruchomości.
Podejmując kolejne zagadnienie dotyczące wykładni art. 190 u.g.n. należy
wskazać, że w pierwotnym brzmieniu (do dnia 15 lutego 2006 r.) przepis ten
wyłączał stosowanie „przepisów niniejszego rozdziału”, czyli rozdziału „Zarządzanie
nieruchomościami” do gospodarowania nieruchomościami przez Agencję Własności
Rolnej Skarbu Państwa (obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych), Wojskową
Agencję Mieszkaniową i Agencję Mienia Wojskowego, a także do gospodarowania
nieruchomościami przez właściwe organy lub bezpośrednio przez właścicieli
nieruchomości. Od dnia 15 lutego 2000 r. wyłączenie to dotyczyło jedynie
stosowania art. 189 u.g.n., powstała zatem ścisła więź między art. 189 i 190 u.g.n.,
wynikająca z wyłączenia stosowania art. 189 w przypadku określonym w art. 190.
Do pierwotnej formuły o niestosowaniu przepisów rozdziału 3 ustawodawca
powrócił zmianą ustawy, która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r.
Ze względu na treść zagadnienia prawnego podstawowe znaczenie ma jednak
ocena, jakie skutki wywołało wyłączenie stosowania art. 189 u.g.n. bezpośrednio
przez właścicieli, ponieważ w czasie zawarcia przez powoda umowy z żoną art. 190
u.g.n. stanowił o wyłączeniu stosowania art. 189 u.g.n., a nie przepisów całego
rozdziału 3.
Rozważając problem wzajemnej relacji art. 190 i 189 u.g.n. należy zauważyć,
że art. 189 reguluje kwestię zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobów
(art. 20 u.g.n.). W związku z tym także interpretacja art. 190, wyłączającego
stosowanie art. 189, powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego ograniczenia
podmiotowego. Należy więc wziąć pod uwagę, że pojęcie „właściciel
nieruchomości” w rozumieniu art. 190 u.g.n. określa właściciela nieruchomości
wchodzącej w skład zasobów, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu i
województwa. Wnioskowanie a contrario mogłoby w tym wypadku rozstrzygnąć
wyłącznie o sytuacji prawnej wskazanej kategorii właścicieli i prowadzić do wniosku,
że te podmioty publicznoprawne mogą albo bezpośrednio zarządzać
nieruchomością, albo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą
lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n.
Jeśli więc nie byłoby podstaw do tego, aby stosownie do art. 190 wyłączyć
działanie art. 189 u.g.n., ponieważ właściciel nie zarządza swą nieruchomością
bezpośrednio, to nadal znajdowałby zastosowanie art. 189, co – zgodnie z jego
treścią – oznaczałoby jedynie tyle, że zarządzanie nieruchomościami należącymi do
zasobów mogłoby być wykonywane wyłącznie przez zarządców w rozumieniu art.
184 ust. 2, czyli „zarządców licencjonowanych”. Nie byłoby natomiast podstaw do
twierdzenia, że wnioskowanie a contrario do art. 190 u.g.n. jest równoznaczne z
narzuceniem każdemu właścicielowi – także właścicielom nieruchomości
niestanowiących zasobów – konieczności powierzenia zarządzania nieruchomością
zarządcy, o którym mowa w art. 184 ust. 2. Artykuł 190 u.g.n. wprowadza
wyłączenia w stosowaniu art. 189, wobec czego powinien mieścić się w zakresie
działania art. 189, zwężonego do zarządzania nieruchomościami wchodzącymi do
zasobów. Wnioskowaniem a contrario z przepisu wprowadzającego wyjątek (art.
190 u.g.n.) nie można bowiem doprowadzać do kreowania zasady szerszej niż
zakres stosowania regulacji podstawowej (art. 189 u.g.n.). W okolicznościach
niniejszej sprawy wnioskowanie z przeciwieństwa nie pozwalałoby zatem
wyprowadzić wniosku, że jeśli żona powoda nie chciała lub nie mogła bezpośrednio
zarządzać swą nieruchomością, to była zobligowana do zawarcia umowy z
zarządcą nieruchomości.
Wynika z tego, że art. 190 u.g.n. dotyczy jedynie nieruchomości stanowiących
zasoby, o których mowa w art. 20. Do zarządzania innymi nieruchomościami
bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości
nie znajdują więc zastosowania przepisy o zarządzaniu wyłącznie przez zarządców
licencjonowanych albo przez przedsiębiorców zatrudniających takich zarządców do
wykonywania czynności zarządzania (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Wynikałoby z tego, że
wskazana w art. 189 ust. 1 u.g.n. „wyłączność” zarządzania nieruchomością przez
zarządców licencjonowanych dotyczy tylko sytuacji, w których właściciel
nieruchomości należącej do zasobu nie wykonuje bezpośrednio zarządzania
nieruchomościami. Jak wspomniano, z punktu widzenia właścicieli tych
nieruchomości istniałyby zatem dwie możliwości zarządzania nieruchomościami –
albo bezpośrednie zarządzanie wykonywane przez właściciela, albo zarządzanie
przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości, wyłonionego na podstawie
przetargu publicznego. Taka wykładnia odpowiada założeniu, że zarządzanie
nieruchomościami publicznymi musi być wykonywane w sposób fachowy, ze
szczególną starannością (art. 186 ust. 1 u.g.n.) i z odpowiednim zabezpieczeniem
podmiotu korzystającego z usług zarządcy nieruchomości, uzyskiwanym dzięki
obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządcy (art. 186 ust.
3 u.g.n.).
Ponadto należy wskazać na argumenty, które przemawiają przeciwko
poglądowi, że użyte w art. 190 u.g.n. „określenie bezpośrednio przez właściciela lub
użytkownika wieczystego nieruchomości” dotyczy także właścicieli nieruchomości
innych niż publiczne, a w konsekwencji, że także pozostali właściciele poddani są
konieczności wyboru między dwoma formami zarządzania nieruchomościami –
bezpośrednio albo przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości.
Po pierwsze, takie rozwiązanie sprawy zarządu nieruchomością nadmiernie
ograniczałoby właściciela nieruchomości w podejmowaniu czynności względem
przedmiotu swojej własności. Zakres uprawnień właściciela jest określony w art.
140 k.c. i w braku jednoznacznego, wyraźnego ograniczenia nie może być zwężany
przez narzucenie właścicielowi sposobu gospodarowania swą rzeczą innego niż
wybrany przez właściciela. (...)
Po drugie, gdyby art. 190 u.g.n. dotyczył także nieruchomości „prywatnych”, to
trzeba byłoby przyjąć, że w razie niewykonywania zarządzania nieruchomością
bezpośrednio przez właściciela stosuje się art. 189 u.g.n., co pozostaje w
oczywistej sprzeczności z treścią tego artykułu; znajduje on zastosowanie do
„nieruchomości stanowiących zasoby”, a nieruchomości prywatne oczywiście nie
należą do zasobów nieruchomości w ujęciu art. 20, więc art. 189 w ogóle nie może
mieć do nich zastosowania. Ponadto przyjęcie, że jednak znajduje on
zastosowanie, stawiając wymaganie zarządzania wyłącznie przez zarządców
licencjonowanych, nakazywałoby stwierdzenie, iż zgodnie z art. 189 ust. 2 u.g.n.
zarządca powinien być wyłoniony z zachowaniem przepisów o zamówieniach
publicznych. Takie rozwiązanie naruszałoby podmiotowy i przedmiotowy zakres
działania tych przepisów, które mają na celu wprowadzenie szczególnych zasad w
wydatkowaniu środków publicznych, a nie prywatnych,
Po trzecie, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1, ustawa o gospodarowaniu
nieruchomościami określa zasady gospodarowania nieruchomościami
stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu
terytorialnego. W kwestii gospodarowania nieruchomościami ogranicza więc
podmiotowo sferę swojego oddziaływania do nieruchomości będących własnością
wymienionych podmiotów publicznoprawnych. W przepisie tym wskazano, że
ustawa określa zasady „działalności zawodowej, której przedmiotem jest
gospodarowanie nieruchomościami” (art. 1 ust. 1 pkt 8). Sprawa zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi własność innych podmiotów nie jest więc wprost
przedmiotem regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1, nie może być bowiem objęta pojęciem
„gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz
własność jednostek samorządu terytorialnego”. Kwestia zarządzania
nieruchomościami podmiotów niepublicznoprawnych jest objęta działaniem ustawy
jedynie pośrednio, w związku z unormowaniem „działalności zawodowej, której
przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami”. Skoro więc w art. 190 mowa
o zarządzaniu nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników
wieczystych nieruchomości, a sfera ta dotyczy „gospodarowania nieruchomościami”
(pkt 1), nie zaś „działalności zawodowej” (pkt 8), można twierdzić, że art. 190
odnosi się do właścicieli nieruchomości, stanowiących zasoby, o których mowa w
art. 20, a nie do innych podmiotów prawa.
Podsumowując te rozważania należy stwierdzić, że art. 190 u.g.n. wprowadzał
(w chwili zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 u.g.n., co
oznacza, że dotyczył nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu
do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu
nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę, w razie gdy czynności tych
nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości. Właściciele innych
nieruchomości nie są ograniczani działaniem art. 189 i 190, ponieważ przepisy tych
artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości
innej niż wchodząca do zasobów nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością,
nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy
aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię
gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają
dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, a w zakresie
czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).
Jeśli natomiast powierza zarządzanie nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z
art. 185 i nast. u.g.n., musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z
zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc
zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane
z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może
osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy.
Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185
u.g.n. może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2
u.g.n. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę
umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy,
gdy stronami tymi są, z jednej strony – przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 u.g.n.) lub
zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 u.g.n., a z drugiej – właściciel
nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka
organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie
oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po stronie zarządcy
uprawnienia i obowiązki w zakresie „podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania
wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego
inwestowania w nieruchomość” (art. 185 ust 1 u.g.n.), daje podstawę do działania
zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne („chyba że umowa o
zarządzanie stanowi inaczej”) ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z
zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej
strony umowy „obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych,
kierowania się zasadami etyki zawodowej”, wykonywania czynności zarządzania ze
szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art.
186 ust 1 u.g.n.) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której
mowa w art. 188 u.g.n.
Przechodząc do oceny skutków prawnych zawarcia umowy o zarządzanie
nieruchomością przez podmiot, który nie miał licencji zawodowej zarządcy
nieruchomości, należy stwierdzić, że na potrzeby rozstrzygnięcia sprawy zawisłej
przed Sądem Okręgowym wystarczające jest zajęcie stanowiska, iż zawarcie takiej
umowy nie było prawnie skuteczne w tym sensie, że nie wywołało skutków
określonych w art. 187 i nast. u.g.n. Powstaje jednak pytanie, czy w takim wypadku
umowa o zarządzaniu nieruchomością jest nieważna.
Nieważność czynności prawnej zachodzi wówczas, gdy wskazana jest wprost
w przepisie (np. art. 387 § 1 k.c.) bądź wynika z naruszenia przepisu o charakterze
iuris cogentis (art. 58 § 1 k.c.). Taka sytuacja nie występuje w odniesieniu do
umowy o zarządzaniu nieruchomością, gdyż art. 185 u.g.n. przewiduje wprawdzie
rygor nieważności, ale wiąże go z niezachowaniem formy pisemnej. Artykuły 189 i
190 u.g.n. – jak wykazano – nie znajdują zastosowania do właściciela
nieruchomości nienależącej do zasobów, nie można więc mówić o naruszeniu tych
przepisów.
Za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może jednak przemawiać
fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano sankcję karną za
prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania
nieruchomościami. W czasie zawarcia spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n.,
zgodnie z którym „kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa
majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji, podlega
grzywnie do 5000 zł.” Od dnia 22 września 2004 r. w zakresie istotnym dla
zarządzania nieruchomościami art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy uzyskał brzmienie: „Kto
prowadzi: (...) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie
zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności
zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie
z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a
także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu,
ograniczenia wolności albo grzywny”. Stosownie natomiast do art. 198 ust. 2
ustawy, „tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie
czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednio uprawnień
lub licencji zawodowych wymienionych w ust. 1”. Nastąpiło zatem sprecyzowanie –
przez ścisłe odwołanie się do art. 185 ust. 1 – jakie czynności osoby
nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości powodują
odpowiedzialność karną.
Wprawdzie podstawy do stosowania sankcji karnoprawnych nie powinny w
każdym przypadku rzutować na cywilnoprawną ocenę zdarzeń prawnych, jednak
skoro ustawa przewiduje sankcje za samo prowadzenie bez licencji działalności
zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że
umowa o zarządzanie nieruchomością jest ważna. Odpowiedzialność karna
przewidywana jest tu bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością
następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością, jeśli
jednak doszło do zawarcia umowy, które może świadczyć o podjęciu wykonywania
działalności zawodowej w rozumieniu art. 198 u.g.n., należy przyjąć, że umowa jest
dotknięta nieważnością bezwzględną. W ramach dążenia do uzyskania systemowej
spójności trzeba bowiem założyć, że ustawodawca zsynchronizował środki ochrony
prawnokarnej z cywilnoprawnymi instrumentami kształtowania profesjonalnej
obsługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu zdefiniowanym w
art. 185 ust. 1. Sankcji prawnokarnej powinno zatem towarzyszyć przyjęcie, że
umowa, stanowiąca zwykle element wykonywania zabronionej działalności, jest
także dotknięta sankcją cywilnoprawną w postaci nieważności bezwzględnej.
Systemowa spójność jest tu wymagana tym bardziej, że przepisy cywilnoprawne i
karnoprawne zamieszczone są w tej samej ustawie i powinny tworzyć jednolity
system dopuszczalności wykonywania zarządzania nieruchomością przez
licencjonowanych zarządców oraz konsekwencji naruszenia stawianych w tym
zakresie wymagań przepisami ustawy. (...)
Należy zatem stwierdzić, że naruszenie przepisów ustawy określających
normatywny typ umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 1 i 2 w związku
z art. 184 u.g.n.) w tej części, w której stawiają one wymaganie wykonywania
czynności zarządzania nieruchomością przez licencjonowanego zarządcę,
powoduje bezwzględną nieważność tej czynności prawnej. Sama jej
nieskuteczność, wywodzona z podmiotowego „niedopasowania” do normatywnego
wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością, nie współgra z prawnokarnymi
konsekwencjami zawarcia umowy przez osobę nieposiadającą licencji zarządcy
nieruchomości.
Podsumowując należy przyjąć, że po dniu 31 grudnia 2001 r., kiedy ustała
możliwość zarządzania nieruchomościami przez osoby niemające licencji
zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie było dopuszczalne
zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2
u.g.n. przez osobę niemającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.
Dotyczyło to zarówno sytuacji, w której zgodnie z art. 189 u.g.n. istniał taki
obowiązek w odniesieniu do właścicieli nieruchomości należących do zasobu, jak i
wówczas, gdy właściciel nieruchomości nienależącej do zasobu, nie mając
wprawdzie obowiązku zawarcia takiej umowy, chciał powierzyć zarządzanie
nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. Zawarcie
umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą nieposiadającą licencji zawodowej w
tym przedmiocie powodowało jej bezwzględną nieważność. Pogląd ten zachował
aktualność także w obecnym stanie prawnym, tj. po wejściu w życie ustawy z dnia
28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492).
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.