Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 7 października 2008 r., III CZP 95/08
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.-H.M.", sp. z o.o. w N. przeciwko
Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziałowi Terenowemu w O. o zobowiązanie do
złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 7 października 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku postanowieniem z dnia 8 lipca 2008 r.:
"Czy uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości na
podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa (Dz.U. 2006 r. Nr 195, poz.
1437), który skorzystał z niego, składając oświadczenie wymienione w art. 29 ust.
1d powołanej ustawy, przysługuje roszczenie o zawarcie umowy?"
podjął uchwałę:
Osobie, która złożyła oświadczenie wyrażające zgodę na nabycie
nieruchomości po cenie określonej w zawiadomieniu (art. 29 ust. 1 d w
związku z art. 29 ust. 1c ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, jedn. tekst:
Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 ze zm.) i w związku z tym korzysta z
pierwszeństwa uregulowanego w art. 29 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy, nie
przysługuje roszczenie o zawarcie umowy.
Uzasadnienie
Powodowe "P.P.-H.M."", spółka z o.o. zawarło w dniu 15 kwietnia 1994 r. z
pozwaną Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, Oddziałem Terenowym
w O. umowę dzierżawy nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 270 ha na
okres dziesięciu lat z możliwością przedłużenia na dalsze dziesięć lat. Pismem z
dnia 23 stycznia 2004 r. pozwana Agencja, jako wydzierżawiający, powiadomiła
powoda o zamiarze sprzedaży jednej z dzierżawionych nieruchomości za cenę
550 000 zł, informując stronę powodową o przysługującym jej pierwszeństwie
nabycia oraz o 21-dniowym terminie do złożenia oświadczenia o zamiarze nabycia
tej nieruchomości za podaną cenę. Pismem z dnia 13 lutego 2004 r. strona
powodowa złożyła oświadczenie o zamiarze nabycia nieruchomości, a w piśmie z
dnia 11 marca 2004 r. wniosła o rozłożenie ceny na raty. Zwróciła się także do
pozwanej o przedłużenie umowy dzierżawy. Agencja wyraziła zgodę na
przedłużenie umowy co do nieruchomości będącej przedmiotem zamierzonej
umowy sprzedaży o powierzchni ponad 153 ha pod warunkiem, że uaktualnione
zostanie zabezpieczenie czynszu dzierżawnego. Ostatecznie umowa, wobec
niespełnienia warunku odnośnie zabezpieczenia czynszu i niepodpisania
przesłanego aneksu przez powoda, wygasła z dniem 1 kwietnia 2004 r.
Mimo wygaśnięcia umowy powód zwrócił się do pozwanej z wnioskiem o
sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem pierwszeństwa nabycia. Pozwana
trzykrotnie przesyłała mu zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości za cenę –
kolejno – 800 000 zł, 1 260 000 zł i 1 350 000 zł, informując jednocześnie o
przysługującym mu pierwszeństwie oraz 21-dniowym terminie do złożenia
oświadczenia. Po pierwszym zawiadomieniu strona powodowa złożyła
oświadczenie o skorzystaniu z przysługującego jej pierwszeństwa, występując z
wnioskiem o rozłożenie na raty ustalonej ceny. Ostatecznie umowa nie została
zawarta.
Sąd pierwszej instancji, oddalając powództwo o zobowiązanie pozwanej do
złożenia oświadczenia woli, wskazał, że prawo pierwszeństwa nie jest tożsame z
prawem pierwokupu uregulowanym w art. 596 k.c. i nie wynika z niego roszczenie o
zawarcie umowy; sankcją za naruszenie pierwszeństwa jest jedynie
odpowiedzialność odszkodowawcza.
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny powziął poważne
wątpliwości co do przysługiwania osobie, której pierwszeństwo zostało naruszone,
roszczenia o zawarcie umowy. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W orzecznictwie Sądu Najwyższego, zwłaszcza na tle ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr
261, poz. 2603 ze zm.), prezentowany jest pogląd, że pierwszeństwo w nabyciu
nieruchomości, uregulowane zresztą w różnych aktach prawnych, nie jest prawem
podmiotowym (por. m.in. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2003 r., III CKN 857/00, "Izba Cywilna"
2003, nr 11, s. 51 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia
2006 r., III CZP 121/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 149). Także w doktrynie dominuje
stanowisko, że pierwszeństwo nie jest uprawnieniem podmiotowym i nie stanowi
źródła roszczenia o zawarcie sprzedaży nieruchomości. Do tego stanowiska
przychyla się także Sąd Najwyższy.
Podstawę analizy przedstawionego zagadnienia prawnego musi stanowić
wykładnia przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 231,
poz. 1700 ze zm. – dalej: "u.g.n.S.P."). Trzeba zauważyć, że nie zawierają one
jednoznacznego rozstrzygnięcia zagadnienia, a niektóre uregulowania przemawiają
na rzecz poglądu o przysługiwaniu osobie, której przyznane zostało pierwszeństwo
nabycia, prawa podmiotowego (w art. 29 ust. 1f ustawodawca posługuje się
określeniem „uprawnienie"). Z tego faktu nie należy jednak wyciągać zbyt daleko
idących wniosków, mając na względzie, że specyfika obrotu nieruchomościami
wymaga ostrożności przy dokonywaniu wykładni pojęcia „pierwszeństwo".
W polskim systemie prawnym obrót nieruchomościami obwarowany jest
wieloma formalnymi wymaganiami ustawowymi, których niezachowanie pociąga za
sobą daleko idące sankcje. Z art. 29 u.g.n.S.P. wynika, że Agencja wykonuje
nałożony na nią w ustawie obowiązek przez zawiadomienie osoby uprzywilejowanej
z tytułu pierwszeństwa o zamiarze zbycia nieruchomości. Ustawodawca używa
sformułowania „zawiadomienie o przeznaczeniu na sprzedaż", co nie może być
uważane za równoznaczne ze sformułowaniem „oświadczenie woli zawarcia
umowy sprzedaży nieruchomości". „Zawiadomienie" nie może być postrzegane jako
oświadczenie woli zawarcia umowy sprzedaży; nie jest elementem czynności
prawnej, a jedynie warunkiem prawnym (conditio iuris) niezbędnym dla wywołania
określonego skutku prawnego.
Jako zbyt daleko idący należy ocenić taki sposób interpretacji art. 29 ust. 1d
u.g.n.S.P., zgodnie z którym skorzystanie z pierwszeństwa polega na złożeniu
oświadczenia stanowiącego element czynności prawnej kreującej zobowiązanie, z
którego wynika roszczenie i odpowiadający mu obowiązek zawarcia stanowczej
umowy przeniesienia własności nieruchomości. Z obowiązujących uregulowań
można jedynie wnosić, że skorzystanie z pierwszeństwa stanowi oświadczenie
wyrażające chęć nabycia nieruchomości. Zobowiązanie – na podstawie
jednostronnej czynności prawnej – innego podmiotu do przeniesienia własności
nieruchomości powinno wynikać wprost z przepisu, a takiego brak.
Kolejnym argumentem przeciwko uznaniu pierwszeństwa za prawo
podmiotowe jest to, że instytucja ta ingeruje w treść prawa własności, ograniczając
w pewnym zakresie uprawnienie do rozporządzania nieruchomością. Trafnie
wskazano w orzecznictwie, że pierwszeństwo polega na wskazaniu przez
ustawodawcę podmiotów mających pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości i tym
samym eliminujących inne podmioty ubiegające się o tę samą rzecz, wyraża się
zatem w zakazie zadysponowania przez właściciela jego rzeczą w sposób
naruszający to pierwszeństwo (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz.
214 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006 r.,
III CZP 121/06). Tym samym uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą
podlega ustawowemu ograniczeniu wyrażającemu się w ograniczeniu wyboru
drugiej strony przyszłej – i ewentualnej – umowy sprzedaży; właściciel, który
zamierza zbyć własność nieruchomości obowiązany jest zawiadomić o tym
wskazane w ustawie osoby, a jeżeli tego nie uczyni, narażony jest na sankcje, np. w
postaci powstania obowiązku naprawienia szkody. Ograniczenia prawa własności
nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej, a taką wykładnię stanowiłoby
przyjęcie, że uprzywilejowanemu z tytułu pierwszeństwa służy roszczenie o
zawarcie umowy. Przedstawionego stanowiska nie zmienia okoliczność, że
uprzywilejowany złożył oświadczenie o skorzystaniu z pierwszeństwa.
Na koniec trzeba zwrócić uwagę, że obrót nieruchomościami jest
sformalizowany i zarówno dla powstania zobowiązania do przeniesienia własności,
jak i jej przeniesienia niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego; forma ta
zastrzeżona jest pod rygorem nieważności. Przepisy ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie zawierają obowiązku złożenia
oświadczenia o skorzystaniu z pierwszeństwa w formie aktu notarialnego. Jeżeli
złożenie oświadczenia miałoby wywołać skutek w postaci powstania obowiązku
przeniesienia własności i zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, niezbędne
byłoby jednoznaczne uregulowanie zawierające wyjątek od zasady przewidzianej w
art.158 k.c.; nie do przyjęcia jest, aby wyjątek taki stanowił wynik dokonanej
wykładni ustawy, zwłaszcza przy uwzględnieniu uregulowania zawartego w art. 390
§ 2 k.c.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1
k.p.c.).