Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08
Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej przy ul. G. nr 132a w G. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na
posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 21
grudnia 2007 r.:
„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność
lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać
wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów
konstrukcyjnych balkonów?”
podjął uchwałę:
Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w
należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące
wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym
lokalu.
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są
elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają
wspólnotę mieszkaniową.
Uzasadnienie
Powodowa Gmina wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia
15 marca 2007 r., nakładającej na członków wspólnoty obowiązek wniesienia opłat
na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. W ocenie powódki, balkony nie
stanowią części wspólnych budynku, lecz są przynależne do poszczególnych lokali i
koszty ich remontu obciążają właścicieli poszczególnych lokali. Z kolei w ocenie
pozwanej, balkony są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji
budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie.
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo, uchylając sporną uchwałę i
stwierdzając, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych
właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz częściami
składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: „u.w.l.”) koszty związane z
utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel.
Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez pozwaną Sądowi Apelacyjnemu w
G. nasunęła się wątpliwość przedstawiona w przytoczonym na wstępie zagadnieniu
prawnym. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie posługuje się pojęciem
„balkon”. Nie ułatwia to prawnorzeczowej kwalifikacji statusu balkonu, która jest
niezbędną przesłanką określenia właściwego podmiotu zobowiązanego na
podstawie art. 13 ust. 1 albo art. 14 u.w.l. do ponoszenia wydatków związanych z
utrzymaniem balkonu w należytym stanie, obejmujących koszty jego remontu,
wymagającego naprawy także elementów konstrukcyjnych.
W art. 2 ust. 2 u.w.l. zawarta jest definicja "samodzielnego lokalu mieszkalnego"
w rozumieniu ustawy i stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast w art. 3 ust.
2 u.w.l. sformułowano definicję ustawową "nieruchomości wspólnej". Wymienione
przepisy są więc źródłem przyjętego w ustawie dychotomicznego podziału na dwie
kategorie nieruchomości, a mianowicie stanowią podstawę wyodrębnienia
samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości, a ponadto
nieruchomości wspólnej, której elementami są m.in. części budynku niesłużące
wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji
ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie,
iż nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc
w sytuacji, w której będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku
właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, więc
pozostaje wówczas jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej
lokalu mieszkalnego.
Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu
wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że
status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na
które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku.
Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję
zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale
dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet
wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i
wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego
lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego
lokalu.
W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części
budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej,
że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część
składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako
pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz.
423, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6
września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, nie publ.).
W doktrynie można jednak także znaleźć pogląd kwestionujący możliwość
kwalifikowania balkonu jako pomieszczenia, oparty na założeniu, że o
pomieszczeniu można mówić tylko wtedy, gdy jest ono w pełni wydzielone za
pomocą trwałych ścian. Takie kategoryczne stwierdzenie nie ma jednak wyraźnego
uzasadnienia normatywnego, z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem, że wymóg
wydzielenia trwałymi ścianami odnosi się tylko do izby lub zespołu izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wobec tego, skoro balkon nie jest izbą, to nie
ma przeszkód, aby uznać go za pomieszczenie.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność
odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 u.w.l.) od pomieszczenia
przynależnego (art. 2 ust. 4 u.w.l.). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02
("Monitor Podatkowy" 2003, nr 5, s. 29) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie
pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast
pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią
przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi;
służy zaspokajaniu innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu
mieszkalnego.
Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony
pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ
wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta
okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą
wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2
u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.
Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za
pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu
mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób
zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej
części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz należy podkreślić, że
uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową
samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu
orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni
wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie przesądza możliwości
uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik wykładni
językowej art. 2 ust. 2 u.w.l., w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w
obrębie budynku ustawodawca odnosi tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych
na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które – obok już
wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb – także służą
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych.
W orzecznictwie podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego”
charakteryzuje taki funkcjonalny związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych
na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni”
bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi (wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02, "Monitor Podatkowy" 2003, nr 5,
s. 29). Ponadto przyjęto, czyniąc to w odniesieniu do pomieszczenia
przynależnego, że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne
wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie
musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych, jak
samodzielny lokal (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., I CK
696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61).
W tej sytuacji istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie
pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu
mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową
tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi
wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13
ust. 1 u.w.l.).
Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela
lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia
wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie nie
wchodzi w rachubę, ponieważ mogłaby ona określać zasady korzystania przez
właściciela lokalu tylko z części wspólnych budynku, w zakresie przekraczającym
jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19
czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81), a takiego charakteru
nie ma część budynku (balkon), służąca wyłącznie do użytku właściciela lokalu i
osób w nim zamieszkałych.
Należy jednak zważyć, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane
nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe
dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym,
architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku
jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć,
że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część
składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy
wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią
przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy
także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której
brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem
korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy
architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół
usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do
wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w
lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być
kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy
przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą
konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością,
które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...)
Z tych względów, Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę,
jak na wstępie.