Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 437/09
POSTANOWIENIE
Dnia 19 lutego 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
w sprawie z wniosku A. G.
przy uczestnictwie R. J., M. R., S. R., G. R., J. S., M. W., J. W. i A. W.
o stwierdzenie zasiedzenia,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 19 lutego 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania M. R.
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt V Ca (…),
1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w
S. z dnia 18 września 2008 r. sygn. I Ns (…) i oddala wniosek;
2) kosztami postępowania za obie instancje oraz postępowania kasacyjnego
obciąża wnioskodawczynię i uczestników postępowania do wysokości
poniesionych wydatków;
3) stwierdza, że nieuiszczone koszty sądowe ponosi Skarb Państwa.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 18 września 2008 r. Sąd Rejonowy w S. stwierdził, że
wnioskodawczyni A. G. nabyła przez zasiedzenie z dniem 19 listopada 2003 r. udział w
wysokości 284/336 części we własności zabudowanej nieruchomości o powierzchni
0,0033 ha położonej w S. Nieruchomość ta stanowi część większej nieruchomości o
2
powierzchni 0,0341 ha, oznaczonej jako działka gruntowa o numerze 98, dla której Sąd
Rejonowy w S. prowadził księgę wieczystą Kw nr (…). Postanowienie to zostało wydane
na podstawie poczynionych przez Sąd następujących ustaleń faktycznych i prawnych.
Jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, oznaczonej jako działka 98, w 52/336
części jest także wnioskodawczyni, która prawo to uzyskała na mocy dziedziczenia
testamentowego, po zmarłym w dniu 21 marca 1976 r. A. S. Wnioskodawczyni i A. S.
pozostawali w związku faktycznym, z którego urodziła się w grudniu 1968 r. córka A. W
tym czasie współwłaścicielami wspomnianej nieruchomości były dzieci A. S.: M. R., R.
S., W. S. oraz K. S. A. S. stał się właścicielem jednego z lokali położonych na
wspomnianej nieruchomości oraz jej współwłaścicielem dopiero na mocy umowy
darowizny z dnia 15 listopada 1973 r.
W 1968 r. wnioskodawczyni wystąpiła do A. S., który zarządzał nieruchomością w
imieniu swoich dzieci, z prośbą o możliwość budowy na części tej nieruchomości
budynku, w którym mogłaby prowadzić zakład fotograficzny. A. S. wyraził na to zgodę i
uzyskał na swoje nazwisko pozwolenie na „wykonanie remontu elewacji frontowej
budynku gospodarczego adoptowanego na zakład fotograficzny”. a następnie
koordynował pracami budowlanymi. Prace trwały do początku 1970 r. i były finansowane
przez wnioskodawczynię. Sąd ustalił, że w dniu 1 kwietnia 1970 r. wnioskodawczyni
zawarła z Spółdzielnią S.(…) w W. Oddział S. umowę na prowadzenie zakładu
usługowego opartego o zryczałtowany system rozliczenia pod szyldem wymienionej
spółdzielni w zakresie fotografowania. Zakład ten prowadziła w powyższym budynku
zwanym pawilonem do 30 września 1990 r. Po zaprzestaniu prowadzenia zakładu
fotograficznego od 1991 r. do września 2007 r. wnioskodawczyni zaczęła wynajmować
przedmiotowy lokal osobom fizycznym, które prowadziły w nim działalność gospodarczą.
Począwszy od pierwszej umowy najmu lokalu do maja 2007 r. wnioskodawczyni
samodzielnie pobierała czynsz od najemców. Z tytułu uzyskiwanego dochodu
odprowadzała podatek dochodowy. Współwłaściciele nieruchomości i zarazem
właściciele odrębnych lokali znajdujących się w głównym budynku - kamienicy nie żądali
od wnioskodawczyni rozliczenia pożytków czerpanych z wynajmu przedmiotowego
lokalu.
W dniu 19 listopada 1973 r. A. S. sporządził oświadczenie na piśmie, w którym
potwierdził, że na prośbę wnioskodawczyni i dla dobra wspólnego dziecka pozwolił jej
na wybudowanie na nieruchomości pawilonu z przeznaczeniem na zakład fotograficzny.
Pod oświadczeniem widnieją czytelne podpisy R. S., M. R. i K. S.
3
A. S. zmarł w dniu 21 marca 1976 r. Po jego śmierci zarząd nieruchomością objął
jego syn K. S. mieszkający na posesji. Wnioskodawczyni opłacała czynsz z tytułu
zajmowania lokalu mieszkalnego w kamienicy. Ponadto na mocy uzgodnień z nowym
zarządcą opłacała co kwartał podatek od nieruchomości. Od 2000 r. uiszczała także co
miesiąc kwoty 45 złotych i 65 złotych za odpowiednio zużycie wody i wywóz śmieci oraz
na remonty i inne potrzeby administracji. Przed 2000 r. wnioskodawczyni partycypowała
w kosztach napraw i modernizacji budynku kamienicy.
Mając na względzie takie ustalenia Sąd Rejonowy uznał, że wnioskodawczyni
była samoistnym posiadaczem nieruchomości o powierzchni 0,0033 ha zabudowanej
budynkiem gospodarczym (pawilonem przeznaczonym pierwotnie na zakład
fotograficzny) co najmniej od 19 listopada 1973 r., kiedy to A. S. oświadczył
jednoznacznie na piśmie jaka była rola wnioskodawczyni w zabudowie i posiadaniu tej
nieruchomości. Było to posiadanie w złej wierze dlatego nabycie własności tej
nieruchomości nastąpiło po trzydziestu latach w dniu 19 listopada 2003 r. Ponieważ
wnioskodawczyni w dacie upływu terminu zasiedzenia była już współwłaścicielką tej
nieruchomości w 52/336 części, mogła nabyć przez zasiedzenie tylko pozostały udział
wynoszący 284/336.
Rozpoznając apelację uczestników postępowania Sąd Okręgowy w S. utrzymał w
mocy zaskarżone postanowienie. Podzielił ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy.
Zdaniem Sądu Okręgowego w rozpoznawanej sprawie na korzyść wnioskodawczyni
przemawia domniemanie przewidziane w art. 339 k.c. Przepis ten stanowi, iż
domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Ciężar obalenia tego domniemania spoczywał w myśl art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. na
uczestnikach postępowania sprzeciwiających się uwzględnieniu wniosku o zasiedzenie.
Apelujący nie sprostali temu obowiązkowi. Podnoszone przez nich okoliczności
faktyczne nie zostały przez nich wykazane obiektywnymi i przekonywającymi dowodami.
W szczególności nie udowodnili oni, że prace związane z robotami budowlanymi przy
wykonywaniu budynku przeznaczonego na zakład fotograficzny finansowane były nie
przez wnioskodawczynię, lecz przez A. S. i to ze środków należących do ówczesnych
właścicieli gruntu, na którym ten budynek znajduje się. Ich twierdzeniom w ocenianej
części przeczy jednoznacznie treść pisemnych oświadczeń A. S. oraz R. S., M. R. i K.
S. z dnia 19 listopada1973 r.
Ponadto wobec treści tychże oświadczeń okoliczność czy prace remontowo-
budowlane były sfinansowane wyłącznie przez wnioskodawczynię czy przez A. S.
4
pozostają bez znaczenia, bowiem ewentualna darowizna środków pieniężnych przez A.
S. na rzecz wnioskodawczyni z przeznaczeniem na budynek, który miał zgodnie z
życzeniem A. S. stanowić jej własność, prowadzi do takiego samego skutku w zakresie
charakteru posiadania spornej nieruchomości. Z tych samych przyczyn nie może mieć
wpływu na rozstrzygniecie to, czy przedmiotowy budynek został na podstawie wyżej
wymienionej decyzji postawiony od podstaw czy też na bazie wcześniej już istniejącego.
Przymiotu samoistnego posiadacza nie może pozbawić wnioskodawczyni fakt, iż
w 1991 r. zwróciła się z zapytaniem do K. S. czy może wynajmować pawilon. Należy
przyjąć, że wnioskodawczyni uczyniła to przez wzgląd na interes najemcy i w celu
uniknięcia nieporozumień ze współwłaścicielami nieruchomości. Wnioskodawczyni,
zwracając się do K. S. z powyższym pytaniem, w uznaniu Sądu odwoławczego, nie
zademonstrowała tym samym braku samoistności posiadania czy woli rezygnacji z
samodzielnego, niezależnego od innej osoby władania rzeczą dla siebie ani braku
poczucia, że jest właścicielką nieruchomości. W ten sposób ujawniła wiedzę, że prawo
własności jej nie przysługuje, czyli uzewnętrzniła jedynie złą wiarę posiadania.
Sąd Okręgowy uznał, że wnioskodawczyni, korzystając jak właścicielka
z budynku pawilonu, wykonywała jednocześnie faktyczne władztwo nad gruntem
zabudowanym tym pawilonem. Niemożliwością było bowiem użytkowanie pawilonu bez
korzystania z gruntu, gdyż budynek ten nie może istnieć w oderwaniu od gruntu. Z tych
przyczyn jest rzeczą oczywistą, że posiadaczka pawilonu, czując się jego właścicielem,
musiała uważać się również za właścicielkę odpowiedniej części działki, na której
budynek powyższy został wzniesiony. Ponieważ posiadanie to trwało, jak prawidłowo
ustalił Sąd Rejonowy, ponad 30 lat, stan ten doprowadził także do zasiedzenia gruntu,
na którym sporny pawilon jest posadowiony.
Sąd ten wyszedł z założenia, iż skoro w dacie upływu terminu zasiedzenia
wnioskodawczyni była już współwłaścicielką w udziale 52/336 części powyższej
nieruchomości, to tej części działki nr 98/2 nie może nabyć przez zasiedzenie.
Wskazując na art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
zgodnie z którym udział w nieruchomości wspólnej jest prawem ściśle związanym z
własnością lokalu, Sąd Okręgowy uznał, że dzieli on los prawny własności lokalu. W
konsekwencji nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie może też być
zbyty bez lokalu ani obciążony. Nie podzielił wobec tego stanowiska Sądu Rejonowego,
że przedmiotem zasiedzenia przez wnioskodawczynię mógł być jedynie udział w
284/336 części posiadanego przez nią gruntu. Z tych przyczyn wnioskodawczyni winna
5
ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę
nr 98/2, a nie udziału w niej. Powyższy błędny pogląd Sądu I instancji nie miał
ostatecznie wpływu na wynik sprawy jako, że wnioskodawczyni wnosiła o stwierdzenie
zasiedzenia udziału wynoszącego 284/336 części, a Sąd nie mógł orzec ponad żądanie.
Ponadto apelujący nie mieli, w ocenie Sądu odwoławczego, interesu prawnego
w zaskarżeniu postanowienia Sądu Rejonowego w powyższym zakresie.
W skardze kasacyjnej uczestniczka zarzuciła naruszenie prawa materialnego: 1)
art. 172 k.c. przez jego zastosowanie w sprawie w sytuacji, gdy wnioskodawczyni nie
była samoistną posiadaczką przedmiotowej nieruchomości we wskazanych przez Sąd
latach 1973 r. - 2003 r.; 2) art. 172 k.c. w zw. z art. art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie polegające na stwierdzeniu na rzecz wnioskodawczyni zasiedzenia w
sytuacji, gdy przedmiotowy grunt zabudowany budynkiem użytkowym, a stanowiący
część „nieruchomości wspólnej” w rozumieniu powołanej ustawy, nie mógł być
przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia; 3) art. 336 k.c. przez jego niewłaściwe
zastosowanie w sprawie, które doprowadziło Sąd I Instancji do błędnego uznania, że
wnioskodawczyni była samoistną posiadaczką przedmiotowej części nieruchomości; 4)
art. 339 k.c. w zw. z art. 6 k.c. przez jego zastosowanie w sprawie i na skutek tego
błędne przyjęcie, iż na korzyść wnioskodawczyni działało domniemanie samoistności
posiadania w sytuacji, gdy władztwo wnioskodawczyni wynikało ze stosunku
współwłasności, a więc przysługiwało jej uprawnienie do współposiadania w zakresie nie
wyłączającym pozostałych współwłaścicieli (domniemanie zgodności posiadania z
prawem - art. 341 k.c. wyprzedzało więc domniemanie samoistności posiadania); 5) art.
3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez jego
niezastosowanie w sprawie i w konsekwencji dokonanie w drodze orzeczenia sądowego
podziału nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością wyodrębnionych
lokali pomimo, iż nieruchomość taka nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu i
nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa
odrębna własność lokali.
Ponadto skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć
istotny wpływ na wynik sprawy a to: 1) art. 378 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art.
391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez nie rozważenie oraz nie odniesienie się
przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu skarżonego postanowienia do zgłoszonych przez
stronę powodową zarzutów apelacji dotyczących sprzeczności poczynionych przez Sąd
6
I Instancji ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego; 2) art. 382
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez pominięcie przez Sąd Okręgowy przy wydawaniu
skarżonego postanowienia części materiału dowodowego zebranego w postępowaniu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przede wszystkim zasługuje na uwzględnienie podniesiony w skardze kasacyjnej
zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Sąd Okręgowy uznał, że
wnioskodawczyni, będąc współwłaścicielką nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3
ust. 2 powołanej wyżej ustawy mogła nabyć część tej nieruchomości w drodze
zasiedzenia. Takie stanowisko jest nieuzasadnione z kilku powodów. Nieruchomość
wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli lokali. Używany przez wnioskodawczynię pawilon i grunt stanowiły
niewątpliwie część tak rozumianej nieruchomości wspólnej. Powiększenie lub
zmniejszenie nieruchomości wspólnej jest możliwe tylko poprzez współdziałanie
wszystkich uprawnionych współwłaścicieli w sposób przewidziany w art. 32a i art. 5
ustawy o własności lokali. W tej sytuacji uznać należy, że wykluczone jest nabycie
części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze
zasiedzenia.
Za takim stanowiskiem przemawiają także konsekwencje do jakich prowadzi
odmienne stanowisko zajęte przez orzekające w sprawie Sądy. Jeżeli zasiedzenie
prowadzić miałoby do odłączenia z nieruchomości wspólnej jej części, to byłoby to
sprzeczne z wspomnianymi wyżej przepisami, które regulują zmniejszenie takiej
nieruchomości. Natomiast jeżeli poprzez zasiedzenie miałby zwiększyć się jej udział w
nieruchomości wspólnej to prowadzić musiałoby to do zmniejszenia udziałów
pozostałych współwłaścicieli. Udział w nieruchomości wspólnej wyznaczony zaś jest w
sposób określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Dopuszczalność nabycia w
drodze zasiedzenia nieruchomości wspólnej prowadzi więc do konsekwencji, których nie
można pogodzić z bezwzględnie wiążącymi przepisami ustawy o własności lokali.
W rozpoznawanej sprawie było to tym bardziej oczywiste, że pozostali
współwłaściciele podejmowali czynności (podpisy pod umowami najmu), które były
wyrazem ich władztwa nad nieruchomością wspólną, a nie wyrazem przezorności
wnioskodawczyni, która chciała uniknąć w ten sposób ewentualnych konfliktów
najemców z właścicielami lokali. Działania wnioskodawczyni były więc nie przejawem jej
samoistnego posiadania części nieruchomości wspólnej, lecz wykonywaniem, za zgodą
7
pozostałych współwłaścicieli, jej współposiadania tej nieruchomości. Stanowisko takie
jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć, że pozostali współwłaściciele godzili się na
korzystanie przez wnioskodawczynię z większej powierzchni nieruchomości wspólnej
mając na uwadze, iż jest ona matką ich nieletnie wtedy siostry.
Uwzględnienie zarzutu naruszenia art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali
prowadzi także do stwierdzenia, że również pozostałe zarzuty naruszenia prawa
materialnego zasługują na uwzględnienie. Skoro wnioskodawczyni wykonywała tylko
współposiadanie nieruchomości wspólnej i nie była samoistnym posiadaczem części tej
nieruchomości, to zaskarżone postanowienie niewątpliwie narusza art. 172 k.c., na
którym orzekające w sprawie sądy oparły swoje rozstrzygnięcie. Z podobnych względów
naruszone zostały art. 336 i 339 k.c., których zastosowanie byłoby uzasadnione tylko w
razie gdyby zasadne było założenie, że wnioskodawczyni był samoistnym posiadaczem.
Nieuzasadnione okazały się zarzuty naruszenia prawa procesowego. Sąd
Okręgowy nie pominął dowodów lecz inaczej je ocenił, co pozostaje w granicach jego
kompetencji wyznaczonej przez art. 233 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku wskazano
podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia, a więc zaskarżone postanowienie nie
narusza również art. 328 § 2 k.p.c.
Mając na względzie, że podstawa naruszenia prawa materialnego okazała się
oczywiście uzasadniona a wskazane w skardze kasacyjnej naruszenia prawa
procesowego nieuzasadnione Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816
k.p.c., orzekł jak
w sentencji.