Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 120/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 października 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSA Jan Kremer (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy G.
przeciwko Władysławowi D. i Anieli D.
z udziałem interwenientów ubocznych Agaty G. i Zbigniewa G. po stronie pozwanej
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 27 października 2010 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 listopada 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanych solidarnie
na rzecz powódki kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Gmina G. wniosła o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z
pozwanymi Władysławem D. i Anielą D., zawartej w dniu 28 czerwca 1982 r., mocą
której oddano pozwanym w użytkowanie wieczyste nieruchomość położoną w G.
składającą się z działek nr 509/119 i 617/119 o łącznej powierzchni 8124 m² objęte
księgą wieczystą nr [...] Sądu Rejonowego w P.
Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie powodowej Gminy po ustaleniu, że
Naczelnik Miasta i Gminy P. decyzją Nr 57/82 z dnia 26 czerwca 1982 r.
postanowił ustanowić na rzecz pozwanych prawo użytkowania wieczystego wyżej
wymienionej nieruchomości z przeznaczeniem na budowę motelu. W punkcie II.7
decyzji stwierdzono, że użytkownik wieczysty zobowiązany jest przystąpić do
budowy motelu w terminie dwóch lat, oraz ukończyć budowę w ciągu czterech lat
od dnia podpisania umowy notarialnej. W dniu 28 czerwca 1982 r. Skarb Państwa
reprezentowany przez Naczelnika Miasta i Gminy P. zawarł z pozwanymi umowę
notarialną oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W § 6 umowy
stwierdzono, że działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste celem
wzniesienia na nich motelu, a w kolejnym paragrafie użytkownicy wieczyści
zobowiązali się do rozpoczęcia budowy motelu w terminie dwóch lat i jej
ukończenia w terminie czterech lat od dnia 28 czerwca 1982 r. Umowa w § 9
stanowi, że oddający nieruchomość w użytkowanie wieczyste może rozwiązać
umowę i zarządzić odebranie działki w razie korzystania z terenu w sposób
oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności w razie nie
wzniesienia w terminie budynku. Ustanawiający użytkowanie wieczyste ustalił
decyzją z dnia 25 sierpnia 1982 r. należność pozwanych z tytułu nabycia gruntów
rolnych, łąki klasy IV o powierzchni 8124 m², przy jednoczesnym wyłączeniu
z produkcji rolnej powierzchni 1650 m², z przeznaczeniem jej pod zabudowę.
Opłatą obciążono pozwanych jedynie od powierzchni przeznaczonej pod
zabudowę, przy przeznaczeniu pozostałej pod ogród warzywny i sad. Zgodnie
z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia 31 grudnia
2003 r. nieruchomość przeznaczona była pod projektowany zajazd, restaurację,
parking, oraz planowaną ulicę dla obsługi ruchu turystycznego. W 1982 r. pozwany
zlecił opracowanie projektu planowanego obiektu, z którego wynika, że teren
3
zlokalizowany jest w odległości 90 m od drogi K. – B., z dojazdem o szerokości 7
m. Pozwany wykonał fundamenty pod zaplecze budowy mające stanowić część
fundamentu budynku, zgromadzili 10 000 sztuk cegły i 5 ton stali. Po rozpoczęciu
utwardzania drogi dojazdowej okazało się, że nieruchomość nie ma dostępu do
drogi publicznej, a właściciel nieruchomości sąsiadującej nie był zainteresowany jej
sprzedażą, lub zamianą. Pozwany prowadził rozmowy z Gminą dotyczące drogi
dojazdowej, lecz nie przyniosły one rezultatu. W 1990 r. pozwany zrezygnował z
budowy motelu i zwrócił się do Gminy o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości,
uzyskał informację o braku potrzeby takiej zgody. Pozwany zabrał zgromadzone
materiały budowlane, nie występował o przedłużenie terminu do rozpoczęcia i
zakończenia budowy, ani nie podjął czynności dla ustanowienia służebności drogi
koniecznej.
W dniu 3 czerwca 2004r. Gmina G. wszczęła postępowanie administracyjne
w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego – budynku opieki
całodobowej dla ludzi starszych. Postępowanie zakończyło się w dniu 25
października 2004 r. wydaniem decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji powyższego
celu publicznego. Decyzja uwzględniała uzgodnienia dotyczące dojazdu do
nieruchomości. Gmina jest właścicielem nieruchomości na podstawie decyzji
komunalizacyjnej Wojewody z dnia 16 grudnia 2005 r., a wniosek o wpis do księgi
wieczystej prawa własności został złożony w dniu 31 marca 2006 r. Wpis w księdze
wieczystej stwierdza, że działki oddano w użytkowanie wieczyste celem
wzniesienia motelu. Rada Gminy G. uchwałą z dnia 6 czerwca 2006 r. zatwierdziła
plan zagospodarowania przestrzennego terenów górniczych znajdujących się w
granicach administracyjnych gminy, którym ustalono dla spornej nieruchomości
przeznaczenie podstawowe na usługi ochrony zdrowia, domy opieki, a
uzupełniające to komunikacja wewnętrzna, zieleń parkowa, elementy infrastruktury
technicznej wraz z obiektami inżynierskimi. Pozwani w dniu 20 sierpnia 2008 r.
zawarli z interwenientami ubocznymi umowę warunkową sprzedaży prawa
wieczystego użytkowania przedmiotowych działek za cenę 250 000zł – pod
warunkiem, że Gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust.
1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Interwenienci zawarli umowę celem wybudowania domu pomocy dla osób
4
starszych. W dniu 15 września 2008 r. przedstawiciele powódki przeprowadzili
wizję lokalną i stwierdzili, że nieruchomość nie jest zabudowana. Gmina nie
skorzystała z prawa pierwokupu, natomiast wniosła pozew w rozpoznawanej
sprawie. Zdaniem pozwanych nadal nie ma dojazdu do nieruchomości i nie
przylega ona do drogi publicznej, a istniejącym zjazdem samochód nie może
wjechać, gdyż w narożniku działki stykającym się z drogą jest staw. Działka nie ma
także dostępu do ul. U. – oddzielona jest od niej niezabudowaną działką nr 676/118
o długości 25 metrów. Zdaniem powódki na odcinku kilku metrów od strony
wschodniej istnieje dostęp do nieruchomości przez działkę nr 616/119 stanowiącą
własność Skarbu Państwa wykazanej w ewidencji jako użytek asfaltowy
powszechnie dostępny. Sąd podkreślił, że nawet jeżeli brak było odpowiedniego
dostępu do drogi, to pozwani mogli wystąpić z żądaniem ustanowienia służebności
drogi koniecznej. Sąd Okręgowy oddalił wniosek o przeprowadzenie oględzin
nieruchomości.
Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego były przepisy art. 240 k.c.
i art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261,
poz. 2603, ze zm.), a także powołał Sąd art. 21 ust. 2 ustawy o gospodarce
terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), art. 30
ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze zm.) obowiązującej od dnia 1 sierpnia
1985 r. do dnia 31 grudnia 1997 r., oraz wskazał na § 9 umowy ustanawiającej
użytkowanie wieczyste. Sąd podkreślił, że pozwani nie wybudowali motelu na
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a bezspornym było, że pozwani
nie występowali o ustanowienie służebności drogi konicznej. Przepisy
obowiązujące w dacie zawarcia umowy, jak i w czasie jej trwania przewidywały
możliwość przedłużenia terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy,
w szczególności jeśli występowały przeszkody niezależne od użytkownika
wieczystego, z tym, że mogło to nastąpić na jego wniosek (art. 29 ust. 1 ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a obecnie art. 62 ust. 4
ustawy o gospodarce gruntami).
Sąd podkreślił, że zmiana taka może nastąpić wyłącznie umową zawartą w formie
aktu notarialnego i to przed upływem terminu do rozpoczęcia lub zakończenia
5
budowy wskazanego w umowie ustanawiającej wieczyste użytkowanie. Pozwani
z takim wnioskiem w terminie nie występowali. Zarzut przedawnienia nie
zasługiwał na uwzględnienie, gdyż uprawnienie z art. 240 k.c. przysługuje przez
cały czas trwania umowy. Sąd dostrzegł możliwość rozwiązania umowy co do
części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jednak wskazał, że
w sprawie nie może to nastąpić wobec nie rozdzielenia funkcji poszczególnych
działek i objęcia obowiązkiem zagospodarowania zgodnego z umową całości
nieruchomości. Sąd Okręgowy porównał wysokość opłat uiszczonych przez
pozwanych, ustalił relację jednorazowej opłaty uiszczonej przy ustanowieniu
wieczystego użytkowania do ówczesnej średniej płacy i analogiczną relację ceny
sprzedaży do średniej płacy w dacie czynności pozwanych i interwenientów
ubocznych.
W apelacji pozwani zarzucili naruszenie przepisów postępowania: art. 316
i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez ustalenie nabycia wieczystego użytkowania dwóch
działek, a także odniesienia do nich obowiązków pozwanych, gdy w istocie umowa
nie określała na której z działek miał stanąć motel. Pozostała część nieruchomości
miała być wykorzystywana jako ogród, pominięto brak parkingu w czynnościach
ustanawiającego użytkowanie wieczyste. Zarzut niewyjaśnienia wszystkich
okoliczności faktycznych dotyczy nie poczynienia ustaleń odnoszących się do
możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej. Kolejne zarzuty skierowano
na naruszenie prawa materialnego, art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 1 ustawy
o gospodarce gruntami i art. 64 tej ustawy, podnosząc brak przesłanki oczywistej
sprzeczności korzystania z nieruchomości z umową. Podniesiono nadto brak
możliwości wskazania przez pozwanych terminu założenia ksiąg wieczystych przez
Skarb Państwa, jak też określenia, kiedy właściciele sąsiednich nieruchomości
wyrażą zgodę na sprzedaż nieruchomości, lub przeprowadzenie drogi. Pozwani
zarzucili naruszenie art. 117 i art. 118 k.c. przez przyjęcie, że roszczenie
o rozwiązanie umowy którego podstawą ma być nie wybudowanie przez
użytkownika wieczystego obiektu budowlanego nie ulega przedawnieniu, jakkolwiek
stanowi tylko jedną z przesłanek rozwiązania umowy. Fakt wystąpienie tej
podstawy miał miejsce 23 lata temu, a wszystkie roszczenia majątkowe ulegają
przedawnieniu. Skarżący podkreślili, że prawo wieczystego użytkowania miało
6
w dacie zawierania umowy zastąpić prawo własności. Uprawnienie właściciela
nieruchomości z nieograniczonym terminem przedawnienia w korzystaniu
z przesłanek rozwiązania umowy ogranicza uprawnienia wieczystego użytkownika
i stanowi aprobatę dla niesolidnego przedstawiciela Skarbu Państwa, czy jednostki
samorządu terytorialnego.
W apelacji podniesiono także zarzut naruszenia art. 5 k.c. poprzez
nieobiektywną ocenę okoliczności odnoszących się do nadużycia przez powoda
żądania rozwiązania wieczystego użytkowania w okolicznościach sprawy przy
wyeksponowaniu wysokości opłaty rocznej, zmiany wartości nieruchomości,
w sytuacji gdy to nie powodowie decydowali o wysokości opłaty rocznej, cenach
nieruchomości. Zarzucili nadto, że powodów wprowadzono w błąd co do możliwości
dojazdu, przy niejasnym sformułowaniu umowy stron. W postępowaniu
apelacyjnym pozwani podnieśli nadto naruszenie art. 156 k.p.a., oraz okoliczność
zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślili swoją ocenę
naruszenia art. 5 k.c. przez powoda.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 listopada 2009 r. oddalił apelację.
Podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne, oraz podał
przesłanki przyjęcia niezasadności zarzutów naruszenia prawa procesowego. Sąd
Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy dokonywał oceny podstawy prawnej
rozwiązania umowy z dnia 28 czerwca 1982 r. na mocy której ustanowiono na
rzecz powodów prawo użytkowania wieczystego konkretnej nieruchomości
o łącznej powierzchni 8124 m² w G. Strony związane były postanowieniami umowy
użytkowania wieczystego 28 czerwca 1982 roku, przy czym powodowa Gmina jest
aktualnym właścicielem gruntu. Sąd podkreślił cechy charakterystyczne
użytkowania wieczystego i odnosząc się do paragrafu 9 umowy z dnia 28 czerwca
1982 r. wskazał na możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez
oddającego grunt w to użytkowanie. Zmiana stanu prawnego nie zmieniła
uprawnień właściciela do kontroli realizacji warunków umowy i możliwości
rozwiązania jej na podstawie art. 240 k.c. Zgodnie z art. 20 ustawy o gospodarce
terenami w miastach i osiedlach podstawą zawarcia umowy wieczystego
użytkowania z dnia 28 czerwca 1982 r. była decyzja Naczelnika Miasta i Gminy P. z
dnia 26 czerwca 1982 r. nr 57/82. Umowa użytkowania wieczystego odwołuje się
7
do tej decyzji, a podniesiony zarzut niejasności jej postanowień nie mógł odnieść
skutku. W decyzji wskazano, że obie działki oddano pod budowę motelu z
obowiązkiem pozwanych przystąpienia do budowy w ciągu dwóch lat od podpisania
umowy notarialnej oraz ukończenia jej w ciągu czterech lat od daty tej umowy.
Okoliczność ta jest wystarczająca do uznania, że pozwani nie wywiązali się z
umowy, skoro nie było w sprawie sporne, że grunt do chwili obecnej nie został
zabudowany. Doszło do sprzeczności korzystania z nieruchomości z umową o jego
oddanie w użytkowanie wieczyste. W decyzji 26 czerwca 1982 r. nie czyniono
rozróżnień, jak też w umowie notarialnej, co do przeznaczenia działek. Pozwani nie
udowodnili by stan nieruchomości ukształtował się inaczej. Dowodu takiego nie
stanowi decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej 1650 m², z obszaru łącznie
podanych działek. Nie wynika z niej by budowa motelu była planowana tylko na
jednej z działek. Projekt techniczny budowy budynku gastronomiczno-mieszkalnego
obejmuje obie działki, a plan projektowanego zajazdu wskazuje, że miał on się
mieścić w centralnej części nieruchomości, a więc także obejmować działkę 509/19
jak i 617/119. Bezspornym było, że pozwani zrezygnowali z zabudowania działki
motelem. Obowiązek korzystania z gruntu zgodnie z umową użytkowania
wieczystego współkształtuje łączący strony stosunek prawny o charakterze ciągłym
i spoczywa na nich przez cały okres jej trwania. Fakt niezabudowania gruntu przez
ponad 20 lat nie oznacza, że zaczął on być wykorzystywany zgodnie z umową tylko
dlatego, że właściciel gruntu nie zareagował na uchybienie użytkownika.
Roszczenia powódki nie wyłącza niemożność uzyskania dostępu do drogi
publicznej. Pozwani nie występowali o przedłużenie terminu do rozpoczęcia
i zakończenia budowy motelu, ani nie występowali do właścicieli sąsiednich
nieruchomości o ustanowienie służebności drogowej. Od 1991 roku zrezygnowali
z budowy. Nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości nie miało
znaczenia dla rozstrzygnięcia. Pozwani nie występowali do właściciela
nieruchomości w związku z brakiem dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Pozwani nie powoływali się także na wady oświadczenia woli, ani też nie
podejmowali czynności celem uchylenia się od oświadczenia, które według nich
mieli złożyć pod wpływem błędu. Skuteczne złożenie takiego oświadczenia
oznaczałoby utratę prawa do gruntu. Sąd dokonał analizy możliwości zastosowania
8
art. 5 k.c. w okolicznościach sprawy podkreślając, że jego stosowanie ma charakter
wyjątkowy.
W rozpoznawanej sprawie powodowa Gmina realizuje swoje uprawnienia
właścicielskie w sytuacji, gdy pozwani przez wiele lat nie zagospodarowali oddanej
im w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Odnosząc się do prawa pierwokupu
przez Gminę Sąd nie dostrzegł w wyborze korzystniejszego dla właściciela
rozwiązania naruszenia zasad współżycia społecznego.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli w całości skargą kasacyjną pozwani,
wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania
Sądowi Apelacyjnemu. Pozwani oparli skargę kasacyjną na obu podstawach z art.
398³ § 1 k. p. c.
Zarzut naruszenia przepisów postępowania dotyczy art. 385 w zw. z art. 217
§ 2 i 233 § 2 k.p.c. Zdaniem skarżących Sąd Apelacyjny błędnie zaakceptował
oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie oględzin nieruchomości dla
ustalenia, czy pozwani mieli możliwość ustanowienia drogi koniecznej. Z kolei
naruszenie art. 316 k.p.c. polega na oparciu orzeczenia tylko na dowodach
niekorzystnych dla pozwanych, przy pominięciu ich starań o nabycie prawa
własności części gruntu sąsiadującego z nieruchomością.
Naruszenie prawa materialnego wynika z niewłaściwej wykładni art. 117 i art.
118 k.c. w zw. z art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami przez przyjęcie, że roszczenie o rozwiązanie umowy
użytkowania wieczystego oparte na niespełnieniu obowiązku wybudowania obiektu
budowlanego, gdy użytkownik wieczysty mógł złożyć wniosek o przedłużenie tego
terminu nie ulega przedawnieniu, choć obowiązek zabudowy gruntu ma charakter
stosunku zobowiązaniowego o charakterze majątkowym. Roszczenie majątkowe
ulega przedawnieniu, a od daty przewidzianej jako koniec inwestycji upłynęło 23
lata. Naruszenie art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. 2004, Nr 261, poz. 2603) nastąpiło przez jego
niewłaściwą wykładnię polegającą na uznaniu, że niezabudowanie nieruchomości
budynkiem zgodnie z umową stanowi podstawę do rozwiązania użytkowania
wieczystego nawet wtedy, gdy w dacie złożenia pozwu zmienił się plan
9
zagospodarowania przestrzennego, co powoduje w istocie zmianę treści umowy by
użytkownik nie korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej
przeznaczeniem.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podniesiony zarzut naruszenia przepisów postępowania – art. 385 w zw.
z art. 217 § 2 i 233 § 2 k.p.c. – polegający na uznaniu za słuszne oddalenie przez
Sąd I instancji dowodu z oględzin nieruchomości w celu ustalenia, czy pozwani
mieli możliwość ustanowienia drogi koniecznej oraz podzieleniu argumentu,
że skoro chcieli sprzedać prawo użytkowania wieczystego to na pewno istniała
możliwość zastosowania art. 145 k.c. nie był zasadny.
Powołany art. 233 § 2 k.p.c. odnosi się do przeszkód stawianych
w przeprowadzeniu dopuszczonego dowodu oraz odmowie przedstawienia
dowodu, a nie odnosi się do oddalenia wniosku dowodowego strony, bądź nie
przeprowadzenia dowodu. Przy zarzutach skargi kasacyjnej i ich uzasadnieniu nie
miał w sprawie zastosowania. Wskazane w skardze zarzuty wskazują na oparcie
skargi na treści art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Najwyższy rozpoznaje jednak skargę
kasacyjną w zakresie powołanych w niej przepisów, nie dokonując za skarżącego
konkretyzacji przepisów, które mogły być naruszone przy wydawaniu zaskarżonego
orzeczenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z 15 maja 2009 r. III CSK 338/08, nie
publikowany; z dnia 6 października 2009 r. II UK 47/09, nie publikowany).
Sąd Najwyższy wskazywał nadto już w orzecznictwie, że przepis art. 233
§ 1 k.p.c. dotyczy bezpośrednio oceny dowodów i ustaleń faktycznych co do
których zarzuty nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej – art. 3983
§ 3 k.p.c.
Także i ta podstawa nie mogłaby być uwzględniona. Naruszenie przepisu art. 217
§ 2 k.p.c. może stanowić podstawę skargi kasacyjnej w sytuacji gdy
zawnioskowany dowód ma istotne znaczenie dla sprawy, istnieją jeszcze nie
wyjaśnione okoliczności, a sąd dowód ten pomija . W sprawie sytuacja taka nie
zachodziła (np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 2009 r., II CSK
430/08, nie publ., z dnia 7 marca 2001 r., I PKN 285/00, OSNP 2003, nr 2, poz. 28).
Wystarczającym dowodem braku dostępu do drogi publicznej mogło być
przedłożenie dokumentującej to mapy. Oględziny bez udziału geodety nie były
10
dowodem przydatnym do tego celu. Podkreślenie wymaga jednak to, że dowód
z oględzin nieruchomości mający wykazać możliwość ustanowienia służebności
drogi koniecznej i jej potrzebę, nie mógł wpłynąć na ocenę realizacji zobowiązania
pozwanych do zabudowy nieruchomości, ani wykazania podjęcia czynności dla
ustanowienia służebności, czy przedłużenia terminu zabudowy. Skarżący nie
rozwinął zarzutu naruszenia art. 316 k.p.c., natomiast treść zarzutu wiąże się
wprost z oceną dowodów, co powoduje nietrafność i tego zarzutu, z przyczyn
odnoszących się także do art. 233 § 1 k.p.c. Konsekwencją powyższej oceny jest
także nietrafność oparcia skargi na treści art. 385 k.p.c.
Zarzuty naruszenia prawa materialnego oparte są na niewłaściwej wykładni
wskazanych przepisów – art. 117 i 118 k.c. w związku z art. 62 ust. 4 ustawy
o gospodarce nieruchomościami oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Bezspornym w sprawie było, że powodowie zawarli umowę użytkowania
wieczystego nieruchomości w dniu 28 czerwca 1982 r., a więc zawarcie i treść
umowy regulowały przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami
w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 j. t., ze zm.) oraz art. 232
i n. k.c. Umowę poprzedzało wydanie decyzji administracyjnej i w sprawie ten tok
czynności został wyczerpany. W trakcie trwania umowy obowiązywała od dnia
1 stycznia 1985 r. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99, ze. zm.), zastąpiona
z dniem 1 stycznia 1998 r. ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 r.,
Nr 115, poz. 741, ze zm.). Ustawodawca w kolejno obowiązujących ustawach
zamieszczał przepisy przewidujące możliwość rozwiązania umowy użytkowania
wieczystego przed upływem jego terminu z przyczyn leżących po stronie
użytkownika wieczystego. W szczególności dotyczyło to korzystania
z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, albo zaistnienia
przesłanek z art. 240 k.c. Konstatacja ta jest o tyle istotna, że pozwala na
stwierdzenie obowiązywania przez cały czas trwania użytkowania wieczystego
stałych zasad jego wykonywania. Konsekwencją tego jest niezasadność zarzutu
naruszenia art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przesłanką
rozwiązania umowy przed upływem terminu na jaki została zawarta jest korzystanie
11
z nieruchomości w sposób niezgodny z umową, w szczególności jego
niezabudowanie w określonym terminie. W sprawie bezspornym było,
że nieruchomość nie została zabudowana. Termin zabudowania nieruchomości
upłynął w cztery lata od dnia zawarcia umowy, a więc w 1986 r., a pozwani nie
występowali przez cały czas trwania umowy o jej zmianę w żadnym zakresie.
Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego odnośnie spornej nieruchomości
nastąpiła w związku ze staraniami pozwanych po roku dwutysięcznym. Zarzut
skargi kasacyjnej nie jest uzasadniony i z tego względu, że pozwani zawarli umowę
warunkową sprzedaży nieruchomości z nowym jej przeznaczeniem. Decydujące
znaczenie w sprawie dla oceny zasadności żądania ma niezabudowanie
nieruchomości w terminie, a nie aktualne przeznaczenie nieruchomości.
Istotnym zarzutem naruszenia prawa materialnego jest zarzut naruszenia art.
117 i 118 k. c. w związku z art. 62 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem najbliższym prawu własności,
zarazem jednak występuje w ukształtowaniu tego prawa zróżnicowanie sytuacji
wieczystego użytkownika w stosunku do właściciela nieruchomości i osób trzecich.
Rozważane zagadnienie dotyczy relacji pomiędzy właścicielem a wieczystym
użytkownikiem. Wzajemne stosunki tych podmiotów określa między innymi umowa
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i w pewnym zakresie jej strony mają
możliwość indywidualnego ukształtowania w niej obowiązków. Postanowieniem
przedmiotowo istotnym umowy wieczystego użytkowania jest określenie
przeznaczenia nieruchomości i wskazanie celu na jaki może być wykorzystana,
a nadto uregulowanie sposobu jej zagospodarowania, w tym zabudowy. Oddający
grunt w użytkowanie wieczyste dla zagospodarowania gruntu zgodnie z jego
oczekiwaniami ma możliwość posłużenia się zróżnicowanymi środkami – art. 63
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje podwyższanie
wysokości opłat za wieczyste użytkowania w razie niedotrzymania terminu z art. 62
tej ustawy przy zagospodarowaniu nieruchomości. Właściciel może też wyznaczyć
dodatkowy termin do jej zagospodarowania. Regulacja ta wskazuje na pozycję
oddającego grunt w wieczyste użytkowanie właściciela i różnorodność środków
jakie może stosować.
12
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 lipca 2002 r. I CKN 891/00 (nie publ.)
wyraził pogląd, że oddający grunt w użytkowanie wieczyste może być
zainteresowany, aby na tym gruncie powstał budynek określonego rodzaju
należący do użytkownika. Ujawnienie przez użytkownika woli niezagospodarowania
nieruchomości zgodnie z umową uzasadnia wystąpienie o jej rozwiązanie, gdyż
stanowi o oczywistej sprzeczności pomiędzy sposobem korzystania z niej
a sposobem określonym w umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja
2003 r. III CKN 1409/00, nie publ.).
Powracając do problemu terminu, wyrażony został także pogląd, że oddający
grunt w użytkowanie wieczyste przez cały czas trwania umowy jest uprawniony do
kontroli realizacji umowy, w tym korzystania z gruntu na cele określone w umowie.
Niewątpliwie umowa o oddanie grunt w użytkowanie wieczyste może zawierać
postanowienia o charakterze zobowiązaniowym użytkownika wieczystego.
Powstaje więc zagadnienie relacji tych zobowiązań do prawa rzeczowego, jakim
jest wieczyste użytkowanie. Prawo użytkowania wieczystego jako prawo rzeczowe
jest wyczerpująco uregulowane ustawowo i ustawa zakreśla jego kształt, w związku
z tym, w stosunku prawnym łączącym oddającego grunt w wieczyste użytkowanie
z użytkownikiem wieczystym decydujące znaczenie ma relacja prawno rzeczowa.
Postanowienia zobowiązaniowe, choć mogą być istotne, dla ukształtowania treści
stosunku prawnego są elementami uzupełniającymi. Ponadto prawo rzeczowe
użytkowania wieczystego stanowi całość, w związku z tym nie jest możliwe by
zawarte w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste regulacje
zobowiązaniowe wpływały na treść prawa rzeczowego, powodując możliwość
przedawnienia roszczenia wynikającego z tego prawa. Zestawienie prawa
użytkowania wieczystego, jako prawa rzeczowego, z uprawnieniami
zobowiązaniowymi objętymi nadto kontrolą ich wykonywania, prowadzi do wniosku,
że roszczenie o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania jest roszczeniem
przysługującym właścicielowi nieruchomości przez cały czas trwania umowy,
a w konsekwencji przepisy art. 117 i 118 k.c. nie mają do niego zastosowania.
Reasumując – właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
ma uprawnienie przez cały czas jego trwania do egzekwowania korzystania z niej
w sposób ustalony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
13
Roszczenia z art. 240 k.c. jest roszczeniem wynikającym z prawa własności.
W związku z tym tolerowanie stanu niezgodnego z przeznaczeniem gruntu nie
prowadzi do przedawnienia roszczenia o rozwiązanie umowy z powodu korzystania
z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.
Z przedstawionych powodów skarga kasacyjna uległą oddaleniu na
podstawie art. 39814
k.p.c.