Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 28 lutego 2008 r., III CZP 147/07
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sędzia SN Kazimierz Zawada
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Waldemara P. przeciwko Gminie B. o
stwierdzenie naruszenia prawa, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 28 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Białymstoku postanowieniem z dnia 11 września 2007 r.:
"Czy biernie legitymowanym w procesie o ustalenie naruszenia prawa
wytoczonym w trybie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych
ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr 157, poz. 1315),
w przypadku, gdy żądanie powoda oparte zostało na zbyciu umową darowizny
przez Skarb Państwa nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na
rzecz jednostki samorządu terytorialnego z naruszeniem prawa powoda do nabycia
zajmowanego przez niego mieszkania w tymże budynku, powinien być Skarb
Państwa, obdarowana jednostka samorządu terytorialnego, czy oba te podmioty
łącznie (współuczestnictwo konieczne)?"
podjął uchwałę:
W procesie o ustalenie naruszenia prawa wszczętym przez najemcę lokalu
mieszkalnego na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie
niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr
157, poz. 1315) legitymowaną biernie jest tylko jednostka samorządu
terytorialnego, na rzecz której Skarb Państwa zbył nieruchomość zabudowaną
budynkiem mieszkalnym.
Uzasadnienie
Skarb Państwa nieodpłatną umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z
dnia 17 kwietnia 2002 r. przeniósł na Gminę B. własność nieruchomości składającej
się z dwóch działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi. W jednym z nich
znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez najemcę powoda Waldemara P.,
któremu – jak ustalił Sąd pierwszej instancji – przysługuje pierwszeństwo do
nabycia na warunkach preferencyjnych, wynikające z art. 4 i 7 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących
własnością Skarb Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 – dalej: "ustawa o
zasadach zbywania mieszkań").
Pozwana Gmina przyznawała, że pierwszeństwo powoda wynikające z
wymienionej ustawy nie jest wobec niej skuteczne, choć uwzględnia ona przy
zbywaniu uprawnienia najemców wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o
zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398). Nie
przysługują one jednak powodowi, niespełniającemu kryteriów przyznania prawa do
kwatery stałej (brak prawa do emerytury lub renty wojskowej).
Sąd pierwszej instancji, uwzględniając powództwo o ustalenie, że darowizna
między Skarbem Państwa a Gminą naruszyła prawo powoda, zaaprobował
zapatrywanie pozwanej co do braku uprawnień powoda do preferencyjnego nabycia
mieszkania na podstawie ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych i w tym upatrywał
pogorszenie jego sytuacji po przekazaniu nieruchomości Gminie. Sąd uznał, że
prawo powoda zostało naruszone, a w związku z tym przysługuje mu prawo
pierwokupu, o którym mowa w art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o
zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U.
Nr 157, poz. 1315 – dalej: "ustawa zmieniająca").
Rozpoznając apelację pozwanej Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do
legitymacji biernej w procesie, podnosząc, że zagadnienia tego nie rozstrzyga art. 4
ust. 4 ustawy zmieniającej, jednak istotną wskazówkę zawiera ust. 8 przyznający
zbywcy roszczenie o wynagrodzenie szkody poniesionej wskutek zbycia lokalu za
cenę niższą od rynkowej. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W art. 4 ustawy zmieniającej złagodzono negatywne skutki społeczne niektórych
przekształceń własnościowych, w wyniku których zostały zbyte dotychczasowe
mieszkania zakładowe przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej
lub innej państwowej jednostki organizacyjnej, a nawet spółki handlowej, w
odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu
przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi. W opisanych wypadkach
osobie fizycznej zajmującej mieszkanie w dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej
na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale
przyznano prawo pierwokupu tego mieszkania, jeżeli spełnione są dalsze przesłanki
określone w art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej, w którym ustawodawca nawiązuje do
przyznanego najemcom mieszkań objętych prawem pierwszeństwa ustanowionym
w art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań. Przepisy te ustanawiały
na rzecz osób uprawnionych do mieszkania przeznaczonego na sprzedaż oraz na
rzecz osób innych niż uprawnione, lecz zajmujących je na podstawie umowy najmu
na czas nieoznaczony, prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania, tj.
przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami uprawnienie do nabycia
na zasadach preferencyjnych.
Przyznając prawo pierwokupu w ustawie zmieniającej, ustawodawca jako
warunek prawny jego istnienia wskazał naruszenie prawa osoby uprawnionej do
nabycia mieszkania, w szczególności prawa pierwszeństwa lub naruszenie interesu
prawnego osoby fizycznej określonej w art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej.
Wykonanie prawa pierwokupu obwarowanego przytoczonymi wymaganiami
ustawowymi prowadziło do nabycia przez osobę uprawnioną albo jej bliskich
mieszkania za cenę i na warunkach, na jakich nieruchomości zostały nabyte przez
zbywcę, z uwzględnieniem waloryzacji dokonanej według zasad określonych w
przepisach o gospodarce nieruchomościami. Aby ochronić słuszne interesy osób
uwikłanych w narzucony przez ustawę stosunek prawny w art. 4 ust. 4 ustawy
zmieniającej ustanowiono obowiązek uzyskania prejudykatu, tj. prawomocnego
orzeczenia sądu stwierdzającego naruszenie prawa lub interesu prawnego osoby
zajmującej mieszkanie, poddane wraz z nieruchomością przekształceniom
własnościowym.
Wyłączenie swobody ustalania ceny mieszkania nabywanego na podstawie
prawa pierwokupu, mimo zastosowania mechanizmu waloryzacyjnego, stwarza
ryzyko poniesienia przez zbywcę szkody w postaci różnicy pomiędzy ceną
uzyskaną od uprawnionego a wartością rynkową mieszkania. W takim wypadku –
verba legis – „podmiot, który naruszył prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania
lub jego następca prawny, wypłaci zbywcy odszkodowanie w wysokości
odpowiadającej tej różnicy”. W razie sporu co do wysokości odszkodowania,
sprawę rozstrzyga sąd, a zapłacie podlega część niesporna.
Przytoczone unormowania potwierdzają trafność zarzutów pozwanej Gminy, że
nie jest sprawcą naruszenia prawa powoda lub jego interesu prawnego przy
przekształceniach własnościowych mienia należącego do Skarbu Państwa.
Argument ten nie ma jednak znaczenia decydującego dla treści jej zobowiązania z
tytułu przysługującego prawa pierwokupu. Artykuł 4 ustawy zmieniającej w żaden
sposób nie nawiązuje do zasad odpowiedzialności odszkodowawczej
uregulowanych w kodeksie cywilnym, a w szczególności do zasady winy, ryzyka lub
słuszności. Nie ma żadnego powodu do oparcia jej odpowiedzialności na
bezpodstawnym wzbogaceniu lub odpowiedzialności z tytułu nienależytego
wykonania zobowiązania, natomiast wykonanie przysługującego powodowi prawa
pierwokupu może spowodować uszczerbek w majątku pozwanej. Stwierdzić należy
zatem, że w ustawie zmieniającej osobom fizycznym zajmującym mieszkania
sprzedawane przyznano rekompensatę uszczerbku ich praw podmiotowych
(szczególnie pierwszeństwa) lub interesu prawnego, w postaci prawa pierwokupu
skutecznego w stosunku do drugiego zbywcy, połączonego z możliwością pokrycia
szkody tego zbywcy kosztem pierwszego zbywcy.
Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje dojście do skutku
umowy między uprawnionym a zobowiązanym, dlatego jest zrozumiałe, że wyrok
sądu stwierdzający naruszenie prawa lub interesu prawnego musi wiązać strony
umowy zawieranej przez wykonanie tego prawa. Ponieważ z art. 4 ust. 4 ustawy
zmieniającej nie wynika rozszerzona prawomocność takiego wyroku wiąże on
strony procesu, a to przekonuje o legitymacji biernej zbywcy.
W związku z tym stwierdzeniem wyłania się zagadnienie współuczestnictwa
Skarbu Państwa jako strony umowy przekazującej gminie nieruchomość, przy czym
chodzi o współuczestnictwo materialne konieczne, gdyż w takim wypadku sąd
wzywa z urzędu osoby niezapozwane do wzięcia udziału w sprawie w charakterze
pozwanych (art. 195 § 2 k.p.c.). Przepisy ustawy zmieniającej nie formułują wprost
konieczności łącznego występowania obydwu stron tej umowy, dlatego ewentualnej
podstawy współuczestnictwa koniecznego należy poszukiwać w istocie spornego
stosunku prawnego uzasadniającego wniosek, że sprawa nie może się toczyć tylko
przeciw jednej osobie, gdyż powództwo musiałoby ulec oddaleniu już tylko z tej
przyczyny. Tak silnego związku między zbywcą a nabywcą mieszkania objętego
prawem pierwokupu dopatrzyć się jednak nie można. W sprawie o naruszenie
prawa lub interesu prawnego sąd orzeka tylko o pewnym stanie obiektywnym z
punktu widzenia najemcy, tj. o naruszeniu jego pierwszeństwa. W przeszłości
naruszenie art. 4 ustawy o zasadach zbywania mieszkań było oceniane jako
przyczyna nieważności czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11
lutego 2003 r., V CKN 1633/00, nie publ.), jednak po wejściu w życie ustawy
zmieniającej stan prawny nie dopuszcza przyjęcia takiej sankcji, gdyż ustawa
zmieniająca ustanawia sankcję słabszą, zapewniając uprzywilejowanym najemcom
jedynie ochronę własnego interesu prawnego, ograniczającego się do zachowania
prawa do lokalu w przedstawiony sposób.
Charakter tego prawa (pierwokup) decyduje o sposobie jego realizacji,
polegającej na jednostronnym ukształtowaniu stosunku prawnego wynikającego z
umowy zawartej przez gminę z osobą trzecią. Stwierdzenie naruszenia prawa, które
nastąpiło we wcześniejszej fazie przekształceń własnościowych, stanowi warunek
prawny wykonania prawa pierwokupu dokonywanego bez udziału pierwotnego
właściciela (w tym wypadku Skarbem Państwa). Nie ma zatem żadnych przesłanek
do uznania, że wyrok stwierdzający naruszenie prawa może być wydany tylko
przeciw obydwu stronom dawniej dokonanej czynności.
W ustawie zmieniającej, ustawodawca poza najemcą zajmującym lokal
mieszkalny, chroni w pewnym zakresie również pierwszego nabywcę (tj. gminę),
przyznając jej w art. 4 ust. 8 prawo do odszkodowania od podmiotu, który naruszył
prawo pierwszeństwa najemcy. Okoliczności naruszenia pierwszeństwa nie są
zatem obojętne w sprawie wytoczonej na podstawie art. 4 ust. 4. W celu
uchronienia się przy żądaniu odszkodowania przed zarzutami błędnego
rozstrzygnięcia albo wadliwego prowadzenia procesu, zobowiązany z prawa
pierwokupu – pozwany o stwierdzenie naruszenia prawa – może zawiadomić
zbywcę o toczącej się sprawie i wezwać ją do wzięcia w niej udziału (art. 84 § 1 i 2
k.p.c.). Zbywca może również z własnej inicjatywy zgłosić interwencję uboczną (art.
76 k.p.c.).
Kierując się tymi względami, Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.