Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 328/07
POSTANOWIENIE
Dnia 7 marca 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku M. G.
przy uczestnictwie R. P. i K. N.
o zniesienie współwłasności nieruchomości,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki R. P.
od postanowienia Sądu Okręgowego w N. [....]
z dnia 19 czerwca 2007 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je
postanowienie Sądu Rejonowego w N. [...] z dnia 11 stycznia
2006 r. i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w N.[...] do
ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
We wniosku z dnia 15 lipca 2003 r. wnioskodawczyni zażądała zniesienia
współwłasności nieruchomości składającej się z działek rolnych nr 4192, 4193,
4195/1, 4195/2, 4194 oraz budowlanych nr 426 i 772, położonych w K., objętych
księgą wieczystą nr [a] przez jej fizyczny podział.
W piśmie z dnia 6 listopada 2004 r. rozszerzyła żądanie wniosku o objęcie
działem gospodarstwa rolnego położonego w K. i obejmującego także działki rolne
objęte księgą wieczystą nr [b] o pow. 2,6966 ha i działki leśne objęte księgą
wieczystą nr [c] o pow. 0,7798 ha.
Uczestniczka domagała się przyznania całego gospodarstwa rolnego na jej
wyłączną własność za spłatą wnioskodawczyni, na co M. G. nie wyrażała zgody.
Na rozprawie w dniu 11 stycznia 2006 r. pełnomocnik wnioskodawczyni oświadczył,
że na wypadek działu fizycznego zaproponowanego przez wnioskodawczynię
rezygnuje z dopłaty.
Postanowieniem z dnia 11 stycznia 2006 r. Sąd Rejonowy w N. [...] zniósł
współwłasność nieruchomości położonych w K. , bez spłat i dopłat w ten sposób,
że przyznał na wyłączną własność wnioskodawczyni M. G. dz. ew. nr 11055
(poprzednio. dz. bud 772), 4192, 4193 o pow. 0,1227 ha. oraz dz. ew. nr 4188/3,
5006/1, 5005/2, 5006/24188/1, 4187/2, 4187/1, a uczestniczce R. P. dz. ew. nr
10797 (poprzednio dz. bud. 426), 4195/1, 4195/2, 4194 o łącznej pow. 0,1132 ha.,
dz. ew. nr 5740/12, 5746/31 o łącznej pow. 0,7798 ha., oraz dz. ew. 4986/2,
4987/1, 4988/2, 4989/2, 4990/2, 4991/1, 4993/2, 4994/1, 4995/2, 4997,5000/2,
5003/2, 5004/2, 4986/1, 4987/2, 4988/1, 4989/3, 4990/1, 4991/2, 4993/1, 4994/2,
4995/1, 4996, 5003/1, 5004/1, 5000/1.
Ustanowił także na rzecz każdoczesnego właściciela dz. ew. nr 11055, 4193
i 4192 służebność przejazdu i przechodu po działkach ewidencyjnych o nr: 10797,
4195/2, 4194 wzdłuż punktów: s. 39, s. 38, s. 37, s. 36, s. 35, s. 34, s. 33, s. 32, s.
31, s. 3, s. 2, s. 1, s. 30, s. 29, s. 28, s. 50, s. 49, s. 50, s. 49, s. 48, s. 47, s. 46, s.
45, s. 44, s. 43, s. 42, e 4 według oznaczenia mapy sporządzonej przez biegłego A.
3
B. z dnia 2 grudnia 2005 r. zam. 41/05, jako wariant drugi. Ustanowił także na rzecz
K. N. prawo dożywocia obciążające działki przyznane na własność M. G.
Sąd ten ustalił, że działki nr 10797, 4195/2, 4194,11 055, 4192 i 4193 ciągną
się ze wschodu na zachód w jednym kompleksie przy ul Z. w K. Działka nr 10797
zabudowana jest budynkiem mieszkalnym parterowym wraz z poddaszem.
Zamieszkiwał w części tego budynku Jan Z. wraz z rodziną, tj. ojciec uczestniczki
R. P., a drugą jego część jego brat W. Z. Po śmierci rodziców R. P. urządziła w tej
części którą posiadali warsztat, w którym z mężem szyli [...]. Po 1998 r. R. P.
wykonała remont części przez siebie zajmowanej i jest ona w znacznie lepszym
stanie technicznym. Do budynku mieszkalnego przylega budynek gospodarczy
i dalej już na działce 4195/1 znajduje się warsztat wyremontowany przez
uczestniczkę R. P.
Spadek po W. Z. nabyła K. N., która umową zawartą w formie aktu
notarialnego przekazała udział w nieruchomościach swej córce M. G. W budynku
mieszkalnym wnioskodawczyni nigdy nie mieszkała.
Wartość nieruchomości siedliskowej wraz z częściami składowymi wynosi
97 374 zł, z czego wartość działek o pow. 0,2359 ha objętych księgą wieczystą
19643, wynosi 70 770 zł, a wartość budynku mieszkalnego i gospodarczego
wynosi 26 604 zł.
Oprócz nieruchomości położonych przy ul. Z. w skład przedmiotowego
gospodarstwa wchodziły nieruchomości o łącznej powierzchni 2,9666 ha objęte
księgą wieczystą nr [2] o wartości 58 045,50 zł, a także działki leśne nr 5740/12 i
5746/31 obj. księgą wieczystą nr [3], o wartości 21 518 zł. Współwłaścicielkami
także tych nieruchomości po ½ części były wnioskodawczyni i uczestniczka.
Sąd pierwszej instancji podniósł, że każdy ze współwłaścicieli może żądać
zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, o ile zostaną spełnione
przesłanki przewidziane w art. 211 k.c. Ani wnioskodawczyni ani uczestniczka nie
były zbytnio zainteresowane nieruchomościami objętymi księgami wieczystymi nr
[2] i nr [3], a spór dotyczył nieruchomości siedliskowej położonej przy ul. Z. w K.
Skoro biegli sądowi A. S. i M. A. wskazali, że nie ma przeszkód aby dokonać
podziału siedliska, to należało wybrać ten sposób działu i - zgodnie z ich propozycją
4
- ustanowić służebność gruntową niezbędną dla zapewnienia łączności
komunikacyjnej z wydzielonymi dla wnioskodawczyni działkami. Zauważył
wprawdzie, że wjazd na posesję nie jest zbyt szeroki i komfortowy, ale do celów
dojazdowych tylko do posesji w pełni wystarczający. Dokonując podziału fizycznego
bez spłat i dopłat odwołał się do oświadczenia woli M. G. złożonego na rozprawie
w dniu 11 stycznia 2006 r. Zauważył jednak, że wartość otrzymanych przez
wnioskodawczynię działek wyniosła 56 739 zł, do czego należało doliczyć
wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 7 770 zł co łącznie stanowiło
kwotę 64 509 zł, natomiast uczestniczka otrzymała działki o wartości 93 594 zł,
którą należało pomniejszyć o wynagrodzenie za służebność. W rezultacie
uczestniczka otrzymała w wyniku działu mienie o wartości 85 824 zł.
Uczestniczka w apelacji podnosząc między innymi zarzuty naruszenia art.
211 i 214 k.c., podnosiła, że prowadzi wraz z mężem gospodarstwo rolne, którego
bazą są budynki gospodarcze położone przy ul. Z. Podział siedliska pociąga za
sobą istotną zmianę rzeczy, przez likwidację zabudowań gospodarczych
potrzebnych do funkcjonowania gospodarstwa.
W wyniku apelacji uczestniczki Sąd Okręgowy w N.[...] postanowieniem z
dnia 19 czerwca 2007 r. zmienił zaskarżone postanowienie w ten tylko sposób, że
dodatkowo przyznał R. P. pominiętą przez Sąd Rejonowy dz. ew. 4989/1. Wobec
braku uprawnień biegłego M. A. do szacowania nieruchomości przeprowadził
dowód z opinii biegłej M. S. i jej opinia stała się podstawą zmiany zaskarżonego
postanowienia o podwyższeniu wartości nieruchomości objętych działem do 181
950 zł. Ustalił też, że wartość nieruchomości przyznanych wnioskodawczyni wynosi
kwotę 74 780 zł, zaś wartość działek, które przyznane zostały uczestniczce równa
jest kwocie 107 170 zł.
Poza tym podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i jego argumentację
prawną.
Odnosząc się do zarzutu uczestniczki, że w toku postępowania apelacyjnego
dokonała remontu budynków gospodarczych zauważył, że jeżeli nie znajdują się na
służebnym szlaku, to nakłady te nie podlegały rozliczeniu gdyż wartość budynków
nie została wliczona do wartości nieruchomości przyznanych uczestniczce,
5
„zaś gdyby remontów dokonała na tej części budynku, który nie przedstawia żadnej
wartości materialnej i znajduje się na szlaku służebnym, ewentualne remonty
czynione przez nią, czynione były na własne ryzyko”.
Uznał za nieuzasadniony zarzut naruszenia art. 211 k.c. i art. 214 k.c.
Podkreślił. że w świetle przeprowadzonych dowodów z opinii biegłych, nie
występowały przeszkody co do fizycznego podziału działek budowlanych i podziału
gospodarstwa rolnego. Przytoczył stanowisko biegłego M A., że w przedmiotowym
gospodarstwie brak uprawy roli, zbioru plonów, nieruchomości leżą odłogiem, brak
zwierząt gospodarskich. W rezultacie uznał, że twierdzenia uczestniczki, że
prowadzi gospodarstwo rolne na działkach objętych przedmiotem postępowania nie
zasługują na uwzględnienie Podniósł, że za przyznaniem działek zabudowanych
budynkiem mieszkalnym i warsztatowym położonych przy ul Z. uczestniczce R. P.
przemawiały dokonane przez nią remonty i ich wykorzystywanie dla celów
gospodarczych.
Uczestniczka w skardze kasacyjnej opartej na naruszeniu art. 211 k.c. oraz
art. 214 § 1 k.c., a także na naruszeniu art. 145 § 2 i 3 k.c. jak również na
naruszeniu art. 288 k.c. na skutek podziału fizycznego nieruchomości oraz na
przeprowadzeniu drogi służebnej poprzez budynki wniosła o uchylenie
zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go orzeczenia sądu pierwszej
instancji i o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Wprawdzie podział fizyczny jest zazwyczaj zgodny z interesem
współwłaścicieli i dlatego w art. 211 k.c. ustawodawca przewidział, że każdy z nich
może żądać ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy,
niemniej pod warunkiem, że nie jest on sprzeczny ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub
znaczne zmniejszenie jej wartości. Zarówno Sądy obu instancji, jak i skarżąca
przeoczyli, że do podziału gospodarstwa rolnego stosuje się art. 213 k.c. Z tego
względu trzeba było już uznać zarzut naruszenia art. 211 k.c. bez powołania art.
213 k.c. za chybiony.
6
Niezastosowanie przez Sądy obu instancji art. 213 k.c. wykluczało jednak
odparcie zarzutu obrazy art. 214 k.c. Niezbadanie bowiem, czy zniesienie
współwłasności przedmiotowego gospodarstwa rolnego przez podział między
współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej,
wyłączało możliwość rozstrzygnięcia kwestii, czy wskazany przez skarżącą jako
naruszony art. 214 k.c. powinien mieć zastosowanie. Luki w ustaleniach
faktycznych uniemożliwiały subsumcję zarówno pod hipotezę normy wynikającej
z art. 213 k.c., jak i 214 k.c. W tym celu sąd powinien poczynić co najmniej
ustalenia co do okoliczności, o jakich mowa w art. 619 k.p.c., w tym dotyczące
obszaru i rodzaju nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich
małżonków. Jednomyślne stanowisko współwłaścicieli w kwestii składu i wartości
gospodarstwa rolnego nie jest wiążące, gdyż ustalenia te należą do sądu z urzędu.
Istnieje obowiązek regulaminowy zwracania się do właściwego rejonowego organu
rządowej administracji ogólnej do spraw geodezji i gospodarki gruntami
o udzielenie informacji dotyczących danych geodezyjnych i kwalifikacyjnych
nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi
budynkami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość
gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem takiego gospodarstwa.
(art. 553
k.c.). Obowiązkiem więc Sądu było objęcie podziałem zabudowań, jako
części składowych nieruchomości siedliskowej. Każdy obiekt budowlany
przedstawia stosowną wartość dopóty, dopóki nie nastąpi jego rozbiórka, np.
wartość materiału rozbiórkowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja
1980 r., II Cr 480/79, OSNCP 1980, nr 11, poz. 224). Ustalając w sprawie
o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości sąd bierze pod uwagę także
nakłady dokonane przez jednego ze współwłaścicieli na ich części składowe
(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1978 r., III CZP 26/78, OSNCP
1979, nr 1, poz. 3).
Budynek bowiem, na który zostały dokonane nakłady, nie może być traktowany
jako odrębny od gruntu przedmiot majątkowy, gdyż stosownie do art. 46 k.c. i art.
48 k.c., współwłasność nieruchomości dotyczy także jej części składowych,
niezależnie od źródeł pochodzenia środków na jego remont, czy budowę.
7
Innym zagadnieniem jest wyłączenie z rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami
nakładów na część składową nieruchomości, którą w wyniku działu otrzymuje
podmiot, który ich dokonał.
Kwestię spłat, zgodnie z art. 216 k.c., współwłaściciele mogą dowolnie
kształtować i dopiero w braku pomiędzy nimi porozumienia sąd powinien dokonać
ustaleń niezbędnych do zastosowania art. 216 § 2 k.c.
Sprzeczność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej zachodzi
wtedy, gdy reguły te przemawiają przeciwko podziałowi np. gdyby istniała szansa
na podjęcie towarowej produkcji rolnej w działowym gospodarstwie przez któregoś
ze współwłaścicieli, a podział doprowadziłby do powstania nieżywotnej jednostki
(lub jednostek), która ze względu na obszar, brak siedliska, inwentarza oraz na
inny zawód współwłaściciela i brak jego stosownych kwalifikacji, czy zainteresowań
z góry skazana byłaby na wyłączenie z produkcji rolnej. Innymi słowy podupadłe
gospodarstwo rolne tj. takie które nie ma zdolności do samodzielnej produkcji
towarowej nie powinno być dzielone gdy istnieje realna perspektywa, że któryś
ze współwłaścicieli dysponując odpowiednimi środkami materialnymi jest w stanie
uczynić je warsztatem pracy, a mając kwalifikacje rolnicze, lub następcę rolnika
podjąć działalność wytwórczą w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej,
ogrodniczej, lub rybnej, np. w formie gospodarstwa agroturystycznego. Z drugiej
strony należy też odpowiedzieć, czy względy historyczne, turystyczne,
architektoniczne, w tym zabudowa ul. Z. przemawiają za wykorzystaniem na nowo
spornego siedliska dla potrzeb produkcji rolnej. Wobec więc wskazanych luk w
ustaleniach brak jest możliwości przesądzenia kwestii dopuszczalności fizycznego
działu przedmiotowego gospodarstwa.
W związku z dokonanym podziałem fizycznym trzeba też zauważyć,
że z opinii biegłego geodety wynika, iż stodoła jest usytuowana nie tylko na
przyznanej wnioskodawczyni działce 1155 ale i częściowo na przydzielonych
uczestniczce działkach 4194 i 4195/1. Taki podział jest niedopuszczalny skoro nie
przebiega po linii ściany działowej i wymagał co najmniej ustanowienia stosownej
służebności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1975 r.,
III CRN 207/75 , OSNC 1976, nr 7-8, poz. 172). W razie podziału, ze względu na
8
obowiązek orzekania o wydaniu przyznanych na wyłączną własność działek
poszczególnym współwłaścicielom, istnieje także konieczność poczynienia
szczegółowych ustaleń dotyczących ich posiadania (art. 624 k.p.c.).
Nie można także odeprzeć zarzutu naruszenia art. 145 § 2 i 3 k.c.
Ustanawiając służebność drogową w postępowaniu o zniesienie współwłasności
(art. 212 § 1 k.c.) sąd powinien się kierować w zasadzie przesłankami
przewidzianymi w art. 145 k.c. i mieć na uwadze przede wszystkim interes
społeczno-gospodarczy wydzielonych nieruchomości. W omawianym postępowaniu
nieruchomościami władnącymi i obciążonymi mogą być tylko nieruchomości
powstałe z podziału co wynika z wykładni językowej przepisu art. 212 in fine k.c.
Brak jest podstaw do wzywania do udziału w sprawie właścicieli innych gruntów
także dlatego, aby nie przeciążać i tak wielowątkowego i skomplikowanego
z innych względów postępowania działowego. Gdyby interes społeczno
gospodarczy sprzeciwiał się wytyczeniu drogi po nieruchomości powstałej
z podziału (a taki wątek w sprawie pojawił się) sąd w takim wyjątkowym wypadku
mógłby zaniechać ustanowienia drogi koniecznej w tym postępowaniu a właściciel
mógłby wystąpić z samodzielnym roszczeniem opartym na podstawie zawartej
w art. 145 k.c.
W sprawie nie zostały dokonane ustalenia które pozwalałyby na ocenę,
że ustanowiona została służebność zgodnie z przesłankami określonymi w art.
145 § 2 i 3 k.c. Ustanowienie drogi według wskazanego przez wnioskodawczynię
tzw. wariantu drugiego, wymagałoby nie tylko urządzenia szlaku ale i wyburzenia
dwóch budynków, tj. starej stajni i stodoły. Jeżeli zauważyć, że orzeczenie
o ustanowieniu służebności ma charakter konstytutywny i odnosi skutek od chwili
jego uprawomocnienia się, a więc nie podlega egzekucji gdy ogranicza się do
określenia zakresu służebności i sposobu jej wykonania, to mając na uwadze
występujący pomiędzy zainteresowanymi spór należy z góry założyć konieczność
wystąpienia przez wnioskodawczynię z odpowiednim powództwem (por. uchwałę
Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1957 r., I CO 16/57, OSN 1959,
nr 1, poz. 1).
9
Artykuł 145 k.c. nie wyklucza natomiast przeprowadzenia trasy drogi
koniecznej przez otwarty przejazd pod budynkiem, czy przestrzeń w stodole
przeznaczoną do przejazdu wyznaczoną wrotami zwłaszcza gdyby miała ona
stanowić w zasadzie część składową nieruchomości władnącej. O dopuszczalności
wytyczenia takiej trasy przez nieruchomości stanowiące w zasadzie zwartą miejską
zabudowę decyduje niemożność uzyskania innego odpowiedniego dostępu do
drogi publicznej i wyższość interesu społeczno gospodarczego nieruchomości
pozbawionej dostępu do drogi publicznej w stosunku do takiego interesu
nieruchomości przez którą droga konieczna ma prowadzić.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji (art. 39815
§ 1 k.p.c.).
jz
/tp/