Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 464/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 kwietnia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSA Jan Futro (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa L. O.
przeciwko Z. N. i G. N.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 kwietnia 2010 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz pozwanych 1800 zł
tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 23 grudnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. zasądził solidarnie od
pozwanych Z. N. i G. N. na rzecz powódki L. O. 122 000 zł z ustawowymi odsetkami od
kwot i dat w nim wskazanych.
Orzekając o kosztach postępowania zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz
powódki 9 700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Jako podstawy rozstrzygnięcia Sąd I instancji wskazał, że strony łączyła zawarta
28 października 2005 r. umowa o pośrednictwo finansowe sprzedaży nieruchomości, na
której znajdował się salon samochodowy. Zgodnie z nią powódka wykonywała swoje
obowiązki.
Pozwani jednak wbrew postanowieniom umowy zbyli bez udziału powódki
nieruchomość Tadeuszowi Zdunkowi i odmówili zapłacenia powódce prowizji
w dochodzonej i zasądzonej kwocie.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2009 r. uwzględniając apelację
pozwanych oddalił powództwo.
Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że Sąd ten ustalił, iż powódka
zobowiązała się do dokonywania dla pozwanych za wynagrodzeniem czynności
faktycznych zmierzających do skojarzenia kontrahentów i zawarcia z nimi umowy
sprzedaży nieruchomości, zaś pozwani powierzyli jej wyłączne pośrednictwo, co miało
oznaczać, że „umówione wynagrodzenie zostanie pośrednikowi zapłacone w każdym
wypadku dokonania transakcji z kontrahentem w okresie objętym niniejszą umową”.
Biorąc pod uwagę inne jeszcze postanowienia umowy Sąd Apelacyjny uznał,
że kontrahent, którego strony miały na myśli, to podmiot, który zostanie pozyskany
w wyniku starań pośrednika, zatem uprawnienie powódki do wynagrodzenia
przewidziano na wypadek każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym przez
pośrednika, a nie z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań
pośrednika. Odnośnie do „zastrzeżenia wyłączności” Sąd Apelacyjny uznał, że na
podstawie odpowiednio stosowanego art. 550 k.c. wyłączność w tym wypadku oznacza,
że pozwani w okresie trwania umowy o pośrednictwo nie zawrą żadnej innej umowy o
pośrednictwo sprzedaży tej samej nieruchomości. Następnie Sąd Apelacyjny powołał
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 270/04 i podzielił
pogląd, że decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest
stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia umowy przez kontrahentów
3
umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku działań pośrednika
doszło do zawarcia tej umowy. Ponadto Sąd Apelacyjny uznał, że na pośredniku
żądającym zapłaty wynagrodzenia spoczywa ciężar wykazania, iż stworzył
sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży.
W konkluzji Sąd Apelacyjny uznał, że powódka nie wykazała okoliczności, które
na to wskazują, zaś udowodnione zostały okoliczności, zgodnie z którymi skojarzenie
kontrahentów zawartej umowy sprzedaży (nieruchomość została nabyta przez innego
dealera, a w negocjacjach brała udział R.(...) sp. z o.o.) nastąpiło bez związku z
działaniami powódki.
Od tego wyroku skargę kasacyjną wniosła powódka.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie
art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 3531
k.c.
poprzez ich błędną wykładnię i dokonanie nieprawidłowej egzegezy oświadczenia woli
zawartego w umowie pośrednictwa z dnia 28 maja 2005 r. o treści „umówione
wynagrodzenie zostanie pośrednikowi wypłacone w każdym wypadku dokonania
transakcji z kontrahentem w okresie objętym niniejszą umową”, jako mające znaczenie,
iż dotyczy wyłącznie nabywców (kontrahentów), z którymi pośrednik podjął rozmowy w
związku z wykonywaniem zlecenia oraz dokonał czynności zmierzających do zawarcia
umowy.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzuciła mające
istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 229 k.p.c. poprzez poczynienie ustaleń w
sposób sprzeczny z oświadczeniem pozwanych o przyznaniu faktu twierdzonego przez
powódkę.
Podnosząc te zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Pozwani wnieśli o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania
kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując do rozpatrzenia zarzutów skargi wskazać trzeba, że zgodnie z art.
3983
§ 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia
faktów i oceny dowodów. Z tego względu wskazany w skardze kasacyjnej zarzut
naruszenia art. 229 k.p.c. jako zmierzający wprost do zakwestionowania ustalonego
stanu faktycznego jest niedopuszczalny.
4
Przechodząc natomiast do zarzutów naruszenia prawa materialnego zauważyć
należy, że umowa pośrednictwa kupna-sprzedaży nieruchomości jest umową
uregulowaną w art. 179-183a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Zgodnie z art. 180 tej
ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu
czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa
najmu lub dzierżawy nieruchomości, a przez umowę pośrednictwa pośrednik
zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do
zawarcia powyższych umów, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi
wynagrodzenia, przy czym zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia i
wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa.
Biorąc pod uwagę zagwarantowaną w art. 3531
k.c. zasadę swobody umów,
można przyjąć, że strony umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki
umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wskazanych przepisów ustawy o
gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to
obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie,
w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi
przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.
Umowa pośrednictwa jest, jak wynika z wskazanych wyżej przepisów, umową
starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Tak
też strony uczyniły w § 4 zawartej umowy ustalając, że „Oferujący zapłaci Pośrednikowi
po wykonaniu niniejszej umowy wynagrodzenie w kwocie 2% plus 22 % VAT uzyskanej
ceny nieruchomości…”
Skoro – jak ustalono – umowa nie została wykonana powódce nie przysługuje
roszczenie o stanowiące ekwiwalent jej działań umówione wynagrodzenie i to
niezależnie od okoliczności wskazywanych przez Sąd Apelacyjny.
W § 1 pkt 3 umowy zawarto także postanowienie w brzmieniu: „Oferujący
powierza pośrednikowi wyłączne pośrednictwo, co oznacza, że umówione
wynagrodzenie zostanie pośrednikowi zapłacone w każdym wypadku dokonania
transakcji z kontrahentem w okresie objętym umową.” Jest oczywiste, że postanowienie
to nie dotyczy wynagrodzenia w rozumieniu wskazanym wyżej. Wykładnia językowa
znajduje wprawdzie usprawiedliwienie w wyrazie „wynagrodzenie”, ale nie uwzględnia
ona, że przysporzenie winno mieć swoją przyczynę (causa). Należy przyjąć, że
5
postanowienie to ma charakter dopuszczalnej klauzuli mającej zapewnić powódce
odszkodowanie w sytuacji gdy pozwani naruszą umówioną zasadę wyłączności.
Zauważyć też trzeba, że powódka w pozwie wskazała jako podstawy faktyczne
roszczenia zarówno umowę oraz jej wykonanie jak i odszkodowanie wynikające z
niewykonania zobowiazania umownego przez pozwanych. Później jednak podobnie jak i
w skardze kasacyjnej domagała się umówionego „wynagrodzenia” ograniczając się do
zarzutu naruszenie art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami i art. 3531
k.c. poprzez ich błędną wykładnię. Zarzuty te dotyczą
wyłącznie wadliwego zrozumienia (wykładni) dozwolonych postanowień umowy,
podczas gdy odszkodowanie może przysługiwać w oparciu o przepis art. 471 k.c. (w
związku z właściwymi przepisami prawa i postanowieniami umowy), tj. w przypadku
spełnienia przesłanek w nim przewidzianych.
Zarzut naruszenia jednak tego przepisu przez brak jego zastosowania nie był
wskazany, jako podstawa skargi, więc kwestia wymyka się spod rozważań Sądu.
Nie ma też ani potrzeby ani – z uwagi na granice postępowania kasacyjnego
zakreślone zarzutami – możliwości badania, czy doszło do naruszenia umowy
stanowiącego podstawę roszczenia odszkodowawczego, powstania określonej szkody i
łączącego te dwie przesłanki związku przyczynowego.
Niezrozumiały jest także zarzut dotyczący art. 180 ust. 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dotyczy zakresu
czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami i jego obowiązków. Tymczasem
roszczenie wywodzone było z – jak twierdziła powódka – niezgodnych z umową działań
pozwanych.
Z tych względów, skoro skarga kasacyjna nie znajduje uzasadnionych podstaw,
należało ją oddalić (art. 39814
k.p.c.).
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z przepisami art. 98 §
1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i § 6 pkt 6 oraz § 13 ust. 4 pkt 2 Rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy
prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163 poz. 1348).