Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 191/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 sierpnia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
Protokolant Izabela Czapowska
w sprawie z powództwa D. R., i in. przeciwko Syndykowi masy upadłości
Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w G. i M. Leasing Spółce z o.o. w W.
o ustalenie nieważności umów,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 21 sierpnia 2008 r.,
skargi kasacyjnej powoda K. S.
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Umową z dnia 21 grudnia 1995 r. nr 8244/95, sporządzoną w G. przez
notariusz M. P., Komunalne Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych i Socjalnych
w G. dokonało nieodpłatnego przekazania należących do niego zakładowych
budynków mieszkaniowych (z wyłączeniem wyszczególnionych lokali) wraz z
prawem wieczystego użytkowania do gruntów położonych w G. – K. przy ulicach
F.,F. i O. nr 4 i 2 na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Przekazanie nastąpiło na
podstawie ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U.
Nr 119, poz. 567, ze zm.) – dalej jako „ustawa z dnia 12 października 1994 r.” W §
8 tej umowy spółdzielnia „zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców w
przekazywanych budynkach mieszkalnych w poczet członków spółdzielni i dokonać
na ich rzecz przydziału zgodnie ze statutem”.
W dniu 30 sierpnia 2000 r. przed notariusz K. G. – B. Spółdzielnia Mieszkaniowa
zawarła umowy o wyodrębnieniu w przekazanych jej budynkach lokali i dokonała
ich sprzedaży wraz z prawem wieczystego użytkowania Spółce Akcyjnej „P.” w S.
W stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej została ogłoszona upadłość i Syndyk jej
Masy Upadłości wniósł sprawę przeciwko Spółce o unieważnienie tych umów.
3
Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w G. z dnia 23 listopada 2002 r.
powództwo to zostało oddalone.
W pozwie w niniejszej sprawie, wniesionym przeciwko stronom umów z dnia
30 sierpnia 2000 r. - z tym, że w miejsce Spółdzielni Mieszkaniowej działa Syndyk
jej Masy Upadłości – powodowie, będący najemcami części lokali, domagali się
ustalenia nieważności tych umów, jako czynności sprzecznych z prawem,
zasadami współżycia społecznego i mających na celu obejście ustawy. W trakcie
postępowania, po stronie powodowej przystąpiły w charakterze interwenientów
ubocznych inne osoby, będące także lokatorami w spornych budynkach
mieszkaniowych.
Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 18 października 2005 r. oddalił powództwo,
nie znajdując podstaw do uznania nieważności kwestionowanych kontraktów.
Podkreślił, że uprawnienia powodów, jako najemców, wystarczająco chroniła treść
§ 9 każdej z umów, w którym Spółdzielnia zastrzegła prawo odkupu lokali w
terminie do dnia 30 sierpnia 2005 r., co należy tłumaczyć „tylko chęcią zapewnienia
możliwości tym spośród najemców, którzy zechcą wstąpić do Spółdzielni w
charakterze członków i uzyskać przydział lokalu na zasadach spółdzielczych”.
Skoro powodowie nie skorzystali z możliwości przystąpienia do Spółdzielni na
zasadach przewidzianych w jej statucie, nie mają obecnie podstaw do
kwestionowania ważności umów z dnia 30 sierpnia 2000 r.
Apelacja powodów i interwenientów ubocznych od tego orzeczenia została
oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 31 maja 2006 r., który podzielił
ustalenia i ocenę prawną Sądu I – ej Instancji. Dodatkowo ocenił, że, skoro
skarżący mieszkają w budynkach Spółdzielni, nie będąc jej członkami, to nie można
uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego zadysponowanie tymi
lokalami przez Spółdzielnię, która wykonywała w ten sposób przysługujące jej
prawo własności. Zdaniem tego Sądu, nie można też powoływać tych zasad na
usprawiedliwienie oczekiwania powodów, że uzyskają oni spółdzielcze prawa do
zajmowanych lokali na korzystniejszych warunkach niż pozostali członkowie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zakwestionowali skargą kasacyjną powodowie oraz
interwenienci. Zarzucili naruszenie art. 58 § 2 k.c., a także art. 378 § 1 i art. 391 § 2
w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. Na tych podstawach wnieśli o jego uchylenie
4
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę
i uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Należy zgodzić się z zarzutem skargi dotyczącym nadmiernej skrótowości
uzasadnienia skarżonego wyroku, której skutkiem jest nierozważnie części
występujących w sprawie problemów prawnych. Chodzi o to, że Sąd Apelacyjny
potraktował zbycie przez Spółdzielnię lokali wraz z prawem użytkowania
wieczystego przede wszystkim w kategoriach realizacji atrybutu przysługującego
jej prawa własności, nie przywiązując należytej uwagi do kwestii sposobu nabycia
tego prawa ani do celów, którym to nabycie miało służyć. Tymczasem, jak trafnie
wskazuje się w doktrynie, przekazywanie budynków mieszkalnych w trybie ustawy
z dnia 12 października 1994 r. miało przede wszystkim charakter celowy. Z jednej
strony chodziło o uwolnienie przedsiębiorstw państwowych od kłopotliwego,
kosztownego i najczęściej nie mającego nic wspólnego z przedmiotem ich
działalności gospodarczej zarządzania zasobami mieszkalnymi, z drugiej zaś
o zabezpieczenie interesów dotychczasowych najemców mieszkań. Ten ostatni cel
realizowała treść § 8 umowy przekazania z dnia 21 grudnia 1995 r., w którym
Spółdzielnia zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców mieszkań
w przekazywanych budynkach mieszkalnych i dokonać na ich rzecz przydziału
mieszkań zgodnie ze statutem. W ten sposób strony nawiązywały do postanowień
art. 9 ust. 2 pierwotnego tekstu ustawy, w którym była mowa o możliwości podjęcia
takiego zobowiązania przez spółdzielnię mieszkaniową, której przekazywano
mieszkania zakładowe. O trafności odczytania takich intencji ustawodawcy
przekonuje fakt, że w ustawie z dnia 14 kwietnia 2000 r., nowelizującej ustawę z
dnia 12 października 1995 r. (Dz. U. z dnia 17 maja 2000 r., Nr 39, poz. 442),
wprowadzony został do art. 9 ust. 2, w miejsce dotychczasowej możliwości,
obowiązek spółdzielni dokonania przydziału lokatorskiego prawa do lokali na rzecz
najemców lokali położonych w przekazywanych jej budynkach.
Sąd Apelacyjny najwidoczniej zaakceptował pogląd Sądu Okręgowego, że
wspomniane interesy dotychczasowych lokatorów zabezpieczał dostatecznie § 9
kwestionowanych w niniejszej sprawie umów, w którym zastrzeżone zostało na
rzecz Spółdzielni prawo odkupu mieszkań, z przeznaczeniem na zaspokojenie
5
żądań dotychczasowych lokatorów, którzy zdecydują się na członkostwo
w spółdzielni i na przydział zajmowanych lokali. Na tym ogólnym stwierdzeniu nie
można jednak było poprzestać, gdyż rodzą się tu trudne problemy szczegółowe,
wymagające wyjaśnienia i rozwiązania. Przede wszystkim, czy powodowie
i interwenienci byli powiadomieni o ustalonym w tym postanowieniu umownym
pięcioletnim okresie, w którym praktycznie mogliby ubiegać się o członkostwo
w Spółdzielni i przydział lokalu. Jeśli tak, to z jakich przyczyn nie doszło do
realizacji przez nich tego uprawnienia. Dalsza, istotna kwestia sprowadza się do
pytania - jak należało prawidłowo rozumieć sformułowanie z § 8 umowy
przekazania z dnia 21 grudnia 1995 r., zgodnie z którym Spółdzielnia zobowiązała
się do przyjęcia wszystkich najemców mieszkań w przekazywanych budynkach
w poczet członków i dokonać na ich rzecz przydziału tych mieszkań „zgodnie ze
statutem przejmującej Spółdzielni”. Trudność polega tu na tym, że statut reguluje
na ogół sytuacje typowe, kiedy Spółdzielnia sama wznosi budynki, zaciągając na
ten cel kredyt, co oczywiście ma wpływ na warunki przyjęcia na członka, a przede
wszystkim na wysokość wymaganego wkładu. Tymczasem w rozpoznawanej
sprawie chodzi o budynki, które zostały przekazane Spółdzielni nieodpłatnie, co
wzbudza wątpliwość co do adekwatności zastosowania do takiej sytuacji wprost
mechanizmów przewidzianych dla finansowania budownictwa spółdzielczego.
W szczególności wymaganie uiszczenia całego wkładu od najemcy lokalu w takim
budynku, ubiegającego się o przydział zajmowanego mieszkania na zasadach
spółdzielczego prawa do lokalu, może usprawiedliwiać zastrzeżenia z punktu
widzenia zasad współżycia społecznego, a tym samym skłaniać do wypracowania
w tym zakresie jakichś form pośrednich, jeśli chodzi o warunki finansowe przydziału
lokali. Potwierdzenie słuszności takiego kierunku rozumowania można znaleźć
w ustawie nowelizującej z dnia 14 kwietnia 2000 r., w której przewidziano, że
wysokość ustalonego przez spółdzielnię w takich przypadkach wkładu
mieszkaniowego wnoszonego przez członków nie może przekraczać 5% aktualnej
wartości rynkowej prawa odrębnej własności zajmowanych przez nich lokali,
a wpłacone wcześniej kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet
wkładu mieszkaniowego. W tym więc kontekście obawy Sądu o nierówne
traktowanie członków Spółdzielni są nieuzasadnione, gdyż ewentualne
6
zróżnicowanie warunków finansowych przydziału lokali wynikałoby ze
zróżnicowania źródeł pozyskania przez Spółdzielnię prawa własności do budynku.
Z drugiej strony trzeba mieć na względzie, że nie wszyscy dotychczasowi najemcy
zechcą lub będą mogli ubiegać się o członkostwo w Spółdzielni i o przydział lokalu.
Spółdzielnia mieszkaniowa, dbając o interesy swoich członków, nie ma obowiązku
dokonywania świadczeń z zakresu pomocy społecznej w celu uzyskania lokalu
spółdzielczego. Jak bowiem podkreślił Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu
wyroku z dnia 30 października 2001 r., K 33/00 (OTK 2001, nr 7, poz. 217), pod
rządem ustawy z dnia 12 października 1994 r. nie było prawnego obowiązku
przekształcenia prawa najmu do lokalu w prawo własności, zaś konstytucyjny
obowiązek udzielania pomocy obywatelom w uzyskaniu lokalu mieszkalnego, który
spoczywa tylko na władzy publicznej, nie może być traktowany jako źródło
roszczeń o uzyskanie statusu właściciela. W konflikcie interesów właściciel –
najemca Trybunał przyznał priorytet prawu silniejszemu, podkreślając, że w razie
przeniesienia własności rzeczy najętej, najemca doznaje ochrony, stając się stroną
nawiązanego przez poprzednika stosunku najmu (art. 678 i art. 692 k.c. oraz art. 12
ustawy z dnia 12 października 1994 r.).
Te istotne kwestie, wymagające wnikliwego wyważenia sprzecznych interesów
stron, znalazły się poza zakresem argumentacji Sądu Apelacyjnego, mimo że jest
on zobowiązany do stosowania z urzędu właściwego prawa materialnego do
rozstrzyganego stanu faktycznego (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6 poz. 55).
Uniemożliwia to dokonanie w obecnym stanie sprawy definitywnej oceny
kwestionowanych czynności prawnych z punktu widzenia art. 58 § k.c., a tym
samym prawidłowości zaskarżonego wyroku, co uzasadnia uwzględnienie skargi
kasacyjnej (art. 39815
w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).
7