Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 115/08
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Gerard Bieniek
Sędzia SN Marian Kocon
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej W.-P. z
siedzibą w W. przy uczestnictwie Gminy W. o stwierdzenie zasiedzenia, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26 listopada 2008 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu
postanowieniem z dnia 14 lipca 2008 r.:
„Czy spółdzielni mieszkaniowej, która powstała w wyniku podziału spółdzielni i
tym samym nie jest tą, która wybudowała przed podziałem budynek na podstawie
pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej przysługuje uprawnienie z art. 35 ust.
41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r.
wprowadzonego ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z
2007 r. Nr 125, poz. 873) do nabycia własności tej nieruchomości przez
zasiedzenie?"
podjął uchwałę:
W razie podziału spółdzielni, która posiadała nieruchomość gminną w
dniu 5 grudnia 1990 r. i przed tą datą, na podstawie pozwolenia na budowę
oraz decyzji lokalizacyjnej, wybudowała na tej nieruchomości budynek,
nabycie własności nieruchomości na podstawie art. 35 ust. 41
ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) następuje na rzecz spółdzielni mieszkaniowej,
która powstała w wyniku podziału.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu apelacji
uczestniczki Gminy W. od postanowienia Sądu pierwszej instancji stwierdzającego,
że wnioskodawczyni Spółdzielnia Mieszkaniowa W.-P. nabyła przez zasiedzenie z
dniem 31 lipca 2007 r. własność zabudowanej nieruchomości o powierzchni 0,419
ha, położonej w W. przy ul. Z. nr 78/90, dla której prowadzona jest księga wieczysta
nr (...).
Sądy ustaliły, że na tej nieruchomości W. Spółdzielnia Mieszkaniowa w W.
wybudowała wielomieszkaniowy budynek na podstawie decyzji administracyjnej z
dnia 20 stycznia 1971 r. o pozwoleniu na budowę. W grudniu 1973 r. objęła tę
działkę w posiadanie na podstawie decyzji administracyjnej o lokalizacji
szczegółowej oraz o zatwierdzeniu planu realizacji. W dniu 4 marca 1974 r. wydana
została decyzja administracyjna o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionego
budynku.
Uchwałą nadzwyczajnego zebrania przedstawicieli członków W. Spółdzielni
Mieszkaniowej z dnia 28 grudnia 1990 r. dokonano podziału tej Spółdzielni,
wyodrębniając Spółdzielnię Mieszkaniową W.-P., do majątku której w wyniku
podziału weszła m.in. sporna nieruchomość. Spółdzielnia Mieszkaniowa W.-P.
została wpisana do rejestru sądowego w dniu 4 października 1994 r.
Decyzją z dnia 9 czerwca 1994 r. Wojewoda W. stwierdził, że w wyniku
komunalizacji przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy W. W dniu
14 marca 1994 r. W. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła do Urzędu Miejskiego w
W. o przeprowadzenie regulacji prawnej zmierzającej do przejęcia gruntów
obejmujących m.in. sporną nieruchomość, następnie Spółdzielnia Mieszkaniowa
W.-P., jako następca prawny W. Spółdzielni Mieszkaniowej, wystąpiła z wnioskiem
do Zarządu Miasta W. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, do czego
jednak nie doszło, gdyż wnioskodawczyni nie zaakceptowała warunków
finansowych zaproponowanych przez uczestnika w czasie rokowań.
Wnioskodawczyni w dniu 30 stycznia 2007 r. złożyła wniosek o stwierdzenie, że
nabyła sporną nieruchomość przez zasiedzenie, a w toku postępowania wniosła o
stwierdzenie, że nastąpiło to z dniem 31 lipca 2007 r. na podstawie art. 35 ust. 41
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: „u.s.m.”), wprowadzonego ustawą
z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr. 125, poz. 873 – dalej: „ustawa
nowelizacyjna”).
Uwzględniając ten wniosek Sąd Rejonowy uznał, że poprzedniczka prawna
wnioskodawczyni spełniła obie przesłanki powyższego przepisu, przewidującego
szczególny tryb nabycia własności nieruchomości przez spółdzielnię. Stwierdził, że
bez znaczenia jest, iż przepis ten nie wskazuje expressis verbis, że przewidziane w
nim uprawnienie przechodzi na następcę prawnego spółdzielni, która wybudowała
budynek przed dniem 5 grudnia 1990 r., zgodnie bowiem z art. 111 ustawy z dnia
16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz.
1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz.") w wyniku podziału spółdzielni następuje sukcesja
generalna, a zatem także uprawnienie przewidziane w art. 35 ust. 41
u.s.m.
przechodzi ze spółdzielni dzielonej na spółdzielnię, która powstała w wyniku
podziału i uzyskała nieruchomość, której uprawnienie to dotyczy. Wnioskodawczyni,
która w wyniku podziału stała się następcą prawnym W. Spółdzielni Mieszkaniowej,
nabyła więc na podstawie art. 35 ust. 41
u.s.m. własność przedmiotowej
nieruchomości.
Sąd drugiej instancji, przedstawiając Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia
przytoczone na wstępie zagadnienie prawne wskazał na możliwość innej wykładni
powyższego przepisu, opierającej się na jego literalnej treści, zgodnie z którą
dotyczy on tylko tych spółdzielni, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były posiadaczami
nieruchomości i przed tą datą wybudowały na nich budynek, a nie także ich
następców prawnych, którzy w tym trybie nie mogą ubiegać się o stwierdzenie
nabycia własności nieruchomości, natomiast mogą to uczynić na podstawie art. 35
ust. 1 u.s.m.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
W związku ze zmianami ustrojowymi, gospodarczymi i społecznymi
wprowadzone zostały do systemu prawa nowe instytucje, mające zapewnić
spółdzielniom mieszkaniowym możliwość nabycia własności lub użytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych przez nie budynkami, w których ustanawiane
były spółdzielcze prawa do lokali, w tym ograniczone prawa rzeczowe w postaci
własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu, które nie
mogą powstać ani istnieć w budynkach posadowionych na gruncie niebędącym
własnością spółdzielni lub niepozostającym w jej użytkowaniu wieczystym (art. 204
§ 2 Pr.spółdz. oraz art. 171
ust. 1 i 2 u.s.m.; obecnie art. 9 ust. 2, art. 21 i art. 36
u.s.m. w związku z art. 47 i 235 k.c.).
Początkowo uzyskiwanie przez spółdzielnie praw do nieruchomości
gruntowych odbywało się na podstawie art. 88a ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z
1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), wprowadzonego do ustawy z dniem 29 listopada
1991 r. Przepis ten stanowił, że spółdzielniom, które na gruntach stanowiących
własność Skarbu Państwa lub gminy, będących w ich posiadaniu, w rozumieniu art.
80 ust. 2, do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub ich poprzednicy prawni z
własnych środków za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego
obiekty budowlane, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania
wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się
na nich obiektów budowlanych. Roszczenie to przysługiwało spółdzielniom w
odniesieniu do gruntów będących w ich posiadaniu w chwili zgłoszenia roszczenia.
Na tle tego przepisu Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 kwietnia 1998 r., I CKN
572/97 (OSNC 1999, nr 1, poz. 3) stwierdził, że przewidziane w nim roszczenie o
oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym może
być przeniesione na inną spółdzielnię powstałą na podstawie art. 111 Pr.spółdz.,
jeżeli istniało w chwili podziału spółdzielni.
W art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:
„u.g.n.”) powtórzono poprzednie unormowanie, jednak regulacje te okazały się
niewystarczające, szczególnie wtedy, gdy ustawodawca w art. 42 u.s.m. zobowiązał
spółdzielnie mieszkaniowe do określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich
lokali, co wiązało się z koniecznością uzyskania przez spółdzielnię prawa własności
lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których położone są budynki z
lokalami podlegającymi wyodrębnieniu. Z tego powodu w ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych wprowadzono w art. 35 początkowo dwie możliwości uzyskania
przez spółdzielnię prawa do gruntu; w ust. 1 i 2 ustanowiono roszczenie o
przeniesienie za wynagrodzeniem własności lub prawa użytkowania wieczystego
gruntu na spółdzielnię, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów
stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, innej osoby prawnej lub fizycznej
oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni
budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, jeżeli przed dniem złożenia
wniosku przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki
budynku, natomiast w ust. 4 przewidziano, w sytuacji określonej w ust. 1, jeżeli
nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 3 u.g.n,
nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności tej nieruchomości przez
zasiedzenie.
Jak trafnie wskazano w literaturze, zasiedzenie, o którym mowa w tym
przepisie, jest inną instytucją niż zasiedzenie przewidziane w art. 172-176 k.c., gdyż
dla nabycia własności nie ma znaczenia charakter posiadania, dobra lub zła wiara,
jak również okres zasiedzenia. Spółdzielnia nabywa w tym trybie własność
nieruchomości z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 35 ust. 4 w związku
z art. 35 ust. 1 ustawy, bez względu na charakter posiadania, dobrą lub złą wiarę
oraz okresy posiadania przewidziane w art. 172 k.c.
Również regulacje zawarte w art. 35 ust. 1 i 4 u.s.m. okazały się
niewystarczające do zapewnienia spółdzielniom możliwości uzyskania praw do
gruntów, a tym samym do realizacji ustawowego obowiązku określenia odrębnej
własności wszystkich lokali, koniecznego do osiągnięcia podstawowego celu
ustawodawcy, którym jest uwłaszczenie członków spółdzielni przez przekształcenie
dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności lokalu.
Z tych względów kilkakrotnie nowelizowano ten przepis wprowadzając nowe,
dogodniejsze dla spółdzielni sposoby nabycia praw do gruntów. Ostatnia
nowelizacja dokonana ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr
125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., wprowadziła do art.
35 m.in. ust. 41
, stanowiący, że spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia
1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu
Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany,
pomimo podjętych starań o jego ustalenie, i przed tym dniem, na podstawie
pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek,
nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie.
Porównując art. 35 ust. 1 i 2 oraz ust. 4 i ust. 41
u.s.m. trzeba stwierdzić, że
odnoszą się one do innych sytuacji faktycznych i prawnych, mają inne zakresy i
przewidują różne roszczenia oraz uprawnienia dla spółdzielni, wzajemnie się
wykluczające; jeżeli spółdzielnia nabyła z mocy prawa własność nieruchomości
przez „zasiedzenie” na podstawie art. 35 ust. 4 albo ust. 41
u.s.m., nie przysługuje
jej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub zawarcie umowy o
użytkowanie wieczyste na podstawie art. 35 ust. 1 lub ust. 2 u.s.m. Przepisy te
tworzą regulację prawną, która w różnych stanach faktycznych i prawnych pozwala
spółdzielniom uzyskać prawo do gruntu.
Kierując się zasadami wykładni językowej trzeba uznać, że przesłankami
nabycia własności nieruchomości przez „zasiedzenie” na podstawie art. 35 ust. 41
u.s.m. jest posiadanie przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 5 grudnia 1990 r.
nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, gminy albo
nieznanego właściciela oraz wybudowanie na tym gruncie przez tę spółdzielnię
przed dniem 5 grudnia 1990 r. budynku na podstawie pozwolenia na budowę i
decyzji lokalizacyjnej. Przepis ten, inaczej niż art. 35 ust. 1, 2 i ust. 4, nie zawiera
stwierdzenia, że budynek na gruncie mogli wybudować poprzednicy prawni
spółdzielni, która posiadała grunt w dniu 5 grudnia 1990 r., co może uzasadniać
stwierdzenie, iż zarówno wykładnia językowa, jak i wykładnia systemowa prowadzą
do wniosku, że obejmuje on tylko sytuacje, w których budynek wzniosła ta sama
spółdzielnia, będąca posiadaczem gruntu w dniu 5 grudnia 1990 r., a zatem
następca prawny takiej spółdzielni, w tym także spółdzielnia powstała w wyniku jej
podziału, nie nabywa własności gruntu w tym trybie.
Taka wykładnia jednak prowadziłaby do rezultatów trudnych do przyjęcia,
sprzecznych bowiem nie tylko z regulacjami prawnymi i ugruntowanymi poglądami
co do skutków podziału spółdzielni oraz sprzecznych z celem wprowadzenia art. 35
ust. 41
u.s.m., lecz przede wszystkim prowadziłaby do skutków nieracjonalnych z
punktu widzenia funkcji tego przepisu oraz nieuzasadnionych społecznie. Jak
wskazano, nabycie własności na podstawie art. 35 ust. 41
u.s.m. następuje z mocy
prawa z dniem wejścia w życie ustawy nowelizacyjnej wprowadzającej ten przepis,
a więc z dniem 31 lipca 2007 r. W stanie faktycznym sprawy, w której
przedstawiono zagadnienie prawne, obie przesłanki wykładanego literalnie art. 35
ust. 41
spełnia W. Spółdzielnia Mieszkaniowa, poprzedniczka prawna
wnioskodawczyni, która jednak nie posiada obecnie tej nieruchomości, nie wchodzi
też ona w skład jej majątku, gdyż w wyniku podziału spółdzielni przeszła na
wnioskodawczynię. W razie uznania, że to W. Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła
własność tej nieruchomości z dniem 31 lipca 2007 r., wnioskodawczyni nie tylko nie
mogłaby uzyskać własności nieruchomości w tym trybie, lecz również ubiegać się o
przeniesienie własności działki na podstawie art. 35 ust. 1 ani żądać oddania jej w
użytkowanie wieczyste na podstawie art. 35 ust. 2 u.s.m. Tym samym zniweczone
zostałyby skutki podziału spółdzielni, gdyż majątek, który w wyniku podziału
przypadł wnioskodawczyni, stawałby się z powrotem majątkiem W. Spółdzielni
Mieszkaniowej. Niezbędne byłoby podjęcie kolejnych skomplikowanych kroków
prawnych w celu powrotu do stanu wynikającego z uchwały o podziale spółdzielni.
Tak nieracjonalne i oczywiście sprzeczne z celem art. 35 u.s.m. skutki
wykładni językowej ust. 41
stwarzają konieczność sięgnięcia po inne metody
wykładni. Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 stycznia 2008 r.,
V CSK 351/07 (nie publ.), dotyczącym wykładni art. 35 ust.12
u.s.m., taki rezultat
wykładni językowej oraz brak systemowej spójności regulacji zawartej w tym
przepisie, uzasadniają sięgnięcie po inne sposoby interpretacji prawa, także
prowadzące do wykładni rozszerzającej, mimo że art. 35 jako przepis
wprowadzający instytucje wyjątkowe i prowadzące do pozbawienia własności
nieruchomości ich dotychczasowych właścicieli, powinien być wykładany ściśle. To
doprowadziło Sąd Najwyższy, wbrew brzmieniu art. 35 ust. 12
u.s.m., do
stwierdzenia, że stanowi on podstawę roszczenia spółdzielni mieszkaniowej o
przeniesienie na nią prawa użytkowania wieczystego także wówczas, gdy na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wybudowała nie budynek, a inne
urządzenie trwale z gruntem związane.
Także przy rozważaniu przedstawionego zagadnienia prawnego uzasadnione
jest odwołanie się do wykładni celowościowej art. 35 u.s.m. oraz do powszechnie
przyjętej wykładni art. 111 Pr.spółdz. co do skutków podziału spółdzielni. Jak
zgodnie przyjmuje się w literaturze i orzecznictwie (por. m.in. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., I CKN 572/97, oraz z dnia 4 grudnia 1997 r.,
II CKU 96/97, nie publ.), nabycie praw i obowiązków przez spółdzielnię powstałą w
wyniku podziału ma charakter sukcesji uniwersalnej, a nową spółdzielnię mogą
utworzyć tylko osoby będące członkami dotychczasowej spółdzielni, co sprawia, że
zachodzi ciągłość zarówno majątkowa, jak i korporacyjna. W sprawie, w której
powstało przedstawione zagadnienie prawne, na nowo powstałą w wyniku podziału
spółdzielnię przeszło posiadanie nieruchomości zabudowanej przez dzielącą się
spółdzielnię budynkiem mieszkalnym przed dniem 5 grudnia 1990 r., w warunkach
określonych w art. 35 ust. 41
u.s.m. Tym samym, jak przyjmuje się w literaturze,
przeszło na nią także wynikające z tego uprawnienie do nabycia w przyszłości tych
praw, które ustawodawca zwiąże z posiadaniem nieruchomości zabudowanej w taki
sposób. (...) Przechodzi zatem na nią także uprawnienie do uwłaszczenia na
podstawie art. 35 ust. 41
u.s.m.
Taka wykładnia omawianego przepisu najpełniej realizuje jego cel w postaci
zapewnienia spółdzielni możliwości uzyskania własności tych nieruchomości, które
posiada i które także wcześniej były w posiadaniu spółdzielni oraz zostały legalnie
zabudowane na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnych. Ze
względu na powstanie nowej spółdzielni na bazie majątkowego i osobowego
substratu dotychczasowej spółdzielni, „zasiedzenie” gruntu przez spółdzielnię
powstałą w wyniku podziału realizuje także dalsze funkcje przepisu, pozwalając
bowiem na szybkie uregulowanie prawa nowej spółdzielni do gruntu, przyspiesza
możliwość uregulowania sytuacji prawnej lokali należących do członków spółdzielni,
którzy uprzednio, jako członkowie spółdzielni ulegającej podziałowi, ponosili ciężary
wybudowania budynku. Podstawowym motywem uzasadniającym nieodpłatne
nabycie własności nieruchomości przez spółdzielnię jest poczynienie przez nią
poważnych nakładów rzeczowych, finansowych i organizacyjnych na legalne
wybudowanie budynku. Skoro w wyniku podziału spółdzielni nakłady te uzyskała
spółdzielnia nowo powstająca, to powinna odnieść korzyść związaną z dokonaniem
zabudowy, tym bardziej że do niej przeszli członkowie, którzy uczestniczyli w
ponoszeniu tych ciężarów.
Wykładnia ta nie powoduje poszerzenia zakresu stosowania art. 35 ust. 41
u.s.m. ani nie pogarsza sytuacji dotychczasowych właścicieli nieruchomości
zabudowanych przez spółdzielnię. Prowadzi jedynie do tego, że w razie podziału
spółdzielni, własność takiej nieruchomości nabywa z mocy prawa nie spółdzielnia,
która ją posiadała w dniu 5 grudnia 1990 r. i zabudowała przed tym dniem, lecz jej
sukcesor uniwersalny – spółdzielnia, która w wyniku podziału nabyła posiadanie
zabudowanej nieruchomości. Dla dotychczasowego właściciela skutek jest więc taki
sam, a tylko nabywcą prawa własności jest inna spółdzielnia.
Należy także podkreślić, że przyjętej wykładni nie podważa fakt, iż w art. 35
ust. 1 mowa jest o wybudowaniu budynku także przez poprzedników prawnych
spółdzielni, z czego – jak wskazano – można wnosić, że pominiecie tej kategorii
podmiotów w art. 35 ust. 41
jest celowe i nie powinno być uzupełniane wykładnią
rozszerzającą. Jednakże pojecie „poprzednika prawnego” dotyczy każdego rodzaju
sukcesji, zarówno pod tytułem ogólnym, jak i szczególnym, a przyjęta wykładnia
odnosi się tylko do sytuacji, która miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, a więc
sukcesji uniwersalnej, w wyniku podziału spółdzielni. Nie jest wykluczone, że
niewskazanie wprost w art. 35 ust. 41
u.s.m. na możliwość „zasiedzenia”
nieruchomości przez spółdzielnię powstałą w wyniku podziału było spowodowane
przekonaniem ustawodawcy, że taka konsekwencja podziału jest oczywista, gdyż
wynika z zasad ogólnych i art. 111 Pr.spółdz. (...)
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienia prawne, jak w
uchwale (art. 390 k.p.c.).