Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 629/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 maja 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)
SSN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
w sprawie z powództwa Mieczysława P.
przeciwko Powiatowi B.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 6 maja 2010 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 26 czerwca 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną; przyznaje od Skarbu Państwa Sądu
Okręgowego w Ł. adwokatowi Jolancie K. kwotę 2.700 (dwa
tysiące siedemset) zł powiększoną o stawkę podatku od
towarów i usług tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej
udzielonej z urzędu – sporządzenia i wniesienia skargi
kasacyjnej.
Uzasadnienie
2
Powód Mieczysław P. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego
Powiatu B. kwoty 120.000 zł tytułem odszkodowania za pozbawienie go
pierwszeństwa w nabyciu mieszkania zakładowego wraz z przynależnościami na
podstawie art. 36 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami wskutek naruszenia art. 34 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy.
Sąd Okręgowy w Ł. wyrokiem z dnia 5 marca 2009 r. oddalił powództwo.
Sad ten poczynił następujące ustalenia.
Powiat B. był właścicielem zabudowanej nieruchomości o powierzchni 2,98 ha, dla
której urządzona jest księga wieczysta. Budynek położony na tej nieruchomości
początkowo był budynkiem inwentarskim Technikum Rachunkowości Rolnej. Po
dokonaniu jego modernizacji w latach 1964-1965, mieścił się w nim internat
szkolny, w którym zaadaptowano część pomieszczeń na mieszkania pracownicze.
Powód od 1 września 1985 r. do 25 sierpnia 1994 r. tj. do dnia przejścia na
rentę pracował jako nauczyciel w Zespole Szkół Rolniczych w W. i decyzją z dnia 3
grudnia 1985 r. Wydział Rolnictwa Gospodarki Żywnościowej i Leśnictwa Urzędu
Wojewódzkiego w S. przydzielił mu na czas określony, tj. na czas wykonywania
funkcji uzasadniającej zajmowanie mieszkania funkcyjnego, albo na czas trwania
stosunku pracy lokal Nr 3 o powierzchni 33 m2
w wyżej opisanym budynku. Powód
bez podstawy prawnej i bez uzyskania zgody właściciela powiększył zajmowany
lokal, poprzez zajęcie sąsiedniego, opuszczonego pomieszczenia, zajmowanego
wcześniej przez innego nauczyciela. W dniu 1 października 1990 r. zawarta została
z nim nowa umowa najmu na lokal o powierzchni 66 m2
, który w rzeczywistości ma
powierzchnię 75 m2
, co stwierdzono dopiero w dniu 20 maja 1993 r. Lokal jest
usytuowany w narożniku posesji, ma odrębne wejście prosto z ulicy i odrębne
instalacje – c.o. i energetyczną.
Dyrektor Zespołu Szkół Rolniczych w W. zlikwidował z dniem 1 lipca 1995 r.
internat szkolny wobec braku chętnych do zamieszkania i w latach 1995-1996
pomieszczenia mieszkalne internatu zostały zaadoptowane na sale lekcyjne.
Powód nadal użytkuje przydzielony mu lokal razem z żoną. Nie ustanowiono
dotychczas odrębnej własności tego lokalu.
3
W dniu 4 lipca 2003 r. zarząd Powiatu B. wygasił z urzędu trwały zarząd,
ustanowiony na nieruchomości gruntowej, na której znajdował się rzeczowy
budynek i w dniu 6 lipca 2004 r. wypowiedziano powodowi umowę najmu
w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Strona pozwana
zaproponowała powodowi lokal zamienny położony w B. w Zespole Szkół
Ponadgimnazjalnych, ale powód nie przyjął tej propozycji ze względu na mniejszą
powierzchnię i brak odrębnej instalacji c.o.
Powództwo Zarządu Powiatu o wydanie nieruchomości i opróżnienie lokalu
skierowane przeciwko powodowi zostało prawomocnie oddalone, przy czym
przestankowo sąd uznał wypowiedzenie umowy najmu za bezskuteczne.
Rada Powiatu w B. w lipcu 2004 r. podjęła decyzję o sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości w drodze przetargu. Sporządzono wykaz
nieruchomości stanowiących własność Powiatu, przeznaczonych do sprzedaży na
podstawie art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami. Wykaz publikowany był przez 21 dni od 28 lipca do 17 sierpnia
2004 r.
Powód był zainteresowany nabyciem lokalu, w którym zamieszkiwał
w drodze bezprzetargowej i zwracał się w tej sprawie pisemnie do Starosty
Powiatu B. Jego wniosek został rozpatrzony negatywnie. Pozwany ogłosił przetarg
nie informując o tym powoda. Nabywca nieruchomości został wyłoniony w wyniku
trzeciego przetargu, który odbył się w dniu 2 czerwca 2005 r. Był nim Leon S. z K.,
któremu w 2007 r. sprzedano całą nieruchomość.
Powód twierdził, że nie posiada innego lokalu mieszkalnego, ale jest
właścicielem zabudowanej domem nieruchomości o pow. 0,56 ha, położonej
w miejscowości D., gmina N. , powiat G. Powództwo wytoczone przez powoda o
ustalenie nieważności przetargu przeprowadzonego przez Starostwo Powiatowe w
B. na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wyrokiem z dnia 7 listopada 2006 r.
zostało oddalone, a powód nie zaskarżył wyroku.
W ocenie Sądu Okręgowego lokalu zajmowanego przez powoda nie można
klasyfikować oddzielnie od całości obiektu, gdyż lokal nie został wyodrębniony.
Budynek jako całość nie spełniał wymogów budynku mieszkalnego w rozumieniu
4
przepisów prawa budowlanego, gdyż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów
z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych za budynki
mieszkalne uważa się także obiektu budowlane, w których co najmniej połowa
powierzchni była wykorzystywana na cele mieszkalne, w innym przypadku budynek
jest klasyfikowany jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
W spornym budynku zdecydowanie mniej niż połowa powierzchni była
wykorzystywana na cele mieszkalne. W budynku tym znajduje się tylko jeden lokal,
który jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami jedynie zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym nie może nastąpić z pominięciem prawa pierwszeństwa
przysługującego najemcom zajmującym lokale na podstawie umów najmu
zawartych na czas nieoznaczony.
Apelacje powoda od powyższego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z
dnia 26 czerwca 2009 r.
Sąd Apelacyjny powołując się na wyroki Sądu Najwyższego z dnia
17 października 1997 r. (III CKN 295/97, OSNC z 1998 r., nr 3, poz. 50) i z dnia
6 października 2000 r. (IV CKN 119/00, LEX nr 52516) oraz na stanowisko
doktryny uznał, że tylko lokal stanowiący odrębny przedmiot własności może być
zbyty w drodze bezprzetargowej. Natomiast, gdy zbywana jest cała nieruchomość,
na której posadowiony jest budynek, w którym znajdują się niewyodrębnione lokale
zamieszkiwane przez najemców, dochodzi do zbycia całej nieruchomości w drodze
przetargu i najemcom poszczególnych lokali nie służy prawo pierwszeństwa
określone w art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Lokal
zajmowany przez powoda nie został wyodrębniony z własności budynku.
W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał,
że budynek w którym powód zajmuje lokal nie ma charakteru budynku
mieszkalnego, gdyż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia
1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych budynki mieszkalne według
Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, są to obiekty budowlane, których
5
co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do
celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni
użytkowej wykorzystywana jest na cele niemieszkalne, budynek taki klasyfikowany
jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem (Dz.U. z 1999 r. Nr 112,
poz. 1317). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powód
zajmuje 93,36 m2
z ogólnej powierzchni budynku wynoszącej 574,29 m2
. Nie ma
podstaw do traktowania budynku sprzedawanego wraz z nieruchomością przez
stronę pozwaną jako budynku mieszkalnego. Skoro jest to budynek niemieszkalny
nie ma do niego zastosowania pierwszeństwo określone w art. 34 i 36 ustawy
o gospodarce nieruchomościami. W art. 34 tej ustawy ustawodawca posługuje się
pojęciem nieruchomości. Zgodnie z art. 46 k.c. nieruchomościami są części
powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i
budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli stanowią
odrębny do gruntu przedmiot własności. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie ma
żadnej wątpliwości, że pomieszczenia zajmowane przez rodzinę powoda stanowią
część budynku trwale związanego z gruntem, a więc budynek wraz z gruntem jest
nieruchomością, która może być przedmiotem sprzedaży. Natomiast
pomieszczenia powoda są częścią budynku i częścią nieruchomości. Nie zostały
prawnie wyodrębnione na podstawie art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) jako
oddzielny przedmiot własności. Nie są nieruchomością w rozumieniu art. 34
ustawy o gospodarce nieruchomościami, która może być przedmiotem obrotu.
Bezprzedmiotowe są twierdzenia powoda o tym, że istnieje możliwość
wyodrębnienia zajmowanego przez niego lokalu, gdyż to od woli właściciela zależy
czy chce sprzedać całą nieruchomość, czy też dokonywać najpierw wyodrębnienia
lokalu i dopiero dokonania oddzielnej sprzedaży nieruchomości budynkowej
i nieruchomości lokalowej.
Powód nigdy wcześniej nie ubiegał się o wyodrębnienie zajmowanego przez
siebie lokalu, a zatem w dacie sprzedaży nie służyło mu prawo pierwszeństwa i nie
ma podstaw do domagania się odszkodowania.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powód zarzucił
naruszenie prawa materialnego: art. 1, art. 2 ust. 2, 3, 5 i 6 oraz art. 8 ust. 1 i 3
6
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80,
poz. 903 z 2000 ze zm.), art. 34 i 36 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz.
2603) przez ich błędną wykładnię. Zarzucił także naruszenie przepisów
postępowania, które wywarło istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia art. 385 k.p.c.
przez oddalenie apelacji, choć była ona uzasadniona, art. 386 § 2 k.p.c. w związku
z art. 379 pkt 5 k.p.c. i art. 386 § 4 k.p.c. przez to, że przepisów tych Sąd nie
zastosował.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że w chwili sprzedaży przez
pozwanego nieruchomości powód był najemcą lokalu mieszkalnego, jedynego
zresztą lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na sprzedawanej
nieruchomości, a najem był nawiązany na czas nieoznaczony. Wynika z tego,
że powód spełniał przesłankę określoną w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Stosownie do art. 34 ust. 1 tej ustawy powodowi przysługiwało
pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Jednakże pierwszeństwo dotyczyło całej
zbywanej przez pozwanego nieruchomości, a nie jego części. Trafnie uznał Sąd
Apelacyjny, że zajmowany przez powoda lokal nie mógł być przedmiotem
pierwszeństwa, gdyż nie stanowił odrębnej nieruchomości i jako część składowa
rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.).
Powód nigdy nie aspirował do nabycia całej nieruchomości. Dochodzonego
przez niego w niniejszym procesie roszczenie odszkodowawcze nie dotyczy
odszkodowania z tytułu pominięcia jego pierwszeństwa w nabyciu całej
nieruchomości lecz odszkodowania z tytułu pominięcia pierwszeństwa w nabyciu
zajmowanego lokalu mieszkalnego. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej zdaje się
wynikać, że powód uważa, iż obowiązkiem pozwanego było wyodrębnienie
z nieruchomości gruntowej lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez powoda
i ustanowienie odrębnej własności lokalowej, wówczas powstałaby nieruchomość
do której powód mógłby zrealizować swoje pierwszeństwo w nabyciu. Jednakże
skarżący nie wskazał normy prawnej z której wynikałby obowiązek pozwanego
ustanowienia odrębnej nieruchomości lokalowej. Obowiązek taki nie został
7
nałożony powołanymi w odrębnej skardze kasacyjnej przepisami ustaw o własności
lokali i o gospodarce nieruchomościami.
Sąd Apelacyjny prawidłowo przyjął, że art. 34 i 36 ustawy o gospodarce
nieruchomościami nie przyznają pierwszeństwa do nabycia części składowej
rzeczy, która to część składowa nie może być odrębnym przedmiotem prawa
własności. Nie ma tu błędu w wykładni tych przepisów. Zarzut błędnej interpretacji
przepisów ustawy o własności lokali jest chybiony, gdyż w sprawie nie było
potrzeby wykładni tych przepisów i Sąd Apelacyjny jej nie dokonywał.
Zarzut naruszenie art. 386 § 2 k.p.c. w związku z art. 379 pkt 5 k.p.c. i art.
386 § 4 k.p.c. opiera się na założeniu, że w sprawie zachodzi nieważność
postępowania skutkiem pozbawienia powoda możliwości należytej obrony jego
praw poprzez odmowę dopuszczenia dowodów z opinii biegłego z dziedziny
budownictwa dla ustalenia samodzielnego lokalu mieszkalnego zajmowanego
przez powoda, charakteru budynku, w którym zamieszkuje powód i wreszcie
wysokości szkody jaką poniósł. Prawo pierwszeństwa do nabycia lokalu nie
przysługiwało powodowi dlatego, że lokal ten był niesamodzielny w sensie
prawnym, stanowiąc tylko część składową nieruchomości. W tym stanie dowód
z opinii biegłego z dziedziny budownictwa dla ustalenia samodzielności lokalu
i charakteru budynku był zbędny. Odmowa dopuszczenia tego dowodu nie tylko
nie prowadziła do pozbawienia powoda możliwości należytej obrony jego praw
i nieważności postępowania, ale w ogóle nie była uchybieniem procesowym.
W sytuacji, w której ustalone zostało, że powodowi nie przysługiwało
pierwszeństwo w nabyciu lokalu, to na skutek braku realizacji nieistniejącego
prawa nie mógł ponieść szkody. Sąd Apelacyjny trafnie oddalił apelację powoda,
nie naruszając tym orzeczeniem art. 385 k.p.c.
Z powyższych względów na podstawie art. 39814
k.p.c. Sąd Najwyższy
orzekł jak w sentencji wyroku.