Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 674/08
POSTANOWIENIE
Dnia 15 maja 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości
przy ul. K. w S., reprezentowanej przez Zarządcę Wspólnoty – T.B.
Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością
przy uczestnictwie Gminy Miasto S.
o wpis służebności gruntowej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 15 maja 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 18 marca 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.-
2
Uzasadnienie
W księdze wieczystej Kw nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S.,
obejmującej działkę gruntu nr 17 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną
w S. przy ul. K. o powierzchni 283 m2
, stanowiącą własność Gminy Miasta S.,
wpisani są jako współużytkownicy wieczyści gruntu oraz współwłaściciele części
wspólnych budynku mieszkalnego, każdocześni właściciele wyodrębnionych lokali.
W dziale III tej księgi wpisano „zarząd nieruchomością wspólną powierzono
T.B. Spółce z o.o”.
Właściciele lokali uchwałą z dnia 24 stycznia 2007 r. zaprotokołowaną
w akcie notarialnym wyrazili zgodę na ustanowienie nieodpłatnej służebności
przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela budynku położonego
w S. przy ul. K. – oficyna, z jednoczesnym udzieleniem pełnomocnictwa zarządcy
do ustanowienia tej służebności. Zarządca w imieniu właścicieli lokali tworzących
wspólnotę mieszkaniową, ustanowił w tymże akcie notarialnym nieodpłatną
służebność gruntową przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela
lub wieczystego użytkownika działek gruntu nr 20/36, 20/38, i 20/39 objętych księgą
wieczystą Kw [...] i wniósł o dokonanie wpisu tej służebności w księdze wieczystej
Kw [...].
Wniosek ten został oddalony orzeczeniem referendarza z dnia 7 września
2007 r. oraz postanowieniem z dnia 11 stycznia 2008 r. Sądu Rejonowego,
w wyniku rozpoznania skargi na orzeczenie referendarza, a Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 15 lutego 2008 r. oddalił apelację wnioskodawcy od
postanowienia z 11 stycznia 2008 r.
W uzasadnieniu podzielił ocenę jurydyczną Sądu Rejonowego, że dopóki
Gmina, jako podmiot posiadający udziały w nieruchomości obciążonej ma prawo
korzystania z niej, dopóty zachodzi brak podstaw do ustanowienia na jej rzecz jako
właściciela nieruchomości sąsiedniej prawa służebności przechodu i przejazdu,
może bowiem korzystać z nieruchomości wspólnej w zakresie wynikającym z treści
służebności. Podzielił tez stanowisko Sądu Rejonowego co do tego, że niezależnie
od tej przyczyny, przeszkodą do dokonania wpisu ustanowionej służebności jest
3
okoliczność, iż księga wieczysta Kw [...] jest prowadzona tylko dla działki nr 20/38,
a nie też dla działek 20/36 i 20/39 dla których ustanowiono również służebność
przechodu i przejazdu.
Wnioskodawca w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie:
- art.285 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że nie można obciążyć
służebnością gruntową nieruchomości, jeżeli właściciel nieruchomości
władnącej jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości obciążonej;
- art. 140 k.c. przez błędną wykładnię i uznanie, że współwłaściciel
nieruchomości obciążonej może wykonywać przysługujące mu prawo
własności tejże nieruchomości w zakresie szerszym niż uprawnienie
wynikające z przysługującego mu jedynie udziału w nieruchomości;
- art. 145 k.c. przez jego błędną wykładnię i uznanie, że nie ma podstaw do
ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej przejazdu i przechodu
przez działkę nr 17 z Kw [...] gdyż Gmina Miasto S., jako podmiot
posiadający udziały w nieruchomości obciążonej, ma prawo do korzystania z
tej nieruchomości;
- art. 6969
k.p.c. przez uznanie braku podstaw dokonania wnioskowanego
wpisu.
W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie
wniosku o wpis, ewentualnie uchylenie tego orzeczenia w całości i przekazanie
sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzutom naruszenia powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa nie
można odmówić słuszności. Problem, który wyczerpuje istotę rozpoznawanej
sprawy, a zarazem stanowi podstawę zarzutu kasacyjnego, sprowadza się do
udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy dopuszczalne jest ustanowienie służebności
gruntowej na podstawie umowy pomiędzy współużytkownikami wieczystymi
i właścicielem nieruchomości na rzecz którego służebność ustanowiono
(nieruchomości władnącej), jeżeli jest on jednocześnie właścicielem nieruchomości
4
oddanej we współużytkowanie wieczyste. Na tak postawione pytanie należy
udzielić odpowiedzi twierdzącej.
Treść użytkowania wieczystego jest zawarta w art. 233 k.c., według którego
użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób
w granicach określonych przez ustawę oraz przez umowę o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. W tych granicach może swoim prawem rozporządzać,
może je obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi, co wynika a contrario z art.
241 k.c. (por. uzasadnienie uchwały 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 marca
1995 r., III CZP 165/94, OSNCP 1995, nr 6, poz. 87). Stanowisko Sądu
Okręgowego byłoby prawidłowe, gdyby ustanowiono służebność na rzecz Gminy,
jako właściciela działki gruntu nr 17, oddanej we współużytkowanie wieczyste
właścicielom lokali. Tymczasem służebność ustanowiono na rzecz każdoczesnego
właściciela odrębnych działek gruntu objętych oddzielną księgą wieczystą,
z których korzystanie nie jest tożsame z korzystaniem z działki 17, a do korzystania
z których konieczne jest przechodzenie, przejeżdżanie przez działkę nr 17, co jak
wynika z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia uszło uwagi Sądu.
Okoliczność, że Gmina, jako właściciel działki nr 17, jest jednocześnie
właścicielem wymienionych odrębnych działek (nieruchomości władnącej),
nie stanowi ustawowej przeszkody do ustanowienia służebności. Dopuszczalności
takiego ustanowienia nie wyłącza ani art. 247 k.c., ani art. 285 k.c. Nie zachodzi
bowiem w tym przypadku pełna tożsamość podmiotowa uprawnionego z tytułu
ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość i właściciela
nieruchomości obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym, gdyż obciąża
ono prawo użytkowania wieczystego przysługujące właścicielom lokali, a tym
samym nie dochodzi do wypełnienia hipotezy art. 247 k.c. W konsekwencji tym
samym spełniona jest także przedmiotowa przesłanka, dopuszczalności
ustanowienia służebności na cudzej nieruchomości, z mającego w sprawie przez
analogię zastosowanie art. 285 § 1 k.c.
Naruszył też Sąd Okręgowy przepis art. 6269
k.p.c. przez jego błędną
wykładnię, przyjmującą, że zachodzi przeszkoda do dokonania wpisu służebności.
5
W rozumieniu tego przepisu przeszkoda materialnoprawna zachodzi
wówczas, jeżeli wniosek o dokonanie wpisu spełnia wymagania formalne, lecz
załączony do niego dokument jako podstawa wpisu, w zestawieniu ze stanem
prawnym wynikającym z księgi wieczystej, czyni wpis bezzasadnym, np. z tego
powodu, że w księdze figuruje inny właściciel niż zbywca nieruchomości.
Tymczasem przeszkody takiej nie stanowi, jak błędnie przyjęły sądy obu instancji,
ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnego właściciela trzech oznaczonych
działek geodezyjnych, jeżeli księga wieczysta Kw [...] obejmuje tylko jedną z tych
działek. W takiej sytuacji nie ma przeszkody do dokonania wpisu odnośnie tej
jednej działki, a przeszkoda taka zachodzi tylko co do dwóch działek nieobjętych
wymienioną księgą wieczystą.
Z tych przyczyn zaskarżone orzeczenie uchylono i przekazano sprawę do
ponownego rozpoznania (art. 39815
§ 1 w związku z art.108 § 2 k.p.c.)