Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 497/08
POSTANOWIENIE
Dnia 16 lipca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku W. E. U.-G. i in. ,
przy uczestnictwie J. G.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 lipca 2009 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w W.
z dnia 12 czerwca 2008 r.,
oddala skargę kasacyjną; zasądza od J. G. na rzecz W. E. U.-
G. kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 12 czerwca 2008 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
uczestnika postępowania J. G. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 1 lutego
2008 r., którym utrzymany został w mocy dokonany przez referendarza sądowego
wpis współwłasności do 3/12 części na rzecz „E.” Spółki z o.o. w W. w miejsce W.
E. U.-G., K. J. G. i K. L. G. w dziale II księgi wieczystej Kw nr […], prowadzonej
dla nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka nr 45 w obrębie 2-11-
12, o powierzchni 13.631 m2
. Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że sąd
wieczystoksiegowy nie jest władny w ramach przeprowadzanej oceny zasadności
wniosku o wpis oraz podstaw jego dokonania rozstrzygać sporów o własność, a
trybem właściwym do usunięcia niezgodności stanu prawnego ujawnionego w
księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest powództwo wytoczone na
podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 1124, poz. 1361 ze zm.; dalej – „u.k.w.h.)
Gdyby nawet przyjąć, że kognicją sądu wieczystoksięgowego objęte jest badanie
ważności umowy stanowiącej podstawę wpisu, to uzasadnieniem odmowy
dokonania wpisu mogłaby być wyłącznie nieważność o charakterze bezwzględnym.
Tymczasem treść art. 166 § 1 w zw. z art. 599 § 2 k.c. nie pozostawia wątpliwości
co do tego, że zbycie udziału we współwłasności nieruchomości rolnej z
pominięciem umożliwienia współwłaścicielom skorzystania z prawa pierwokupu nie
skutkuje nieważnością umowy, jeżeli uprawnionym do pierwokupu nie jest Skarb
Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W tej sytuacji uprawnionemu do
pierwokupu przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody jaką poniósł w
wyniku zawarcia bezwarunkowej umowy sprzedaży. Poza tym Sąd Okręgowy
uznał, że wniosek o wpis nie zawierał braków formalnych w postaci braku
dokumentów stanowiących podstawę wpisu i nie zachodziły żadne „urzędowe
przeszkody” do dokonania wpisu. Wobec tego, że współwłaścicielem, któremu
przysługiwało prawo pierwokupu, była osoba fizyczna, kwestia statusu rolnego
nieruchomości pozostawała bez wpływu na ważność i skuteczność umowy zbycia
udziałów.
Postanowienie wymienione na wstępie zaskarżył skargą kasacyjną uczestnik
postępowania J. G. Podstawę skargi stanowi 1) naruszenie przepisu postępowania
– art. 6268
§ 2 k.p.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że
3
stwierdzenie nieważności aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu znajduje
się poza zasięgiem kognicji sądu wieczystoksiegowego oraz że jedynie w trybie art.
10 ust. 1 u.k.w.h. możliwe jest wykazanie nieważności umowy będącej podstawą
wpisu i 2) naruszenie prawa materialnego, t.j. art. 599 § 2 k.c. przez błędną jego
wykładnię polegającą na przyjęciu, że zbycie udziałów w nieruchomości z
pominięciem umożliwienia współwłaścicielom skorzystania z prawa pierwokupu nie
skutkuje nieważnością umowy, jeżeli uprawnionym do skorzystania z prawa
pierwokupu nie jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy
Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na skargę kasacyjna wnioskodawczyni W. E. U.-G. wniosła o
odmowę jej przyjęcia ewentualnie o oddalenie skargi.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarżący stoi na stanowisku, że kwestionowany przez niego wpis w księdze
wieczystej nie powinien być dokonany, albowiem jego podstawą jest nieważna
umowa sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości. Nieważności
umowy upatruje zaś w tym, że mimo iż na podstawie art. 166 § 1 k.c. przysługuje
mu, jako współwłaścicielowi nieruchomości, prawo pierwokupu, sprzedaż dokonana
została bezwarunkowo; w takim przypadku przepis art. 599 § 2 k.c. przewiduje
nieważność umowy.
Rację ma skarżący zarzucając, że Sąd Okręgowy wadliwie przyjął, że
w przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy współwłaścicielowi
sprzedaż dokonana bezwarunkowo nie jest nieważna. Treść przepisu art. 599 § 2
k.c. jest jasna. Przepis ten wprost stanowi, że w powyższym przypadku sprzedaż
dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Trafny jest także pogląd skarżącego,
mający oparcie w orzeczeniach Sądu Najwyższego powołanych w skardze
kasacyjnej, że sąd wieczystoksięgowy zobowiązany jest do materialnoprawnej
analizy wniosku o wpis oraz dokumentów mających stanowić podstawę wpisu
i obowiązany jest badać, czy mająca stanowić podstawę wpisu czynność prawna
jest zgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi i w razie stwierdzenia
braku podstawy do wpisu, w szczególności nieważności czynności prawnej mającej
4
stanowić podstawę wpisu, obowiązany jest odmówić dokonania wpisu. Nie
świadczy to jednak o zasadności rozpoznawanej skargi kasacyjnej i nie uzasadnia
jej uwzględnienia.
Zakres kognicji sądu wieczystoksiegowego w sprawie o wpis wyznacza
art. 6268
§ 2 k.p.c. Oznacza to w szczególności, że ocenę ważności czynności
prawnej mającej stanowić podstawę wpisu sąd dokonuje na podstawie wniosku
o wpis, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Co się
tyczy dokumentów dołączonych do wniosku, to decydujący jest dokument
stwierdzający dokonanie czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu.
Jeżeli treść i forma tego dokumentu nie nasuwają wątpliwości i gdy wniosek nie
zawiera braków formalnych sąd obowiązany jest dokonać wpisu zgodnie
z wnioskiem. Obowiązku tego nie uchylają zarzuty co do ważności czynności
prawnej mającej stanowić podstawę wpisu podnoszone przez uczestników
postępowania o wpis. Sąd wieczystoksięgowy nie został wyposażony w instrumenty
odpowiednie do ich wyjaśnienia i do sądu tego nie należy prowadzenie
postępowania zmierzającego do rozstrzygnięcia o ich zasadności. Jeżeli
nie wywołują one wątpliwości skutkujących uznaniem nieważności czynności
prawnej na podstawie wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treści
księgi wieczystej sąd nie może odmówić dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem.
Nie zamyka to drogi do podważania w trybie procesu ważności czynności prawnej
stanowiącej podstawę wpisu i domagania się usunięcia niezgodności między
stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.).
Stosownie do art. 166 § 1 k.c. w razie sprzedaży przez współwłaściciela
nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub w części tego udziału
pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą
gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Wprawdzie umowa stanowiąca
podstawę wpisu zaskarżonego przez uczestnika postępowania J. G. stwierdzała
sprzedaż przez współwłaścicieli udziałów we współwłasności nieruchomości, która
została uznana za nieruchomość rolną, ale Sąd Okręgowy nie miał podstawy do
przyjęcia, że na nieruchomości tej prowadzone jest gospodarstwo rolne i że
prowadzi je J. G. Okoliczność ta nie wynikała z materiału będącego przedmiotem
5
badania sądu wieczystoksięgowego (art. 6268
§ 2 k.p.c.). Wprost przeciwnie, w
umowie sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości zawarte zostało
oświadczenie sprzedawców, że na nieruchomości nie jest prowadzone
gospodarstwo rolne, wobec czego stosownie do art. 166 § 1 k.c. J. G. nie
przysługuje prawo pierwokupu. Zasługuje na podkreślenie, że notariusz
sporządzający umowę dochował należytej staranności celem zapewnienia realizacji
prawa pierwokupu przysługującego uprawnionym. Mając na uwadze art. 3 ust. 4
ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64,
poz. 592 ze zm.) sporządził bowiem umowę sprzedaży pod warunkiem
nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych i w
ramach posiadanych możliwości upewnił się o nieprzysługiwaniu uczestnikowi
postępowania J. G. prawa pierwokupu na podstawie art. 166 § 1 k.c. Treść umowy
stanowiącej podstawę wpisu uzasadnia stanowisko sądu wieczystoksięgowego co
do nieprzysługiwania uczestnikowi postępowania J. G. prawa pierwokupu, a co
zatem idzie nie wskazuje na nieważność umowy dlatego, że zawarta została
bezwarunkowo, z pominięciem prawa pierwokupu przysługującego
współwłaścicielowi (art. 599 § 2 k.c.). Nieważność umowy z tego powodu nie
wynika też z treści wniosku o wpis ani z treści księgi wieczystej. Do wniosku o wpis
nie zostały dołączone inne dokumenty, które mogłyby uzasadniać wątpliwość co do
ważności umowy stanowiącej podstawę wpisu.
Z przytoczonych względów, mimo błędnego uzasadnienia, zaskarżone
postanowienie odpowiada prawu, wobec czego skarga kasacyjna podlega
oddaleniu (art. 39814
k.p.c.). O kosztach postępowania kasacyjnego Sąd Najwyższy
postanowił stosownie do art. 108 § 1 w zw. z art. 13 § 2 i art. 520 § 2 k.p.c. oraz
§ 13 ust 4 pkt 2 w zw. z § 8 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia
przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu
(Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).
6
md