Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 195/09
POSTANOWIENIE
Dnia 5 lutego 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Marian Kocon (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku B. O.
przy uczestnictwie K. Ć., J. Ć., M. F., E. F. i in.
o zniesienie współwłasności nieruchomości,
po rozpoznaniu na rozprawie
w Izbie Cywilnej w dniu 5 lutego 2010 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy oraz uczestników D. O. i A. O.
od postanowienia Sądu Okręgowego w N.
z dnia 4 lutego 2009 r., sygn. akt III Ca (…),
oddala skargę kasacyjną oraz wniosek uczestników postępowania E. i M.
małżonków F. o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2007 r. Sąd Rejonowy w N. zniósł
współwłasność nieruchomości zabudowanej, bliżej określonej w tym postanowieniu.
Dokonując wzajemnych rozliczeń pomiędzy kilkunastoma współwłaścicielami zasądził
na rzecz wnioskodawcy B. O. spłatę w wysokości 56.043,91 zł z tytułu własności
50/1280 części nieruchomości, natomiast D. i A. małż. O. przyznał prawo własności do
czterech lokali i odpowiednią dopłatę.
W wyniku apelacji wnioskodawcy i uczestników postępowania Sąd Okręgowy w
N. postanowieniem z dnia 4 lutego 2009 r. zmienił powyższe postanowienie w ten
2
sposób, iż ustanowił odrębną własność 13 lokali, a lokal mieszkalny oznaczony
numerem 10, o powierzchni użytkowej 43,64 m2
, przyznał na własność wnioskodawcy
oraz zasądził na jego rzecz dopłatę w wysokości 6.892 zł. Małżonkom D. i A. O.
przyznał natomiast prawo własności trzech innych lokali oraz stosowną dopłatę.
Skarga kasacyjna wnioskodawcy oraz uczestników postępowania małżonków O.
od bliżej określonej części postanowienia Sądu Okręgowego - oparta na obu
podstawach z art. 3983
k.p.c. - zawiera sześć zarzutów naruszenia przepisów
postępowania, a także art. 211 k.c. oraz art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali (tekst
jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz., 903 ze zm.), art. 207 k.c., 206 k.c. w zw. z art. 224 § 2 i
225 k.c., i zmierza do uchylenia tego postanowienia w zaskarżonej części oraz
przekazania sprawy w tej części do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie można podzielić zarzutu naruszenia art. 618 § 1 k.p.c. w związku z art. 11 ust.
2 i art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j.: Dz. U.2000.80.903 ze
zm.) oraz art. 623 k.p.c. polegającego na zaniechaniu wydaniu postanowienia
wstępnego. Przepis art. 618 § 1 zd. 2 k.p.c. wskazuje bowiem wyłącznie na uprawnienie
sądu do wydania postanowienia wstępnego, nieskorzystanie z niego nie stanowi zatem
naruszenia prawa. Strona reprezentowana w sprawie przez profesjonalnego
pełnomocnika dysponowała określoną inicjatywą dowodową mogła też składać wnioski
zmierzające do takiego wydzielenia technicznego dodatkowych lokali, by mogły one być
samodzielne. W konsekwencji dla Sądu Najwyższego wiążące jest ustalenie Sądu
Okręgowego ilości samodzielnych lokali, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności
lokali, w objętym wnioskiem budynku.
Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział fizyczny
jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez
ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z
mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób
wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele.
Przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali,
tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 in fine k.c.), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11
ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Nieruchomość lokalową może stanowić tylko lokal
samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W przypadku
ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze czynności prawnej spełnienie
przesłanki samodzielności stwierdza organ administracji publicznej; od 23 lutego 2000 r.
3
- starosta; uprzednio było to zadanie organu właściwego w sprawach nadzoru
architektoniczno-budowlanego. Wymagane jest wydanie w tym względzie
zaświadczenia w rozumieniu art. 217 - 220 k.p.a. (art. 2 ust. 3 ustawy o własności
lokali). W przypadku natomiast ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu
o zniesienie współwłasności sąd sam ustala spełnienie przesłanki samodzielności lokali.
Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, swą ocenę
może oprzeć w szczególności na opinii biegłego z dziedziny budownictwa (por.
postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 13 marca 1997 r., III CKN 14/97, OSNC 1997,
nr 7-8, poz. 115 i z dnia 6 listopada 2002 r., III CKN 1372/00, LEX nr 75281).
Według art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali, lokale wraz z pomieszczeniami
do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w
razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na
wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu
ustanawiającego odrębną własność lokalu; jeżeli nie istnieje dokumentacja techniczna
budynku, wspomnianych zaznaczeń dokonuje się zgodnie z wymaganiami przepisów
prawa budowlanego na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony
umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Jeżeli
ustanowienie odrębnej własności lokali następuje na podstawie orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność, to zgodnie z art. 621 k.p.c. projektowany sposób podziału
nieruchomości na części w naturze powinien być zaznaczony na planie sporządzonym
według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych
(por. § 19-26, § 28 i § 54-59 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17
września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.
U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. w zw. z art. 24, 25, 26 u.k.w.h.).
W sprawie Sąd Odwoławczy wyszedł z powyższych założeń i przyjął,
że odpowiednim stosownie do art. 211 k.c. sposobem zniesienia współwłasności
nieruchomości objętej wnioskiem jest ustanowienie odrębnej własności lokali. Ustalił
w obecnym stanie budynku trzynaście lokali samodzielnych w rozumieniu art. 2 ust. 2
ustawy o własności lokali. W tych okolicznościach faktycznych nie miał zatem
możliwości przyznania lokalu(i) każdemu ze współwłaścicieli o takiej wartości (czy
powierzchni), która dokładnie odpowiadałaby wielkości posiadanego przez niego
udziału. W konsekwencji zasądził odpowiednie „dopłaty". Ta forma uzupełnienia
wartości udziału występuje w razie podziału fizycznego (w naturze) rzeczy wspólnej
(zob. art. 212 § 1 zd. 1 in fine k.c.). Dotyczy to, jak w sprawie, przypadków podziału nie
4
odpowiadającego w części wartości poszczególnych udziałów. Ustawodawca zakłada
dopuszczalność takiego podziału rzeczy. Skarżący natomiast skutecznie nie zarzucili, że
Sąd Odwoławczy nie uwzględnił w ostatecznym rozliczeniu ekonomicznej wartości
poszczególnych udziałów we współwłasności. Niepodobna zaś upatrywać naruszenia
art. 211 k.c., jak czynią to skarżący, w tym, że Sąd Odwoławczy przyznając na własność
poszczególne lokale współwłaścicielom miał na uwadze, iż niektóre z nich stanowiły
wieloletnie miejsce zamieszkania tych współwłaścicieli, albo miejsce prowadzenia przez
nich działalności gospodarczej, na które to lokale poczynili oni na ogół znaczące
nakłady. Stąd zarzut naruszenia art. 211 k.c. należało uznać za bezzasadny.
Na koniec, nie podlegał uwzględnieniu zarzut naruszenia art. 1000 § 1 k.p.c. w
zw. z art. 1004 k.p.c. oraz w zw. z art. 221 i 207 k.c. w rezultacie którego Sąd Okręgowy
zaniechał zasądzić na rzecz skarżących pożytki i przychody po myśli art. 207 k.c. Istota
tego zarzutu opierała się na błędnym założeniu, że żądanie przez współwłaściciela
wynagrodzenia od pozostałych współwłaścicieli usprawiedliwia posiadanie przez nich
rzeczy wspólnej "ponad udział". Skarżący pomijają, że w sytuacjach objętych zakresem
zastosowania art. 206 k.c. nie sposób zasadnie mówić o uprawnieniu współwłaścicieli
do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału (por. uchwała pełnego składu Izby
Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, oraz wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73). Samo zatem twierdzenie
współwłaściciela o korzystaniu przez innego współwłaściciela z rzeczy wspólnej w
zakresie przewyższającym przysługujący mu udział nie może dawać podstaw do
dochodzenia od niego z tego tytułu jakiegokolwiek roszczenia (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99).
Z tych przyczyn orzeczono, jak w postanowieniu.

III CSK 195/09

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia