Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 191/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 grudnia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Henryk Pietrzkowski
w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "H.(...)" w W.
przeciwko U.(...) Spółce z o.o. w W. i Miastu W.
o odszkodowanie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 17 grudnia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 6 grudnia
2007 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 6 grudnia 2007 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodowej
Spółdzielni Mieszkaniowej „H.(...)” w W. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 30 maja
2007 r. oddalającego powództwo o zasądzenie in solidum od U.(...) spółki z.o.o. w W.
i Miasta W. kwoty 75 001zł. tytułem odszkodowania za szkodę wynikłą z obniżenia
wartości lokalu nr (…) położonego w budynku przy ul. W. w W., do której doszło na
2
skutek zwiększenia zacienienia lokalu w wyniku inwestycji budowlanej prowadzonej na
sąsiedniej nieruchomości.
Sądy ustaliły, że powodowa Spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym
nieruchomości przy ul. W. w W. oraz właścicielem wzniesionego na niej budynku, w
którym znajduje się między innymi lokal mieszkalny nr (…). Na sąsiedniej nieruchomości
przy ul. W. pozwana spółka prowadzi inwestycję polegającą na rozbudowie i adaptacji
na cele mieszkaniowe usytuowanego tam budynku. Roboty budowlane wykonywane są
na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy oraz
pozwolenia na budowę, wydanych przez Prezydenta miasta W.
Oceniając roszczenie odszkodowawcze strony powodowej skierowane przeciwko
pozwanej spółce na podstawie art. 416 w zw. z art. 144 k.c. Sądy obu instancji uznały je
za nie udowodnione. Sąd Apelacyjny wskazał, że w sytuacji określonej w art. 144 k.c.,
gdy właściciel nieruchomości swoim działaniem zakłóca ponad przeciętną miarę
korzystanie z nieruchomości sąsiednich powodując tzw. immisje pośrednie, do jakich
należy zarzucane w sprawie zmniejszenie nasłonecznienia, zwiększenie zacienienia,
brak odpowiedniej cyrkulacji powietrza, hałas i zanieczyszczenia, właścicielom tych
nieruchomości służą roszczenia negatoryjne, natomiast jeżeli ponieśli szkodę, mogą
dochodzić odszkodowania na podstawie art. 415 i art. 416 k.c., przy wykazaniu
wszystkich przesłanek odpowiedzialności deliktowej. Sąd Apelacyjny wskazując na
rozbieżność w orzecznictwie co do tego, czy w sytuacji, gdy budowa prowadzona jest na
podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych, sąd w sprawie o niedozwoloną
immisję ma prawo dokonywać ustaleń dotyczących naruszenia praw osób trzecich przez
prowadzoną inwestycję, stanął na stanowisku dopuszczającym takie ustalenia.
Stwierdził jednak, że strona powodowa nie zgłosiła wniosków dowodowych w celu
wykazania, iż pozwana spółka prowadzi inwestycję niezgodnie z pozwoleniem na
budowę lub decyzją o warunkach zabudowy albo że naruszyła przepisy prawa
budowlanego. Złożona na tę ostatnią okoliczność opinia techniczna opracowana na
prywatne zlecenie powodowej Spółdzielni nie stanowi, zdaniem Sądu, dowodu, lecz
jedynie wyjaśnienie stanowiska strony powodowej w tym przedmiocie, poparte
wiadomościami specjalnymi i nie może zastąpić koniecznego dowodu z opinii biegłego,
którego strona powodowa nie zgłosiła. Nie udowodniła zatem, zdaniem Sądu,
bezprawności działania ani winy pozwanej spółki, jak również tego, że w wyniku immisji
poniosła szkodę.
3
Natomiast rozważając kwestię odpowiedzialności pozwanego Miasta W., którą
strona powodowa wywodziła z art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27
marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717
ze zm., - dalej: „u.p.z.p.”), Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego o
braku legitymacji biernej tego pozwanego, wskazując, że roszczenie odszkodowawcze
przewidziane w powyższych przepisach przysługuje uprawnionemu od gminy, a jedynie
koszty jego realizacji przez gminę ponosi wobec niej inwestor. Stwierdził jednak, że
skoro strona powodowa dochodzi odszkodowania z tytułu obniżenia wartości lokalu nr
(...) na skutek zwiększenia jego zacienienia, to do jej roszczenia ma zastosowanie art.
36 ust. 3, a nie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zwiększenie zacienienia bowiem nie
ogranicza ani nie uniemożliwia korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób, lecz może
jedynie obniżać jego wartość, a w takiej sytuacji odszkodowanie staje się wymagalne
dopiero z dniem zbycia lokalu (nieruchomości). W ocenie Sądu Apelacyjnego ze
wskazanej wyżej regulacji wynika, że jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu na
skutek decyzji o warunkach zabudowy, ale właściciel jej nie zbywa, nie powstaje
roszczenie odszkodowawcze, ponieważ ma ono charakter warunkowy. Skoro zatem
strona powodowa nie zbywa lokalu nr (...), nie przysługuje jej od pozwanego Miasta
odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości lokalu.
Z tych wszystkich względów Sąd drugiej instancji uznał za trafną decyzję Sądu
Okręgowego o oddaleniu wniosków dowodowych strony powodowej o dopuszczenie
dowodu z zeznań świadków i stron na okoliczność uciążliwości zamieszkiwania w
budynku spółdzielni od czasu prowadzenia inwestycji budowlanej przez pozwaną
spółkę, istnienia immisji pośrednich wywołanych tą budową oraz nie powiadomienia
członków spółdzielni o postępowaniach administracyjnych dotyczących budowy, a także
dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości celem określenia
aktualnej wartości lokalu nr (...) i porównania jej z wartością tego mieszkania z okresu
przed rozpoczęciem budowy przez pozwaną spółkę. Sąd uznał przeprowadzenie tych
dowodów za niecelowe, bowiem nie dotyczyły one okoliczności istotnych dla
rozstrzygnięcia sprawy, objętych hipotezą przepisów prawnych stanowiących podstawę
roszczeń Spółdzielni.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach, strona powodowa w ramach
pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 416 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie
oraz art. 36 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 63 ust. 3 i art. 36 ust. 3 w zw. z art. 63 ust. 3 u.p.z.p.
przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w ramach drugiej podstawy
4
naruszenie art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c. przez niewłaściwe zastosowanie i w oparciu o
powyższe wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku, przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji i pozostawienie mu rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Pozwani wnosili o oddaleni skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania
kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Uzasadniony jest zarzut błędnej wykładni art. 36 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 w zw. z
art. 63 ust. 3 u.p.z.p. i w wyniku tego niewłaściwego zastosowania tych przepisów przez
Sąd Apelacyjny.
Przede wszystkim błędne jest stanowisko Sądu, że istotne zwiększenie
zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania
z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić
do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie
np: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z
balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu
mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym
wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.
Zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje
skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio
zaś koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 ponosi inwestor, po
uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odniesienie tej regulacji do art.
36 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 u.p.z.p. prowadzi do zbudowania normy prawnej, zgodnie z
którą, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z
nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo
użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za
poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, zaś
zgodnie z ust. 3, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość
nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę
nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od
gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
5
Już sama wykładnia językowa obu tych przepisów prowadzi do wniosku, że art.
36 ust. 1 pkt 1 obejmuje też roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości
nieruchomości, mieszczące się w pojęciu „rzeczywistej szkody”, użytym w tym przepisie,
jeżeli do niego doszło z przyczyn określonych w tym przepisie. Podzielić należy
przeważający w doktrynie oraz wyrażony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że
art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przewiduje odszkodowanie także za szkodę polegającą na
obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli doszło do tego w związku z wydaniem decyzji o
warunkach zabudowy w wyniku czego korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z
dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone
(porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. V CSK 230/07, nie
publ.). Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje
niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z
uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w
dotychczasowy sposób, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten
stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3, który
przyznaje odszkodowanie za samo obniżenie wartości nieruchomości w wyniku wydania
decyzji o warunkach zabudowy, niezależnie od tego czy doprowadziła ona do istotnego
ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w
ogóle uniemożliwiła. Należy więc uznać, że właścicielowi lub użytkownikowi
wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek
niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części
w dotychczasowy sposób, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy,
przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc
niezależnie od tego, czy sprzedaje nieruchomość, czy nie. Jeżeli skorzystał z roszczenia
przewidzianego w tym przepisie, nie przysługuje mu już od gminy żadne inne roszczenie
na podstawie przepisów omawianej ustawy. Natomiast jeżeli nie skorzystał z możliwości
dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1, a zbywa nieruchomość,
przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p.,
niezależne od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.
Błędnie zatem Sąd Apelacyjny uznał, że stronie powodowej nie przysługuje
żadne z roszczeń odszkodowawczych przewidzianych w tych przepisach. Obecnie
przysługuje jej roszczenie z art. 36 ust. 1 pkt 1, które wymaga udowodnienia zawartych
w pozwie twierdzeń, a więc tego, że w związku z wydaniem decyzji administracyjnej o
warunkach zabudowy (rozbudowy) sąsiedniej nieruchomości należącej do pozwanej
6
spółki, doszło do nadmiernego zacienienia lokalu nr (...), w wyniku czego strona
powodowa nie może korzystać z lokalu w sposób dotychczasowy lub zgodny z
przeznaczeniem lokalu, co spowodowało jej szkodę polegającą na obiektywnym
obniżeniu wartości lokalu.
Z uwagi na to, że błędna wykładnia powyższych przepisów dokonana przez Sąd
Apelacyjny doprowadziła także do zaakceptowania przez ten Sąd decyzji Sądu
pierwszej instancji o oddaleniu wszystkich wniosków dowodowych strony powodowej
zmierzających do udowodnienia przesłanek odpowiedzialności pozwanego Miasta na
podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., skuteczny jest również kasacyjny zarzut
naruszenia art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c.
Zarzut ten jest uzasadniony także w odniesieniu do roszczenia
odszkodowawczego zgłoszonego na podstawie art. 416 k.c. w stosunku do pozwanej
spółki.
Roszczenie to oparte jest na zarzucie korzystania przez tę spółkę z jej
nieruchomości w sposób sprzeczny z art. 144 k.c., który jako jeden z przepisów
regulujących stosunki sąsiedzkie, wskazuje zasady korzystania z nieruchomości
i ogranicza właściciela w jego swobodzie zakazując działań zakłócających ponad
przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do takich działań należy
także immisja pośrednia polegająca na tamowaniu przenikania światła czy powietrza na
nieruchomość sąsiednią. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika
z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy
zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze
społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a
więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach
miejscowych, miarę (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r. III
CR 66/62, OSNCP 1964/2/28). Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i
stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz
czasu i sposobu korzystania z niej. W odniesieniu do nieruchomości miejskich słusznie
Sąd Najwyższy wskazał w orzeczeniu z dnia 10 września 1960 r. IV CR 879/59 (OSNC
1962/1/15), że ich właściciele muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany
nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów
sąsiednich, nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem
nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty
zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.
7
Sama dopuszczalność dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 415 lub art.
416 k.c. za szkodę poniesioną na skutek immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości
ponad przeciętną miarę nie budzi żadnych wątpliwości, podobnie jak nie jest sporne w
doktrynie ani orzecznictwie, że w takiej sytuacji sąd samodzielnie ustala i ocenia wszystkie
przesłanki odpowiedzialności deliktowej, a więc także to, czy kwestionowane działanie jest
bezprawne, co wymaga oceny zarówno z punktu widzenia przepisów prawa jak i zasad
współżycia społecznego. Fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na
podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez
taką budową szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną.
Wprawdzie organ administracyjny wydając decyzję dotyczącą budowy obowiązany jest,
zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.
U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów
(porównaj między innymi wyrok NSA z dnia 16 października 2004 r. OSK 786/04,
ONSAiWSA 2005/4/86), co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej wytoczonej na
podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. nakazać rozebrania obiektu zbudowanego
zgodnie z pozwoleniem na budowę, (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia
1992 r. I CRN 188/92, OSNC 1993/5/90), to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem
na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich
nieruchomości. O tym, że może tak być świadczą między innymi omówione wyżej przepisy
art. 36 ust. 1 i 3 w zw. z art. 63 ust. 3 u.z.p.z. przyznające odszkodowanie od gminy na
szczególnych zasadach w nich określonych, za szkodę wynikłą z wydania decyzji o warunkach
zabudowy. Poszkodowany może też wystąpić na ogólnych zasadach o odszkodowanie od
sprawcy szkody i wówczas sąd samodzielnie ustala i ocenia przesłanki odpowiedzialności
deliktowej, w tym bezprawność działania, a więc między innymi to, czy budynek wzniesiony
został zgodnie z pozwoleniem na budowę, jak również czy jego wzniesienie, nawet zgodne
z prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości
sąsiedniej. Może się bowiem okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna
z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną
miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia
nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza art. 144
k.c.
Udowodnienie tych okoliczności spoczywa na powodzie, dlatego nie było podstaw
do oddalenia wniosków dowodowych strony powodowej o przesłuchanie zgłoszonych
świadków i stron, bowiem, wbrew stanowisku Sądów obu instancji, zmierzały one do
8
wykazania okoliczności istotnych z punktu widzenia odpowiedzialności pozwanej spółki
na podstawie art. 416 w zw. z art. 144 k.c., a mianowicie faktu, że rozbudowa
prowadzona przez pozwaną spółkę zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z lokalu
nr (…) w budynku powódki przez to, że powoduje nadmierne zacienienie tego lokalu.
O tym, czy w sprawie zajdzie konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego
sądowego dla ustalenia, czy w wyniku realizacji budowy przez pozwaną spółkę
naruszone zostały normy określające warunki nasłonecznienia lokali, będzie
decydowało to, czy strona powodowa zdoła wykazać zeznaniami świadków i stron, że
budowa rzeczywiście spowodowała istotne zacienienie lokalu. Na obecnym etapie
postępowania można jedynie uznać za słuszny kasacyjny zarzut naruszenia art. 416 k.c.
oraz art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c. przez oddalenie wniosków dowodowych strony
powodowej zmierzających do wykazania bezprawności działania pozwanej spółki
(zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości powódki) i oddalenie
powództwa o odszkodowanie, z powodu nie udowodnienia między innymi tej przesłanki
odpowiedzialności deliktowej.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw.
z art. 39821
i art. 391 § 1 k.p.c.).