Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 4/09
POSTANOWIENIE
Dnia 18 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Kazimierz Zawada
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z wniosku R.K.
przy uczestnictwie S.P. i R.P.
o odłączenie działki od księgi wieczystej Kw [...],
założenie dla niej nowej księgi wieczystej i dokonanie wpisów,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 18 czerwca 2009 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania – R.P.
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 23 września 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego w K. z dnia 2 czerwca 2008r., sygn. akt Dz. Kw [...] i
przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego
rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
S.P. był od 1997 r. wpisany do księgi wieczystej Kw Nr [...] prowadzonej
przez Sąd Rejonowy w K., jako właściciel nieruchomości położnej w N., składającej
się m. in. z nie zabudowanej działki nr [...]7 o obszarze 5,448 m2
.
Umową notarialną sprzedaży z dnia 10 marca 2008 r. S.P. przeniósł na R.K.
własność tej działki za cenę 200.000 zł. W § 1 p. 2 umowy zawarte zostało
oświadczenie sprzedawcy, że R.P. wniosła przeciwko niemu powództwo o
uzgodnienie treści księgi wieczystej Kw Nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym. W
jej § 9 zamieszczony został wniosek kupującego o wydzielenie przedmiotowej
działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla odłączonej części nowej
księgi oraz dokonanie wpisu prawa własności na jego rzecz.
Sąd Rejonowy w K., rozpoznając sprawę na skutek skargi R.P.,
postanowieniem z dnia 2 czerwca 2008 r., utrzymał w mocy wpis dokonany w dniu
24 kwietnia 2008 r. przez referendarz tego Sądu zgodnie z wnioskiem.
W uzasadnieniu postanowienia wskazał, że w dniu 21 marca 2008 r.,
tj. 10 dni po złożeniu wniosku w niniejszej sprawie, wpłynął wniosek R.P.
o odłączenie z księgi wieczystej Kw [....] kilku działek, a między nimi przedmiotowej
działki, założenie dla nich oddzielnej księgi i wpisanie w niej R. i S.P. jako
współwłaścicieli po ½ cz. – na podstawie prawomocnych wyroków Sądu
Rejonowego w K. z dnia 30 listopada 2007 r., sygn. akt [....]/06 i Sądu Okręgowego
w K. z dnia 11 marca 2008 r., sygn. akt [...]/08 zapadłych w sprawie o uzgodnienie
treści księgi wieczystej Kw Nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym. W skardze
R.P., z powołaniem się na te wyroki podniosła, że umowa sprzedaży przedmiotowej
działki jest w stosunku do niej bezskuteczna tym bardziej, że w księdze wieczystej
wpisane było ostrzeżenie o toczącej się sprawie.
Sąd Rejonowy uznał jednak, że wpis ostrzeżenia nie wyłącza prawa do
rozporządzenia nieruchomością. Stwierdził, że zgodnie z art. 626 § 2 k.p.c. jego
kognicja ogranicza się do analizy formy, treści wniosku i dołączonych do księgi
dokumentów oraz analizy samej księgi wieczystej, i nie obejmuje rozpatrywania
w tym postępowaniu żadnych sporów. Do orzekania o bezskuteczności
3
rozporządzenia przez jedno z małżonków po ustaniu wspólności majątkowej, bez
zgody drugiego małżonka udziałem tego małżonka w przedmiocie, który należał do
majątku wspólnego właściwy jest sąd cywilny w postępowaniu o podział majątku
wspólnego lub w procesie o ustalenie nieważności umowy. W stanie sprawy
istniejącym w chwili sprzedaży przedmiotowej działki, sprzedający był ujawniony
w księdze wieczystej jako jej właściciel, a dopiero następnego dnia okazało się, że
był nim tylko w 1
/2 cz. Jeżeli nawet umowa sprzedaży była dotknięta wadą prawną,
to nie była to wada, która spowodowałaby jej nieważność w całości. Nadto
podniósł, że w dniu sprzedaży wyrok Sądu Rejonowego w sprawie o uzgodnienie
treści księgi wieczystej nie był prawomocny i nie wywoływał skutków z art. 365 § 1
k.p.c.
Postanowieniem z dnia 23 września 2008 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił
apelację uczestniczki R.P. od postanowienia Sądu Rejonowego.
Odnosząc się do podniesionego w niej zarzutu naruszenia art. 5 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. Tekst: Dz. U. 2001 r.
Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej u.k.w.h.) stwierdził, że w przepisie tym chodzi
o niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, a nie o niezgodność stanu prawnego wynikającego z orzeczenia
sądu, które jeszcze nie zostało wykorzystane jako podstawa wpisu, ze stanem
prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. Stanem prawnym ujawnionym
w księdze jest stan wynikający z treści wpisanych do niej praw, nie jest natomiast
ujawnieniem prawa wzmianka o wniosku lub wpis ostrzeżenia o niezgodności treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie podzielił stanowiska
skarżącej, że kupującego, który był w złej wierze, nie chroniła rękojmia albowiem –
jak wskazał – w dniu sprzedaży wyrok w sprawie o uzgodnienie księgi nie był
jeszcze prawomocny. Stwierdził, że domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych
(art. 3 u.k.w.h.) istnieje pomimo wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącej
się sprawie o uzgodnienie treści księgi i jedynie wyłącza działanie rękojmi (art. 8
u.k.w.h.). Wyłączenie zaś rękojmi w stosunku do nabywcy nie wywołało skutku w
postaci bezskuteczności lub nieważności umowy sprzedaży. Zaakceptował pogląd
Sądu Rejonowego, iż Sąd ten z uwagi na treść art. 6268
§ 2 k.p.c., nie był władny
rozstrzygnąć sporu odnośnie do tego, czy umowa była bezskuteczna wobec
4
uczestniczki w całości lub tylko co do jej udziału w nieruchomości, albo też w ogóle
nieważna. Spór ten może bowiem być rozstrzygnięty tylko w procesie o usunięcie
niezgodności stanu prawnego wywołanego wpisem na podstawie umowy z dnia
10 marca 2008 r. z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
W skardze kasacyjnej, opartej na obu ustawowych podstawach uczestniczka
zarzuciła naruszenie:
- art. 5, art. 8, art. 10 ust. 1 i 2 u.k.w.h. przez uznanie, że wpis ostrzeżenia
o prowadzonym postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, mimo wyłączenia rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych, pozostaje bez znaczenia dla skuteczności rozporządzenia
prawem, którego ostrzeżenie dotyczy, w sposób sprzeczny z jego treścią oraz
mimo uwzględnienia roszczenia zabezpieczonego wpisem takiego ostrzeżenia;
- art. 1 ust. 1, art. 2 i 3 u.k.w.h. przez dokonanie wpisu prawa na rzecz R.K.,
mimo świadomości i wiedzy Sądu, co do sprzeczności tego wpisu
z rzeczywistym stanem prawnym;
- art. 316 § 1 k.p.c. przez orzekanie przez Sąd Okręgowy z pominięciem stanu
rzeczy istniejącego w dacie orzekania tj. bez uwzględnienia, iż roszczenie
o uzgodnienie treści księgi wieczystej zostało zabezpieczone przez wpis
ostrzeżenia o toczącym się procesie oraz przy pominięciu, że w dacie
orzekania istniał już prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia 11
marca 2008 r., który został złożony do akt księgi wieczystej;
- art. 365 § 1 k.p.c. przez nie oddalenie wniosku o wpis prawa własności na
rzecz wnioskodawcy, w sytuacji sprzeczności wniosku i wpisu z treścią wyroku
Sądu Okręgowego w K. z dnia 11 marca 2008 r., mimo związania Sądu
wieczystoksięgowego tym wyrokiem;
- art. 628 § 2 w zw. z art. 228 k.p.c. przez uchylenie się od badania zasadności
wniosku w świetle znanego Sądowi wyroku uzgadniającego treść księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przy uwzględnieniu, że
roszczenie to zostało zabezpieczone wpisem ostrzeżenia w trybie art. 10 ust. 2
u.k.w.h., a rozporządzenie będące podstawą wniosku buło sprzeczne z treścią
orzeczenia o uzgodnieniu.
5
Wskazując na powyższe wnosiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania lub jego uchylenie i orzeczenie
co do istoty sprawy poprzez oddalenie wniosku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Art. 6268
k.p.c. określa kognicję sadu pierwszej instancji przy dokonywaniu
wpisu i sądu apelacyjnego przy rozpoznawaniu apelacji od wpisu. Zgodnie z jego
treścią, rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść wniosku, treść i formę
dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Błędny jest jednak pogląd Sądu Okręgowego, iż sąd prowadzący księgi
wieczyste, rozpoznając wniosek o wpis do księgi wieczystej, ogranicza się do
badania treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów jedynie pod względem
formalnym. Czynność stanowiąca podstawę wpisu powinna być bowiem zawsze
zbadana i oceniona przez sąd pod wzglądem jej skuteczności materialnej, (post.
SN: z dnia 25 lutego 1963 r., OSN 11/64, poz. 36, z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CK
446/04 nie publ.).
Sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu, jeżeli z urzędu poweźmie
wiadomość o istniejącej przeszkodzie do jego dokonania (post. SN z dnia
15 grudnia 2005 r., V CK 54/05 nie publ.). Podstawę do wydania postanowienia
odmawiającego dokonanie wpisu mogą stanowić okoliczności, które doszły do
wiadomości Sądu w inny sposób niż przy badaniu treści wniosku i dołączonych do
niego dokumentów bądź które wynikają z treści księgi wieczystej lub są
powszechnie znane. Sąd prowadzący księgi wieczyste ocenia, czy okoliczności te
mają dla wpisu istotne znaczenie i jaką mają moc dowodową. Jeżeli więc z treści
innego wniosku i dołączonych do tego wniosku dokumentów sąd poweźmie
wiadomość uzasadniającą odmowę dokonania wpisu z wniosku rozpoznawanego,
to powinien wydać postanowienie odmawiające jego dokonania .
Pogląd, że sąd wieczystoksięgowy nie może badać kwestii materialnych
i z tej przyczyny powinien kierować się wyłącznie kolejnością złożenia wniosków,
jest również sprzeczny z art. 31 ust. 2 u.k.w.h. W myśl bowiem tego przepisu Sąd
jest zobowiązany do usunięcia na wniosek osoby zainteresowanej niezgodności
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdy niezgodność ta będzie
6
wykazana orzeczeniem sądu lub innym odpowiednimi dokumentami. Jej ustalenie
jest zaś możliwe tylko za pomocą zbadania materialnej podstawy wpisu. Możliwość
wykazania niezgodności wpisu na podstawie przedstawionych dokumentów nie
skutkuje przekroczeniem kognicji sądu w postępowaniu o wpis i nie uzasadnia
zarzutu, że sąd wieczystoksięgowy zastępuje sad orzekający procesie na
podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
Uzgodnienie treści księgi wieczystej obala domniemanie, że prawo jawne,
którego dotyczy prawomocny wpis w księdze wieczystej jest zgodne
z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h).
W okolicznościach przedmiotowej sprawy prawomocny deklaratoryjny wyrok
Sądu Okręgowego w sprawie o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z wpisu
w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z dnia 11 marca 2008 r.,
przesądził o pierwotnej niezgodności prawomocnego wpisu ujawniającego stan
prawny przedmiotowej nieruchomości, jako stanowiącej w całości własność
sprzedającego, usuwając istniejący w tym zakresie spór między uczestnikami
postępowania. Wyrok ten, na podstawie z art. 365 k.p.c. wiązał sąd
wieczystoksięgowy i powinien być w toczącym się postępowaniu uwzględniony
zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c., który ma zastosowanie odpowiednio (art. 13 § 2 k.p.c.)
w postępowaniu wieczystoksiegowym zarówno na etapie dokonywania wpisu przez
referendarza sądowego, który bierze pod uwagę stan rzeczy istniejący w tej dacie
jak i na dalszych etapach sprawy przy rozpoznawaniu przez sąd rejonowy skargi na
orzeczenie referendarza oraz – poprzez odesłanie z art. 391 § 1 k.p.c. –
w postępowaniu przed sądem apelacyjnym.
W przedstawionym stanie rzeczy uzasadnione okazały się podniesione
w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania.
Przepis art. 8 u.k.w.h. wiąże z wpisem ostrzeżenia o niezgodności stanu
prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej skutek w postaci
wyłączenia, w zakresie wskazanym we wpisie, rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, który w razie gdy wpis ten dokonywany jest na wniosek, następuje
z chwilą złożenia wniosku.
7
Skutki rozporządzeń dokonanych po wpisaniu ostrzeżenia zależą od wyniku
sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Trafnie w związku z tym podnosi skarżąca, polemizując – w ramach zarzutu
naruszenia art. 5, art. 8 i art. 10 ust. 1 i 2 u.k.w.h. – ze stanowiskiem Sądu
Okręgowego, że w sytuacji gdy spór ten został rozstrzygnięty wiążącym oba sądy
orzekające wyrokiem w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanie prawnym, uwzględniającym jej powództwo, dokonane mimo
wpisu ostrzeżenia na jej rzecz, rozporządzenie przedmiotową nieruchomością
może być uznane za skuteczne jedynie w takim zakresie, w jakim zgodnie z tym
wyrokiem zbywający – uczestnik postępowania S.P. był uprawniony do tego
rozporządzenia.
Poza kognicją sądu wieczystoksięgowego pozostaje natomiast kwestia
rękojmi wiary publicznej księg. wieczystych (post, SN z dnia: 20 lutego 2003 r.,
II CKN 1237/00, 29 listopada 2005 r., III CK 285/05 nie publ.). Sąd
wieczystoksięgowy nie może rozstrzygać, czy istnieją przesłanki do uznania, że
wnioskodawcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli natomiast
na skutek wpisu stan prawny, ujawniony w księdze wieczystej, stał się niezgodny
z rzeczywistym stanem prawnym, to ten kto tak twierdzi będzie mógł dochodzić
usunięcia niezgodności na podstawie art. 10 u.k.w.h. (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 25 lipca 2001 r., I CKN 233/99, Lex nr 52349 i postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 109/01 niepubl.).
Kierując się powyższym, Sąd Najwyższy w uwzględnieniu wniesionej skargi
kasacyjnej uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające go postanowienie
Sądu Rejonowego i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania.
(art. 39815
§ 1 k.p.c.).