Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 293/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lutego 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Barbara Myszka
w sprawie z powództwa E. K. i S. K.
przeciwko Miastu W. i Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości o ustalenie
prawa,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 lutego 2010 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 30 września 2008 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 17 października 2007 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo
E. i S. K. o ustalenie, że samodzielny lokal mieszkalny nr 25a o powierzchni 100,687m2
,
wybudowany przez nich na części strychu budynku przy ul. P. 15/19 w W. stanowi
własność pozwanego Miasta. Apelację powodów od tego orzeczenia Sąd Apelacyjny
oddalił wyrokiem z dnia 17 października 2007 r.
Sądy obu instancji oparły się na następujących ustaleniach:
Wielomieszkaniowy budynek przy ul. P. stanowił własność Skarbu Państwa,
następnie - w wyniku komunalizacji - prawa do niego przeszły na pozwane Miasto.
Pierwszy lokal w tym budynku został wyodrębniony i zbyty w 1977 r., nie doszło jednak
do zbycia wszystkich lokali. Strych służył do użytku współwłaścicieli i nie był
wyodrębniony. Powodowie zaadaptowali część strychu na cele mieszkalne na
podstawie decyzji z dnia 2 lipca 1987 r., zatwierdzającej plan realizacyjny inwestycji
i udzielającej zezwolenia na budowę, w ramach umowy użyczenia zawartej
z Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej […] (PGK). W dniu 4 maja 1990 r.
powstały lokal nr 25a, został przyjęty do ewidencji jako zgłoszony do użytkowania,
a 8 maja 1990 r. przydzielono go powodom na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy
z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. nr 30, poz. 160 ze zm.- „pr.lok.”),
po czym PGK zawarło z powodami umowę najmu. Umowa ta została wypowiedziana
w 1995 r. z powodu zaległości czynszowych. W dniu 19 lipca 2006 r. powodowie
podpisali umowę najmu tego lokalu z drugą pozwaną – Wspólnotą Mieszkaniową
budynku przy ul. P. 15/19 Powodowie dążą jednak do ustalenia prawa własności
pozwanego Miasta do spornego lokalu, ponieważ chcieliby zamienić lokal lub
wykupić go w celu odzyskania nakładów poczynionych na adaptację.
Sąd Okręgowy nie stwierdził po stronie powodów interesu prawnego, lecz
jedynie interes ekonomiczny w zgłoszonym żądaniu ustalenia. Przyjął, że powodów
nie łączy z pozwanym Miastem żaden stosunek prawny, sporny lokal jest częścią
nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty, od której go powodowie wynajmują.
Ten pogląd Sąd Okręgowy uzasadnił wskazując na art.135 § 1 k.c., art. 4 ust.1
ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. pr. lok. oraz art. 14 ust. 3 i ust. 4, a także art. 15
a ust.1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
(tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.- „u.g.t.”) w brzmieniu
3
obowiązującym w dniu 4 sierpnia 1977 r. Zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 15 a ust.
2 u.g.t. - współwłasność w częściach ułamkowych właścicieli lokali stanowiły także
części budynku i inne urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli
poszczególnych lokali, co oznacza, że od chwili sprzedaży pierwszego
wyodrębnionego lokalu w budynku przy ul. P. 15/19 strych stał się przedmiotem
współwłasności i przestał być wyłączną własnością Skarbu Państwa. Zasadę tę
przyjęto następnie w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze
zm. – powoływanej jako „u.g.g.”). Na podstawie art. 24 ust. 3 tej ustawy
(w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 1987 r.), a później na podstawie art. 24
ust. 4 i ust. 5 przepisów obowiązujących do 27 maja 1990 r. - do czasu sprzedaży
przez Państwo wszystkich lokali mieszczących się w domu wielomieszkaniowym –
o przebudowie polegającej na powiększeniu ilości lokali decydował terenowy organ
administracji państwowej. Organ ten zmieniał także - po dokonaniu przebudowy -
odpowiednio wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali.
Ostateczna decyzja w tej sprawie stanowiła podstawę do dokonania odpowiednich
zmian w księdze wieczystej. Wprowadzone później do ustawy zmiany utrzymały tę
zasadę (art. 21 ust. 4 i ust. 6 tekstu jedn. z 1991 r., Dz.U. Nr 30, poz. 127),
pozostawiając stosowne uprawnienie rejonowemu organowi rządowej administracji
ogólnej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa
i przyznając je zarządowi gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących
własność gminy. Z dniem 1 stycznia 1995 r., w związku z wejściem w życie ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80,
poz. 903 ze zm.), skreślono art. 21 ust. 1-6 i 10 u.g.g. Od tej chwili kwestie związane
z przebudową, rozbudową i nadbudową reguluje art. 9 ustawy o własności lokali.
Sąd zwrócił uwagę, że po adaptacji strychu przez powodów nie wydano żadnej
decyzji administracyjnej o zmianie wielkości udziałów, wobec czego powstały lokal
mieszkalny pozostał przedmiotem współwłasności wszystkich współwłaścicieli lokali
w budynku i nie należał wyłącznie do Skarbu Państwa, a później gminy.
Sąd odwoławczy podzielił powyższe stanowisko z tą różnica, że uznał interes
prawny powodów ustaleniu, kto jest właścicielem lokalu, skoro zamierzają go
zakupić. Wskazał, że umowa użyczenia określała uprawnienia powodów do zwrotu
4
kosztów adaptacji m. in. w razie zakupu powstałego lokalu mieszkalnego, więc
interes prawny powodów w żądaniu ustalenia prawa własności Miasta - jako
następcy prawnego Skarbu Państwa – dotyczy stwierdzeniu prawa do nabycia
lokalu z uprawnieniem do zwrotu kosztów adaptacji i umożliwia rozstrzygnięcie,
z udziałem pozwanej Wspólnoty, kwestii własności, co nie byłoby możliwe
w postępowaniu o świadczenie skierowanym przeciwko pozwanemu Miastu.
Sąd Apelacyjny podzielił natomiast pogląd prawny Sądu Okręgowego, że
pozwanemu Miastu nie przysługuje prawo własności spornego lokalu. Zaznaczył, że
art. 137 k.c. (przed jego uchyleniem) wymagał do ustanowienia odrębnej własności
lokali mieszkalnych czynności prawnej, określającej lokal podlegający wyodrębnieniu
oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we
współwłasności nieruchomości. W nieruchomości przy ul. P. współwłasność
właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela (Skarbu Państwa)
stanowił m. in. strych. Jego statusu prawnego nie zmieniła decyzja z dnia 2 lipca
1987 r. zezwalająca na adaptację, ponieważ umożliwiała ona tylko legalne
wykonanie prac budowlanych. Na stosunki własnościowe nie wpłynął także fakt
rzeczywistego ulokowania na strychu lokalu mieszkalnego. O prawie własności do
powstałego lokalu zdecydować mogła dopiero przewidziana w art. 24 ust. 3 u.g.g. w
brzmieniu pierwotnym, wydana przez organ administracji państwowej decyzja o
zmianie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. Ta decyzja
stanowiłaby czynność rozporządzenia przedmiotem współwłasności domu i
współużytkowania wieczystego gruntu. Sąd odwoławczy podkreślił, że zmiany
przepisu art. 24 u.g.g. wyraźnie nadały tej decyzji rozstrzygający charakter, skoro
uczyniły ją podstawą dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.
Sąd powołał się również na treść art. 24 u.g.g. w brzmieniu obowiązującym
w okresie od 1 stycznia 1988 r. do 4 grudnia 1990 r., który wskazywał
na wywłaszczeniowy charakter powyższej decyzji, rozstrzygając (najpierw
negatywnie, a później pozytywnie) o roszczeniach właścicieli lokali z tytułu
zmniejszenia wartości ich praw w wyniku zmiany wielkości udziałów.
Uchylenie z dniem 1 stycznia 1995 r. art. 21 ust 1 – 6 i ust. 10 u.g.g.
spowodowało zniesienie administracyjnego trybu rozstrzygania o przebudowie,
nadbudowie lub rozbudowie domu i od tej chwili wydanie decyzji nie jest już
5
możliwe. Kwestie te na gruncie ustawy o własności lokali są załatwiane w drodze
czynności prawnych współwłaścicieli (art. 22 ust. 3 punkt 5 ustawy o własności
lokali), co oznacza, że obecnie – wobec braku wcześniejszej decyzji administracyjnej
w przedmiocie zmiany wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali
i pozwanego Miasta - o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zajmowanego przez
powodów decyduje pozwana Wspólnota Mieszkaniowa.
W ocenie Sądu, prawa własności Miasta do spornego lokalu nie można
wywieść z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż reguluje on tylko zakres
uprawnień i obowiązków dotychczasowego właściciela nieruchomości w porównaniu
do praw i obowiązków właścicieli lokali wyodrębnionych. Nie przesądza natomiast, że
należą do niego lokale nadające się do wyodrębnienia, także z części wspólnych,
lecz jeszcze niewyodrębnione, a przeciwnie, wskazuje, że do czasu ustanowienia
jego odrębnej własności lokal taki stanowi element nieruchomości wspólnej, do
której dotychczasowy właściciel ma takie same prawa, jakie przysługują właścicielom
lokali wyodrębnionych.
Dodatkowo Sąd Apelacyjny zauważył, że powodowie w wyniku
przeprowadzenia adaptacji strychu nie uzyskali w stosunku do pozwanego Miasta
dostatecznie ukształtowanego prawa do powstałego lokalu, uchylenie art. 21 ust. 3
i ust. 4 u.g.g. nie naruszyło więc praw nabytych przez powodów.
Powyższe rozstrzygnięcie powodowie zaskarżyli w całości skargą kasacyjną
opartą na podstawie naruszenia prawa materialnego, precyzując ją w zarzutach:
- błędnej wykładni art. 21 ust. 4 i 6 u.g.g., polegającej na przyjęciu, że nie
zastosowanie mechanizmów zmiany udziałów we współwłasności i ujawnienia tych
zmian w księgach wieczystych przed uchyleniem powołanych przepisów
uniemożliwia ich zastosowanie do oceny stanu prawnego nieruchomości, której
pierwotny właściciel (Skarb Państwa) już po sprzedaniu pierwszego lokalu,
a przed utratą prerogatyw przyznanych przez art. 21 ust. 3 tej ustawy, wyraził
zgodę na wybudowanie na częściach wspólnych samodzielnego lokalu;
- niewłaściwego zastosowania art. 137 k.c., obowiązującego do
31 grudnia 1995 r. przez błędne uznanie, że ma on zastosowanie przy ocenie do
kogo należy tytuł do lokalu mieszkalnego wybudowanego za zgodą pierwotnego
właściciela na częściach wspólnych budynku.
6
We wnioskach skarżący domagają się uchylenie zaskarżonego wyroku
w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi II instancji;
albo uchylenia w całości tego wyroku oraz wyroku Sądu I instancji i przekazania
sprawy do rozpoznania Sądowi Okręgowemu.
Powód wniósł o oddalenie apelacji i przyznanie mu zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozstrzygnięcie powstałego sporu wymaga rozważenia charakteru
prawnego czynności podejmowanych przez Skarb Państwa w celu uzyskania na
strychu budynku wielomieszkaniowego dodatkowego lokalu mieszkalnego
i konsekwencji własnościowych, jakie z tych czynności wynikały.
Istotne z punktu widzenia rozpatrywanego sporu były działania podjęte
w okresie od 1987 r. do 1990 r. Najpierw - w czasie obowiązywania art. 24 ust. 3
u.g.g. w wersji pierwotnej Skarb Państwa zawarł z powodami umowę użyczenia
strychu dla umożliwienia jego przebudowy na mieszkanie, co poprzedziła
decyzja z dnia 2 lipca 1987 r., zezwalającą powodom na dokonanie tej adaptacji.
Sąd Apelacyjny ocenił, że decyzja pozwalała jedynie legalnie przeprowadzić
budowę, nie przeanalizował jednak szczegółowo podjętych czynności, gdyż
założył, że dla oceny statusu prawnego spornego lokalu decyzja ta nie miała
znaczenia, o powstaniu samodzielnego lokalu pozostającego w wyłącznej gestii
Skarbu Państwa (a następnie pozwanego Miasta) decydowało bowiem dopiero
wydanie decyzji o zmianie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości
wspólnej. Stanowisko to nie jest jednak prawidłowe. W literaturze i orzecznictwie
(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/93
i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC
1999/3/113) na tle postanowień art. 24 ust 3 u.g.g. wyrażono pogląd, że decyzja
terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali
zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Na tym
nie kończyły się jednak jej konsekwencje. Przeznaczając część powierzchni
dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, terenowy organ administracji
przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia przeznaczona na przebudowę
zostaje wyłączona spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku.
7
Nie do pogodzenia ze wspólnym użytkiem jest bowiem prowadzenie przebudowy
polegającej na wydzieleniu kolejnego mieszkania, a więc lokalu z założenia
służącego użytkowi indywidualnemu. Współwłasność części wspólnych budynku
nie stanowiła samodzielnego prawa, lecz prawo związane z odrębną własnością
lokalu mieszkalnego, a jej zakres limitowało przeznaczenie tych części, wyrażające
się w charakterze wspólnym i służebnym względem prawa do lokalu mieszkalnego.
Dlatego też skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3
u.g.g. stanowiło zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na
nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, a lokal ten – powiększał
liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako
dotychczasowego właściciela budynku (por. § 19 ust. 3 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu
oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów, sprzedaży nieruchomości
państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi
nieruchomościami – Dz.U. Nr 47, poz. 239).
Natomiast decyzja, z którą skutek ten łączyły Sądy obydwu instancji, to
znaczy decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli
w nieruchomości (przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3, a po nowelizacji
obowiązującej od 1 stycznia 1988 r. – w art. 24 ust. 3a u.g.g., później oznaczanym
w kolejnych tekstach jednolitych jako art. 24 ust. 4 i art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła
jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości
wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku. Wniosek
taki płynie z wykładni językowej powołanego przepisu, który – w odróżnieniu od art.
21 ust. 3 u.g.g. (według numeracji z tekstu jednolitego) nie zawiera żadnych
postanowień regulujących status nowego lokalu. Oceny tej nie zmienia fakt, że
decyzja, o której mowa, stanowiła podstawę odpowiedniego wpisu w księgach
wieczystych i (od 5 grudnia 1990 r.) otwierała właścicielom wyodrębnionych lokali
drogę do dochodzenia odszkodowania za zmniejszenie ich udziałów w prawach do
domu i gruntu. Reguły ustalania udziałów wynikały bowiem z art. 24 ust. 2 (art. 21
ust. 2 według tekstu jednolitego z 1991 r.) u.g.g., były uzależnione od obiektywnych
mierników w postaci powierzchni użytkowej lokali i domu, nie było więc przeszkód,
8
by współwłaściciele dochodzili ich ustalenia pierwotnie na drodze administracyjnej,
a po uchyleniu art. 21 ust. 1-6 u.g.g. – na drodze sądowej.
Słusznie zatem skarżący zarzucili, że zaskarżone orzeczenie wydane
zostało w wyniku błędnej wykładni art. 21 ust. 4 i 6 u.g.g.
Trafny okazał się także drugi z podniesionych zarzutów – wadliwego
zastosowania art. 137 k.c. Przepis ten, przed jego uchyleniem, regulował sposób
ustanowienia odrębnej własności lokali. Tymczasem, co nie jest sporne – lokal,
powstały w wyniku adaptacji strychu przez powodów nie został wyodrębniony
w rozumieniu tego przepisu, to znaczy nie stał się odrębnym przedmiotem
własności. Przebudowa doprowadziła jedynie do powstania samodzielnego lokalu
mieszkalnego, który może, ale nie musi uzyskać statusu odrębnej nieruchomości.
Z przytoczonych względów, ponieważ koncepcja prawna, która legła
u podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia okazała się nieprawidłowa – orzeczenie to
należało uchylić i przekazać sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
Orzeczenie o kosztach procesu uzasadnia art. 39821
w zw. z art. 391 § 1
i art. 108 § 2 k.p.c.
db