Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 127/09
UCHWAŁA
Dnia 5 lutego 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Marian Kocon (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości
przy ulicy Ś. [...] w S.
przy uczestnictwie Gminy Miasta S.
o wpis służebności gruntowej,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 5 lutego 2010 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 25 września 2009 r.,
"Czy w trybie przewidzianym przez art. 21 ust. 3 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r.,
Nr 80, poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa może udzielić
zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do złożenia
oświadczenia o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego
(służebności gruntowej), w celu wykonania uchwały w sprawie nie
wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 tej ustawy, ze skutkiem
w stosunku do właścicieli wszystkich lokali?"
podjął uchwałę:
2
Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r., o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić
zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia
o ustanowieniu służebności drogowej.
3
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w S. postanowieniem z dnia 6 maja 2009 r. oddalił wniosek
Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr [...] przy ulicy Ś. w S. o wpis w księdze
wieczystej bliżej określonej służebności drogowej mającej obciążać grunt
wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. Do wniosku dołączono protokół
notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie
wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu
do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu. W ocenie sądu zawarte w art. 21 ust.
3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jedn. Dz. U. Nr 80,
poz. 903 ze zm., dalej „u.w.l.”) wyliczenie czynności przekraczających zwykły
zarząd jest wyczerpujące, co oznacza, że uchwałą właścicieli nie może być
udzielone pełnomocnictwo także w innych sprawach niż objętych art. 22 ust. 3 pkt
5, 5a i 6 u.w.l.
Rozpoznając apelację uczestnika postępowania Gminy Miasto S. na to
postanowienie, Sąd Okręgowy w S. powziął poważne wątpliwości, którym dał
wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa o własności lokali regulując zarząd nieruchomością wspólną
preferuje umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1 u.w.l.).
Rozwiązania tej ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele
lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa
niż siedem (art. 19 u.w.l.). Ustawowe regulacje obejmują m.in. rozróżnienie
czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.).
Z mocy ustawy art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty
i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami
lokali. Dotyczy to spraw zwykłego zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę składa
zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie
4
wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może
udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią
(art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę
właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia
umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy
czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga
umowa. Z art. 22 ust. 2 u.w.l. wiąże się art. 21 ust. 3 tej ustawy, który stanowi,
że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l.,
składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art.
22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub
przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu
powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym
lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust 3 pkt 5 u.w.l.),
a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału
nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia
załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli
lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na
zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi
pełnomocnictwo do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę,
złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.
Przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera wyliczenie taksatywne w zakresie
udzielenia pełnomocnictwa, co oznacza, że w trybie w tym przepisie
przewidzianym nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd
oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienionych.
Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (drogi
koniecznej) na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do
obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w
5
katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego
przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do
złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.
W tym stanie rzeczy należało orzec, jak na wstępie.