Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 48/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 września 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa L.M.
przeciwko L.W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 9 września 2009 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 16 lipca 2008 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
L.M., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą W., wystąpił w dniu 20
września 2007 r. z powództwem przeciwko L.W., prowadzącemu działalność
gospodarczą pod firmą C., wnosząc o zasądzenie kwoty 169.934,71 zł wraz z
ustawowymi odsetkami oraz kosztów procesu.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2008 r. zasądził od
pozwanego na rzecz powoda kwotę 15.368,18 zł z ustawowymi odsetkami, oddalił
dalej idące powództwo i obciążył powoda kosztami procesu.
Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 30 marca 2007 r. strony zawarły umowę
najmu lokali usytuowanych na trzecim i czwartym piętrze budynku położonego w W.
przy ul. R., na czas oznaczony do dnia 31 maja 2010 r. W § 2 ust. 2 tejże umowy
pozwany oświadczył, że jest mu znany stan techniczny przedmiotu najmu i nie
wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Ustalono, iż przedmiot najmu zostanie
przekazany pozwanemu (najemcy) po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego
w dniu 1 czerwca 2007 r. i od tego czasu najemca będzie zobowiązany do
uiszczania czynszu. W § 10 ust. 3 umowy powód (wynajmujący) zobowiązał się do
zainstalowania w lokalach będących przedmiotem najmu urządzeń
klimatyzacyjnych. Pismem z dnia 5 czerwca 2007 r. pozwany wezwał powoda do
usunięcia wad wynajętych lokali i wydania lokali w stanie przydatnym do
umówionego użytku, tj. z zainstalowanymi urządzeniami klimatyzacyjnymi, w
terminie 14 dni pod rygorem rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. W
odpowiedzi powód powołał się na § 2 i § 10 umowy. Wyjaśnił też, że urządzenia
klimatyzacyjne zostaną zainstalowane w możliwie najkrótszym terminie,
wyznaczony czternastodniowy termin jest zbyt krótki i niemożliwy do realizacji.
Powód w dniu 12 czerwca 2007 r. powierzył wykonanie instalacji klimatyzacyjnej
Zakładowi U. w terminie od 15 do 19 czerwca 2007 r. Pismem z dnia 18 czerwca
przyjmujący zamówienie poinformował powoda, że nie mógł wykonać klimatyzacji,
ponieważ lokal zastał zamknięty. Wcześniej w piśmie z dnia 15 czerwca 2007 r.
pozwany rozwiązał umowę najmu bez wypowiedzenia z przyczyn leżących
wyłącznie po stronie powoda, ze skutkiem na dzień 19 czerwca 2007 r. Jako
3
podstawę wskazał wady wynajętych lokali mające charakter wad istotnych,
polegających na braku urządzeń klimatyzacyjnych. W nocy z dnia 15 na 16
czerwca 2007 r. pracownicy pozwanego opuścili zajmowane pomieszczenia.
Powód odmówił podpisania protokołu przejęcia lokalu oraz przyjęcia kluczy, które
zostały zdeponowane u notariusza, o czym powoda powiadomiono listem
poleconym. Pismem z dnia 8 sierpnia 2007 r. powód na podstawie § 14 ust. 1
umowy najmu z dnia 30 marca 2007 r. wypowiedział umowę ze skutkiem
natychmiastowym w związku z zaleganiem przez pozwanego z zapłatą czynszu za
dwa pełne okresy płatności, a na podstawie § 14 ust. 2 umowy wezwał pozwanego
do natychmiastowej zapłaty kary umownej w wysokości 168.652,80 zł. Pismem z
dnia 6 września 2007 r. powód poinformował pozwanego o potrąceniu na
podstawie § 9 ust. 3 umowy najmu z dnia 30 marca 2007 r. wpłaconej przez
pozwanego kaucji w kwocie 14.054,40 zł z wierzytelnością przysługującą powodowi
na podstawie pięciu faktur VAT.
Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na częściowe
uwzględnienie, bowiem działanie pozwanego, polegające na rozwiązaniu
ze skutkiem natychmiastowym łączącej strony umowy, było bezpodstawne i nie
znalazło uzasadnienia, ani w postanowieniach umowy, ani w przepisach prawa.
Łącząca strony umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. W niniejszej
sprawie strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia najmu
(art. 673 § 3 k.c.). Umowa jedynie uprawnia powoda jako wynajmującego do
wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, w enumeratywnie
wyliczonych sytuacjach z przyczyn leżących po stronie pozwanego jako najemcy.
Sąd Okręgowy rozważył również kwestię możliwości skorzystania przez
pozwanego z uprawnień przewidzianych w art. 664 § 2 k.c., uznał jednak, że brak
urządzeń klimatyzacyjnych nie stanowił wady nieusuwalnej ani uniemożliwiającej
korzystanie z lokalu. Poza tym w chwili zawierania umowy najmu pozwany wiedział
o tym, że w wynajmowanych lokalach brak jest urządzeń klimatyzacyjnych.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał oświadczenie pozwanego z dnia 15 czerwca
2007 r. za bezskuteczne i przyjął, że aż do dnia 8 sierpnia 2007 r., kiedy powód
wypowiedział umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, strony łączyła
umowa najmu. Za ten okres należał się powodowi nieuiszczony przez pozwanego
4
czynsz najmu. W ocenie Sądu Okręgowego, nie jest natomiast zasadne zasądzenie
kary umownej w pełnej wysokości. Zdaniem Sądu Okręgowego, kara umowna
w łączącej strony umowie najmu została zastrzeżona w celu naprawienia szkody
wynikłej z wypowiedzenia umowy przez wynajmującego z przyczyn naruszenia
przez najemcę jego obowiązków. Sąd Okręgowy na podstawie art. 484 § 2 k.c.
uznał, że w mniejszej sprawie zachodzą przesłanki uzasadniające miarkowanie
kary umownej z powodu rażącego jej wygórowania.
Obie strony wniosły apelacje od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 16 lipca 2008 r. zmienił zaskarżony wyrok w
ten sposób, że powództwo oddalił i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę
3.600 zł tytułem kosztów postępowania, oddalił apelację powoda oraz zasądził od
powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.469 zł tytułem kosztów postępowania
apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i uznał je za
własne, dokonał natomiast częściowo odmiennej oceny prawnej. W szczególności
uznał, że sporny lokal winien być wydany pozwanemu wraz z zamontowanymi
urządzeniami klimatycznymi, strony bowiem traktowały klimatyzację jako niezbędną
i istotną cechę lokalu, bez której pozwany nie zawarłby umowy. W takiej sytuacji
wynajmującemu, gdy wada jest nieusuwalna, a istniała już w chwili wydania,
przysługuje prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów i bez
zawiadomienia o wadzie (art. 664 § 2 k.c.). Sąd Apelacyjny podkreślił też, że art.
664 k.c. nie wyłącza przepisów o odstąpieniu od umowy (art. 491 i 493 k.c.), gdy
wada lokalu jest zawiniona przez wynajmującego, pozwany zatem skutecznie
odstąpił od umowy. Późniejsze zaś wypowiedzenie umowy przez powoda było
prawnie bezskuteczne, a w konsekwencji domaganie się kar umownych było
całkowicie bezzasadne. Za całkowicie bezzasadną Sąd Apelacyjny uznał
w konsekwencji apelację powoda. Podkreślił w związku z tym, że z literalnego
brzmienia umowy wprost wynika, iż zapłata kary umownej w wysokości czynszu
za okres trzech lat dotyczy niewykonania obowiązku zapłaty czynszu za dwa pełne
okresy płatności. Z faktu, że brak zapłaty daje powodowi uprawnienie do
natychmiastowego wypowiedzenia umowy, nie wynika, iż kara umowna została
zastrzeżona od zobowiązania niepieniężnego (por. uchwała składu siedmiu
5
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1976 r., III CZP 2/76, OSNCP 1977, nr
4, poz. 60). Rozważane postanowienie o karach umownych jest zatem nieważne.
Uznanie nieważności postanowienia o karze umownej spowodowało, że Sąd
Apelacyjny poczuł się zwolniony od szczegółowego odnoszenia się do zarzutów
apelującego co do braku podstaw do miarkowania tych kar. Zdaniem Sądu
Apelacyjnego, chybione są w konsekwencji zarzuty naruszenia art. 47914
§ 2 k.p.c.
i pozostałych przepisów proceduralnych.
Powód w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie przepisów prawa
materialnego, mianowicie art. 65, 471, 483, 491, 664, 672 i 687 k.c., oraz przepisów
postępowania, mianowicie art. 233 § 1, art. 385 i 47914
§ 2 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowy problem, którego dotyczą niektóre zarzuty naruszenia
przepisów prawa materialnego sformułowane w skardze kasacyjnej, sprowadza się
do tego, czy brak klimatyzacji w wynajmowanym pomieszczeniu stanowi wadę tylko
ograniczającą możliwość korzystania z tego pomieszczenia, czy też
uniemożliwiającą w ogóle takie korzystanie. Niewątpliwie jest to wada fizyczna,
zatem ustalenie jej istnienia stanowi element stanu faktycznego, a z woli
ustawodawcy zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów nie mogą być
podstawą skargi kasacyjnej (art. 3983
§ 3 k.p.c.). Podobne znaczenie ma ustalenie,
czy najemca wiedział o wadach rzeczy wynajmowanej, czy nie, zatem w tym
zakresie art. 664 § 3 k.c. nie może być podstawą skargi kasacyjnej. Również zarzut
naruszenia art. 65 k.c. w kontekście, w jakim został w niniejszej sprawie
postawiony, dotyczy ustalenia stanu faktycznego i znajduje się poza kontrolą Sądu
Najwyższego (art. 3983
§ 3 k.p.c.).
Za dopuszczalny w świetle regulacji postępowania kasacyjnego należy
natomiast uznać zarzut naruszenia art. 664 § 2 k.c. sprowadzający się do
twierdzenia, że, zdaniem skarżącego, jedną z przesłanek skuteczności
natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie tego przepisu jest
oczekiwanie na usunięcie wady przez wynajmującego przez czas potrzebny do jej
usunięcia. Należy w związku z tym podkreślić, że art. 664 § 2 k.c. dopuszcza
rozwiązanie przez najemcę stosunku najmu bez zachowania terminów
wypowiedzenia w trzech określonych tam sytuacjach, przy czym tylko druga
6
i trzecia sytuacja wiążą się z tym, czy wada jest usuwalna. Niezależna zaś od
podziału wad rzeczy najętej na usuwalne i nieusuwalne jest pierwsza sytuacja,
występująca w niniejszej sprawie, która polega na tym, że w chwili wydania
najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej
używanie. Kwestionowany wyrok Sądu Apelacyjnego nie narusza zatem art. 664
§ 2 k.c.
W piśmiennictwie sporny jest problem, czy w razie istnienia przesłanek do
wypowiedzenia najmu zgodnie z art. 664 § 2 k.c., najemcy przysługuje wybór
między takim wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy na podstawie art. 491
k.c. W niniejszej sprawie nie trzeba jednak w ogóle sięgać do art. 491 k.c., skoro
pozwany skorzystał z uprawnienia przysługującego mu na podstawie art. 664 § 2
k.c. Natychmiastowe wypowiedzenie zakończyło bowiem stosunek prawny, zatem
zgłoszone w pozwie roszczenia powoda są bezzasadne. W rezultacie wadliwe
określenie mechanizmu zakończenia stosunku prawnego między stronami przez
Sąd Apelacyjny (przyjęcie odstąpienia zamiast wypowiedzenia natychmiastowego)
nie uzasadnia uwzględnienia omawianego zarzutu kasacyjnego.
Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 471 k.c., pozwany nie naruszył bowiem
wiążącej strony umowy, a jedynie skorzystał z przysługującego mu prawa do
natychmiastowego jej wypowiedzenia.
Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 672 i 687 k.c.
Wprawdzie Sąd Apelacyjny bez dostatecznego wyjaśnienia uznał wpłacenie kaucji
za wyłączające zaleganie z czynszem, jednak z uzasadnienia zaskarżonego
wyroku wynika, że jest to stwierdzenie sformułowane jedynie „na marginesie”,
a więc niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wypowiedzenie umowy
dokonane przez powoda nie mogło być skuteczne nie dlatego, że nie było
zaległości w zapłacie czynszu w chwili wypowiedzenia, ponieważ wcześniej została
wpłacona kaucja, ale dlatego, że w chwili owego wypowiedzenia umowa już nie
łączyła stron, ponieważ została wcześniej skutecznie wypowiedziana przez
pozwanego.
Sąd Apelacyjny nie naruszył również art. 483 k.c. W § 14 ust. 1 umowy
wiążącej strony określono trzy sytuacje, w których wynajmujący może
wypowiedzieć najem „ze skutkiem natychmiastowym”. Jedną z nich jest „zaleganie
7
z opłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności”. Jednocześnie zastrzeżono,
że w takiej sytuacji najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości
odpowiadającej wysokości czynszu, jaki najemca zapłaciłby przez trzyletni okres
najmu. Sąd Apelacyjny oczywiście trafnie przyjął, że to ostatnie zastrzeżenie jest
nieważne, bowiem, zgodnie z art. 483 k.c., w umowie można zastrzec karę
umowną jedynie w wypadku niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania niepieniężnego. Jedynie na marginesie należy więc wspomnieć
o tym, że nie została spełniona podstawowa przesłanka, od której uzależniono
możliwość wywiedzenia roszczenia o zapłatę kary umownej. Pozwany nie zalegał
z zapłatą czynszu, skoro kilka dni po tym, gdy umowa zaczęła obowiązywać,
wypowiedział ją ze skutkiem natychmiastowym, a więc dalej czynszu nie musiał
płacić.
Niedopuszczalne są wskazane w skardze kasacyjnej trzy zarzuty naruszenia
art. 233 § 1 k.p.c., który statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów przez sąd, gdy
tymczasem kwestia ustalenia faktów i oceny dowodów nie podlega kontroli
kasacyjnej (art. 3983
§ 3 k.p.c.).
Nie jest natomiast trafny zarzut, jakoby doszło do naruszenia art. 47914
§ 2
k.p.c. przez uwzględnienie dopiero przez Sąd Apelacyjny zarzutu pozwanego,
że obok głównej umowy strony zawarły jeszcze umowę ustną co do terminu
instalacji urządzeń klimatyzacyjnych w wynajmowanych lokalach. Z uzasadnienia
kwestionowanego wyroku Sądu Apelacyjnego nie wynika, aby doszło do takiego
ustalenia. Wyraźnie zaś Sąd Apelacyjny wskazuje, że interpretacja całego stanu
faktycznego prawidłowo zrekonstruowanego przez Sąd Okręgowy pozwala na
stwierdzenie, iż przedmiot najmu miał być wydany pozwanemu z zainstalowaną
klimatyzacją.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł jak w sentencji.