Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 124/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 sierpnia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa J. K.
przeciwko Gminie O.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 sierpnia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w O. z dnia 31 października 2007 r., sygn. akt IX Ca (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w O. do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powód wystąpił z roszczeniem na podstawie art. 207 ust. 1a ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603,
ze zm.): dalej „u.g.n.”, o zobowiązanie pozwanej Gminy do zawarcia z nim umowy
użytkowania wieczystego na okres 99 lat działki zajętej pod wzniesiony przez niego
budynek, położony przy ul. K., wydzielonej z działki oznaczonej numerem geodezyjnym
2
(…)4/7, obręb (…)3 oraz do przeniesienia na niego przez pozwaną własności tego
budynku.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.
Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 19 lipca 2007 r. uwzględnił powództwo. Ustalił, że
na wniosek Cechu R.(...) decyzją z dnia 26 sierpnia 1982 r. udzielono pozwolenia na
budowę pawilonów usługowych w O. przy ul. K. na okres czasowy, tj. do 1990 r. Cech
pośredniczył jedynie w załatwianiu formalności urzędowych związanych z inwestycją,
zaś budowę poszczególnych pawilonów finansowali rzemieślnicy, którzy je potem
użytkowali. Powód sfinansował budowę „swojej” części pawilonu i posiada ją przez cały
czas. Pawilon znajduje się na terenie, który nie jest objęty planem zagospodarowania
przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego miasta O., obszar ten jest określany jako „teren
zabudowy mieszkaniowej intensywnie istniejącej. Rejon koncentracji ogólno –
miejskich”. W tej sytuacji Sąd przyjął, że obiekt został wzniesiony na podstawie
pozwolenia na budowę, co jest jednym z warunków uwzględnienia roszczenia z art. 207
ust. 1a u.g.n. W oparciu o opinię biegłych Sąd uznał, że wzniesiony kosztem powoda
segment, stanowiący jeden z wielu pawilonów w całym obiekcie handlowym, mający
wspólne ściany z pawilonami sąsiadującymi po obu stronach, stanowi odrębną
nieruchomość w rozumieniu powołanego przepisu, co w konsekwencji uzasadniało
uwzględnienie powództwa. Apelacja pozwanej od tego orzeczenia została oddalona
wyrokiem Sądu Okręgowego w O. z dnia 31 października 2007 r. Sąd ten podzielił
ustalenia i oceny prawne Sądu I – ej Instancji. Odnosząc się dodatkowo do zarzutu
pozwanej, iż wyodrębniona na rzecz powoda działka nie spełnia wymogów działki
budowlanej, sformułowanych w art. 4 pkt 3a u.g.n. i § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów
z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr
268, poz. 2663), Sąd stwierdził, że w sprawie niniejszej nie chodzi o wyznaczenie nowej
działki budowlanej, lecz działki zajętej pod zabudowę w rozumieniu art. 207 ust. 1
u.g.n., w związku z czym nie mają tu zastosowania rygory obowiązujące przy
wyznaczaniu działek budowlanych, w szczególności zaś wymóg dostępu do drogi
publicznej. Tym samym kwestie dostępu poszczególnych, wyodrębnionych
nieruchomości do drogi publicznej powinny być rozstrzygane na zasadach ogólnych.
Wyrok Sądu Okręgowego zakwestionowała skargą kasacyjną pozwana Gmina.
Zarzuciła naruszenie art. 207 u.g.n., art. 336 k.c., art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994
r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016, ze zm., art. 4 pkt 3a u.g.n.
3
oraz § 4 powołanego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. Na tych
podstawach wnosiła o uchylenie wyroków Sądów obu Instancji i oddalenie powództwa,
ewentualnie przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W orzecznictwie przyjmuje się, że art. 207 ust. 1 i 1a u.g.n. jest częścią zespołu
przepisów, stanowiących ostatni etap porządkowania stosunków cywilnoprawnych
związanych z wieloletnim władaniem gruntami państwowymi, a po komunalizacji –
gminnymi (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 czerwca 2002 r., K 26/01,
OTK – A 2002, nr 4, poz. 40, czy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2004 r., I CK
20/04, Bil. SN 2004, nr 12, poz. 9). Przesłanki tego uwłaszczenia, sformułowane w
ustępach 1 i 1a tego przepisu są następujące:
1. posiadanie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy w
dniu 5 grudnia 1990 r. i nadal w dniu 1 stycznia 1998 r. oraz - jak się zgodnie przyjmuje -
aż do wystąpienia z żądaniem „uwłaszczeniowym”.
2. zabudowanie nieruchomości przez posiadacza na podstawie pozwolenia na
budowę z lokalizacją stałą,
3. Jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę
z lokalizacją czasową, uzyskanie „uwłaszczenia” jest uzależnione od zgodności tej
lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego w dniu zgłoszenia żądania.
Powód w sprawie niniejszej powinien wykazać spełnienie przesłanek z punktów 1
i 3, gdyż jest bezsporne, że pozwolenie na budowę udzielone zostało na okres czasowy,
tj. do 1990 r.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje posiadania dla swoich
celów, wobec czego należy przyjąć, że na gruncie jej przepisów obowiązuje klasyczne
rozumienie tej instytucji, uregulowane w kodeksie cywilnym. Z tego punktu widzenia
nasuwa wątpliwości dokonana przez Sądy obu Instancji kwalifikacja istoty prawnej
posiadania przez powoda nieruchomości. Chodzi o to, czy powód był wyłącznym
posiadaczem wyodrębnionej części nieruchomości w postaci użytkowanego przez niego
pawilonu wraz z zapleczem i dojazdem, jak przyjęto w zaskarżonym orzeczeniu, czy też,
jak mogą na to wskazywać okoliczności sprawy, jednym ze współposiadaczy - wraz z
innymi kupcami - nieruchomości zabudowanej budynkiem z pawilonami handlowymi. Za
tym drugim rozwiązaniem zdaje się przemawiać bezsporna okoliczność, że pozwolenie
na budowę wydano na cały obiekt, a nie na poszczególne pawilony, konsekwencją
czego było to, że przekazaniu nieruchomości pod zabudowę nie towarzyszyło
4
podzielenie jej qoud ad usum. Skoro zaś sąsiadujące segmenty – pawilony miały
wspólne boczne ściany, a całość wspólny dach, to z konieczności inwestorzy – kupcy,
finansujący całą budowę, nie mogli mieć w trakcie trwania inwestycji ściśle
wydzielonego zakresu posiadania nieruchomości. Rodzi się też wątpliwość czy powód
spełnia kolejny ustawowy wymóg, jakim jest zabudowanie nieruchomości, przy czym w
rozpoznawanej sprawie nie chodzi o dokonanie jakiejkolwiek zabudowy, lecz o
zabudowanie budynkiem. Na nieruchomości wzniesiono bowiem wspólny obiekt z
wydzielonymi do użytkowania poszczególnym kupcom pawilonami. Ustawa o
gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji „budynku”. W tej sytuacji należy
przyjąć - kierując się ustaloną praktyką orzeczniczą na tle art. 231 k.c. - że chodzi tu o
znaczenie tego określenia w rozumieniu potocznym (por. wyroki Sądu Najwyższego z
dnia 18 lutego 1972 r., III CRN 520/71, OSNCP 1973, nr 3, poz. 12 i z dnia 10 grudnia
1981 r., I CR 283/81, OSNCP 1982, nr 7, poz. 107 oraz uchwałę z dnia 5 czerwca 1985
r., III CZP 33/85, OSNCP 1986, nr 5, poz. 66). Wprawdzie w niektórych przypadkach
Sąd Najwyższy odwoływał się do definicji budynku zawartej w Prawie budowlanym (zob.
np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1970 r., III CRN 500/69, Lex nr 6653),
za każdym razem akcentował jednak samodzielność konstrukcyjną, jako wymóg
zakwalifikowania konkretnego obiektu do kategorii „budynku”. Trudno jest zaś chyba
mówić o spełnieniu tego wymogu w sytuacji, w której poszczególne pawilony złączone
są wspólnymi ścianami i dachem. Dlatego też w rozpoznawanej sprawie nie można
wykluczyć, że w istocie powód był i pozostaje współposiadaczem nieruchomości, będąc
jednocześnie współbudowniczym wzniesionego na niej budynku pawilonowego. Taki
wariant kwalifikacji posiadania przez powoda nieruchomości powinien był być
przynajmniej przez Sąd rozważony, a brak takich rozważań sprawia, iż nie sposób jest
odeprzeć zarzutu kasacyjnego naruszenia art. 207 ust. 1 i 1a u.g.n. i art. 336 k.c., co jest
wystarczającą przyczyną uwzględnienia skargi kasacyjnej.
Sąd Najwyższy nie przesądza, rzecz jasna, wyniku ponownego rozpoznania
sprawy. Ze względu jednak na występujące w sprawie istotne zagadnienia prawne,
uważa za celowe dokonanie dodatkowego jej jurydycznego naświetlenia, w zależności
od dokonanej ostatecznie przez Sąd kwalifikacji posiadania powoda.
Jeżeli Sąd, po rozważeniu wskazanych wyżej dodatkowych okoliczności, dojdzie
powtórnie do przekonania, że powód był posiadaczem wyodrębnionego fragmentu
zabudowanej nieruchomości, odpowiadającej pojęciu budynku, powstanie problem
dopuszczalności wydzielenia zajmowanej przez niego działki. Należy bowiem pamiętać,
5
że „uwłaszczenie” posiadacza na podstawie art. 207 u.g.n. nie dokonuje się ex lege,
lecz polega na przyznaniu mu roszczenia o oddanie nieruchomości w użytkowanie
wieczyste i przeniesienia własności wzniesionego przezeń budynku. Oceniając
zasadność takiego roszczenia, sąd, oprócz przesłanek wymienionych w tym przepisie,
powinien uwzględniać także konfigurację projektowanej do wyodrębnienia działki na tle
gruntów sąsiednich. W sprawie niniejszej trzeba pamiętać o tym, co jest wiadome z
urzędu, że z podobnymi co powód roszczeniami wystąpili także inni posiadacze
zlokalizowanych na przedmiotowej nieruchomości pawilonów. Powstaje więc realna
perspektywa utworzenia nie jednaj, ale wielu maleńkich działeczek, pozbawionych na
dodatek dostępu do drogi publicznej, co, jak się podnosi w skardze kasacyjnej, samo
w sobie może być kwestionowane z punktu widzenia społeczno - gospodarczego,
zwłaszcza w kontekście zapewnienia wyodrębnianym działeczkom koniecznych dróg
dojazdowych kosztem sąsiadującej nieruchomości pozwanej Gminy. W takim stanie
rzeczy znajdą tu odpowiednie zastosowanie uwagi o konieczności uwzględniania
interesu społeczno – gospodarczego, które Sąd Najwyższy podnosił w sprawach o
roszczenia z art. 231 k.c., przy okazji wyodrębniania działek zajętych pod budowę przez
samoistnego posiadacza nieruchomości (por. wyroki z dnia 14 lipca 1965 r., III CR
124/65, Lex nr 5838, czy z dnia 29 września 1969 r., II CRN 240/69, Lex nr 6567).
Z kolei, jeżeli ponowne rozpoznanie sprawy doprowadzi Sąd do przyjęcia
wariantu, że powód był i pozostaje współposiadaczem nieruchomości oraz
współbudowniczym wzniesionego na niej budynku pawilonowego, powstanie problem
prawny, czy na podstawie art. 207 ust. 1 i 1a przysługuje roszczenie o przeniesienie
odpowiedniego udziału w użytkowaniu wieczystym i we własności budynku. Bierze się
on stąd, że gramatyczne brzmienie tego przepisu nie wspomina nic o współposiadaczu,
co może sugerować, że uwzględnia tylko roszczenia posiadacza wyłącznego. Na to
pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej, korzystając znowuż z odwołania się do
dorobku orzec znictwa, które rozstrzygnęło podobny problem prawny, występujący na tle
art. 231 k.c. Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że samoistnemu posiadaczowi,
który wraz z innymi osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie
jego części, może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału
odpowiedniej części nieruchomości (por. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 13 lutego
1978 r., III CZP 101/77, OSNC 1978, nr 9, poz. 150, z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP
27/83, OSNCP 1984,nr 2 – 3, poz. 24, z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 33/85, OSNCP
6
1986, nr 5, poz. 66, oraz z dnia 21 listopada 2003 r., III CZP 85/00, OSNC 2005, nr 1,
poz. 2).
Z podanych wyżej względów orzeczono jak w wyroku (art. 39815
§ 1 k.p.c. w zw. z
art. 108 § 2 k.p.c.).