Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 146/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 września 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Wojciech Katner
SSN Grzegorz Misiurek
w sprawie z powództwa Agencji Mienia Wojskowego w W.
przeciwko Gminie K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 17 września 2010 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 15 października 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Okręgowy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Agencji Mienia
Wojskowego przeciwko Gminie K., wyrokiem z dnia 16 grudnia 2008 r. zasądził od
pozwanej na rzecz powódki kwotę 341 381,31 zł z ustawowymi odsetkami od dnia
16 grudnia 2007 r. Ustalił, że pismem z dnia 14 stycznia 1999 r. zarząd pozwanej
zwrócił się do powódki o uwzględnienie w koncepcji zagospodarowania przejętego
mienia nieodpłatnego przekazania części gruntów z przeznaczeniem na realizację
zadań własnych Gminy. Kolejnym pismem z dnia 25 marca 1999 r. zwrócił się z
prośbą o wyłączenie z zasobów Agencji i przekazanie Gminie na własność, w trybie
art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi
składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. Nr
90, poz. 405 ze zm.; jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711 ze zm. – dalej:
„u.g.n.s.m.Sk.P.” lub „ustawa o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia
Skarbu Państwa”), części działki nr 624 o obszarze około 5 ha, położonej w S., z
przeznaczeniem na boiska sportowe oraz części działki nr 635 o obszarze około 20
ha, położonej w S., z przeznaczeniem pod ujęcie i stację uzdatniania wody, tereny
sportowo – rekreacyjne, komunikację wewnętrzną, parking oraz punkt przeładunku i
segregacji odpadów. W odpowiedzi powódka poinformowała pozwaną, że
przekazanie może nastąpić w drodze umowy sprzedaży zawartej w trybie
bezprzetargowym za cenę nie niższą niż wartość nieruchomości.
Strony podjęły rokowania, w trakcie których nieruchomość została wyceniona
przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 847 490 zł, a w dniu 17 listopada
1999 r. sporządziły protokół, w którym stwierdziły, że powódka przeznacza do
przekazania pozwanej w drodze umowy sprzedaży niezabudowaną nieruchomość
o obszarze 24,9997 ha, stanowiącą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów
nr 624/1 o wartości 847 490 zł, z przeznaczeniem na infrastrukturę społeczną za
ustaloną w drodze rokowań cenę w kwocie 50 000 zł. W tym samym dniu zarząd
pozwanej podjął uchwałę w sprawie nabycia nieruchomości na ustalonych
warunkach z przeznaczeniem na infrastrukturę społeczną.
W dniu 17 grudnia 1999 r. strony zawarły notarialną umowę sprzedaży
nieruchomości stanowiącej działkę nr 624/1 za cenę w kwocie 50 000 zł.
Oświadczyły, że umowę tę zawierają na podstawie art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P.
3
oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm., jedn.
tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: „u.g.n.” lub „ustawa
o gospodarce nieruchomościami”), że rzeczoznawca majątkowy wycenił działkę
nr 624/1 na kwotę 847 490 zł oraz że w drodze rokowań cenę sprzedaży ustalono
na kwotę 50 000 zł. Reprezentanci Gminy oświadczyli ponadto, że nabyta
nieruchomość zostanie przeznaczona na cele infrastruktury społecznej.
Na działce nr 624/1 nie powstał żaden z planowanych elementów
infrastruktury społecznej. Sieci kanalizacyjnej nie wybudowano, gdyż miejscowości,
którym miała służyć, zostały podłączone do sieci miasta G., boisko sportowe
urządzono bliżej centrum S., a z miasteczka ruchu drogowego zrezygnowano,
ponieważ teren był zbyt oddalony od S. Pozwana sprzedała część działki nr 624/1
Gminie Miasta G. za cenę 3 500 000 zł, a pozostałą cześć osobom fizycznym. W
dniu 19 stycznia 2004 r. sprzedała działkę nr 624/3 o obszarze 3,0202 ha za cenę
w kwocie 123 000 zł, a w dniu 1 sierpnia 2006 r. działkę nr 624/6 o obszarze 5,0538
ha za cenę w kwocie 397 090,48 zł.
Bonifikata udzielona pozwanej przy sprzedaży działki nr 624/1, obliczona
w stosunku do części tej działki sprzedanej następnie przez pozwaną osobom
fizycznym, po waloryzacji wynosi – 341 381,31 zł. Pismem z dnia 22 listopada
2007 r. powódka, powołując się na przepisy art. 68 ust. 1 pkt 1 i 5 u.g.n. w związku
z art. 23 ust. 2 u.g.n.s.m.Sk.P., wezwała pozwaną do zwrotu bonifikaty, a kolejnym
pismem z dnia 18 lutego 2008 r. – do zapłaty z tego tytułu kwoty 341 381,31 zł.
Oceniając zasadność żądania powódki Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie
z art. 68 ust. 2 u.g.n., jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub
wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed
upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Przesłanki uzasadniające
udzielenie bonifikaty zostały określone w art. 68 ust. 1 u.g.n., który – zgodnie
z art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. – ma zastosowanie do przekazywania przez
Agencję Mienia Wojskowego nieruchomości Skarbu Państwa jednostkom
samorządu terytorialnego. Wskazanie przez strony w umowie sprzedaży jedynie
4
przepisów art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P. oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37
ust. 2 pkt 2 u.g.n. nie oznacza, że do łączącego je węzła obligacyjnego nie ma
zastosowania art. 68 u.g.n. Powołane przepisy zawierają bowiem regulacje ogólne,
dotyczące samych zasad zbywania nieruchomości Skarbu Państwa jednostkom
samorządu terytorialnego, w związku z czym nie można przyjmować, że sprzedaż
na ich podstawie nieruchomości Skarbu Państwa jednostce samorządu
terytorialnego odbywa się w innym trybie niż określony w art. 68 u.g.n. Regulacja
zawarta w art. 68 u.g.n. dotyczy tylko podstaw udzielenia bonifikaty i przesłanek
żądania jej zwrotu po waloryzacji, w związku z czym nie stanowi odrębnego trybu
sprzedaży nieruchomości, a jedynie dopełnienie przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami dotyczących sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa
jednostkom samorządu terytorialnego. Powołanie zatem w umowie jedynie
przepisów art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P. oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37
ust. 2 pkt 2 u.g.n., bez wskazania art. 68 u.g.n., nie przesądza o niestosowaniu
zawartej w nim regulacji.
Fakt udzielenia przez powódkę bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży –
podkreślił Sąd Okręgowy – wynikał z celu, na jaki nieruchomość miała być
przeznaczona. Cel ten odpowiadał przy tym regulacji zawartej w art. 68 ust. 1 pkt 1
u.g.n. Strony nie zaznaczyły tego wyraźnie w umowie, nie ulega jednak wątpliwości,
że uwzględniły bonifikatę udzieloną przez powodową Agencję. Konstatacja ta
skutkuje z kolei zaktualizowaniem się ustawowego obowiązku zwrotu bonifikaty,
zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n.
Sąd Okręgowy dodał, że podniesiony przez pozwaną zarzut sprzeczności
żądania z zasadami współżycia społecznego nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż
pozwana osiągnęła znaczny zysk ze sprzedaży nieruchomości, a sam fakt
wydatkowania pozyskanych środków finansowych na cele publiczne nie stanowi
okoliczności usprawiedliwiającej.
Na skutek apelacji pozwanej, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15
października 2009 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo. Sąd
Apelacyjny podkreślił, iż obowiązujący w dniu zawarcia umowy sprzedaży art. 28
u.g.n. stanowił, że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala
5
się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą oraz że protokół z rokowań jest
podstawą do zawarcia umowy. W art. 37 u.g.n. zostały określone ustawowe
przesłanki sprzedaży bezprzetargowej, tworzące katalog zamknięty, oraz przesłanki
uznaniowe. Uznaniowy charakter miało też udzielenie bonifikaty przy sprzedaży
nieruchomości w warunkach wskazanych w art. 68 ust. 1 u.g.n., o czym decydował
właściwy organ za zgodą wojewody. Regulacja ta dotyczyła także sprzedaży
nieruchomości przez Agencję Mienia Wojskowego, brak bowiem podstaw do
przyjęcia, by Agencja była zwolniona od obowiązku uzyskania zgody wojewody.
Powódka nie wykazała – stwierdził Sąd Apelacyjny – że udzieliła pozwanej
bonifikaty ani też że uzyskała zgodę wojewody na jej udzielenie. Zarówno
z materiałów z prowadzonych negocjacji, jak i z treści samej umowy wynika, że
strony zawarły umowę sprzedaży w trybie bezprzetargowym ze względu na
przesłanki ustawowe, po cenie obniżonej, ustalonej w rokowaniach. Fakt sprzedaży
po cenie niższej od ustalonej przez rzeczoznawcę nie jest równoznaczny
z udzieleniem bonifikaty, tak ustalona cena bowiem jest ceną obniżoną
w rozumieniu art. 14 ust. 1 u.g.n., a nie ceną po udzieleniu bonifikaty, o której
mowa w art. 68 ust. 1 u.g.n. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza
natomiast – obok sprzedaży po cenie z bonifikatą – sprzedaż po cenie obniżonej
oraz przekazanie nieodpłatne. Sprzedaż po cenie obniżonej przewidziana w art. 14
ust. 1 u.g.n. jest przy tym odrębną formą sprzedaży od przewidzianej w art. 68
u.g.n.
Brak zgody wojewody, o której mowa w art. 14 ust. 5 u.g.n., mógłby
prowadzić do uznania zawartej przez strony umowy za nieważną na podstawie
art. 58 § 1 k.c., lecz okoliczność ta – stwierdził Sąd Apelacyjny – jest w sprawie
bez znaczenia, ponieważ podstawę prawną sprzedaży bezprzetargowej stanowił
powołany w umowie art. 37 ust 2 pkt 2 u.g.n.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, opartej na podstawie
określonej w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., powódka wniosła o jego uchylenie i oddalenie
apelacji. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie: art. 14
u.g.n. przez przyjęcie, że przepis ten może być stosowany samodzielnie, bez
odniesienia do art. 68 u.g.n., ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami
6
przewiduje dwa niezależne od siebie tryby sprzedaży nieruchomości w postaci
sprzedaży po cenie obniżonej i sprzedaży z bonifikatą, art. 68 u.g.n. przez
przyjęcie, że przepis ten nie znajduje zastosowania, gdyż powódka nie wykazała,
że udzieliła bonifikaty ani też, że uzyskała zgodę wojewody na udzielenie bonifikaty,
art. 23 u.g.n.s.m.Sk.P. przez przyjęcie, że przewidziane w ustępach 2 i 3 tego
artykułu sposoby przekazywania mienia wykluczają się, podczas gdy dyspozycja
ust. 3 jest konkretyzacją ust. 2 i wskazaniem trybu zbycia nieruchomości jednostce
samorządu terytorialnego, a ponadto przez nieuwzględnienie, że powołany przepis,
stanowiąc o przekazywaniu nieruchomości na cele związane z inwestycjami
infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy, nawiązuje do
przewidzianej w art. 68 u.g.n. sprzedaży z bonifikatą, art. 28 u.g.n. przez przyjęcie,
że ustalenie warunków zbycia nieruchomości w rokowaniach przeprowadzonych
z nabywcą odnosi się wyłącznie do sprzedaży po cenie obniżonej i nie dotyczy
sprzedaży z bonifikatą, i art. 65 § 2 k.c. przez błędną wykładnię umowy polegającą
na przyjęciu, że nie była to sprzedaż z bonifikatą.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W dniu zawarcia przez strony umowy sprzedaży art. 23 u.g.n.s.m.Sk.P.,
określający zasady gospodarowania mieniem Skarbu Państwa przekazanym
Agencji Mienia Wojskowego stanowił, że gospodarowanie mieniem przez Agencję
odbywa się zgodnie z wymogami racjonalnej gospodarki i polega, z zastrzeżeniem
ust. 2, w szczególności na: 1) sprzedaży lub zamianie mienia albo oddaniu gruntów
w użytkowanie wieczyste, 2) oddaniu mienia w użytkowanie, najem, dzierżawę,
użyczenie, zarząd lub do korzystania na podstawie innego stosunku prawnego,
3) oddaniu mienia w administrowanie, na podstawie umowy na czas oznaczony, za
wynagrodzeniem, 4) wnoszeniu mienia do spółek, a także nabywaniu
i obejmowaniu udziałów w spółkach, jak również wykonywaniu praw z udziałów
w spółkach (ust. 1). Nieruchomości Skarbu Państwa mogą być przekazane przez
Agencję, w drodze umowy, na własność gminie na cele związane z inwestycjami
infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy (ust. 2). Zasady
gospodarowania nieruchomościami regulują przepisy o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości, z tym że decyzje w sprawie oddania
nieruchomości w zarząd wydaje Prezes Agencji. Odwołanie od decyzji wydanych
7
przez Prezesa Agencji rozpatruje właściwy miejscowo wojewoda (ust. 3).
Prowadzenie działalności gospodarczej przez Agencję jako przedsiębiorcę odbywa
się na zasadach określonych w przepisach o działalności gospodarczej (ust. 4).
Mienie, z wyjątkiem gruntu, którego zagospodarowanie na zasadach określonych
w ust. 1 nie jest możliwe, a względy ekonomiczne nie uzasadniają jego
utrzymywania, może zostać zlikwidowane lub przekazane nieodpłatnie (ust. 5).
W stosunku do mienia stanowiącego dobra kultury stosuje się przepisy o ochronie
dóbr kultury i muzeach (ust. 6).
Odesłanie zawarte w ust. 3 przytoczonego artykułu dotyczyło zasad
gospodarowania określonych w przepisach obowiązującej wówczas ustawy
o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zawarte w ust. 1 tego artykułu
sformułowanie „z zastrzeżeniem ust. 2”, odnosiło się do przewidzianego w ust. 2
wyjątku od przetargowego trybu sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca zastrzegł
przy tym, że wyłączenie trybu przetargowego dotyczy przekazania nieruchomości
Skarbu Państwa przez Agencję na własność gminie na cele związane
z inwestycjami infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy.
Z zestawienia art. 23 ust. 2 z art. 23 ust. 5 wynikało ponadto, że ustawodawcy nie
chodziło o przekazanie nieodpłatnie, nie zastrzegł tego bowiem w treści art. 23
ust. 2.
W umowie sprzedaży strony powołały się na art. 37 ust. 2 pkt 2 u.g.n., który
również wyłączał tryb przetargowy, jeżeli zbycie nieruchomości, scil. sprzedaż lub
oddanie w użytkowanie wieczyste, następowało między Skarbem Państwa
a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, a ponadto na
art. 28 ust. 2 i art. 14 ust. 1 u.g.n. Pierwszy z tych przepisów stanowił, że warunki
zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach
przeprowadzanych z nabywcą, drugi natomiast, że nieruchomości stanowiące
własność Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządu
terytorialnego za cenę obniżoną lub oddawane nieodpłatnie tym jednostkom
w użytkowanie wieczyste.
Z przytoczonych regulacji Sąd Apelacyjny wyprowadził wniosek, jakoby
w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały przewidziane dwa odrębne
8
tryby sprzedaży w drodze bezprzetargowej, tj.: sprzedaż po cenie obniżonej
ustalanej w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą (art. 14 ust. 1) oraz
sprzedaż po cenie z bonifikatą (art. 68 ust. 1). Trzeba zgodzić się z zarzutami
skarżącej, że w przepisach ustawy nie było dostatecznych podstaw do takiego
rozróżnienia. Artykuł 28 u.g.n. stanowił, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie
w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu
lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu
obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, a warunki zbycia w drodze
bezprzetargowej ustala w rokowanych przeprowadzanych z nabywcą. Protokół
z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze
bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Z przytoczonych
przepisów wynika, że ustawodawca przewidział tylko dwa odrębne tryby obrotu
nieruchomościami: tryb przetargowy i tryb bezprzetargowy. Warunki sprzedaży
bezprzetargowej zatem podlegały zawsze ustaleniu w rokowaniach
przeprowadzanych z nabywcą, bez względu na to po jakiej cenie sprzedaż miała
dojść do skutku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r., II CK
335/02, nie publ.).
W ustawie o gospodarce nieruchomościami ustawodawca posłużył się
zarówno pojęciem ceny obniżonej, jak i pojęciem bonifikaty od ceny, ale żadnego
z tych pojęć nie zdefiniował. Odwołanie się do reguł języka potocznego prowadzi
do wniosku, że posługując się pojęciem bonifikaty ustawodawca miał na uwadze
„rabat”, „opust”, „zniżkę od ustalonej ceny” (zob. Słownik języka polskiego,
Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995, t. 1, s. 178). Z kolei obowiązujący
również w dniu zawarcia przez strony umowy sprzedaży art. 67 ust. 3 u.g.n.
stanowił, że przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę
nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Chodziło tu
o wartość rynkową nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego
(art. 67 ust. 1 w związku z art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Tak ustalona wartość
nieruchomości wyznaczała zatem próg ceny minimalnej, który powinien być
uwzględniany w rokowaniach. Ustawodawca dopuścił jednak możliwość
dokonywania sprzedaży za cenę obniżoną i udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej
zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., czego przykładem były regulacje zawarte w art. 14
9
ust. 1 i art. 68 ust. 1 u.g.n. Nie wnikając w spory doktrynalne dotyczące charakteru
prawnego bonifikaty, można przyjąć, że ceną obniżoną lub ceną z bonifikatą była
każda cena niższa od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę.
Zakres przewidzianego w art. 14 ust. 1 u.g.n. obniżenia ceny w stosunku do
wartości sprzedawanej nieruchomości mógł być rożny, zależnie od uznania
właściwego organu i wyniku przeprowadzonych rokowań. Zgodnie z art. 14 ust. 5
u.g.n., sprzedaż nieruchomości za obniżoną cenę wymagała uprzedniej zgody
wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa
albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości
stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
Różny mógł być także zakres bonifikaty udzielanej na podstawie art. 68
ust. 1 u.g.n., zależnie od uznania właściwego organu. Udzielenie bonifikaty miało
charakter indywidualny i pozostawało w gestii właściwego organu, z tym że
wymagało zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa albo
zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących
własność jednostek samorządu terytorialnego.
W obu wypadkach zgoda obejmowała zarówno sam fakt odstępstwa od
ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, jak i jego zakres.
Udzielenie bonifikaty zostało w przypadkach wskazanych w art. 68 ust. 1 pkt
1-3 i 7 u.g.n. obwarowane sankcją, polegającą na tym, że – jeżeli nabywca
nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył nieruchomość
lub wykorzystał ją na inny cel niż określony przy sprzedaży – właściwy organ mógł
żądać zwrotu kwoty równiej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Z żądaniem
takim właściwy organ mógł wystąpić niezależnie od tego, czy odnośne zastrzeżenie
zostało zamieszczone w treści umowy. Stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął także
w wyroku z dnia 30 listopada 2004 r., IV CK 300/04, stwierdzając, że brak w treści
umowy sprzedaży wzmianki o możliwości żądania zwrotu bonifikaty udzielonej na
podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza prawa właściwego organu do domagania
się zwrotu kwoty równej bonifikacie w przypadku zaistnienia przesłanek, od których
przepis ten uzależnia żądanie zwrotu, chyba że z prowadzonych negocjacji wynika,
że zgodnym zamiarem stron było wyłączenie uprawnienia właściwego organu do
10
żądania zwrotu bonifikaty (nie publ.). Pogląd taki przyjmowany jest również
w doktrynie.
Właściwym organem, zgodnie z art. 4 pkt 9 u.g.n. w brzmieniu
obowiązującym w dniu zawarcia umowy sprzedaży, był – w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – starosta, wykonujący
zadanie z zakresu administracji rządowej. Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających
z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych ustaw, był on
również organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania
nieruchomościami (art. 11 u.g.n.).
Ustawa o gospodarce nieruchomościami – jak stanowił jej art. 2 – nie
naruszała innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Inną
ustawą w rozumieniu tego przepisu była m.in. ustawa o gospodarowaniu niektórymi
składnikami mienia Skarbu Państwa, która przewidywała utworzenie Agencji Mienia
Wojskowego o statusie państwowej osoby prawnej. Zadaniem Agencji było przede
wszystkim gospodarowanie, utrzymywanie, uporządkowanie stanu prawnego
i prowadzenie ewidencji mienia przekazanego jej na zasadach i w trybie
określonym w ustawie. Pierwotnie nadzór nad Agencją sprawował Minister Obrony
Narodowej, następnie od dnia 1 stycznia 1997 r. Minister Skarbu Państwa, a od
dnia 1 stycznia 2002 r. ponownie Minister Obrony Narodowej (art. 5
u.g.n.s.m.Sk.P.). Jej organami byli: Prezes Agencji oraz Rada Nadzorcza Agencji
(art. 10 u.g.n.s.m.Sk.P.). Prezes Agencji kierował Agencją i reprezentował ją na
zewnątrz, a ponadto składał oświadczenia woli w imieniu Agencji. Mógł też udzielić
innym osobom pełnomocnictw do składania oświadczeń woli w imieniu Agencji
(art. 12 u.g.n.s.m.Sk.P.).
Przepisy ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu
Państwa nie określały organów właściwych w sprawie ustalenia ceny sprzedaży
nieruchomości na poziomie niższym od jej wartości i udzielenia bonifikaty
przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n., poddawały jednak nieruchomości przekazane
Agencji Mienia Wojskowego odrębnemu reżimowi. Fakt wprowadzenia odrębnego
reżimu gospodarowania, połączony z przekazaniem mienia, a następnie
z wykreśleniem nieruchomości przekazanych Agencji przez Ministra Obrony
11
Narodowej z ewidencji zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którymi
gospodaruje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji państwowej,
powoduje konieczność uwzględnienia tych odrębności przy wykładni art. 23 ust. 3
u.g.n.s.m.Sk.P. Dotyczy to także rozstrzygnięcia, czy w przypadku sprzedaży
nieruchomości Skarbu Państwa pozostających w gestii Agencji Mienia
Wojskowego, aktualny był przewidziany w art. 14 ust. 5 i art. 68 ust. 1 u.g.n.
obowiązek uzyskania zgody wojewody. Kwestia ta może budzić wątpliwości, jednak
ustanowienie w oddzielnej ustawie odrębnego trybu gospodarowania, utworzenie
w tym celu nowego podmiotu, wyposażonego w osobowość prawną i uprawnione
do działania w jego imieniu organy, oraz ustanowienie odrębnych organów nadzoru
przemawiają na rzecz tezy, że zawarte w art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. odesłanie do
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie obejmowało przewidzianego
w art. 14 ust. 5 i art. 68 ust. 1 obowiązku uzyskania zgody wojewody. Innymi słowy,
wskazane w tych przepisach uprawnienia wojewody przysługiwały Prezesowi
Agencji Mienia Wojskowego. Potwierdzeniem takiej wykładni jest późniejsza
nowelizacja art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. ( Dz.U. z 2003 r. Nr 180, poz. 1759), po
której przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mają zastosowanie do
gospodarowania nieruchomościami przez Agencję „odpowiednio”, a od decyzji
Prezesa Agencji w sprawie oddania nieruchomości w trwały zarząd służy odwołanie
do Ministra Obrony Narodowej.
Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że Sąd Apelacyjny – prezentując
odmienny pogląd – zajął stanowisko dotknięte wewnętrzna sprzecznością, odniósł
bowiem przewidziane w art. 14 ust. 5 u.g.n. wymaganie uprzedniej zgody wojewody
jedynie do wyłączenia trybu przetargowego. Uszło natomiast uwagi Sądu, że zgoda
wojewody obejmowała także zakres odstępstwa od wartości nieruchomości
ustalonej przez rzeczoznawcę.
Istota sporu sprowadzała się do wykładni postanowień umowy dotyczących
określenia ceny w wysokości niższej od wartości nieruchomości i ustalenia, czy
zamiarem stron było udzielenie bonifikaty ze skutkami przewidzianymi w art. 68
ust. 2 u.g.n., czy też strony wyłączyły możliwość żądania zwrotu kwoty równej
udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji i sprzedaż doszła do skutku po cenie
obniżonej do kwoty 50 000 zł. Skoro Sąd Apelacyjny przy dokonywaniu wykładni
12
odnośnych postanowień umowy wyszedł z błędnych założeń co do odrębnych
trybów sprzedaży w drodze bezprzetargowej i konieczności uzyskania przez
powodową Agencję zgody wojewody, podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut
naruszenia art. 65 § 2 k.c. trzeba uznać za uzasadniony.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.