Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 213/08
POSTANOWIENIE
Dnia 10 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSA Dariusz Dończyk
w sprawie z wniosku "K.(…)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T.
przy uczestnictwie Z. Ś. i "A.(...)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.
o wpis w dziale II księgi wieczystej K.(…),
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 18
października 2007 r., sygn. akt II Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w P.(...) z
dnia 10 maja 2007r., dz. kw (…) i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w P.(...)
do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym przez wnioskodawcę K.(...) Spółka z o.o. postanowieniem z dnia 18
października 2007 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił apelację wnioskodawcy od wyroku
Sądu Rejonowego w P.(...) z dnia 10 maja 2007 r. W sprawie tej poczyniono
następujące ustalenia.
Postanowieniem z dnia 10 maja 2007 roku Sąd Rejonowy w P.(...) IV wydział
Ksiąg Wieczystych oddalił wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej K.(…) zmiany
treści prawa dzierżawy nieruchomości przez wykreślenie dzierżawcy Z. Ś. i wpisanie w
jego miejsce „A.(...)” Sp. z o.o. Podstawą wniosku była umowa przelewu praw i
2
obowiązków z tytułu umowy dzierżawy, zawarta za zgodą wydzierżawiającego [K.(...)
Spółka z o.o.] w dniu 26 stycznia 2007 roku między Z. Ś. a „A.(...)" Sp. z o.o. Zdaniem
Sądu Rejonowego, z uwagi na fakt, że do nieruchomości objętej księgą wieczystą
skierowana została egzekucja, dokonany przelew praw i obowiązków nastąpił z
naruszeniem przepisu art. 936 k.p.c. i przez to nic może stanowić podstawy wpisu w
księdze wieczystej.
Oddalając apelację wnioskodawcy Sąd II instancji, powołując art. 936 k.p.c. i art.
931 § 1 k.p.c. stwierdził, że ich zestawienie wskazuje, iż zarządca nie może w żaden
sposób ingerować w stosunki wynikające w umów najmu i dzierżawy istniejące w chwili
jego ustanowienia. Jedyną dopuszczalną formą ingerencji w te istniejące już stosunki
jest możliwość wypowiedzenia umów najmu lub dzierżawy z zachowaniem
obowiązujących przepisów. Gdy chodzi natomiast o zawieranie nowych umów
dzierżawy zarządca musi uzyskać zgodę stron postępowania egzekucyjnego, a w
przypadku jej braku zezwolenie Sądu. Ratio legis tej regulacji to z jednej strony
konieczność poszanowania praw dotychczasowych najemców i dzierżawców
nieruchomości, a z drugiej strony potrzeba ochrony interesów wierzycieli dochodzących
swoich roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym.
Nie kwestionując dopuszczalności dokonania przelewu praw i obowiązków
wynikających z umowy wzajemnej, Sąd II instancji zwrócił uwagę, że w okolicznościach
niniejszej sprawy, umowa przelewu zawarta w dniu 26 stycznia 2007 r. stanowi w istocie
obejście bezwzględnie obowiązującego przepisu. Celem umowy przelewu było
wydzierżawienie nieruchomości innemu podmiotowi, co zwykle następuje przez
rozwiązanie dotychczas istniejącej umowy i zawarcie kolejnej. Tymczasem zgodnie z
art. 936 k.p.c. zawarcie umowy dzierżawy, będącej przedmiotem egzekucji
nieruchomości wymaga zgody wierzycieli albo zezwolenia sądu, które to warunki nie
zostały spełnione. Jednocześnie podkreślić należy, że rozwiązanie dotychczasowej
umowy i zawarcie kolejnej w żaden sposób nie godziłoby w interesy dotychczasowego
dzierżawcy, natomiast zastosowane przez strony rozwiązanie godzi w interesy
wierzycieli wydzierżawiającego.
W tym stanie rzeczy zgodnie z art. 58 § 1 k.c. umowa przelewu z dnia 26 stycznia
2007 roku jako czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna i w
konsekwencji nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Sąd II instancji
podkreślił, że wydzierżawiający, będąc jednocześnie zarządcą w rozumieniu art. 936
k.p.c. dopuścił się niedopuszczalnej na gruncie tego przepisu ingerencji w istniejący
3
stosunek dzierżawy. Wyrażając zgodę na przejście praw i obowiązków uchybił swoim
obowiązkom zarządcy, przekraczając swoje kompetencje w tym zakresie.
Wydzierżawiający znalazł się bowiem w podwójnej roli przez co podlegał pewnym
ograniczeniom w decydowaniu o sytuacji prawnej nieruchomości.
Skarżący wnioskodawca w skardze kasacyjnej zarzucił: 1) naruszenie prawa
materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 58 k.c. Jego zdaniem orzekające w
sprawie sądy bezpodstawnie przyjęły, że umowa przelewu praw i obowiązków z tytułu
umowy dzierżawy nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, jest czynnością
prawną mającą na celu obejście ustawy i w związku z tym jest nieważna, a w
konsekwencji nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej; 2) naruszenie
przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 936 k.p.c.,
przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że
umowa przelewu praw i obowiązków z tytułu umowy dzierżawy, z której prowadzona jest
egzekucja, stanowi w istocie wydzierżawienie nieruchomości innemu podmiotowi, a
czynność taka mogłaby nastąpić jedynie przez rozwiązanie dotychczas istniejącej
umowy dzierżawy i zawarcie kolejnej w trybie przepisów art. 936 k.p.c. - co wymagałoby
zgody wierzycieli albo zezwolenia sądu. Natomiast niezachowanie tych rygorów -
zdaniem sądu pierwszej i drugiej instancji - skutkuje obejściem tego przepisu. Tak więc
istnieje związek przyczynowy między zastosowaniem tego przepisu przez sądy
pierwszej i drugiej instancji a rozstrzygnięciem sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej zasługują na uwzględnienie. Wbrew
stanowisku orzekających w sprawie Sądów brak podstaw prawnych do takiej
interpretacji art. 931 i 936 k.p.c., która wykluczałaby przelew wierzytelności i przejęcie
długów z umowy dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym.
Trafnie Sąd II instancji wskazał, że przepis art. 936 k.p.c. stanowi rozsądny kompromis,
który godzi potrzebę ochrony interesów wierzycieli zajętej nieruchomości z niezbędną
ochroną najemców i dzierżawców takiej nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że jest
to przepis o charakterze wyjątku od zasady ochrony prawa własności właściciela
nieruchomości i jako taki powinien być wykładany ściśle.
Literalna wykładnia wspomnianego przepisu prowadzi do wniosku, że ogranicza
on właściciela (użytkownika wieczystego) zajętej nieruchomości, do którego stosuje się
przepisy o zarządcy (art. 931 § 1 k.p.c.), w ten sposób, iż do wydzierżawienia
nieruchomości potrzebna jest zgoda stron toczącego się postępowania egzekucyjnego,
4
a w jej braku - zezwolenie sądu. Przepis ten wymaga zgody tylko na zawarcie nowej
umowy dzierżawy. Dowolnym jest pogląd wyrażony w zaskarżonym postanowieniu, że
przelew wierzytelności i przejęcie długu, wynikającego z istniejącej w chwili
ustanowienia zarządu dzierżawy, jest równoznaczne z zawarciem nowej umowy
dzierżawy. Nie jest to zawarcie nowej umowy dzierżawy lecz jedynie tylko zmiana
podmiotowa w istniejącym już stosunku dzierżawy. Ustanowieni zarządu w związku z
zajęciem nieruchomości nie ma zaś wpływu na umowę dzierżawy, a ściśle rzecz biorąc
stosunek prawny z niej wynikający, istniejący w chwili ustanowienia zarządu, co wprost
stanowi art. 936 § 1 k.p.c.
Także wykładnia funkcjonalna prowadzi do podobnych wniosków. Jeżeli celem
art. 936 k.p.c. jest ochrona interesów wierzyciela prowadzącego egzekucję to trudno
założyć, jak zrobił to Sąd II instancji, że przelew wierzytelności i przejęcie długu w
umowie dzierżawy istniejącej w chwili ustanowienia zarządu, narusza interes wierzyciela
prowadzącego egzekucję z nieruchomości. Sama zmiana osoby dzierżawcy nie
prowadzi do naruszenia ich interesów. Takiego naruszenia można by się dopatrywać
tylko wtedy, gdyby nowy dzierżawca nie dawał żadnej rękojmi zapłaty czynszu
dzierżawnego lub stanowił zagrożenie dla naruszenia lub pogorszenia substancji
nieruchomości. Tego Sąd II instancji w ogóle zaś nie rozważał. Dodatkowo należy
podnieść, że nawet w takim przypadku interesy wierzycieli byłby chronione, gdyż
zarządca mógłby, a nawet w świetle art. 935 k.p.c. powinien, w takiej sytuacji
wypowiedzieć umowę dzierżawy i przymusowo wyegzekwować należności związane z
umową dzierżawy. W konkluzji trzeba wobec tego stwierdzić, że zaskarżone
postanowienie narusza art. 936 k.p.c. poprzez jego niewłaściwą wykładnie. Naruszenie
prawa procesowego miało niewątpliwie wpływ na rozstrzygniecie, gdyż doprowadził z
kolei do niewłaściwego zastosowania art. 58 § 1 k. c. W stanie faktycznym
rozpoznawanej sprawy brak natomiast podstaw do przyjęcia, że dokonany przelew
wierzytelności i przejecie długu z umowy dzierżawy z dniu 26 stycznia 2007 roku między
Z. Ś. a „A.(...)” Sp. z o.o. było nieważne ze względu na to, iż czynność taka została
podjęta w celu obejścia ustawy, a ściśle art. 936 k.p.c.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
k.p.c., orzekł jak w sentencji.