Pełny tekst orzeczenia

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sędzia SN Lech Walentynowicz
Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski
Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 grudnia
2007 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, po
rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Rzecznika Praw
Obywatelskich we wniosku z dnia 28 maja 2007 r.:
"Czy przed dniem 10 lipca 2001 r. strony mogły zastrzec możliwość
wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy
zawartej na czas oznaczony, w razie zajścia przyczyny określonej w umowie? Jakie
skutki prawne wywoływała tego rodzaju klauzula?"
podjął uchwałę:
Dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej
przed dniem 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony, w wypadkach określonych w
tej umowie.
Uzasadnienie
Rzecznik Praw Obywatelskich, na podstawie art. 60 § 2 ustawy z dnia 23
listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) w związku
z art. 16 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 15 lipca 1987 r. o Rzeczniku Praw
Obywatelskich (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 14, poz. 147), wniósł o
rozstrzygnięcie przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zagadnienia
prawnego przytoczonego na wstępie.
Rzecznik wskazał, że pomimo nowelizacji kodeksu cywilnego dokonanej
ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm. –
dalej: "u.o.pr.lok."), która z dniem 10 lipca 2001 r. wprowadziła do tego kodeksu art.
673 § 3, utrzymuje się wyraźna rozbieżność w orzecznictwie Sądu Najwyższego
oraz doktrynie w ocenie, czy umowa najmu oraz umowa dzierżawy zawarta na czas
oznaczony może być rozwiązana w drodze wypowiedzenia, a także niejasność co
do tego, jakie skutki wiążą się z zamieszczeniem w takich umowach klauzuli
dopuszczającej ich rozwiązanie w drodze wypowiedzenia. Wymieniony przepis
przesądził wprawdzie, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno
wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych
w umowie, nie odnosi się on jednak do klauzul przewidujących możliwość
wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, wprowadzonych do nich przed
jego wejściem w życie. W przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów brak podstaw do uznania, że nowa ustawa działa wstecz, czyli
reguluje skutki czynności prawnych dokonanych przed jej wejściem w życie, a art.
XLIX § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks
cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej: "p.w.k.c."), który – wobec braku
stosownej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów – powinien być podstawą
przy rozstrzyganiu spraw intertemporalnych, przewiduje, iż ocena skutków
czynności powinna być dokonana stosownie do przepisów obowiązujących w chwili
dokonywania tej czynności. Oznacza to, że jeżeli wypowiedzenie najmu lub
dzierżawy zawartych na czas oznaczony zostało dokonane przed dniem 10 lipca
2001 r., jego skutki należy ocenić według stanu prawnego obowiązującego przed tą
datą. Ze względu na zastrzeganie w takich umowach, zwłaszcza w umowach
dzierżawy, kilkuletnich terminów wypowiedzenia, problem oceny skutków ich
wypowiadania jest aktualny w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu
Najwyższego.
Rzecznik podkreślił, że chociaż z brzmienia art. 673 § 3 k.c. wynika, iż dotyczy
on tylko umów najmu, to ze względu na art. 694 k.c. należy go stosować do umów
dzierżawy, gdyż w przepisach o dzierżawie nie reguluje się wprost dopuszczalności
wypowiadania umów dzierżawy zawartych na czas określony, a takie postanowienie
umowy, o jakim mowa w art. 673 § 3 k.c., nie jest sprzeczne z istotą stosunku
dzierżawy.
Najwięcej miejsca w uzasadnieniu wniosku Rzecznika zajmuje analiza
rozbieżnych poglądów, jakie w orzecznictwie i doktrynie pojawiły się jeszcze przed
wejściem w życie art. 673 § 3 k.c. Jest to zrozumiałe, gdyż przedstawione przez
niego zagadnienie prawne dotyczy w istocie wykładni przepisów o najmie i
dzierżawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 10 lipca 2001 r., czyli przed
wejściem wymienionego przepisu w życie. Poglądy na temat wykładni
wspomnianych przepisów, zdaniem Rzecznika, należy ująć w trzy grupy.
Do pierwszej zaliczyć można poglądy, z którzy wynika, że na tle przepisów
kodeksu cywilnego o najmie i dzierżawie w brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r.
nie było dopuszczalne rozwiązanie umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas
oznaczony w drodze wypowiedzenia. Za taką wykładnią przemawiają następujące
argumenty.
Analiza przepisów o najmie (dzierżawie) prowadzi do wniosku, że celem tych
regulacji jest przede wszystkim ochrona słabszej strony stosunku umownego, a
zatem z reguły najemcy lub dzierżawcy. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego
na pierwszy plan wysuwa się motywacja socjalna i etyczna. Chodzi o ochronę
uzasadnionych potrzeb mieszkaniowych najemcy, który w drodze długotrwałej
umowy na czas określony może zapewnić sobie stabilizację w zaspokajaniu tej
ważnej życiowo potrzeby. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
uchwały z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 (OSNC 1996, nr 5, poz. 69),
podkreślając jednoznacznie, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na
czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej
rozwiązania za wypowiedzeniem. Podobnie, w odniesieniu do lokalu użytkowego,
brzmi uchwała z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97 (OSNC 1997 nr 6-7, poz. 71), w
której zwrócono uwagę, że przy najmie lokalu użytkowego chodzi o potrzebę
stabilizacji sytuacji najemcy, któremu lokal użytkowy służy zazwyczaj do
wykonywania działalności zawodowej.
Na potrzebę stabilizacji stosunku prawnego, który zgodnie z wolą stron ma
trwać przez określony czas, zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniach
dotyczących dzierżawy. W uchwale z dnia 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93 (OSNC
1993, nr 10, poz. 178) uznał, że umowa zawarta na czas oznaczony, do której na
podstawie art. 708 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące
dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie na podstawie art. 704
k.c. W uzasadnieniu wskazano, że dzierżawa – w przeciwieństwie do najmu –
wiąże się z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga
znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy niż
najemcy, tworzy sytuacje stabilne, zachęcające dzierżawcę do czynienia nakładów,
planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność
stabilizacji tej sytuacji jeszcze bardziej niż przy umowie najmu zawartej na czas
oznaczony. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27
października 1997 r., III CZP 49/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 36) podkreślając, że
bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony,
przewidujące możliwość jej wypowiedzenia.
Również z innych przepisów regulujących umowę dzierżawy wynika, że
ustawodawca dąży do stabilizacji stosunku dzierżawy, właśnie ze względu na
pozytywny wpływ trwałych stosunków na jakość gospodarowania przez
dzierżawców. Przykładem jest art. 704 k.c., który ustanawia znacznie dłuższe niż
przy najmie okresy wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podobnie ustawa z dnia 28
lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) wydłużyła
również okresy, na jaki umowa może zostać zawarta (art. 695 k.c.).
Podnosi się także, że jeżeli ustawodawca chciałby dopuścić możliwość
wypowiadania najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony, przed dniem 10
lipca 2001 r., mógł to uczynić wyraźnie, tak jak w art. 33 k.p., dopuszczającym
możliwość wypowiedzenia niektórych terminowych umów o pracę.
Przyjmuje się, że przepisy regulujące wypowiedzenie umowy najmu zawartej
na czas oznaczony mają charakter bezwzględnie wiążący (por. uzasadnienia
uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, oraz z dnia 3
marca 1997 r., III CZP 3/97). Wobec tego niedopuszczalne jest odmienne
uregulowanie przyczyn wypowiedzenia, niż wynika to z przepisów kodeksu
cywilnego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 września 1995 r., I ACr
591/95, OSA 1996, nr 10, poz. 54). Takie stanowisko prowadzi do wniosku, że
możliwość wcześniejszego wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy (najmu)
nie jest objęta działaniem zasady swobody umów (art. 3531
k.c.). Wskazuje się, że
nie tylko byłoby to sprzeczne z przepisem ustawy, ale przede wszystkim z
właściwością (naturą) stosunku dzierżawy (najmu) trwającego przez oznaczony
czas (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1997 r., III CZP
3/97, oraz z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, a także uzasadnienie
wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 września 1995 r., I ACr 591/95).
Podnosi się również argument o dualistycznej konstrukcji umów dzierżawy
(najmu), które mogą być zawarte albo na czas oznaczony, albo na czas
nieoznaczony. Ustawodawca nie przewidział „tworów mieszanych", obejmujących
elementy umowy terminowej i bezterminowej. Jeżeli strony zawierają umowę na
czas nieoznaczony, mogą ją rozwiązać w każdej chwili, z zachowaniem
ustawowego lub umownego terminu wypowiedzenia, a jeżeli na czas oznaczony,
wypowiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie wówczas, gdy dopuszcza to kodeks
cywilny (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III
CZP 5/96, z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, oraz z dnia 27 października 1997 r.,
III CZP 49/97).
Pogląd wykluczający dopuszczalność rozwiązania umowy najmu lub
dzierżawy, zawartych na czas oznaczony, w drodze wypowiedzenia oznacza w
istocie niemożliwość wypowiadania takich umów także wtedy, gdy zastrzeżono ją
tylko na wypadek okoliczności przewidzianych w umowie. Za restrykcyjną wykładnią
przepisów opowiedziało się również wielu przedstawicieli doktryny.
W literaturze i orzecznictwie broniony jest również pogląd przeciwny, że
umowa najmu lub dzierżawy zawarta na czas oznaczony może być zawsze
skutecznie wypowiedziana nawet bez podania przyczyny. Koncepcję taką przyjął
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2005 r., V CK 370/05 (nie publ.),
chociaż – zdaniem Rzecznika – motywy tego rozstrzygnięcia nie są do końca jasne.
Za pełną swobodą wypowiadania umów terminowych w odniesieniu do umów
nienazwanych opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2003 r.,
IV CKN 470/01 ("Izba Cywilna" 2004, nr 6, s. 40), uznając dopuszczalność
swobodnego zastrzeżenia prawa wypowiedzenia w umowie nienazwanej zawartej
na czas oznaczony, gdyż nie uchybia to zasadzie swobody umów. Także liczni
przedstawiciele doktryny opowiedzieli się za pełną swobodą wypowiadania umów
zawartych na czas oznaczony.
Zwolennicy tego poglądu zwracają uwagę, że zastrzeżenie swobodnego
prawa wypowiedzenia w umowie zawartej na czas oznaczony nie prowadzi do
wewnętrznej sprzeczności zobowiązania, którego źródłem jest ta umowa. Termin
końcowy oznacza wówczas tylko tyle, że stosunek zobowiązaniowy wygaśnie
najpóźniej w określonej chwili bez potrzeby jego wypowiadania. Ma to znaczenie
praktyczne, gdyż zwalnia z obowiązków dowodowych w zakresie złożenia i odbioru
oświadczenia woli, a także wyklucza możliwość powołania się na art. 5 k.c.
Zwracają oni uwagę, że pojęcie umów zawartych na czas oznaczony i
nieoznaczony nie jest tożsame z umowami trwałymi i nietrwałymi. To, czy umowa
jest trwała, czy nie należy ustalać na podstawie całokształtu treści umowy, a nie
tylko na podstawie terminu jej ustania, nie ma zaś podstaw by twierdzić, że umowa
z zastrzeżonym terminem musi być umową bezwzględnie trwałą. Podnosi się
również, że skrajnie pojmowany dualizm konstrukcji stosunku najmu lub dzierżawy
jest obcy prawu obligacyjnemu i prowadzi do zbliżenia najmu do ograniczonego
prawa rzeczowego. Nawet jednak akceptacja tezy o dualistycznej konstrukcji najmu
nie wykluczałaby zastrzegania omawianych klauzul, co najwyżej umowę
zawierającą taką klauzulę należałoby kwalifikować jako umowę nienazwaną.
Zdaniem tej części doktryny, wnioskowanie a contrario z art. 673 § 1 k.c. jest
niewystarczające. Przepis ten dotyczy jedynie sytuacji, w której strony nie
zastrzegły prawa wypowiedzenia w umowie, więc wnioskowanie a contrario
wskazuje jedynie, że nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy zawartej na
czas oznaczony wtedy, gdy uprawnienia takiego nie zastrzeżono w umowie. (...)
Za dopuszczalnością zamieszczenia w umowie zawartej na czas oznaczony
postanowienia o wypowiedzeniu, przemawiają również ważne względy
celowościowe. Takie postanowienie czyni umowę bardziej elastyczną, umożliwiając
ochronę różnorodnych interesów stron, nie można bowiem przyjąć, że
wprowadzenie do umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony klauzuli o
wcześniejszym rozwiązaniu zawsze podważa stabilność gospodarowania
przedmiotem dzierżawy. Ryzyko związane z wcześniejszym rozwiązaniem umowy
zależy z reguły od uprzednio przeprowadzonej kalkulacji gospodarczej. Klauzula
dopuszczająca swobodną możliwość wypowiedzenia jest przy tym na tyle
jednoznaczna, że nie może wprowadzać strony w błąd co do charakteru umowy, co
szczególnie ostro rysuje się w obrocie profesjonalnym. Niezależnie od tego zwraca
się uwagę, że do identycznych rezultatów jak zawarcie umowy na czas oznaczony z
możliwością jej wypowiedzenia prowadzić może również zawarcie umowy na czas
nieoznaczony z odpowiednio ukształtowanym prawem wypowiedzenia, odpada
więc argument, że pierwsze z rozwiązań jest krzywdzące dla najemcy.
Opowiadając się za dopuszczalnością zastrzeżenia w umowie zawartej na
czas oznaczony swobodnego prawa wypowiedzenia, wskazuje się w doktrynie, że
umowa taka powinna być traktowana z punktu widzenia przepisów o najmie jako
umowa zawarta na czas nieoznaczony. W przypadku zaś uzależnienia prawa
wypowiedzenia od ważnych powodów lub od określonych w umowie okoliczności
umowa powinna być traktowana jako zawarta na czas oznaczony.
Trzecie stanowisko w sprawie możliwości rozwiązywania umowy najmu lub
dzierżawy zawartych na czas oznaczony w drodze wypowiedzenia jest
kompromisem.
W orzecznictwie reprezentatywny dla tego poglądu jest wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97 (OSNC 1998, nr 9, poz.
144), w którym stwierdzono, że nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do
umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej
wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. W nawiązaniu
do wcześniejszego orzecznictwa Sąd Najwyższy wskazał, że niedopuszczalne jest
tylko uprawnienie do swobodnego, wynikającego jedynie z woli wydzierżawiającego
(wynajmującego) wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, gdyż
pozostawałoby to w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie bezwarunkowym
zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Według
Sądu Najwyższego, inna sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w
razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, wówczas
bowiem druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać
skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia
może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej
przesłanki.
Taką wykładnię Sąd Najwyższy zaakceptował w wyroku z dnia 22 czerwca
2004 r., IV CK 463/03 (nie publ.) oraz w wyroku z dnia 25 listopada 2003 r., II CK
293/02 (nie publ.), w którym stwierdził, że wprowadzenie art. 673 § 3 k.c. wskazuje,
iż wykładnia art. 673 k.c. w brzmieniu sprzed jego zmiany, zgodna z treścią § 3 tego
artykułu, była w pełni racjonalna. Za takim kierunkiem wykładni opowiedziały się
również sądy powszechne oraz wielu przedstawicieli doktryny.
U podstaw kompromisowej wykładni leży założenie o odmiennym prawnym
charakterze wypowiedzenia swobodnego, tj. zależnego wyłącznie od woli stron oraz
wypowiedzenia z przyczyn wyraźnie w umowie określonych. Jedynie w pierwszym
wypadku zachodzi sprzeczność z przyjętym w takiej umowie bezwarunkowym
zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Inna
sytuacja występuje natomiast wówczas, gdy strony uzgodnią w umowie ściśle
określone okoliczności stanowiące uzasadnioną podstawę wypowiedzenia, wtedy
bowiem druga strona liczy się z możliwością skrócenia okresu obowiązywania
umowy, jak też może przed sądem twierdzić, że okoliczności takie nie wystąpiły.
Bezzasadne jest również twierdzenie, jakoby wprowadzenie klauzuli o
wcześniejszym wypowiedzeniu umowy terminowej zawsze naruszało interesy stron,
zwłaszcza słabszej, gdyż zarówno najemca, jak i dzierżawca mogą umowę
wypowiedzieć, gdy odpowiada to ich interesom. Nie zawsze klauzula taka podważa
pewność i stabilność gospodarowania przedmiotem dzierżawy lub najmu, gdyż
często w interesie kontrahentów leży zawarcie umowy o charakterze terminowym, a
zarazem uzasadnione jest jej wcześniejsze wypowiedzenie w określonych
wypadkach. Rygorystyczna wykładnia niedopuszczająca możliwości wypowiadania
umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony nie odpowiada również
zróżnicowanym potrzebom życia społecznego i gospodarczego. Pogląd taki godzi w
słuszne interesy uczestników obrotu, podporządkowując je abstrakcyjnym,
dogmatycznym zasadom, zmusza do poszukiwania okrężnych sposobów dla
osiągnięcia celów, które strony chcą zrealizować, a w konsekwencji nie służy także
stabilizacji porządku prawnego.
Zwolennicy tej koncepcji twierdzą, że dopuszczenie wypowiedzenia umowy
terminowej nie sprzeciwia się zasadzie swobody umów, w szczególności nie
narusza właściwości (natury) stosunku prawnego zawartego na czas oznaczony.
Potwierdził to zresztą ustawodawca, wprowadzając art. 673 § 3 k.c., a podobny tok
rozumowania zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r., III
CK 365/97.
Kolejny argument podważa stanowisko, że kodeks cywilny wyłącza możliwość
zawierania umów albo na czas oznaczony, albo na czas nieoznaczony, w związku z
czym dopuszczalne są także konstrukcje pośrednie.
Wskazuje się również, że nie można łączyć natury najmu (dzierżawy) z jego
ukształtowaniem jako stosunku prawnego na czas oznaczony i nieoznaczony, skoro
tak naprawdę ustawodawca nie wprowadził w tym zakresie żadnych szczególnych
odrębności, które miałyby wpływ na treść innych typowych elementów umowy. Z
tego względu do zakwalifikowania umowy jako zawartej na czas oznaczony nie
wystarczy poprzestanie na stwierdzeniu zastrzeżenia przez strony terminu
końcowego, ale należy zbadać, czy dopuszczono możliwość wcześniejszego
wypowiedzenia. Klauzula określająca termin obowiązywania takiej umowy pełni
odmienne funkcje; gwarantuje, że stosunek prawny wygaśnie najpóźniej w
określonej chwili, względnie oznacza, iż umowa zostaje przekształcona w umowę
zawartą na czas nieoznaczony, w której strony z góry zrzekły się uprawnienia do jej
wypowiedzenia. (...)
W opinii Rzecznika Praw Obywatelskich, w razie uznania, że wypowiedzenie
umowy terminowej nie jest dopuszczalne albo jest dopuszczalne wyłącznie w
wypadkach określonych w umowie, skutek może być trojaki; klauzula umożliwiająca
wcześniejsze wypowiedzenie jest bezwzględnie nieważna z powodu naruszenia
przepisu imperatywnego, obejścia wyrażonej w nim normy albo z powodu
naruszenia zasady swobody umów. Oceniając skutek zamieszczenia takiej klauzuli
w umowie, w świetle art. 58 k.c., można uznać, że nieważna jest cała umowa, jeżeli
bez tego postanowienia nie zostałaby zawarta (art. 58 § 1 k.c.), lub – gdy strony
zawarłyby umowę także bez tej klauzuli – nieważnością byłaby dotknięta tylko ta jej
część, która zawiera zastrzeżenie o wypowiedzeniu (por. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96). Wyraźnie przeciwko
bezwzględnej nieważności takiej klauzuli opowiedział się Sąd Okręgowy w
Katowicach w wyroku z dnia 21 czerwca 2006 r., XIX Ga 261/06. (...)
Można także przyjąć, że klauzula zastrzegająca wcześniejsze wypowiedzenie
umowy terminowej nie jest bezwzględnie nieważna, ale jedynie bezskuteczna (por.
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97). (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie ulega wątpliwości, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a także w
doktrynie istnieją zasadnicze rozbieżności co do oceny możliwości zastrzegania w
umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony, klauzuli dopuszczającej
rozwiązanie takiej umowy w drodze wypowiedzenia. Wątpliwości tych nie usunęła
całkowicie nowelizacja art. 673 k.c. i wprowadzenie do tego przepisu paragrafu
trzeciego, który dopuszcza wypowiadanie umowy najmu zawartej na czas
oznaczony, w wypadkach określonych w tej umowie. Z art. 27 u.o.pr.lok. wynika
tylko, że stosuje się ją do stosunków prawnych, które powstały przed jej wejściem w
życie. W art. 28-37 u.o.pr.lok. znajdujemy wprawdzie normy intertemporalne
regulujące szczegółowe problemy związane ze stosunkami najmu, które powstały
przed wejściem tej ustawy w życie, nie dotyczą one jednak problematyki objętej art.
673 § 3 k.c. W tej sytuacji art. 27 u.o.pr.lok. należy rozumieć w ten sposób, że do
stosunków najmu powstałych przed jej wejściem w życie należy stosować art. 673
k.c. w brzmieniu dotychczasowym, natomiast po wejściu w życie do stosunków
najmu, istniejących w dniu jej wejścia w życie, zastosowanie ma art. 673 § 3 k.c.
Skoro ustawa nowelizująca weszła w życie z dniem 10 lipca 2001 r. (art. 40), a ze
szczególnych przepisów intertemporalnych w niej zawartych nie wynika, aby art.
673 § 3 k.c. działał wstecz, to może on znaleźć zastosowanie do istniejących
stosunków najmu od dnia wejścia w życie tego przepisu. Artykuły 27 i 40 u.o.pr.lok.,
wyrażają wiec tę samą zasadę, którą precyzyjnie ujmuje art. L p.w.k.c. Oznacza to,
że do istniejących już zobowiązań wynikających z umów najmu i dzierżawy, z dniem
wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i
o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa ta nie stanowi inaczej, stosuje się
przepisy tej ustawy, natomiast do czasu wejścia w życie ustawy nowelizującej, czyli
do dnia 10 lipca 2001 r., stosunki najmu powstałe przed tym dniem podlegają
regulacji dotychczasowej. W szczególności ustawa dawna, czyli art. 673 k.c. w
brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r., ma zastosowanie do oceny skutków
wypowiedzenia dokonanego przed tym dniem. Innymi słowy, jeżeli wypowiedzenie
umowy zawartej na czas oznaczony zostało dokonane przed wejściem w życie art.
673 § 3 k.c., czyli przed dniem 10 lipca 2001 r., nie znajduje on zastosowania do
oceny skutków zamieszczenia w takiej umowie klauzuli zezwalającej na jej
wypowiedzenie.
Jak wskazuje analiza dokonana przez Rzecznika Praw Obywatelskich, w
orzecznictwie sądów powszechnych, a także w orzeczeniach Sądu Najwyższego
wciąż pojawia się potrzeba oceny możliwości zamieszczania w umowach najmu lub
dzierżawy zawartych na czas oznaczony przed dniem 10 lipca 2001 r. klauzul
dopuszczających ich rozwiązanie za wypowiedzeniem. Oceny te są rozbieżne,
zatem istnieje potrzeba przesądzenia, w odniesieniu do umów zawartych przed
dniem 10 lipca 2001 r., czy dopuszczalne było zastrzegania w tych umowach,
zawartych na czas oznaczony, klauzul umożliwiających ich rozwiązanie za
wypowiedzeniem oraz jakie skutki pociągało za sobą zamieszczenie takiej klauzuli
w umowie.
Artykuł 673 k.c. w znowelizowanym brzmieniu dotyczy tylko umowy najmu
zawartej na czas oznaczony, należy jednak podkreślić, co zresztą nie budzi
większych wątpliwości, że przepis ten i jego nowelizacja, dotyczą także umów
dzierżawy, które strony zawarły na czas oznaczony. Zgodnie z art. 694 k.c. do
dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli określona kwestia nie
została odrębnie uregulowana w art. 695-707 k.c. Żaden z powołanych przepisów
nie zawiera regulacji odnoszącej się do wypowiadania umów dzierżawy zawartych
na czas oznaczony. Możliwość taka nie wynika także z art. 704 k.c., gdyż – jak
trafnie podkreśla się w doktrynie – dotyczy on tylko umów na czas nieoznaczony.
Nie ma też przeszkód, aby z faktu, że art. 673 k.c. należy stosować do umów
dzierżawy odpowiednio, wynikały jakiekolwiek przeciwwskazania w stosowaniu tego
przepisu do umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony. Z tego względu, że
ustawodawca dopuszcza zawieranie umów dzierżawy na znacznie dłuższy czas niż
umów najmu, co wynika jednoznacznie z porównania art. 661 i art. 695 k.c., właśnie
przy długoletnich umowach dzierżawy, w których zastrzeżono kilkuletni termin
wypowiedzenia, problematyka objęta art. 673 k.c. nabiera szczególnego znaczenia.
Na podstawie art. 708 k.c. regulację zawartą w art. 673 k.c. należy także odnosić do
umów, w których biorący nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków
nie jest obowiązany do zapłaty czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych
ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu.
Brak natomiast podstaw, aby art. 673 k.c. stosować do innych umów
nazwanych lub umów nienazwanych. Możliwość stosowania regulacji w nim
zawartej może być de lege lata oparta tylko na analogii. W takim wypadku należy ze
szczególną ostrożnością dopuszczać odpowiednie stosowanie wymienionego
przepisu, mając na względzie naturę określonego zobowiązania oraz wolę stron
umowy, która jest jego źródłem.
Rozważając zakres zastosowania regulacji zawartej w art. 673 k.c., należy
również zwrócić uwagę, że rozwiązywanie określonych umów najmu może być
ściśle uregulowane w przepisach szczególnych. W takim wypadku wymieniony
przepis w ogóle nie znajduje zastosowania. Tak jest przykładowo w przypadku
wypowiadania przez wynajmującego najmu lokalu mieszkalnego, do którego miały
zastosowanie art. 31 i nast. ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), a
obecnie stosuje się art. 11 u.o.pr.lok.
Przechodząc do oceny, które z proponowanych w literaturze i orzecznictwie
stanowisk w sprawie dopuszczalności zastrzegania w umowach najmu lub
dzierżawy zawartych na czas oznaczony należy uznać za poprawną wykładnię
przepisów odnoszących się do tych umów, trzeba poczynić dwie uwagi wstępne. Po
pierwsze, należy przypomnieć, że ocena ta dotyczy stanu prawnego sprzed dnia 10
lipca 2001 r., i po drugie, rozpocząć ją trzeba od oceny znaczenia nowelizacji art.
673 k.c. dla regulacji umów najmu i dzierżawy zawartych na czas określony.
W szczególności przesądzenia wymaga, czy dodanie art. 673 § 3 k.c. oznacza, że
nastąpiła radykalna zmiana stanu prawnego, czy też nowelizacja ta była jedynie
potwierdzeniem przez ustawodawcę istniejącego już stanu prawnego.
Założenie, że przed dniem 10 lipca 2001 r. nie było podstaw do zastrzegania
w umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony klauzuli podobnej do
tej, jaką przewiduje art. 673 § 3 k.c., nakazuje uznać, iż problem przedstawiony we
wniosku Rzecznika Prawa Obywatelskich sprowadza się jedynie do oceny skutków
zastrzegania takich klauzul. Takie zastrzeżenie nie może być jednak poczynione
bez wyjaśnienia całości okoliczności, które decydowały, zgodnie z obowiązującymi
wtedy przepisami, o możliwości rozwiązania umów zawartych na czas oznaczony w
drodze wypowiedzenia. Dopuszczenie takiej możliwości przez ustawodawcę może
być rozumiane jako potwierdzenie tego, że postanowienie umowne zezwalające na
wypowiadanie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, było już
możliwe, a nowelizacja tylko wyraźnie to przesądziła, aby przeciąć wątpliwości jakie
rodziły się na tle stosowania art. 673 k.c. Już z tego względu nie można a priori
przesądzić, że nowelizacja tego przepisu może być rozumiana tylko jako radykalna
zmiana dotychczasowego stanu prawnego. Dopiero całościowa ocena regulacji
najmu na tle przepisów przed nowelizacją może być podstawą do stwierdzenia,
jakie jest znaczenia wspomnianej nowelizacji dla regulacji umów najmu i dzierżawy
w kodeksie cywilnym.
Artykuł 673 k.c. w brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r. nie zawierał wprost
zakazu wypowiadania umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Jedynie
wnioskując a contrario można twierdzić, że skoro ustawodawca dopuścił wyraźnie
rozwiązanie w drodze wypowiedzenia umów zawartych na czas nieoznaczony, to
tym samym wykluczył wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony.
Wnioskowanie takie jest jednak zawodne, gdyż istnieją także uzasadnione
argumenty, które przemawiają za inną interpretacją art. 673 § 1 k.c. Przepis ten, w
zestawieniu z art. 673 § 2 k.c., wskazywać może tylko tyle, że w umowach
zawartych na czas nieoznaczony jedynym sposobem ich zakończenia jest
wypowiedzenie. Z tego względu ustawodawca musiał bliżej uregulować ten sposób
zakończenia najmu i wskazać terminy wypowiedzenia, gdy strony nie określiły ich w
umowie. Przepis ten nie może więc być odczytywany jako zakaz rozwiązywania w
drodze wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony.
Skoro wykładnia językowa nie daje wyraźnych podstaw do przyjęcia, że przed
dniem 10 lipca 2001 r. istniał ustawowy zakaz wypowiadania umów najmu
zawartych na czas oznaczony, to zamieszczenie w takich umowach klauzuli
zezwalającej na ich rozwiązanie w drodze wypowiedzenia mogło być zakazane,
jeżeli sprzeciwiałyby się temu zasady współżycia społecznego lub natura stosunku
najmu. Jak wynika z art. 3531
k.c., strony mają ograniczoną swobodę w układaniu
stosunku prawnego nie tylko ustawą, ale także zasadami współżycia społecznego
oraz właściwościami (naturą) tego stosunku. Przepis ten jest więc wyraźnym
sygnałem ze strony ustawodawcy, że przy wykładni przepisów dotyczących
swobody stron w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych wykładnia językowa
zawsze powinna być wspomagana wykładnią celowościową, gdyż należy brać pod
uwagę nie tylko to, co wynika wprost z ustawy, ale także normy pozaprawne oraz
funkcję i cel regulacji.
Nie można wskazać zasad współżycia społecznego, które przesądzają
istnienie generalnego zakazu wprowadzania do umowy najmu lub dzierżawy
zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na rozwiązanie takich umów w
drodze wypowiedzenia. Co najwyżej, zasady współżycia społecznego mogą być
pomocne w ocenie, czy zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia konkretnej umowy
zawartej na czas oznaczony zostało dokonane z naruszeniem godnego ochrony
interesu strony słabszej, którą z reguły jest najemca lub dzierżawca. Ich rola jest
jednak ograniczona przez instytucje prawa zobowiązań, które służą także temu
celowi, takie jak klauzula rebus sic stantibus, wyzysk czy powoływanie się na
pozostawanie w błędzie lub – w przypadku umów z udziałem konsumenta –
możliwość pozbawiania skuteczności niedozwolonych klauzul umownych.
Podstawową rolę przy ocenie dopuszczalności umieszczenia w umowach
najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na ich
wypowiadanie odgrywa więc ocena zgodności takiej klauzuli z właściwościami
(naturą) stosunku najmu lub dzierżawy. Jednym z istotnych elementów
wyznaczających naturę stosunku najmu i dzierżawy jest to, że z zasady mają one
trwać przez określony czas. Zgodnie z art. 659 i 693 k.c., rzecz ma być oddana do
używania na pewien czas, który może być oznaczony w umowie lub nie.
Z powołanych przepisów wynika, że używanie może przybrać dwie postacie:
stosunku powstałego na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Wniosek taki
potwierdzają inne przepisy kodeksu cywilnego, które inaczej – w przypadku umów
zawartych na czas oznaczony w porównaniu z umowami zawartymi na czas
nieoznaczony – regulują np. formę umowy (art. 660, 661, 695), zakończenie najmu
(art. 673) lub zapłatę czynszu (art. 669).
W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się zazwyczaj, że umowa zawarta na
czas oznaczony jest umową, w której oznaczony jest termin końcowy, a sposób
oznaczenia tego terminu wyklucza niepewność co do nadejścia zdarzenia
kończącego stosunek zobowiązaniowy. Taka umowa pozwala stronom podejmować
działania w zaufaniu, że wynikające z niej prawa i obowiązki nie wygasną
przedwcześnie, co stwarza im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów
osobistych lub gospodarczych. Przykładowo, najemca ma zapewnioną ochronę
zaspokajania przez wskazany w umowie okres swoich potrzeb mieszkaniowych lub
wydzierżawiający zapewnia sobie stałe dochody z nieruchomości przez z góry
ustalony w umowie czas. Należy jednak zwrócić uwagę, że umowa zawarta na czas
oznaczony nie stwarza stabilizacji absolutnej, w wielu bowiem przypadkach sam
ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania umowy zawartej na czas
oznaczony przez jej wypowiedzenie, co wynika jednoznacznie z art. 664 § 2, art.
667 § 2, art. 672, 687 § 1, art. 685, 691 § 4 i art. 703 k.c. Wskazane przepisy
wskazują, że umowa zawarta na czas oznaczony może być także rozwiązana w
drodze wypowiedzenia.
Możliwość rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony w drodze
wypowiedzenia, przewidziana w ustawie, istniała także przed dniem 10 lipca
2001 r., nie można wobec tego zasadnie utożsamiać umowy najmu lub dzierżawy
zawartej na czas oznaczony tylko z taką umową, która może być rozwiązana
jedynie w razie nadejścia terminu w niej określonego; sam ustawodawca wskazał,
że każda umowa zawarta na czas oznaczony może być rozwiązana także w drodze
wypowiedzenia. Oznacza to, że rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy zawartej
na czas oznaczony nie jest sprzeczne z jej naturą.
Chociaż dopuszczalne jest wypowiadanie także umów zawartych na czas
oznaczony, to nie można zapominać o istotnej różnicy, jaka istnieje w tym zakresie
pomiędzy tymi umowami a umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Z punktu
widzenia stron takich umów, stabilność, jaką stwarza umowa na czas oznaczony,
daje znacznie trwalsze podstawy dla ochrony ich interesów, niż umowy zawarte na
czas nieoznaczony. Gdy czas trwania umowy jest oznaczony, strona ma pewność,
że – poza wypadkami określonymi w ustawie – wcześniejsze rozwiązanie takiej
umowy jej nie grozi. Analiza sytuacji, w których dozwolone jest rozwiązanie w
drodze wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, prowadzi do wniosku,
że strony, które należycie wykonują swoje obowiązki umowne, nie są narażone na
wcześniejsze zakończenie umowy, oraz że mogą do tego doprowadzić, gdy druga
strona wykona umowę nienależycie. Istotną cechą umowy najmu lub dzierżawy
zawartej na czas oznaczony, określającą jej naturę, jest więc to, że żadna ze stron
nie może jej swobodnie wypowiedzieć. Stosunek zobowiązaniowy wynikający z
takiej umowy jest więc, jeżeli chodzi o czas jego trwania, przewidywalny dla stron,
mogą one zatem z góry wskazać przyczyny, które spowodują jego rozwiązanie.
Takie określenie właściwości (natury) stosunku najmu lub dzierżawy
zawartego na czas oznaczony wyklucza zamieszczanie w umowie, która jest jego
źródłem, postanowienia o możliwości swobodnego wypowiadania takiego stosunku.
Zamieszczenie takiej klauzuli prowadzi do powstania zobowiązania wewnętrznie
sprzecznego; z jednej strony następuje jego stabilizacja przez oznaczenie czasu
trwania tego stosunku, z drugiej zaś strony zezwalają na jego unicestwienie w
zależności od swobodnego uznania każdej z nich. Swoboda umów nie jest
bezwzględna i korzystanie z niej nie może prowadzić do określania obowiązków
stron w taki sposób, że wzajemnie się one wykluczają. Bezpieczeństwo obrotu, a
także dobrze pojęty interes stron umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas
oznaczony wymaga, aby – jeżeli nie przewidują one w chwili jej zawarcia żadnych
powodów, które powinny uzasadniać wcześniejsze rozwiązanie – nie można było jej
swobodnie wypowiedzieć. Postanowienie umowy zawartej na czas oznaczony,
zezwalające na wypowiadanie jej w każdym czasie pozwala, wbrew temu co strony
chcą osiągnąć, zniweczyć stabilność łączącego ich stosunku prawnego; może ono
zostać łatwo wykorzystane przez stronę do ochrony jej interesów, kosztem
kontrahenta, który nie zamierza rozwiązywać umowy wcześniej. Skora strony
oznaczyły czas, w jakim chcą być umową związane, to brak możliwości
swobodnego jej wypowiadania ułatwia nie tylko ochronę ich interesów, tak jak
oceniają je strony w chwili zawarcia umowy, ale także stanowi dobry punkt wyjścia
dla wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron, ewentualnie przy
radykalnej zmianie stosunków społecznych, pod kontrolą sądu na podstawie
klauzuli rebus sic stantibus.
Argumentem za dopuszczalnością swobodnego wypowiadania umów
zawartych na czas oznaczony nie może też być powoływanie się na swobodę
umów, gdyż art. 3531
k.c. wskazuje wyraźnie, że ma ona swoje granice. Warto
również zauważyć, że to, iż strony godzą się z góry na określone postanowienie w
umowie nie zawsze jest dostatecznym argumentem, który przesądza skuteczność
takiego postanowienia. Zastrzeżenie w umowie zawartej na czas oznaczony,
swobodnego wypowiedzenia byłoby podobne do tego, że strona może umyślnie nie
wykonać zobowiązania bez ponoszenia odpowiedzialności odszkodowawczej.
Takie postanowienie umowy jest, na podstawie art. 473 § 2 k.c., nieważne.
O tym, że swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas
oznaczony nie jest dopuszczalne, świadczy także art. 673 § 3 k.c. Ustawodawca
przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas
oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to
dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów w
sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko
swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem
opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK
24/02 (OTK Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją.
W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w
drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc
nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.
Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu lub
dzierżawy zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość
jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W takiej sytuacji
stosunek najmu lub dzierżawy dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w
jakich okolicznościach może się on zakończyć. Różni się też wyraźnie od
zobowiązania wynikającego z umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdyż żadna
ze stron nie może go rozwiązać swobodnie. Nie ma więc podstaw do stwierdzenia,
że zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia
zezwalającego na jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, z przyczyn określonych w
umowie, jest sprzeczne z naturą najmu lub dzierżawy. Jest to w dalszym ciągu
umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek
prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą
okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub
stronie jego wcześniejsze zakończenie. Także bez wyraźnego przepisu, który
pozwala na wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy zawartych na czas
oznaczony, zamieszczenie takiej klauzuli w umowie jest dopuszczalne, gdyż nie jest
ona sprzeczna z żadnym przepisem ustawy ani z naturą stosunku
zobowiązaniowego wynikającego z takiej umowy oraz z zasadami współżycia
społecznego. Wprowadzenie do kodeksu cywilnego art. 673 § 3 nie zmieniło więc
zasadniczo stanu prawnego; przepis ten należy uznać za potwierdzający normę,
która obowiązywała już na tle regulacji umów najmu i dzierżawy przed dniem 10
lipca 2001 r. Jest to przepis potrzebny, gdyż sprecyzował pojęcie umowy najmu i
dzierżawy zawartych na czas oznaczony, wskazując wyraźnie, że do tej kategorii
należą również umowy, w których, pomimo ustalenia terminu ich zakończenia,
strony wprowadziły możliwość wcześniejszego ich rozwiązania w drodze
wypowiedzenia w wypadkach z góry określonych.
Taka konstrukcja umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony
daje stronom możliwość bardziej elastycznego uregulowania wzajemnych
stosunków, nie można bowiem z góry wykluczyć, że będą one zainteresowane nie
tylko wyborem pomiędzy umową dającą im pełną swobodę wypowiedzenia jej w
każdym czasie a umową, która zwiąże je na ściśle sprecyzowany okres. Z różnych
względów strony takich umów mogą być zainteresowane tym, aby zapewnić sobie
możliwość korzystania z rzeczy przez określony czas, a jednocześnie
wypowiedzenia jej w razie zajścia znanej im już okoliczności, którą określą w
umowie. Na przykład, jeżeli najemca wie, że lokal jest mu potrzebny na trzy lata, ale
przewiduje, że może w tym czasie zmienić pracę i miejsce zamieszkania, nie ma
przeszkód, aby wprowadzić do umowy zawartej na okres trzech lat postanowienia
zezwalającego na wypowiedzenie jej w razie zmiany miejsca zamieszkania najemcy
spowodowanej przez jego pracodawcę. Podobnie, wynajmujący może chcieć
wynająć lokal na kilka lat, z możliwością jego szybszego odzyskania, gdy będzie on
mu potrzebny w celu zaspokojenia potrzeb jego dzieci, które zawrą związek
małżeński. Brak racjonalnych powodów, aby tego typu regulacje umowne miały być
zakazane, skoro mieszczą się one w granicach swobody stron umowy określonych
w art. 3531
k.c.
Stwierdzenie, że także przed dniem 10 lipca 2001 r. strony mogły
zamieszczać w umowach postanowienia pozwalające na wypowiadanie umów
najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, nie zamyka jeszcze całości
problemu, należy bowiem sprecyzować, jak ma wyglądać klauzula umowna, która
upoważnia do wypowiedzenia umowy. Innymi słowy, czy okoliczności, które
pozwalają stronie lub stronom na wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy
zawartych na czas oznaczony, mają być szczegółowo sprecyzowane w umowie,
czy też wystarczy ogólne odwołanie się do takich okoliczności. Wskazówką może
być sformułowanie art. 673 § 3 k.c., w którym ustawodawca uznał za wystarczające
wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy
zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać stanowisko, że
wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich
oznaczenie. Nie jest więc wykluczone, aby strony postanowiły w umowie zawartej
na czas oznaczony, że jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może nastąpić z
ważnych powodów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP
92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102).
Wprawdzie przy zamieszczeniu w umowie na czas oznaczony tak ogólnie
ujętej klauzuli stabilność stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego ulega
zmniejszeniu, gdyż nie można z góry ustalić katalogu okoliczności, które mogą
stanowić podstawę jego wcześniejszego rozwiązania, to jednak rozwiązanie takie
nie zależy tylko od swobodnego uznania stron umowy. Nie są to więc umowy na
czas nieoznaczony, lecz umowy, w których z woli stron czas ich trwania jest zależny
od zajścia ważnej przyczyny. W przypadku zamieszczenia w umowie takiej klauzuli
zezwalającej na wypowiedzenie może się okazać, że rozumienie ważnej przyczyny
przez każdą ze stron jest odmienne. W takiej sytuacji sąd rozstrzyga, czy w
konkretnych okolicznościach przyczyna, na którą powołała się strona składająca
wypowiedzenie, była ważna, biorąc pod uwagę, jaki był cel i zamiar stron.
Zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia
dopuszczającego jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może się ograniczyć tylko do
wskazania okoliczności, które umożliwiają wypowiadanie stosunku najmu lub
dzierżawy, bez podawania okresu wypowiedzenia. W takiej sytuacji należy uznać,
że wypowiedzenie złożone przez stronę lub strony ma skutek niezwłoczny, brak
bowiem w przepisach kodeksu cywilnego podstaw, aby powoływać się na
ustawowe okresy wypowiedzenia. Z przepisów o najmie i dzierżawie wynika, że
ustawowe okresy wypowiedzenia odnoszą się tylko do stosunków zawartych na
czas nieoznaczony (art. 673 § 1 i 2, art. 704). Także art. 3651
k.c. dotyczy
zobowiązań bezterminowych, w związku z czym przepis ten nie może być podstawą
ustalenia, kiedy wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas
oznaczony, jest skuteczne. Skoro, wprowadzając możliwość wypowiedzenia do
umowy zawartej na czas oznaczony, strony nie skorzystały z prawa do określenie
okresu wypowiedzenia, to jedynym racjonalnym sposobem oceny ich zachowania
jest przyjęcie, że godzą się, aby miało ono skutek niezwłoczny. Rzecz jasna, ocena
umowy stron w tym zakresie powinna uwzględniać art. 65 k.c.
Uznanie, że także przed dniem 10 lipca 2001 r. w umowie najmu lub
dzierżawy można było zamieścić klauzulę zezwalającą na rozwiązanie takiej umowy
za wypowiedzeniem z przyczyn określonych w umowie, znacznie zmniejsza wagę
zagadnienia przedstawionego w drugim zdanie wniosku Rzecznika Praw
Obywatelskich. Zamieszczenie takiej klauzuli w umowie najmu lub dzierżawy było
ważne i strony mogły skutecznie dokonać wypowiedzenia. Pojawienie się takiej
klauzuli w umowie nie zmienia także jej charakteru, gdyż w dalszym ciągu chodzi o
umową zawartą na czas oznaczony, tyle tylko, że stosunek wynikający z niej jest
mniej stabilny. Jest to dopuszczalne, zważywszy, że żadna umowa na czas
oznaczony nie gwarantuje absolutnej trwałości stosunku zobowiązaniowego,
którego jest źródłem.
Należy zwrócić uwagę jeszcze na dwie sprawy. Po pierwsze, jeżeli strony w
umowie zawartej przed dniem 10 lipca 2001 r. nie zamieściły postanowienia
zezwalającego na wypowiedzenie w razie zajścia okoliczności określonych w takiej
umowie, to pojawienie się art. 673 § 3 k.c. niczego nie zmieniło w ich sytuacji
prawnej; przepis ten potwierdził tylko możliwość zamieszczania w umowach najmu i
dzierżawy zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie.
Jeżeli takiej klauzuli w umowie nie było, to wejście jego w życie nie spowodowało
samo przez się możliwości wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony.
Po drugie, zamieszczenie w umowie najmu lub dzierżawy zawartych na czas
oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie bez określenia, z jakich
przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane w świetle art.
58 k.c. Postanowienie takie jako sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego
najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, a tym samym z art. 3531
k.c.,
jest nieważne. Jeżeli okaże się, że bez tego postanowienia strony w ogóle nie
zawarłyby umowy, to nieważnością będzie dotknięta cała umowa (art. 58 § 3 k.c.).
Brak natomiast podstaw do konstruowania, w razie umieszczenia we
wspomnianych umowach klauzuli zezwalającej na swobodne rozwiązywanie ich w
drodze wypowiedzenia sankcji bezskuteczności. W doktrynie wyróżnia się
bezskuteczność względną lub zawieszoną i żadna z tych postaci nie zachodzi w
razie sprzeczności postanowienia umowy z naturą stosunku zobowiązaniowego
najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony.
Nie jest natomiast wykluczone, aby strony umowy zawartej na czas
nieoznaczony zamieściły w umowie najmu lub dzierżawy postanowienie, z którego
wynika, że gdy żadna z nich nie skorzysta z możliwości wypowiedzenia umowy w
terminach umownych lub ustawowych, umowa wygaśnie z chwilą nadejścia
określonego terminu lub spełnienia się warunku. Taka umowa nie jest umową na
czas oznaczony, strony bowiem nie mogą z góry przewidzieć, kiedy może się ona
zakończyć. Jest więc umową na czas nieoznaczony, w której, korzystając z zasady
swobody umów, strony w dodatkowym postanowieniu umownym przewidują inny
obok wypowiedzenia sposób jej zakończenia. Brak niezbędnej stabilności stosunku
prawnego wynikającego z takiej umowy przesądza, że nie jest to umowa na czas
oznaczony. Inny jest także cel takiego postanowienia; taka klauzula umowna nie
stabilizuje stosunku prawnego, który z niej wynika, a jedynie ułatwia stronom jego
zakończenie, gdyż nie muszą one w tym celu składać odrębnych oświadczeń woli.
Do umów najmu i dzierżawy, zawierających takie klauzule ułatwiające rozwiązanie
umowy, należy stosować przepisy dotyczące umów zawartych na czas
nieoznaczony.
Dokonane rozważenia prowadzą do wniosku, że zamieszczenie w umowie na
czas oznaczony klauzuli zezwalającej na jej rozwiązanie w drodze wypowiedzenia
w wypadkach określonych w umowie nie zmienia charakteru tej umowy jako
zawartej na czas oznaczony. Z kolei zamieszczenie w umowie najmu lub dzierżawy
zawartych na czas nieoznaczony dodatkowego postanowienia, w którym strony
przewidują, że będzie ona trwała do chwili nadejścia określonego terminu lub
spełnienia się warunku, nie powoduje, że chodzi o umowę zawartą na czas
oznaczony; umowa taka jest nadal umową na czas nieoznaczony. Przy ocenie
takich postanowień zawartych w umowach najmu lub dzierżawy szczególne
znaczenie ma ich wykładnia, zgodnie z art. 65 § 2 k.c., gdyż należy przede
wszystkim ustalić, jaki był zamiar stron i jaki cel chciały one osiągnąć.
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.