Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 69/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Protokolant Anna Banasiuk
w sprawie z powództwa Grupy Transportowej "M." Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością w B.
przeciwko "Castorama Polska" Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
w W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 czerwca 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 14 września 2007 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz
pozwanej kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd I instancji oddalił powództwo najemcy lokalu użytkowego o zapłatę
żądanej kwoty tytułem zwrotu wartości poniesionych nakładów na wynajmowany
przez pozwaną Spółkę lokal. Podkreślił, że w umowie najmu lokalu użytkowego
strony jednoznacznie uregulowały sposób zwrotu i rozliczenia nakładów, m.in.
przez określenie sposobu rozliczenia nakładów nie dających się odłączyć, w wyniku
zastrzeżenia stałej i niepodlegającej zmianie stawki czynszu najmu.
Apelację powódki oddalił Sąd odwoławczy.
Stwierdził, że strony umowy potraktowały nakłady na lokal kompleksowo,
bez dzielenia ich na konieczne i ulepszające, poprzez użycie określenia „prace
adaptacyjne”. Uznał, że pojęcie to obejmowało urządzenie lokalu zgodnie z jego
przeznaczeniem i dostosowanie go do charakteru działalności, przy poczynieniu
przez powódkę wszelkich nakładów odpowiadających określonym w umowie
kryteriom wykorzystania lokalu. W ocenie Sądu Apelacyjnego strony określiły
sposób i zakres rozliczenia nakładów na lokal bez rozróżniania ich charakteru.
W konsekwencji uznał za prawidłową ocenę Sądu I instancji, że postanowienia
umowy uregulowały odmiennie niż w art. 676 k.c. m.in. zasady rozliczania
nakładów poczynionych przez najemcę na lokal użytkowy, co było zgodne
z przysługującą stronom zasadą swobody umów. Sąd II instancji podkreślił
dyspozytywny charakter przepisu art. 676 k.c., a w konsekwencji priorytet
postanowień umowy stron, które uznał za nieodbiegające od natury stosunku
najmu, zasad współżycia społecznego, ani zwyczajów odnoszących się do tego
typu rozliczeń.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej powódka
zarzuciła niewłaściwą wykładnię art. 667 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. oraz art. 3531
k.c., co doprowadziło do bezzasadnego przyjęcia przez Sąd Apelacyjny, że strony
w umowie odmiennie od regulacji art. 676 k.c. ustaliły zasady rozliczenia nakładów,
w tym także takich, których poczynienie było niezbędne do doprowadzenia
przedmiotu najmu do stanu przydatnego do umówionego użytku.
3
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powódka akcentuje konieczność
rozróżniania ulepszeń od nakładów koniecznych, sprzeciwiając się ich
utożsamianiu i twierdząc, że poczyniła nakłady konieczne, co do których strony nie
mają swobody kształtowania zasad ich zwrotu, ponieważ z mocy art. 662 § 1 k.c.
obowiązek ich poniesienia spoczywa na wynajmującym. Skarżąca podkreśla, że
art. 676 k.c. stosuje się tylko do ulepszeń, którymi nie są nakłady konieczne
obciążające wynajmującego, a Sądy obu instancji błędnie zastosowały ten przepis
do nakładów koniecznych. W ocenie powódki błędnym jest stanowisko Sądu
uznające swobodę stron także przy kształtowaniu zasad związanych ze zwrotem
wartości nakładów koniecznych, ponieważ ustawodawca dopuścił swobodę
kontraktową tylko w odniesieniu do przedmiotu regulacji zawartej w art. 676 k.c.
Zdaniem skarżącej, przyjęta przez Sądy interpretacja jest sprzeczna z istotą umowy
zawartej na czas nieokreślony, zważywszy że zawarcie umowy nastąpiło
6 września 2002 r., a pozwana spółka wypowiedziała ją już w dniu 12 grudnia
2003 r. W stosunku najmu nie wykazującym cech trwałości (jak przy umowie na
czas nieokreślony) strony nie są w stanie skalkulować kosztu nakładów
w odniesieniu do stawek czynszu, wobec braku wiedzy co do długości trwania tego
stosunku, podkreśliła powódka.
Pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o jej oddalenie
podnosząc, że dyspozytywny charakter mają zarówno normy zawarte w art. 662
k.c. jak i w art. 676 k.c., a zatem ustawodawca - w ramach swobody umów -
pozostawił woli stron sposób rozliczenia nakładów na rzecz najętą.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie wobec braku w niej
uzasadnionych podstaw.
Wobec przedstawienia przez stronę skarżącą zarzutów mieszczących się
wyłącznie w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej oceny ich zasadności należało
dokonać z uwzględnieniem stanu faktycznego będącego podstawą orzekania dla
Sądu drugiej instancji.
Bezzasadny okazał się zarzut niewłaściwej wykładni art. 676 k.c., ponieważ
trafnie przyjął Sąd odwoławczy, że przepis ten zawiera normę o charakterze
4
dyspozytywnym, co pozwalało stronom na odmienne uregulowanie w umowie
materii objętej jego regulacją (wyrok SN z dnia 28 listopada 2006 r., I CSK 217/06,
niepubl., wyrok SN z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 457/02, niepubl., wyrok SN
z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, niepubl.). O zasadności zarzutów strony
powodowej nie przesądza również twierdzenie, że jej żądanie dotyczy zwrotu
równowartości niezbędnych nakładów, które nie miały charakteru ulepszeń
w rozumieniu art. 676 k.c. Norma art. 662 § 1 k.c., określająca obowiązki
wynajmującego, również nie ma charakteru imperatywnego. W orzecznictwie
wyrażono pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela, że
z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach
odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej
rzeczy na podstawie umowy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie
oddającej rzecz do używania. Sąd Najwyższy wręcz zaaprobował bardzo
rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu
dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy
umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych
(wyrok SN z dnia 12 listopada 1982 r., III CRN 269/82, niepubl.).
Kontynuacją tej linii orzecznictwa jest uznanie dopuszczalności zastrzeżenia
w umowie, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą -
i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też
ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota
odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu
najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż
o około ¼ jego części (wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 565/04, niepubl.).
Nie sposób podzielić też kategorycznego stanowiska skarżącego, że część
wykonanych przez niego prac adaptacyjnych miała charakter nakładów
koniecznych, których wartość podlega zwrotowi. Dla ustalenia i oceny czy lokal
został wydany stronie powodowej w stanie przydatnym do umówionego użytku
należy ustalić w pierwszej kolejności, co stanowiło przedmiot umowy (v. wyrok SN
z dnia 13 lutego 2004 r., IV K 22/03, niepubl.). W tym przedmiocie Sądy obu
instancji trafnie ustaliły, że wolą stron umowy, wyartykułowaną wyraźnie zwłaszcza
w jej postanowieniach § 2 ust. 1, § 3 ust. 4 i § 6 ust. 1, było wydanie powódce
5
lokalu w stanie surowym zamkniętym bez wyposażenia, które najemca zobowiązał
się zapewnić we własnym zakresie. Poniesione z tego tytułu przez powódkę
nakłady w ramach adaptacji przewidzianej umową strony rozliczyły w wyniku
ustalenia stawki czynszu najmu (§ 9 ust. 2 umowy) na niższym od rynkowego
poziomie określonym w § 7 ust. 1 umowy.
Nie ma podstaw do przyjęcia, aby zastrzeżenie powyższych postanowień
umowy nastąpiło z naruszeniem swobody kontraktowej wynikającej z art. 3531
k.c.
Po pierwsze, powódka jako przedsiębiorca, a więc profesjonalista w obrocie,
musiała uwzględnić ryzyko ewentualności krótszego okresu związania umową
zawartą na czas nieokreślony, a w konsekwencji niezamortyzowania się w pełni
poczynionych nakładów. Po wtóre, twierdzenie skarżącej, że rozliczenie nakładów
w uzgodnionej przez strony stawce czynszu jest sprzeczne z istotą umowy
zawartej na czas nieokreślony nie jest tożsame ani równoznaczne z którąkolwiek
z ustawowych przesłanek ograniczenia swobody kontraktowej, tj. sprzeciwianiem
się treści lub celowi stosunku prawnego najmu właściwości (naturze) tego
stosunku, ustawie czy też zasadom współżycia społecznego. Uznanie przeto przez
Sąd Apelacyjny, że nie można przyjąć by ukształtowanie przez strony umowy
najmu odbiegało od natury tego stosunku, czy zasad współżycia społecznego nie
dowodzi zasadności zarzutu naruszenia art. 3531
k.c. przez jego niewłaściwą
wykładnię.
Wobec powyższego Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.
39814
k.p.c.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1
i art. 99 k.p.c. oraz na podstawie § 6 pkt 6 i § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej
udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz.
1349 ze zm.).