Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 66/10
POSTANOWIENIE
Dnia 9 grudnia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku S. S.
przy uczestnictwie K. S. i T. S.
o zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 9 grudnia 2010 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w T. z dnia 10 września 2009 r., sygn. akt I Ca
(…),
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wnioskodawca S. S. we wniosku o zniesienie współwłasności i o uzgodnienie
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym domagał się:
1. ustalenia, że przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności są
nieruchomości objęte księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy
w T. oznaczone numerami TR1T/(...)/6 i TR1T/(...)/3, zabudowane domem
piętrowym dwurodzinnym, o dwóch odrębnych lokalach, wzniesionym na
działkach oznaczonych numerami 74 i 75 położonych przy ul. G. w T.;
2. a) uzgodnienia treści księgi wieczystej nr TR1T/(...)/3 w ten sposób, że w dziale
„oznaczenie nieruchomości” wpisana zostanie rzeczywista powierzchnia działki nr
2
75, jaka powstanie po podziale działek nr 74 i nr 75;
b) uzgodnienia treści księgi wieczystej nr TR1T/(...)/6 w ten sposób, że w dziale I
„oznaczenie nieruchomości” wpisana zostanie rzeczywista powierzchnia działki nr
74, jaka powstanie po podziale działek nr 7 i nr 75;
3. zniesienia współwłasności w ten sposób, że w domu mieszkalnym piętrowym
dwurodzinnvm wzniesionym na działkach nr 74 i nr 75 zostanie ustanowiona
odrębna własność lokali mieszkalnych, z którymi to lokalami związane będzie
prawo własności zabudowanej części nieruchomości powstałej z wydzielenia
nowej działki z działek nr 74 i nr 75;
4. przyznania w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawcy lokalu
mieszkalnego znajdującego się w tej części budynku, która obecnie w znaczniej
części wzniesiona jest na działce oznaczonej nr 75, składającego się z kotłowni,
dwóch pomieszczeń gospodarczych, garażu, wiatrołapu, klatki schodowej,
przedpokoju, ubikacji, kuchni, czterech pokoi, łazienki, korytarza o powierzchni
użytkowej 105,22 m2
wraz z udziałem wynoszącym 1/2 części w prawie własności
działki położonej pod budynkiem oraz pozostałej części działki nr 75,
5. przyznania uczestnikowi K. S. lokalu mieszkalnego, który obecnie w znacznej
części znajduje się w części budynku wzniesionej na działce nr 74 wraz z
udziałem wynoszącym 1/2 części w prawie własności działki położonej pod
budynkiem oraz pozostałej części działki nr 74.
Wnioskodawca wskazał, że w dniu 5 czerwca 2003 r. umową sprzedaży zawartą
w formie aktu notarialnego nabył od uczestnika postępowania K. S. nieruchomość
gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni
użytkowej budynku 104,86 m2
. Następnie okazało się, że budynek nie ma takiego
charakteru, a jego podział na lokale jest podziałem faktycznym. Ponadto podział
budynku jest nieregularny, granica korzystania nie przebiega w granicy gruntu, a
pomieszczenia, z których korzystają wnioskodawca i uczestnik zachodzą wzajemnie na
ich działki. W ocenie wnioskodawcy nabył on więc udział we współwłasności
nieruchomości. W toku postępowania wnioskodawca powołał się na nabycie udziału w
nieruchomości przez zasiedzenie.
Uczestnik domagał się oddalenia wniosku zarzucając, że on i wnioskodawca nie
są współwłaścicielami nieruchomości, każdy z nich jest właścicielem odrębnej części
nieruchomości gruntowej, zakwestionował też stanowisko wnioskodawcy co do nabycia
udziału w nieruchomości gruntowej przez zasiedzenie.
3
Postanowieniem z dnia 1 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił wniosek.
Sąd ten ustalił, że w dniu 5 czerwca 2003 r. wnioskodawca i K. S. zawarli w formie aktu
notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, dla której w Sądzie
Rejonowym w T. urządzona jest księga wieczysta nr (…), o powierzchni 300 m2
,
oznaczonej jako działka nr 75. Zgodnie z treścią umowy, na nieruchomości znajdował
się budynek mieszkalny, w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 104,86 m2
.
W dacie zawarcia umowy właścicielem nieruchomości sąsiedniej, to jest działki nr 74,
był brat K. S. – J. S. W dniu 25 stycznia 2008 r. J. S. umową darowizny przeniósł na K.
S. własność działki nr 74.
Działki nr 74 i nr 75 są zabudowane budynkiem murowanym, piętrowym,
z dwoma niezależnymi wejściami od strony wschodniej i zachodniej. Budynek nie ma
ściany działowej na całej osi budynku, wzdłuż granicy działek, mimo że przewidywał ją
projekt budowlany. Pomieszczenia garażowe na parterze, do których prowadzą dwie
oddzielne bramy wjazdowe nie są rozdzielone, podobnie jak i pomieszczenia na
poziomie parteru i piętra za klatkami schodowymi od strony północnej. Oś budynku,
którą według projektu miała być ściana działowa, jest przesunięta w działkę nr 75 i
usytuowana w stosunku do granicy nieruchomości w odległości 42–43 cm. Część
pomieszczeń znajdujących się w posiadaniu wnioskodawcy, usytuowanych na
wszystkich kondygnacjach budynku, znajduje się w przestrzeni działki stanowiącej
własność uczestnika i odwrotnie. Budynek został wzniesiony przez braci J. S. i K. S. i
odstępstwa od projektu budowlanego zostały między nimi uzgodnione. Budowę
zakończono w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych. Stan istniejący na gruncie
wskazuje, że uczestnicy postępowania nie są współwłaścicielami „w odniesieniu do
przedmiotu objętego żądaniem”. Wnioskodawca i uczestnik są wyłącznymi właścicielami
nieruchomości gruntowych, wnioskodawca nieruchomości oznaczonej jako działka nr
74, uczestnik – nr 75, zaś budynek jest częścią składową nieruchomości.
Wnioskodawca nie mógł zatem skutecznie domagać się zniesienia współwłasności.
Jako nieuzasadnione ocenił też Sąd twierdzenie wnioskodawcy, że na skutek upływu
czasu i wykonywanego posiadania tak przez wnioskodawcę jak i przez uczestnika,
doszło do nabycia przez nich przez zasiedzenie udziałów w działkach sąsiednich. O
nabyciu w tym trybie własności można byłoby mówić tylko przy założeniu, że posiadanie
miało charakter samoistny, nadto wówczas gdyby upłynął czas wymagany ustawą, w
tym wypadku lat trzydzieści od daty objęcia w posiadanie, co nie nastąpiło. Sąd nadto
wskazał, że uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może
4
nastąpić z powołaniem się na nabycie własności przez zasiedzenie jako przesłanki
rozstrzygnięcia.
Apelację wniesioną przez wnioskodawcę od tego postanowienia, Sąd Okręgowy
w T. oddalił postanowieniem z dnia 10 września 2009 r. podzielając ustalenia faktyczne i
ocenę prawną Sądu I instancji.
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego wnioskodawca
zarzucił naruszenie prawa materialnego to jest art. 46 § 1 k.c., art. 48 k.c., art. 210 k.c.,
art. 172 § 1 k.c. w związku z art. 7 k.c. przez wadliwe przyjęcie, że brak jest przesłanek
uzasadniających zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności
lokali w sytuacji gdy nie jest możliwe pionowe oddzielenie budynku zgodnie z granicą
działek, na których budynek został wzniesiony. Domagał się uchylenia zaskarżonego
postanowienia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przesądzające w sprawie znaczenie ma okoliczność, że nie istnieje
nieruchomość, której wnioskodawca i uczestnik byliby współwłaścicielami.
Wnioskodawca umową z dnia 5 czerwca 2003 r. nabył własność nieruchomości
gruntowej zabudowanej częścią budynku mieszkalnego. Podobnie przedstawiają się
prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, uczestnik jest wyłącznym właścicielem
nieruchomości gruntowej zabudowanej pozostałą częścią budynku. Nie można domagać
się zniesienia współwłasności jeżeli nie istnieje rzecz objęta współwłasnością. Rzeczami
są, w okolicznościach sprawy, nieruchomości gruntowe. Każda z nich objęta jest
oddzielną księgą wieczystą, nr (…)/3 i nr (…)/6, każda z nich stanowi odrębny przedmiot
własności. Księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w
rozumieniu art. 46 § 1 k.c., co pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem
wydzielonego obszaru (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października
2003 r. IV CKN 114/02 OSNC z 2004 r. z. 12, poz. 201). Nie można było również nie
uwzględnić treści art. 143 k.c. stanowiącego, że własność gruntu rozciąga się na
przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że stosunki prawne w przestrzeni
nad gruntem, stanowiącym wyłączną własność jednej osoby, muszą być tożsame
z prawem do gruntu. Ta zatem część struktury budynkowej, która znajduje się
w przestrzeni na gruntem stanowiącym własność tak wnioskodawcy jak i uczestnika, jest
częścią składową gruntu i nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności
(art. 47 § 1 i § 2 k.c.). Jeżeli przeto art. 195 k.c. stanowi, że ze współwłasnością mamy
do czynienia wówczas gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku
5
osobom, to nie może budzić wątpliwości, że w sprawie nie ma przedmiotu
współwłasności.
Jeżeli nie ma stanowiącej współwłasność nieruchomości gruntowej, nie ma
podstaw do rozważań, w jaki sposób powinien nastąpić podział budynku usytuowanego
na gruncie.
Brak przedmiotu współwłasności powoduje też, że nie można ustanowić odrębnej
własności lokali nadto w taki sposób, aby - jak oczekuje skarżący - nieruchomość
lokalowa obejmowała pomieszczenia usytuowane obecnie na obu nieruchomościach.
Ustanowienie odrębnej własności lokali następuje w sposób przewidziany w przepisach
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Art.
7 ustawy dopuszcza powstanie tego prawa na mocy orzeczenia sądu, jednakże
wskazuje, że orzeczenie takie zapada w postępowaniu znoszącym współwłasność.
Ustanowienie odrębnej własności lokali jest bowiem sposobem wyjścia ze
współwłasności, podziałem prawnym nieruchomości objętej współwłasnością. W
sprawie niniejszej nie ma nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawcy i
uczestnika.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 172 k.c. przez wadliwe, jak dowodzi
skarżący, stwierdzenie braku przesłanek do nabycia udziałów we współwłasności
nieruchomości przez zasiedzenie, zauważyć należy. Nabycie w tym trybie prawa
następuje przez długoletnie samoistne posiadanie rzeczy. Zatem przedmiotem
posiadania może być rzecz. Definicję rzeczy zawiera art. 45 k.c. Długoletnie samoistne
posiadanie rzeczy nieruchomej (nieruchomości) prowadzi do nabycia własności tej
nieruchomości przez zasiedzenie. Jednakże budynki i lokale mogą być przedmiotem
posiadania w zakresie prawa własności, o tyle o ile stanowią odrębne nieruchomości w
rozumieniu art. 46 k.c. Jeżeli zaś stanowią część składową gruntu, mogą być
przedmiotem posiadania w zakresie innego prawa (np. najmu, użyczenia). Zatem
twierdzeniu, że przez posiadanie pomieszczeń w budynku doszło do nabycia ułamkowej
części nieruchomości gruntowej muszą towarzyszyć dowody, iż wola posiadania była
skierowana na wykonywanie prawa własności nieruchomości, co w sprawie nie nastąpiło.
Ponadto Sądy obu instancji, niezależnie od kwalifikacji charakteru posiadania
wykonywanego przez wnioskodawcę, niewątpliwie prawidłowo przyjęły, że posiadanie to
nie mogło być poczytane za posiadanie dobrej wierze. Wnioskodawca domagał się
zaliczenia posiadania swego poprzednika (art. 176 k.c.), czyli posiadania K. S., on zaś,
zajmując się budową domu i czyniąc to w sposób odbiegający od projektu budowlanego,
6
a następnie obejmując w posiadanie tak wybudowany dom, nie mógł być uważny za
osobę, która ma przekonanie, błędne ale w danych okolicznościach usprawiedliwione,
że wykonuje przysługujące jej prawo własności. Przepis art. 176 k.c. stanowi zaś, że
jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może
być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza
wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Z powyższych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie 39814
k.p.c. orzekł jak w
postanowieniu.