Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08
Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący)
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji w W. przeciwko Carlowi Ianowi K., Stanisławie K. i
Powiatowi G. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27 lutego 2008 r.:
"1. Czy sąd orzekając w trybie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustala nieważność umowy
nabycia nieruchomości (orzeczenie deklaratywne) czy unieważnia umowę
(orzeczenie konstytutywne);
2. czy po stronie pozwanych małżonków – obywatela polskiego i
cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, w sprawie z
powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,
opartego na przepisie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r,. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców, zachodzi współuczestnictwo konieczne
jednolite?"
podjął uchwałę:
Orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca
1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z
2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ma charakter deklaratywny. Po stronie
pozwanych małżonków – obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli
nieruchomość do majątku wspólnego – zachodzi współuczestnictwo
konieczne jednolite.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Goleniowie wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. stwierdził
„nieważność z mocy prawa nabycia przez pozwanego Carla Iana K., na podstawie
umowy sprzedaży z dnia 25 lipca 2005 r., nieruchomości obejmującej działkę nr
129/7, o powierzchni 0,0731 ha, położonej w G. Ustalono, że w 2002 r. pozwany,
obywatel Wielkiej Brytanii, zawarł z pozwaną Stanisławą K. związek małżeński.
Pozwany mieszkał w Wielkiej Brytanii i tam miał stałą pracę. Kupna opisanej w
umowie z dnia 25 lipca 2005 r. nieruchomości dokonał z małżonką na prawach
wspólności ustawowej małżeńskiej, nie mając zezwolenia przewidzianego w art. 1
ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm. – dalej:
„ustawa”).
Rozpoznając apelację małżonków K. Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął
poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie
zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Pierwsze zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy odnosi się
do art. 6 ust. 1 i 2 ustawy, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez
cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia
nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także
na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta
(burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody
albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wątpliwości Sądu
Okręgowego pojawiły się na tle art. 6 ust. 2, w którym ustawodawca użył słów „o
nieważności nabycia orzeka sąd". Zdaniem Sądu Okręgowego, użycie tych słów
przemawia za stanowiskiem, że sankcją nabycia nieruchomości przez cudzoziemca
bez wymaganego zezwolenia, przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy, jest
nieważność względna, co oznacza, że orzeczenie sądowe wydane na podstawie
art. 6 ust. 2 ma charakter konstytutywny.
Wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 ustawy wskazuje, że ustawodawca wprowadził
skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości bez wymaganego
zezwolenia. Artykuł 6 ust. 1 wyraźnie określa skutek w postaci „nieważności” aktu,
który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej, a art. 6
ust. 2 stwierdza, że sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu
nabycia. Nieważność należy zatem odróżnić od unieważnienia; w pierwszym
przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim
kształtuje stosunek prawny (orzeczenie konstytutywne).
Przyjęciu tej wykładni nie stoi na przeszkodzie art. 6 ust. 2, który – wbrew
niektórym wypowiedziom doktryny – nie ogranicza katalogu podmiotów
uprawnionych do powołania się na wadliwość nabycia nieruchomości, a także nie
wskazuje podmiotów, mających prawo żądania stwierdzenia nieważności nabycia
nieruchomości. W tym przepisie ustawodawca użył zwrotu „także”, co oznacza, że
wymienione podmioty, tj. wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta marszałek
województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie są
jedynymi podmiotami, które mogą żądać stwierdzenia nieważności nabycia
nieruchomości przez sąd. Należy zatem uznać, że legitymacja taka przysługuje
każdemu, kto wykaże interes prawny.
Należy zauważyć, że na bezwzględną nieważność czynności prawnej
dokonanej bez uzyskania zezwolenia wymaganego ustawą o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców wskazywały przepisy tej ustawy w brzmieniu
obowiązującym sprzed jej nowelizacji ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie
ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. Nr 45, poz. 198), tj.
do dnia 4 maja 1996 r. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie
nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza
odwołaniem do transakcji, ustawa nie odwoływała się do innych zdarzeń prawnych,
na podstawie których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości.
Na bezwzględną nieważność czynności prawnych dokonanych wbrew ustawie
wskazywał art. 7, który stanowił, że nabycie nieruchomości przez obcokrajowca
wbrew postanowieniu ustawy jest nieważne; w razie zawarcia transakcji wbrew
ustawie o nieważności orzekają sądy na żądanie właściwej władzy. Na podstawie
tego przepisu sądy stwierdzały nieważność transakcji nabycia nieruchomości (por.
np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP 1927,
poz. 295).
Nowelizacja ustawy dokonana ustawą z dnia 15 marca 1996 r. rozszerzyła
przedmiotowy zakres ustawy również na inne poza czynnością prawną zdarzenia
prawne, wprowadzając definicję legalną nabycia nieruchomości. Rozszerzenie
przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy wymagało wprowadzenia zmian w
przepisach określających skutki nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody. W
tym celu ustawodawca powtórzył w art. 6 ust. 1 dotychczasową treść zdania
pierwszego art. 7 ustawy, wskazując, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
wbrew przepisom ustawy jest nieważne, jednocześnie stwierdzając w art. 6 ust. 2,
że w razie nabycia niezgodnego z prawem sąd orzeka o jego nieważności.
Ustawodawca nadając temu przepisowi takie właśnie brzmienie objął sankcją
nieważności nabycie nieruchomość na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia
prawnego. Ten zabieg legislacyjny spowodował wiele wątpliwości interpretacyjnych,
biorąc jednak pod uwagę treść pozostałych przepisów ustawy odnoszących się do
nabywania nieruchomości na podstawie czynności prawnej – w szczególności art. 5
ustawy – należy uznać, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji przepisów
określających skutki nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy nie było
wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na
podstawie czynności prawnej. Przemawia to za stanowiskiem, że nabycie
nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego
zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
Przechodząc do drugiego zagadnienia prawnego trzeba przyjąć, że
nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej
dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego – jest
nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia
nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest
dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy). Ze względu na
konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności „części”
czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie
legitymuje się wymaganym zezwoleniem.
W konsekwencji należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie o stwierdzenie
nieważności umowy nabycia nieruchomości do majątku wspólnego przez
cudzoziemca i jego małżonka, obywatela polskiego dotyczy interesów obu
małżonków i w stosunku do obu małżonków zapada wyrok rozstrzygający sprawę w
sposób jednolity. W sprawie tej zachodzi więc współuczestnictwo materialne
jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.), ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma
dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że taka sprawa może się
toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom, ich współuczestnictwo jest więc
współuczestnictwem jednolitym i koniecznym (art. 72 § 2 k.p.c.).
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.