Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 365/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
w sprawie z powództwa A.(…) spółki jawnej w B.
przeciwko J. G., M. J., K. J. i K. J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 23 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 20 marca
2007 r., sygn. akt V ACa (…),
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz pozwanego J. G. kwotę
1.800 (jeden tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 26 września 2006 r. zasądził od pozwanych
M. J., K. J. i K. J. na rzecz powódki „A.(…) Spółki Jawnej w B. kwotę 2.816,34 zł, oddalił
2
powództwo w pozostałej części, tj. w stosunku do pozwanego J. G. oraz w zakresie
żądania zapłaty kwoty 150.679,53 zł i orzekł o kosztach procesu.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 20 marca 2007 r. oddalił apelację powódki od
powyższego orzeczenia opierając rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i
wnioskach.
W dniu 10 lutego 1998 r. A. R. i M. R. wspólnicy spółki cywilnej „A.(...)” w B.
zawarli, jako najemcy, z J. G., jako wynajmującym, umowę najmu wolno stojącego
lokalu użytkowego położonego w K. przy ulicy S. na okres 132 miesięcy. Lokal ten
wymagał kapitalnego remontu. Najemcy zostali upoważnieni do przeprowadzenia tego
remontu na własny koszt z zastrzeżeniem uzyskania zgody na projekt techniczny
wielobranżowy ze strony wynajmującego oraz odpowiednich władz budowlanych. Koszt
remontu miał być rozliczony z wynajmującym opłatami czynszowymi. Najemcy zostali
zwolnieni z obowiązku zapłaty czynszu za czas od dnia zawarcia umowy do 10 czerwca
1998 r. W okresie od 10 czerwca 1998 r. do 10 czerwca 2004 r. czynsz ustalono na
1.200 zł brutto, a za późniejszy okres na 4.000 zł brutto. Dla zabezpieczenia należytego
wykonania umowy najemcy uiścili wynajmującemu kaucję w wysokości 15.600 zł.
W latach 1998 -1999 najemcy przeprowadzili remont przedmiotowego lokalu. Do
września 2001 r. opłacali czynsz najmu. W piśmie z dnia 16 listopada 2001 r. pozwany
J. G. oświadczył najemcom, że dokonuje potrącenia z kaucji kwoty 2.816,72 zł z tytułu
czynszu za dwa miesiące. W dniu 28 listopada 2001 r. J. G. zbył nieruchomość
pozwanym K. J., M. J. i K. J. Nabywcy zostali ujawnieni w księdze wieczystej w dniu 30
listopada 2001 r. Od grudnia 2001 r. do kwietnia 2002 r. najemcy domagali się od
wymienionych pozwanych okazania tytułu własności. Ostatecznie uzyskali - z mocy
postanowienia Sądu Rejonowego w K. z dnia 14 marca 2002 r. - zezwolenie na
wpłacenie do depozytu sądowego kwoty 8.438,28 zł tytułem czynszu za okres od
października 2001 r. do marca 2002 r. włącznie oraz bieżących należności czynszowych
w kwotach po 1.306,38 zł miesięcznie. Nowi właściciele nieruchomości wystawili
najemcom fakturę obejmującą czynsz od stycznia do czerwca 2002 r. Należność ta nie
została uregulowana. Umowa najmu została rozwiązana z dniem 6 września 2002 r.
na skutek wypowiedzenia przez wynajmujących. Najemcy nigdy nie prowadzili
działalności gospodarczej w wynajętym lokalu. W pierwszym półroczu 2003 r. lokal ten
został wyburzony.
A. R., jak również M. R. (wspólnicy spółki cywilnej „A.(...)” przekształconej w toku
procesu w spółkę jawną) nie przedstawili projektu technicznego wielobranżowego ani
3
pozwanemu J. G., ani pozwanym M. J., K. J., bądź też K. J.. W październiku 2001 r.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nakazał najemcom wstrzymać roboty
budowlane oraz zaniechać dalszych prac polegających na remoncie najmowanych
pomieszczeń.
W świetle przytoczonych ustaleń faktycznych roszczenia odszkodowawcze
powódki z tytułu poniesionych kosztów zawarcia umowy (6604 zł), przeprowadzonego
remontu (82.359,75 zł) i wykonanych prac projektowych (38534 zł), jak też o zwrot
poniesionych opłat czynszowych (52.061,40 zł) nie znajdują uzasadnienia. Ustalenia te
nie pozwalają bowiem uznać, że pozwani nienależycie wykonali zobowiązanie przez
brak współdziałania z powódką i jej poprzednikami prawnymi, jak też, że uiszczony w
wykonaniu umowy czynsz był świadczeniem nienależnym. Złożenie do depozytu
sądowego należności czynszowych nie było skuteczne wobec pozwanych nabywców
nieruchomości, jako że zostali oni ujawnieni w księdze wieczystej w lutym 2002 r., a
najemcy dowiedzieli się o transakcji sprzedaży 6 marca 2002 r. Pozwani ci byli zatem
uprawnieni do skutecznego potrącenia z kaucji zaległego czynszu w kwocie 9.269,32 zł.
Uwzględniając zasądzoną wcześniej wyrokiem Sądu Okręgowego w K. z dnia 27 lipca
2005 r. kwotę 3.513,96 z tytułu nie rozliczonej kaucji, pozwani M. J., K. J. i K. J.
zobowiązani są zwrócić powódce 2.816,72 zł.
W skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego (art.
3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) powódka podniosła zarzuty naruszenia:
- art. 354 § 2 w związku z art. 659 § 1 i art. 471 oraz art. 661 § 1 k.c. przez ich
błędną wykładnię i uznanie, że w okolicznościach stanu faktycznego obowiązek
współdziałania wynajmującego lokal nie nadający się do użytku polegał tylko na
biernym prawie wyrażania lub niewyrażania zgody na zakres remontu
przeprowadzanego przez najemcę bez dokonania oceny, czy odmowa udzielenia
zgody na zakres remontu jest zasadna;
- art. 65 k.c. przez jego błędną wykładnię polegająca na uznaniu, że w przypadku
rozbieżnych zeznań stron co do treści i interpretacji postanowień umownych,
jedyną dopuszczalną interpretacją woli stron jest wykładnia literalna.
Powołując się na powyższe zarzuty powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego
wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany J. G. wniósł o jej oddalenie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Zgodnie z art. 39813
§ 2 k.p.c. Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami
faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia. Zasada ta została
wzmocniona wprowadzeniem w art. 3983
§ 3 k.p.c. unormowania wyraźnie
zakazującego zgłaszania zarzutów dotyczących ustalenia faktów lub oceny dowodów.
Według utrwalonego stanowiska judykatury, podstawa kasacyjna naruszenia prawa
materialnego nie może stanowić właściwej płaszczyzny dla krytyki ustaleń faktycznych.
Ich wadliwość jest bowiem zawsze następstwem naruszenia przepisów prawa
procesowego.
Z przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku ustaleń faktycznych wynika, że
stosownie do postanowień zawartych w § 4 umowy najmu z dnia 10 lutego 1998 r.
uprawnienie najemców do przeprowadzenia remontu kapitalnego wynajętego lokalu
użytkowego obwarowane zostało koniecznością uzyskania aprobaty dla projektu
technicznego wielobranżowego ze strony wynajmującego oraz właściwych władz
budowlanych. Najemcy zgody wynajmującego nie uzyskali, gdyż nie przedstawili mu
takiego projektu. Rozpoczęte przez nich prace remontowe zostały przerwane wskutek
interwencji organu nadzoru budowlanego.
Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 354 § 2 w związku z art.
659 § 1 i art. 479 oraz art. 661 § 1 k.c. skonstruowany został w całkowitym oderwaniu od
powyższych ustaleń. Zdaniem skarżącej, Sąd Apelacyjny naruszył wymienione przepisy,
gdyż nie rozważył, czy odmowa udzielenia zgody przez wynajmującego na zakres prac
remontowych była usprawiedliwiona. Rzecz jednak w tym, że - jak to wynika z ustaleń
Sądu Apelacyjnego - wynajmujący odmowy takiej nie wyrażał. Wprost przeciwnie,
rozpoczęcie prac i kontynuowanie ich w latach 1998-1989 usprawiedliwiałoby nawet
wniosek, że akceptował on ten stan rzeczy. W sytuacji, gdy rozpoczęte roboty
remontowe zostały wstrzymane przez organ nadzoru budowlanego, który jednocześnie
zakazał ich kontynuowania, w ogóle nie sposób wiązać wskazywanej przez skarżącą
szkody z brakiem zgody wynajmującego na przeprowadzenie remontu. Zarzut
naruszenia wymienionych wyżej przepisów trzeba więc uznać za bezzasadny.
Chybiony okazał się też zarzut naruszenia art. 65 k.c. Wprawdzie nie można
odmówić racji skarżącej, że w przypadku oświadczeń woli wyrażonych w formie
pisemnej, tekst dokumentu nie musi stanowić wyłącznej podstawy wykładni tych
oświadczeń. Zgodnie z art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny
zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Takie
rozłożenie akcentów oznacza, że argumenty językowe (gramatyczne) mają znaczenie
5
drugorzędne i ustępują argumentom odnoszącym się do woli stron, ich zamiaru i celu.
Prawidłowa wykładnia oświadczenia woli nie może jednak pomijać treści
zwerbalizowanej na piśmie. Gramatyczne dyrektywy wykładni mają walor znaczący
zwłaszcza wówczas, gdy treść umowy jest jednoznaczna, pozwalająca na odtworzenie
woli kontrahentów według jasnych reguł znaczeniowych. Za pomocą reguł wykładni nie
można bowiem nigdy dokonywać ustaleń całkowicie sprzecznych z treścią umowy.
Wbrew odmiennemu zapatrywaniu skarżącej, dokonana przez Sąd Apelacyjny
wykładnia postanowień § 4 umowy najmu lokalu nie nasuwa – z punktu widzenia
przytoczonych wyżej reguł interpretacyjnych - zastrzeżeń. Treść wymienionego zapisu
umowy jest jednoznaczna i nie pozostawia żadnych wątpliwości co do uwarunkowania
uprawnienia najemców do przeprowadzenia remontu lokalu zgodą na jego zakres tak
wynajmującego, jak i odpowiednich władz budowlanych. Gdyby nawet przyjąć - jak chce
tego skarżąca - że w świetle § 4 umowy zgody pozwanej wymagały jedynie prace
remontowe wymagające pozwolenia na budowę, okoliczność ta i tak nie miałaby
istotnego znaczenia dla ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego,
skoro prace te zostały przerwane wskutek interwencji władz budowlanych.
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 3914
k.p.c. orzekł,
jak w sentencji.