Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 600/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 kwietnia 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Marian Kocon
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa Miasta P.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. K. […] w P.
o uchylenie uchwały ,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 3 kwietnia 2009 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 20 maja 2008 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Miasto P. wniosło o uchylenie uchwały podjętej przez właścicieli lokali
znajdujących się w budynku położonym przy ul. K. […] dotyczącej regulaminu
porządku domowego jako sprzecznej z prawem oraz naruszającej interesy Miasta
P. jako członka wspólnoty. Pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie
powództwa.
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 8 stycznia 2008 r. oddalił powództwo oraz
zasądził od powoda na rzecz pozwanej koszty procesu. Sąd Okręgowy ustalił, że
powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej w P. przy ul. K. […] obejmującej 12
lokali mieszkalnych. Dnia 6 marca 2007 r. właściciele uchwalili w drodze
indywidualnego zbierania głosów regulamin porządku domowego, który zawiera m.
in. następujące postanowienia: w pkt 2, że właściciel lokalu ponosi
odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania,
zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, w
pkt 3, że właściciel ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie przez osoby, którym
oddał swój lokal do używania, niniejszego regulaminu i jest obowiązany do
zapoznania tych osób z regulaminem oraz zawiadomienia zarządu wspólnoty o
wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, a w pkt 4 nałożono na właściciela lokalu
obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach
dotyczących jego lokalu, a w szczególności o liczbie osób zamieszkałych lub
uprawnionych do korzystania z lokalu. W pkt 2 postanowień porządkowych
regulaminu wprowadzono zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach
mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, a w pkt 8 przyjęto, że
niedozwolone jest zakładanie gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek
w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez
uzgodnienia z zarządem wspólnoty. Powód zaskarżył uchwałę na podstawie art. 25
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr
80, poz. 903 ze zm.: dalej: u.w.l.), podnosząc, że pkt 3 i 4 postanowień ogólnych
3
regulaminu oraz pkt 2 i 8 przepisów porządkowych regulaminu są niezgodne z art.
140 k.c., bowiem ingerują w sferę prawa właściciela do korzystania z rzeczy.
Sąd Okręgowy stwierdził, że nie ma podstaw do uchylenia uchwały. Zdaniem
Sądu Okręgowego, pozwana nie wprowadziła w regulaminie rozszerzonej
odpowiedzialności właścicieli lokali za szkody wyrządzone wspólnocie przez osoby
korzystające z lokali. Obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na wykorzystywanie
lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej nie pozostaje w sprzeczności
z art. 140 k.c. Właściciel lokalu mieszkalnego nie może bowiem prowadzić w nim
działalności gospodarczej, dopóki nie zmieni się przeznaczenie lokalu.
Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego, zarzucając naruszenie
art. 25 ust. 1 u.w.l.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 maja 2008 r. zmienił zaskarżony wyrok
w ten sposób, że uchylił zaskarżoną uchwałę oraz orzekł o kosztach procesu. W
uzasadnieniu podkreślił, że zaskarżony wyrok nie uwzględnia celów oraz zadań
wspólnoty mieszkaniowej, którymi są zarządzanie nieruchomością wspólną i
reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą
nieruchomością. Oznacza to, że, z wyjątkiem art. 22 ust. 4 u.w.l., przedmiotem
uchwał właścicieli lokali mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej.
Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania
przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 16 stycznia 2000 r., IV CSK 393/07, niepubl.). Z art. 13 ust. 1
u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c. wynika prawo i obowiązek korzystania przez
właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno – gospodarczym przeznaczeniem.
Naruszenie tych obowiązków może powodować powstanie roszczeń
przewidzianych w art. 16 u.w.l. i art. 222 § 2 k.c. Nie jest też dopuszczalne,
zdaniem Sądu Apelacyjnego, umieszczenie w rzeczonym regulaminie
postanowienia wprowadzającego zasadę nieograniczonej odpowiedzialności
właściciela lokalu za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania.
Naruszono w ten sposób art. 13 u.w.l., wprowadzając rozszerzoną
odpowiedzialność odszkodowawczą o charakterze gwarancyjnym.
4
Pozwana w skardze kasacyjnej zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego
w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 13 ust. 1
i art. 16 ust. 1 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c., a także przepisów postępowania,
mianowicie art. 378 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przede wszystkim należy podkreślić, że Sąd Apelacyjny nie przekroczył
granic apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.). Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu
sędziów z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07 (OSNC 2008, nr 6, poz. 55)
wyjaśnił bowiem, że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji
nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa
materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa
procesowego. W niniejszej sprawie powód w apelacji od wyroku Sądu Okręgowego
zarzucił naruszenie art. 25 u.w.l., zaś Sąd Apelacyjny dokonał również wykładni
art. 13 i 16 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c. Artykuł 25 ust. 1 u.w.l. określa podstawy
zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali, mianowicie jej niezgodność
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie przez uchwałę
zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny
sposób interesów właściciela. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku mógł zatem
powołać przepisy prawa materialnego, które, jego zdaniem, zostały naruszone
przez uchwałę właścicieli lokali.
Uchwalony przez właścicieli regulamin porządku domowego wykracza poza
ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.w.l., ustawa określa m. in. zarząd nieruchomością wspólną.
Przepisy rozdziału 4 ustawy o zarządzie nieruchomością wspólną mają charakter
względnie obowiązujący. Mają one mianowicie zastosowanie jedynie wtedy, gdy
właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określą sposobu zarządu
nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.). Uchwały
właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres
zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l.
Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną.
5
Jedyny wyjątek od tej reguły, jak trafnie zauważył Sąd Apelacyjny, odnosi się do
wymagającego zgody właścicieli wyrażonej w uchwale połączenia dwóch lokali
stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu
(art. 22 ust. 4 u.w.l.); przepis ten budzi zresztą wątpliwości z punktu widzenia
zgodności z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. Właściciele lokali nie mogą
zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej
własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia
uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące
odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu
za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie
osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem,
obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu
lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych
zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej
w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu
zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz
prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia
z zarządem wspólnoty. Rację ma w związku z tym Sąd Apelacyjny, którego
zdaniem wspomniane zakazy pozostają w sprzeczności z bezwzględnie
obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł jak w sentencji.
md