Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 113/08
POSTANOWIENIE
Dnia 17 lipca 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Helena Ciepła (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Agencji Nieruchomości Rolnych w W.
przy uczestnictwie Spółdzielni Produkcji Rolnej w O. i "K.(...)" Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w O.
o wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 17 lipca 2008 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania Spółdzielni Produkcji Rolnej w O. od
postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 4 października 2007 r., sygn. akt II Ca
(…),
uchyla zaskarżone postanowienie i zmienia postanowienie Sądu Rejonowego w C.
z dnia 12 czerwca 2007 r., sygn. akt Dz. Kw. (...) w ten sposób, że uchyla przez
wykreślenie wpis Skarbu Państwa - Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w
W. REGON (...) jako właściciela i oddala wniosek o wpis oraz zasądza od
wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki postępowania 700 (siedemset) zł tytułem
kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 12 czerwca 2007 r. Sąd Rejonowy w C. utrzymał w mocy
wpis prawa własności nieruchomości, dla której prowadzona jest w wymienionym sądzie
księga wieczysta kw (...), na rzecz Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych w
2
W., dokonany dnia 26 stycznia 2007 r. przez referendarza sądowego na podstawie
notarialnego oświadczenia z dnia 19 stycznia 2007 r. o wykonaniu prawa pierwokupu.
Z ustaleń Sądu wynika, że dnia 19 grudnia 2006 r. Spółdzielnia Produkcji Rolnej
w O. i „K.(...)” sp. z o.o. w O. zawarły notarialną umowę, w której Spółdzielnia
zobowiązała się sprzedać Spółce m.in. niezabudowaną nieruchomość, położoną w O. i
w S., gmina K., dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w C. księga wieczysta
kw (...), pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa
pierwokupu zgodnie z art. 3 ustawy dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 ze zm.).
Dnia 19 stycznia 2007 r. strony – na podstawie notarialnej umowy – rozwiązały
wymienioną warunkową umowę sprzedaży. Agencja Nieruchomości Rolnych, która
została powiadomiona o rozwiązaniu umowy dnia 19 stycznia 2007 r., w tym samym
dniu złożyła notarialne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Spółdzielnia odpis
tego oświadczenia otrzymała dnia 23 stycznia 2007 r.
Sąd Rejonowy uznał, że stanowiące podstawę dokonania wpisu oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu zostało złożone z zachowaniem miesięcznego terminu
przewidzianego w art. 598 § 2 k.c. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia
9 października 1991 r., III CZP 94/81 (niepubl.), stwierdził, że umowa o rozwiązaniu
umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowiła przeszkody do wykonania prawa
pierwokupu. Przed upływem terminu do jego wykonania nie jest bowiem dopuszczalne
rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży.
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację uczestniczki
postępowania.
Sąd odwoławczy nie podzielił stanowiska Sądu pierwszej instancji, opartego na
przytoczonej uchwale Sadu Najwyższego III CZP 94/81. Odwołując się do późniejszego
orzecznictwa Sąd Najwyższego, uznał, że dopuszczalna jest umowa o rozwiązaniu
warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przed upływem terminu do wykonania
prawa pierwokupu. Uznał jednak, że taka umowa wywołuje skutek między stronami
warunkowej umowy sprzedaży, ale nie ma wpływu na sytuację prawną uprawnionego z
tytułu prawa pierwokupu.
Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu apelującej, że oświadczenie o wykonaniu
prawa pierwokupu zostało złożone po upływie miesięcznego terminu. Opierając się na
bezspornym fakcie, że umowa notarialna z dnia 19 grudnia 2006 r. została zmieniona
umową notarialną z dnia 4 stycznia 2007 r. (zmiana polegała na wyłączeniu ze
3
sprzedaży działki nr 240/04), uznał bowiem, iż termin do wykonania prawa pierwokupu
biegł nie od dnia zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu o zawarciu umowy
z dnia 19 grudnia 2006 r., lecz od dnia zawiadomienia go o zawarciu umowy
zmieniające pierwotną umowę sprzedaży, tj. od dnia 5 stycznia 2007 r. Doręczone
Spółdzielni w dniu 23 stycznia 2007 r. oświadczenie w wykonaniu prawa pierwokupu
zostało więc złożone w terminie.
Zadaniem Sądu drugiej instancji – wbrew zarzutowi apelującej – umowa zawarta
na skutek wykonania prawa pierwokupu ma charakter bezwarunkowy, nie wymaga
zawarcia umowy prawnorzeczowej. Dokonanego wpisu nie podważa również zarzut, że
Agencja Nieruchomości Rolnych nie mogła skutecznie złożyć oświadczenia o wykonaniu
prawa pierwokupu w imieniu Skarbu Państwa.
W skardze kasacyjnej, opartej na pierwszej podstawie, pełnomocnik uczestniczki
postępowania zarzucił naruszenie art. 3531
k.c. przez błędną wykładnię, art. 56 k.c. w
związku z art. 65 k.c. przez niewłaściwie zastosowanie, art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11
kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 ze zm., dalej –
ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego), 596 i art. 600 § 1 zdanie pierwsze k.c. przez ich
niewłaściwe zastosowanie, art. 155 § 1 i art. 157 k.c. w związku z art. 3 ust. 4 ustawy o
kształtowaniu ustroju rolnego i art. 600 § 1 zdanie pierwsze k.c. przez ich niewłaściwe
zastosowanie, art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn.: Dz. U. 2007, Nr 231, poz. 1700,
dalej – ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) w
związku z art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i art. 597 § 2 zdanie
pierwsze k.c. Powołując się na tę podstawę wniósł o uchylenie zaskarżonego
orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania bądź o uchylenie
zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Dla oceny zasadności skargi kasacyjnej zasadnicze znaczenie mają zrzuty
naruszenia art. 3531
k.c., art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 596 i
art. 600 § 1 k.c., którego istota sprowadza się do błędnego – zdaniem skarżącej –
uznania Sądu, że oświadczenie pozwanego z dnia 19 stycznia 2007 r. o wykonaniu
prawa pierwokupu stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa
własności spornej nieruchomości na rzecz pozwanego, mimo iż umowa o warunkowej
sprzedaży tej nieruchomości została rozwiązana przed złożeniem wymienionego
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
4
W orzecznictwie Sądu Najwyższego była już podejmowana kwestia, czy
dopuszczalne jest rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przed
upływem terminu do złożenia oświadczenia do wykonania prawa pierwokupu.
W uchwale z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91 (Palestra 1992, nr 1-2, poz.83)
Sąd Najwyższy orzekł, że do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do
wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony
umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa
pierwokupu. To orzeczenie nie spotkało się jednak z aprobatą w piśmiennictwie. W
późniejszej judykaturze Sądu Najwyższego, wspartej przez doktrynę, ukształtowało się
odmienne stanowisko. Nawiązując do zasady swobody zawierania umów, Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CKN 177/02 (OSNC 2004, nr 10, poz.
160) stwierdził, że wymieniona zasada nie doznaje ograniczenia wskutek istnienia
podmiotu uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu, nawet jeśli źródłem tego
prawa jest ustawa. Prawo pierwokupu nie stanowi więc przeszkody do rozwiązania
przez strony warunkowej umowy sprzedaży zanim zostanie złożone oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu (por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia
2005 r., III CSK 33/05, niepubl.). Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą
skargę kasacyjną podziela ten kierunek orzecznictwa.
W art. 596 k.c. i art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego został
wyrażony związek prawa pierwokupu z podstawą, którą stanowi ważna umowa
sprzedaży nieruchomości. W razie zatem nieistnienia lub nieważności tej umowy
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nie może spowodować skutków
przewidzianych w art. 600 § 1 k.c. Nie można podzielić stanowiska, że zawarcie umowy
sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, o którym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy o
kształtowaniu ustroju rolnego, stwarza – po rozwiązaniu tej umowy zanim zostało
złożone oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu – stan związania sprzedającego
uprawnieniem z tytułu prawa pierwokupu do chwili upływu terminu do złożenia
oświadczenia o wykonaniu tego prawa. Pogląd ten nie ma – jak trafnie zarzuciła
skarżąca – dostatecznej podstawy normatywnej. Przewidziana w art. 600 § 1 zdania
drugie k.c. bezskuteczność wobec uprawnionego postanowień mających na celu
udaremnienie prawa pierwokupu dotyczy sytuacji, w której wbrew woli uprawnionego z
tytuł prawa pierwokupu sprzedający i osoba trzecia zamierzają doprowadzić do
przeniesienia własności na osobę trzecią.
5
Inna sytuacja zachodzi natomiast wtedy, gdy strony umowy sprzedaży zawartej
pod warunkiem korzystają – w celu zrealizowania zamiaru powrotu do stanu sprzed
zawarcia umowy – z zasady swobody umów i rozwiązują warunkową umowę sprzedaży.
Prawo pierwokupu traci wówczas swoją podstawę w postaci umowy sprzedaży, a
stosunki między właścicielem nieruchomości, której dotyczy prawo pierwokupu, i
uprawnionym z tytułu tego prawa wracają do stanu istniejące przed zawarciem
warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że wskutek takiej
sytuacji uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie traci przysługującego mu prawa
pierwszeństwa kupna nieruchomości w razie kolejnej sprzedaży nieruchomości.
Reasumując, w razie rozwiązania przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu
prawa pierwokupu umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej pod warunkiem, że
Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego jej na podstawie art. 3 ust.
4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawa pierwokupu, nieruchomość wraca do
stanu quo ante, a złożone przez uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa
pierwokupu jest bezskuteczne. Akt notarialny zawierający to oświadczenie nie stanowi
podstawy wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości
Rolnych jako właściciela nieruchomości.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji
postanowienia (art. 39816
k.p.c. oraz art. 98 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).