Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 219/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 października 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
Protokolant Anna Wasiak
w sprawie z powództwa Pawła K.
przeciwko "F. Development" - Spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 28 października 2010 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 grudnia 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód P. K. dochodził od pozwanego – F. - Development, spółki z o.o.
kwoty 105.227,50 zł z odsetkami stanowiącej drugą część należnego mu zwrotu
zadatku, który został zastrzeżony przez strony w umowie przedwstępnej z dnia 10
września 2008 r. i zabezpieczał wykonanie tej umowy. Powód wpłacił pozwanemu
przy zawarciu umowy kwotę zadatku w wysokości 100.000 zł. Nakazem zapłaty z
dnia 2 lutego 2009 r. Sąd Okręgowy nakazał pozwanemu zapłacić powodowi kwotę
103.202 zł z odsetkami, obejmującą zwrot wpłaconego zadatku. Orzeczenie to jest
prawomocne.
Ustalenia Sądu Okręgowego są następujące:
Strony sporu zawarły pisemną umowę przedwstępną w dniu 10 września
2008 r., która obligowała obie strony do zawarcia w terminie 7 dni (do dnia
17 września 2008 r.) umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego,
obejmującej umowę o wyodrębnienie i sprzedaż lokalu biurowego, opisanego
szczegółowo w tej umowie. Zgodnie z § 4 umowy, powód wpłacił pozwanemu
100.000 zł zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. Do dnia 17 września 2008 r. żadna
ze stron nie przystąpiła do zawarcia umowy. Powód dwukrotnie (w dniach:
24 września 2008 r. i 7 października 2008 r.) był w kancelarii notarialnej,
a o kolejnym terminie stawienia poinformował pozwanego (listem poleconym
z dnia 29 września 2008 r.). Dwukrotne stawienie się powoda u notariusza zostało
potwierdzone stosownymi protokołem stawiennictwa. W dniu 14 października
2008 r. powód odstąpił od umowy przedwstępnej w związku z niewykonaniem
przez pozwanego obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu
notarialnego. Strona pozwana zobowiązała się (w piśmie z dnia 28 listopada
2008 r.) do zwrotu powodowi zadatku w wysokości 100.000 zł.
W ocenie Sądu Okręgowego, skoro pozwany zgłosił zarzut niewykonania
zobowiązania przez obie strony (wynikającego z umowy przedwstępnej) w wyniku
zaniechania, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność, to powoda obciążał
obowiązek wykazania tego, że był on gotów do zawarcia umowy przyrzeczonej
w ciągu tygodnia od zawarcia umowy przedwstępnej (§ 3 umowy). Dowód taki nie
3
został jednak przeprowadzony, toteż z racji zaistnienia sytuacji przewidzianej w art.
394 § 3 k.c. (obie strony nie wykonały zobowiązania), powództwo zostało należało
oddalić jako nieuzasadnione. Analizując treść umowy przedwstępnej,
Sąd Okręgowy przyjął, że strony zobowiązały się w niej do zawarcia dwóch umów
przyrzeczonych, jednej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (art. 389
k.c) i drugiej - właściwej, obejmującej wyodrębnienie i sprzedaż lokalu użytkowego.
Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne
Sądu pierwszej instancji. Badając przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej,
Sąd ten stwierdził, że w związku z prekluzją dowodową (art. 47912
§ 1 k.p.c.)
powód nie wykazał tego, iż w okresie między 10 i 17 września 2008 r. doszło
z jego strony do prób doprowadzenia do zawarcia notarialnej umowy
przyrzeczonej, przewidzianej w § 3. Powód wprawdzie powoływał się na to,
że dwukrotnie wzywał pozwanego do zawarcia umowy, ale twierdzenie powoda
o takim wzywaniu pojawiło się w toku postępowania już po upływie terminu
przewidzianego w art. 47912
§ 1 k.p.c., tj. dopiero we wrześniu 2009 r.
W ocenie Sądu drugiej instancji, niedopuszczalne jest zawieranie umowy
przedwstępnej obejmującej przyrzeczenie zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej
(art. 389 k.c.). Pozostaje to sprzeczne z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki
kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531
k.c.). W tej sytuacji treść § 3
umowy z dnia 10 września 2008 r. należało traktować jako dodatkową klauzulę
w umowie przedwstępnej, mającą tylko służyć do wzmocnienia łączącego strony
węzła umownego. Gdy pozwany kontrahent uchylał się od obowiązku zawarcia
umowy wynikającej z § 3 umowy, powód mógł skorzystać z uprawnienia
wyrażonego w art. 394 § 1 k.c., jeżeli nie przewidziano w umowie innych skutków
naruszenia wspomnianego obowiązku. Odpowiednie postanowienie w tym zakresie
znalazło się w treści § 9 umowy (wskazano tam przesłanki skutecznego odstąpienia
od umowy przez powoda). W ocenie Sądu Apelacyjnego, w związku
z oświadczeniem stron (odpowiednio - z dnia 14 października 2008 r. i 21
października 2008 r.), powstała sytuacja równoznaczna z rozwiązaniem przez
strony umowy przedwstępnej(obie strony wyraziły brak woli zawarcia umowy
przyrzeczonej). Oznacza to, że odpadła podstawa do zapłaty dwukrotności sumy
zadatku (art. 394 § 3 k.c.).
4
W skardze kasacyjnej powoda podnoszono naruszenie przepisów prawa
materialnego, tj. art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 3531
k.c. i art. 58 § 1 k.c. oraz art. 65
§ 1 i 2 k.c. Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i zasądzenie
od pozwanego dochodzonej kwoty.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W skardze kasacyjnej eksponowano tylko zarzuty naruszenia prawa
materialnego, toteż ich ocena może nastąpić przy uwzględnieniu stanu faktycznego
ustalonego przez Sądy meriti (art. 39813
§ 2 k.p.c.).
W rozpoznawanej sprawie wyłoniły się dwa zasadnicze zagadnienia: kwestia
możliwości zawarcia umowy przedwstępnej (pisemnej), zobowiązującej obie strony
(lub jedną stronę) do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (w formie aktu
notarialnego) oraz zagadnienie wykładni postanowień umowy z dnia 10 września
2008 r. w związku z powstaniem roszczenia o zwrot zadatku (art. 394 § 1 k.c.).
Należy stwierdzić, że w literaturze nie dostrzega się zasadniczych
argumentów, mających eliminować de lege lata możliwość zawarcia umowy
przedwstępnej (stosownego pactum de contrahendo ) poprzedzającej dalszą (inną)
umowę przedwstępną (art. 389 k.c.). Możliwa jurydycznie byłaby zatem
taka sekwencja umów, w której pierwsza umowa przedwstępna obligowałaby
strony (lub jedna stronę) do zawarcia innej umowy przedwstępnej (jako ”pierwszej”)
umowy przyrzeczonej, a z kolei ta umowa przedwstępna mogłaby zawierać
zobowiązanie obu stron (lub jednej strony) do zawarcia określonej umowy
definitywnej, tj. „drugiej” umowy przyrzeczonej. Dopuszczalne jest bowiem zawarcie
umowy przedwstępnej obligującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej
(art. 389 k.c.), tworzącej jedynie skutki obligacyjne dla obu stron. Nie ma przy tym
znaczenia to, że pierwsza umowa została zawarta w formie pisemnej i obliguje
strony do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego
i ta umowa dopiero tworzy odpowiednią podstawę do powstania roszczenia
o zawarcie umowy definitywnej o skutku rozporządzającym (przenoszącej własność
nieruchomości lokalowej). Taki rozporządzający skutek prawny strony mogą
zatem osiągnąć także w wyniku wspomnianej sekwencji umów: umowa
przedwstępna, kolejna umowa przedwstępna („pierwsza” umowa przyrzeczona),
5
umowa definitywna („druga” umowa przyrzeczona). Rzecz jasna, odpowiednią,
prawną przyczynę przysporzenia łączyć należy zawsze z umową definitywną.
Nie ma przeszkód ku temu ,aby umowa przedwstępna, obligująca do zawarcia
kolejnej umowy przedwstępnej, zawierała treść zbliżoną lub identyczną z zawartą
następnie drugą umową przedwstępną jako umową przyrzeczoną.
O wyborze wspomnianej sekwencji porozumień stron decydować mogą
w obrocie prawnym względy natury pragmatycznej (por. np. treść pisma
pełnomocnika pozwanego z dnia 21 października 2008 r.). Wypadnie też
zaznaczyć, że treść wielu pism procesowych stron może świadczyć o tym,
iż umowę z dnia 10 września 2008 r. traktowały one jako właśnie umowę
przedwstępną poprzedzającą zawarcie właściwej (kolejnej) umowy przedwstępnej
w formie aktu notarialnego).
W konsekwencji nie sposób podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego,
że omawiana sekwencja umów obligacyjnych (przyjęta również w wyroku
Sądu Okręgowego) pozostaje jednak w sprzeczności z istotą (naturą)
stosunku prawnego, jaki kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531
k.c.). Nie ma bowiem zasadniczych przeszkód prawnych uniemożliwiających
zainteresowanym stronom dokonanie rozporządzenia określonym prawem
majątkowym także przy wykorzystaniu konstrukcji wspomnianej sekwencji umów,
przy założeniu, że obie umowy przedwstępne mogą wywoływać jedynie skutki
obligacyjne.
Uznanie umowy z dnia 10 września 2008 r. za umowę przedwstępną,
obligującą do zawarcia innej umowy przedwstępnej, powoduje nieaktualność
wywodów Sądu Apelacyjnego, zmierzających do nadania § 3 tej umowy jakiejś
szczególnej postaci klauzuli umownej (uzasadnienie zaskarżonego wyroku),
zawartej w jednej tylko umowie przedwstępnej. W każdym razie wywód taki
na pewno wymagałby merytorycznego i dogmatycznego uporządkowania z kilku
powodów.
Po pierwsze, treść żądania powoda i jego motywacja prawna wskazuje
na to, że wywodzi on swoje roszczenia o zapłatę sumy zadatku z umowy z dnia
10 września 2008 r., eksponując fakt niewykonania zobowiązania przez pozwanego
6
w postaci nieprzystąpienia do zawarcia umowy. Fakt takiego niewykonania może
wynikać z ustaleń Sądów meriti.
Po drugie, powstanie roszczenia o zwrot zadatku (w wysokości
przewidzianej w art. 394 § 1 k.c.) nie jest w zasadzie uzależnione
od doprowadzenia do rozwiązania umowy (np. w wyniku odstąpienia od niej przez
jedną ze stron) z określonych (w umowie) przyczyn, jeżeli w umowie stron
nie postanowiono inaczej. Wystarczy bowiem niewykonanie lub nienależyte
wykonanie umowy przez kontrahenta z przyczyn, za które on odpowiada.
Wprowadzenie dalszych przesłanek powstania omawianego roszczenia powoduje
osłabienie jednak funkcji gwarancyjnej zadatku i powinno wynikać z wyraźnych
postanowień umowy.
Po trzecie, powód jako podstawę odstąpienia od umowy wskazał art. 394
§ 1 k.c., gdy tymczasem przepis ten nie może być samoistnym źródłem takiego
uprawnienia kształtującego. Nawiązując do konstrukcji umownego rozwiązania
umowy, Sąd Apelacyjny wydaje się pośrednio akceptować stanowisko powoda
w tym zakresie.
Po czwarte, jeżeli Sąd Apelacyjny przyjmuje - na podstawie art. 3531
k.c.-
nieważność umowy z dnia 10 września 2008 r., to niezrozumiałe z jurydycznego
punktu widzenia są rozważania prowadzące do konkluzji o wytworzeniu się między
stronami sporu (w wyniku złożonych przez nich oświadczeń) ”sytuacji
równoznacznej z rozwiązaniem umowy przedwstępnej „z konsekwencjami
wynikającymi z art. 394 § 3 k.c. W sensie prawnym nie jest wszak możliwe
rozwiązanie umowy nieważnej ex lege, chyba że chodziło o dwa różne zdarzenia
dotyczące dwóch odrębnych umów.
Po piąte, punktem wyjścia dla dalszych wywodów jurydycznych powinno być
założenie, z jaką ostatecznie umową (we wskazanej sekwencji umów) powiązany
został wręczony pozwanemu zadatek i jakie znaczenie dla zasadności żądania
powoda mają postanowienia umowy z dnia 10 września 2008 r.
Z przedstawionych względów należało podzielić zarzuty naruszenia art.
3531
k.c., art. 389 § 1 k.c., art. 58 § 1 k.c. W związku z tym, że Sąd drugiej instancji
nietrafnie zanegował dopuszczalność zawarcia umowy przedwstępnej obligującej
7
do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej i analizował (z punktu widzenia
zgłoszonego roszczenia) treść umowy z dnia 10 września 2008 r. jako jedynej tylko
umowy przedwstępnej i w dodatku niekonsekwentnie w sensie jurydycznym,
należało - uznając trafność naruszenia art. 65 k.c. - uchylić zaskarżony wyrok
i przekazać sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania(art. 39815
§ 1 k.p.c.).
jz