Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 447/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSA Michał Kłos (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa R. N. i D. T. N.
przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziałowi Terenowemu w O.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 29 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 22 listopada 2006 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 14 lipca 2006 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił powództwo R. N. i
D. N. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z dnia 15 grudnia 2005 r. w części
obejmującej oświadczenie powoda, że ani on ani powódka nie spełniają warunków
2
określonych w art. 5 i 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 - dalej „u.k.u.r.”).
Powyższy wyrok zapadł w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
Umową z dnia 15 grudnia 2005 r. syndyk masy upadłości spółki „M.(...)” z
siedzibą w Poznaniu sprzedał powodom nieruchomość położoną w obrębie N. gmina O.
o pow. 0,3300 ha i nieruchomość rolną położoną w obrębie K. o pow. 268.0231 ha pod
warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu w myśl
art. 3 ust. 4 u.k.u.r. W dniu zawarcia umowy powodowie zamieszkiwali w L.
W dniu 12 stycznia 2006 r. Dyrektor Oddziału Terenowego Agencji
Nieruchomości Rolnych w O. złożył w imieniu Agencji oświadczenie o wykonaniu prawa
pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 u.k.u.r. w stosunku do kupionej przez powodów
nieruchomości rolnej. Oświadczeniem z dnia 11 stycznia 2006 r. powód, działając w
imieniu własnym oraz jako pełnomocnik żony wyjaśnił, że w umowie z 15 grudnia 2005
r. zawarł niezgodne z prawdą twierdzenie, że nie spełnia wymogów z art. 5 i 6 u.k.u.r. W
rzeczywistości, w wyniku nabycia przez niego nieruchomości, nastąpi powiększenie
prowadzonego przez niego osobiście gospodarstwa rolnego do powierzchni użytków
rolnych nie większej niż 300 ha. Z oświadczenia powoda wynikało również, że prowadzi
on osobiście gospodarstwo rolne położone na terenie gminy L. o pow. 7,02 ha,
nabywana nieruchomość wejdzie w skład tego gospodarstwa, zamieszkuje on w gminie
sąsiadującej z gminą, na obszarze której prowadzona jest nieruchomość rolna
wchodząca w skład tego gospodarstwa oraz, że posiada kwalifikacje rolnicze.
Urząd Gminy w formie zaświadczeń potwierdził, że powodowie posiadają na
terenie gminy L. gospodarstwo rolne oraz, że oświadczenie powoda o posiadaniu przez
niego praktycznych kwalifikacji rolniczych jest zgodne z prawdą. Powód legitymuje się
również tytułem magistra administracji.
W dniu 24 stycznia 2006 r. R. N., działając w imieniu własnym i jako pełnomocnik
żony, oraz syndyk masy upadłości spółki „M.(...)” rozwiązali umowę sprzedaży z dnia 15
grudnia 2005 r. oraz zawarli przedwstępną umowę sprzedaży tej samej nieruchomości.
Powód, wskazując na błąd, pod wpływem którego działał, uchylił się od skutków
prawnych swych oświadczeń woli zawartych w umowie z dnia 15 grudnia 2005 r.
W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd pierwszej instancji uznał
powództwo za nieuzasadnione. Przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo
rolne w rozumieniu art. 553
k.c. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo
pierwokupu, ponieważ kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego ma tylko
3
powód, nie ma ich powódka, a ponadto nie mieszkają oni w gminie, w której położona
jest nabywana nieruchomość, ani w gminie sąsiedniej.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację i orzekł o kosztach
procesu. Sąd ten uznał, że działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości w
planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na następujące funkcje:
ferma wiatrowa i uprawy rolne, zabudowa siedliskowa, teren przemysłowo - składowy i
zieleń izolacyjna. Dla części działek nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o powyższe ustalenia, a także
powołując się na treść wypisu z ewidencji gruntów Sąd ten uznał, że przedmiotowe
działki stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 553
k.c., albowiem stanowią lub
mogą stanowić całość gospodarczą.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, powódka nie przedłożyła dokumentu
potwierdzającego jej kwalifikacje do prowadzenie gospodarstwa rolnego, wymaganego
treścią art. 7 ust. 1 u.k.u.r. Ponadto Sąd ten uznał, że powodowie zamieszkują w gminie
miejskiej L., przedmiotowe gospodarstwo położone jest zaś w gminie O., która nie jest
gminą sąsiadującą z gminą miejską L., ponieważ oddziela ją od gminy miejsca
położenia nieruchomości gmina wiejska L. Art. 3 pkt 7 u.k.u.r. wymaga, aby nabywana
nieruchomość rolna położona była w gminie, w której ma miejsce zamieszkania
nabywca lub w gminie sąsiedniej.
Powyższy wyrok zaskarżyli powodowie zarzucając naruszenie: art. 3 ust. 7 w zw.
z art. 3 ust. 4 u.k.u.r. przez jego błędną wykładnię w zakresie przesłanki posiadania
miejsca zamieszkania na obszarze gminy sąsiedniej; art. 5 ust. 1 i art. 6 w zw. z art. 3
ust. 7 i art. 3 ust. 4 u.k.u.r. przez jego niewłaściwe zastosowanie i odmówienie
gospodarstwu rolnemu powodów charakteru gospodarstwa rodzinnego, wskutek
błędnego przyjęcia, że kwalifikacje rolnicze muszą przysługiwać obojgu małżonkom; art.
600 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 7 u.k.u.r. przez ich niewłaściwe zastosowanie i pominięcie
faktu, że przysługiwanie ustawowego prawa pierwokupu nie zależy od oświadczeń
zawartych w treści warunkowej umowy sprzedaży, lecz od obiektywnego ziszczenia się
ustawowych przesłanek tego prawa, określonych w art. 3 ust. 4 u.k.u.r.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia art. 3 ust. 7 w zw. z art. 3 ust. 4 u.k.u.r. należy uznać za
uzasadniony. Ustawodawca, konstruując w art. 3 ust. 7 u.k.u.r. przesłankę wyłączającą
ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych, posłużył
się nieostrym terminem „sąsiedni”. Pozostaje zatem ocenić, czy - tak jak uznały Sądy
4
meriti - dla spełnienia tej przesłanki konieczne jest zamieszkiwanie w gminie
posiadającej wspólną granicę z gminą, na terenie której znajduje się nabywane
gospodarstwo, czy też wystarczające jest tylko, aby obie gminy znajdowały się w pobliżu
siebie. Szczególna sytuacja mająca miejsce w niniejszym stanie faktycznym,
charakteryzująca się tym, że gmina, w której w dacie nabycia zamieszkiwali powodowie
jest otoczona w całości inną gminą, nie ma przesądzającego znaczenia dla
rozstrzygnięcia tej sprawy. W praktyce mogą bowiem występować również inne
sytuacje, w których miejsce zamieszkania nabywcy i nabywaną nieruchomość dzieli
niewielka odległość, podczas gdy właściwe gminy nie posiadają wspólnej granicy.
Konieczne jest zatem dokonanie takiej wykładni omawianego terminu, która będzie
uwzględniać wszystkie, tego rodzaju, szczególne stany faktyczne.
Dla ustalenia znaczenia terminu o jakim mowa w art. 3 ust. 7 u.k.u.r. konieczne
jest sięgnięcie do dyrektyw wykładni gramatycznej, systemowej i funkcjonalnej.
Przystępując do dokonania pierwszego rodzaju wykładni należy stwierdzić, że termin
„sąsiedni” tłumaczony jest jako: „położony w pobliżu czegoś”, „sąsiadujący z czymś”,
„przyległy”, „pobliski”. Termin „sąsiadować” tłumaczony jest z kolei jako: „mieszkać w
pobliżu czegoś”, rzadziej natomiast: „zajmować miejsce przy kimś”, „siedzieć obok
kogoś”, „sąsiadować z kimś przez ścianę”, „być położonym obok czegoś”, „graniczyć z
czymś”. Tylko zatem jedno ze znaczeń terminu użytego przez ustawodawcę zawiera w
sobie element wspólnej granicy.
Istotnych wskazówek dostarcza analiza omawianego terminu dokonana na
gruncie przepisów art. 147 i n. k.c. W tych przepisach, których przedmiotem regulacji są
zagadnienia związane z wspólną granicą (art. 152 i 154 k.c.) mowa jest o gruntach
sąsiadujących. Tam natomiast, gdzie problem wspólnych granic nie występuje
ustawodawca posłużył się terminem „nieruchomości sąsiednie". Taki wniosek wypływa z
brzmienia art. 147 - 150 k.c. zwłaszcza art. 145 k.c., który może dotyczyć większej ilość
nieruchomości sąsiednich. W piśmiennictwie przyjmuje się, że - ze względu na to, iż
oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą może mieć miejsce nie tylko między
nieruchomościami bezpośrednio do siebie przylegającymi - nieruchomości sąsiadują ze
sobą w rozumieniu wyżej wskazanych przepisów także wtedy, gdy jedna z nich podlega
skutkom działań lub zdarzeń wychodzących z innej nieruchomości, pomimo że nie
graniczą ze sobą.
Należy również pamiętać, że wykonanie prawa pierwokupu jest jednym
z instrumentów prowadzenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych polityki rolnej.
5
Agencja występuje w obrocie prawnym jako państwowa osoba prawna, wykonująca
czynności z zakresu powiernictwa ustawowego Skarbu Państwa, które ingerują
w stosunki kontraktowe obywateli. Po pierwsze zatem, zakres stosowania tych środków
musi być ściśle oznaczony, aby ograniczyć do minimum niepewność prawną po stronie
obywatela. Nakazuje to restryktywną wykładnię przepisów określających ich ramy. Po
drugie, wykładnia przepisów regulujących instrumenty prawne, przy pomocy których
Agencja Nieruchomości Rolnych wykonuje ustawowe zadania winna prowadzić do
rezultatów założonych przez ustawodawcę. Intencją ustawodawcy było zniesienie prawa
pierwokupu w sytuacji, w której następuje nabycie nieruchomości zmierzające do
powiększenia gospodarstwa rodzinnego. W tej sytuacji niezbędne jest, aby grunty, które
ostatecznie wejdą w skład tego gospodarstwa pozostawały ze sobą w takiej bliskości,
aby umożliwiało to prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej i to w ramach jednego
gospodarstwa. Jak była o tym mowa wyżej, ukształtowanie granic gmin w wielu
wypadkach może prowadzić do sytuacji, w której grunt będący przedmiotem nabycia
będzie położony w pobliżu miejsca zamieszkania nabywcy, choć niekoniecznie na
terenie gmin posiadających wspólną granicę.
W konkluzji należy stwierdzić, że dla uznania, że nabywana nieruchomość rolna
położona jest w gminie sąsiedniej w stosunku do gminy, w której ma miejsce
zamieszkania nabywca, w rozumieniu art. 3 ust. 7 u.k.u.r., nie jest konieczne, aby obie
te gminy posiadały wspólną granicę. Wystarczające jest, aby nabywaną nieruchomość
dzieliła od miejsca zamieszkania kupującego taka odległość, która umożliwia mu
racjonalne prowadzenie działalności rolniczej w ramach tak powiększonego
gospodarstwa.
Zasadny okazał się również zarzut naruszenia art. 5 ust. 1 i art. 6 w zw. z art. 3
ust. 7 i art. 3 ust. 4 u.k.u.r. Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 u.k.u.r., za gospodarstwo
rodzinne uważa się gospodarstwo rolne, prowadzone przez rolnika indywidualnego.
Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze (art. 6
ust. 1 w zw. z ust. 3 u.k.u.r.). Brak podstaw do uznania, że - jeśli gospodarstwo rolne
prowadzone jest przez małżonków - a jest to reguła w polskich realiach - dla uznania
tego gospodarstwa za rodzinne w rozumieniu przepisów u.k.u.r. konieczne jest, aby
kwalifikacje rolnicze posiadali oboje małżonkowie. Taki wniosek przede wszystkim nie
wynika z wykładni literalnej art. 5 ust. 1 u.k.u.r. Ponadto, w praktyce często się zdarza,
że w ramach przyjętego w rodzinie podziału obowiązków, tylko jedno z małżonków
zajmuje się prowadzeniem gospodarstwa, drugie zaś np. prowadzi gospodarstwo
6
domowe, lub pracuje poza rolnictwem, nie legitymując się kwalifikacjami wymaganymi
treścią art. 6 ust. 3 u.k.u.r. Nie ma racjonalnych przesłanek aby gospodarstwa w ten
sposób prowadzone wyłączać z kręgu gospodarstw rodzinnych. Wystarczające zatem
jest, aby kwalifikacjami rolniczymi legitymował się ten z małżonków, który faktycznie
podejmuje decyzje w procesie gospodarowania. Powyższy pogląd przyjęty został
również w piśmiennictwie.
Należy również zgodzić się z tezą, że powstanie ustawowego prawa pierwokupu
nie zależy od oświadczeń zawartych w treści warunkowej umowy sprzedaży, lecz
wyłącznie od obiektywnego ziszczenia się ustawowych przesłanek objętych treścią art. 3
ust. 4 i n. u.k.u.r. Powyższe nie ma już jednak znaczenia z punktu widzenia treści
rozstrzygnięcia.
Kierując się powyższymi względami należało - stosownie do art. 39815
k.p.c. -
uchylić zaskarżony wyrok. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na
podstawie art. 108 § 2 w zw. z art. 39821
k.p.c. Rzeczą sądu, zważywszy na treść
żądania pozwu, będzie zagadnienie legitymacji biernej w niniejszej sprawie. Powodowie
ostatecznie wnosili o ustalenie nieważności umowy, przy czym, po stronie pozwanej, nie
występuje druga strona tej umowy. Jest to kwestia, która nie jest objęta zarzutami
kasacyjnymi, stąd nie była przedmiotem oceny Sądu Najwyższego.