Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 7 października 2009 r., III CZP 60/09
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Marian Kocon
Sędzia SN Marek Sychowicz (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jolanty N.-M. i Marka M. przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej przy ul. P. nr 64 w B. o uchylenie uchwały, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 października
2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w
Katowicach postanowieniem z dnia 27 marca 2009 r.:
"1. Czy w przypadku, gdy właściciele lokali, tworzący tak zwaną małą
wspólnotę mieszkaniową (liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosi nie więcej niż siedem),
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali, ani w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego
właściciela, dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, na
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) do sądu okręgowego, czy też w
takim przypadku norma art. 25 ust. 1 ustawy nie znajduje zastosowania?;
2. W przypadku odpowiedzi dopuszczającej zaskarżenie uchwały na
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
kto winien taką wspólnotę reprezentować w postępowaniu sądowym?"
podjął uchwałę:
Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli
właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy)
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego.
Uzasadnienie
Jolanta N.-M. i Marek M. wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty
Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. P. nr 64 w B. z dnia 3 kwietnia 2008 r. w
przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed
sądami powszechnymi w sprawie przeciwko powodom i jako pozwanego wskazali
wspólnotę. Wspólnota ta obejmuje powodów jako właścicieli jednego lokalu
wyodrębnionego oraz Gminę B. – właściciela sześciu lokali niewyodrębnionych.
Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później.
Zaskarżona uchwała podjęta została przez Gminę, która ma większość udziałów we
wspólnocie.
Powodowie wezwani do usunięcia braku pozwu, polegającego na
niewskazaniu adresu Gminy, braku tego nie usunęli w zakreślonym terminie, zatem
przewodniczący w Sądzie Okręgowym w Katowicach zarządzeniem z dnia 4
grudnia 2008 r. zarządził zwrot pozwu. Przy rozpoznawaniu przez Sąd Apelacyjny
w Katowicach zażalenia powodów na to zarządzenie powstało przytoczone na
wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Apelacyjny nawiązał do występującej w piśmiennictwie rozbieżności
poglądów co do dopuszczalności stosowania do tzw. małej wspólnoty
mieszkaniowej art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), przewidującego
możliwość zaskarżenia do sądu uchwał właścicieli lokali. Wskazując na trudności w
ustaleniu, kto powinien reprezentować taką wspólnotę mieszkaniową w
postępowaniu wywołanym zaskarżeniem uchwały, opowiedział się za brakiem
możliwości stosowania w takim wypadku wymienionego przepisu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 6 zdanie pierwsze u.w.l., ogół właścicieli, których lokale
wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową,
istniejącą z mocy prawa, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa
lokale będące własnością różnych osób. Według art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele
lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie
zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej. Jeżeli zarządu w ten sposób nie określą, obowiązują zasady
przewidziane w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.).
Rozróżniają one sytuacje, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest
większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim
przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”,
stosownie do art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l., właściciele lokali są obowiązani
podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega
wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności
lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art.
22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu. Jeżeli
natomiast liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa
niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616
k.p.c. (art. 19 u.w.l.).
Wymienione przepisy kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną,
będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jako zarząd
wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu
pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, oraz zarządu powierniczego,
określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie
zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym; Nie
zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania
zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych
przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania, sprawowanie zarządu
rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych
przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających
możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o
rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania
rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do
tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące
zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i
nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22
ust. 2 i 4, art. 23 i 24), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25).
Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma
szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego
współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach
ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego
wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że
ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie
zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych
wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych
wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu
cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego
określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W
razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone
w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad w sposób
przewidziany w art. 21 i nast. u.w.l., w tym w art. 25, lub przez odesłanie do tych
przepisów. W takim wypadku – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – uchwała
właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach przewidzianych w
art. 25 u.w.l.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.