Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 241/10
POSTANOWIENIE
Dnia 14 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Marta Romańska
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej „N.”
przy uczestnictwie Arlety A. i in. ,
o wpisy w księgach wieczystych zmiany powierzchni lokali oraz wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej uczestników postępowania:
Barbary i Ryszarda G.
na postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 27 grudnia 2007 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej
apelację Barbary i Ryszarda G. i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania w tym zakresie,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy oddalił apelacje Barbary i
Ryszarda G. oraz Renaty J. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 3
października 2007 r. utrzymującego w mocy dokonane przez referendarza
sądowego wpisy w księgach wieczystych dotyczące zmiany powierzchni lokali oraz
udziałów w nieruchomości wspólnej.
Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, że dla nieruchomości
zabudowanej domem wielorodzinnym, położonym przy ul. M. 7A, 7B i 7C,
oznaczonej nr 17/2, Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw nr /.../.
Właścicielami lokalu mieszkalnego nr 5, znajdującego się na drugim piętrze
budynku w klatce 7B, są Ryszard i Barbara małż. G. Wymieniony lokal mieszkalny
– według umowy notarialnej z dnia 25 lipca 1997 r. – ma powierzchnię 87,90 m2
, a
związany z prawem własności lokalu udział w nieruchomości wspólnej wynosi
229/10 000 części. Dla tego lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw
/.../.
Uchwałą nr 7/2006 z dnia 26 marca 2006 r., zaprotokołowaną przez
notariusza, właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej według wykazu udziałów sporządzonego przez
rzeczoznawcę oraz udzielili Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa
do dokonania czynności w sprawie zmiany udziałów właścicieli lokali
w nieruchomości wspólnej. W sporządzonym w formie aktu notarialnego
oświadczeniu Zarządu Wspólnoty z dnia 23 marca 2007 r. określono – powołując
3
się na inwentaryzację budynku – nowe powierzchnie lokali i wielkości udziału
w nieruchomości wspólnej.
Dnia 27 marca 2007 r. członkowie Zarządu Wspólnoty Henryk J. i Tomasz
Ł., działający w charakterze pełnomocników Wspólnoty Mieszkaniowej „N.”, złożyli
wniosek o wpisanie w księdze wieczystej Kw nr /.../, stanowiącej tzw. macierzystą
księgę wieczystą, i w księgach wieczystych, prowadzonych dla poszczególnych
lokali mieszkalnych, zmienionych powierzchni lokali i wysokości udziału w
nieruchomości wspólnej.
Referendarz sądowy Sądu Rejonowego dokonał – zgodnie z wnioskiem –
wpisów w księdze wieczystej Kw nr /.../ w dniu 29 marca 2007 r. i księdze
wieczystej Kw nr /…/ w dniu 10 kwietnia 2007 r. Z dokonanych wpisów wynika, ze
powierzchnia lokalu Ryszarda i Barbary G. wynosi 76,70 m2
(poprzednio 87,90 m2
),
a wielkość udziału w nieruchomości wspólnej – 219/10 000 (poprzednio 229/10
000).
Sąd Rejonowy– po rozpoznaniu skargi Ryszarda i Barbary., Renaty J. oraz
Jana i Barbary D. na orzeczenie referendarza – zaskarżone wpisy utrzymał w
mocy. Zdaniem Sądu złożony przez Wspólnotę wniosek oraz dołączone do niego
dokumenty, zwłaszcza złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie z dnia 23
marca 2007 r., uzasadniały dokonanie wpisów.
Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uwzględnienia opartych na tych
samych zarzutach apelacji Ryszarda i Barbary G. oraz Renaty J. Podkreślił, że
ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego nie pozwala na rozstrzyganie
jakiegokolwiek sporu, w tym także co do tego, czy wskazany w uchwale z dnia 25
marca 2005 r. przepis prawa mógł stanowić podstawę do podjęcia uchwały
wyrażającej zgodę właścicieli lokali na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przedmiotem badania w postępowaniu wieczysto- księgowym mogła być zatem
jedynie kwestia, czy wspomniana uchwała jest zgodna z art. 23 ust. 3 pkt 5a ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, Nr 80, poz.
903 ze zm.; dalej – „u.w.l.) oraz art. 23 u.w.l. Sąd nie znalazł podstaw do uznania,
że uchwała z dnia 25 marca 2005 r. została podjęta z naruszeniem przytoczonych
przepisów prawa; w konsekwencji uznał, że wiąże ona współwłaścicieli lokali.
4
Powołując się na określony w art. 3 ust. 3 zdanie pierwsze u.w.l. sposób ustalenia
udziału właścicieli w nieruchomości wspólnej, Sąd odwoławczy uznał, że również
wpis zmiany powierzchni lokali został bezpodstawnie zakwestionowany, ponieważ
skutkiem zmiany udziału właścicieli lokali w nieruchomości jest także zmiana
powierzchni lokali. Sąd nie podzielił zarzutu apelujących, że Wspólnota nie ma
legitymacji czynnej w tym postępowaniu wieczystoksięgowym.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pełnomocnik Ryszarda
i Barbary G. zarzucił naruszenie art. 3 ust. 3 oraz art. 3 ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i
3 pkt 5a w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 199 i 140 k.c. i w zw. z art. 1 ust. 1
u.w.l., art. 22 ust. 2 i 3 w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. oraz art. 6261
§ 2 w zw. z art.
6262
§ 5 i art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. Powołując się na te podstawy, wniósł
o zaskarżonego postanowienie i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do
ponownego rozpoznania bądź uchylenie orzeczeń Sądów obu instancji
i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd odwoławczy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacyjny, że Wspólnota
Mieszkaniowa nie ma w sprawie legitymacji czynnej, ograniczając się do
stwierdzenia, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozywaną, co pozwala uprościć obrót prawny przez
wyeliminowanie konieczności np. pozywania wszystkich jej członków.
Stanowisko to nie jest uzasadnione. Kwestię legitymacji w postępowaniu
wieczystoksięgowym – na zasadzie przepisu szczególnego – reguluje art. 6261
§ 2
k.p.c. Ma on także charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten
skutek, że w postępowaniu wieczystoksięgowym legitymację do wystąpienia
z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej posiadają jedynie te
podmioty, które zostały wymienione w przytoczonym przepisie. W skardze
kasacyjnej trafnie zarzucono, że wnioskodawca – Wspólnota Mieszkaniowa „N.”–
nie należy do kręgu tych podmiotów. Uzasadniony jest zatem zarzut, że zaskarżone
postanowienie zostało wydanie z naruszeniem art. 6261
§ 2 k.p.c. w związku z art.
6262
§ 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej.
5
W konsekwencji zbędne stało się rozważanie, czy zachodziły podstawy do
dokonania wpisu, skoro wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. W tym
kontekście należy jednak podkreślić, że błędny jest również pogląd Sądu
Okręgowego, iż konsekwencją zmiany wielkości udziałów w nieruchomości
wspólnej była zarazem zmiana powierzchni poszczególnych lokali. Z przepisu art. 3
ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu
w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do
łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika zasada odwrotna, a mianowicie, że to
powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału właściciela tego
lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia – jak zrobił to
Sąd Okręgowy – że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, mogła stanowić podstawę do
dokonania wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekła, jak w sentencji
postanowienia (art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 39821
k.p.c.).
6
jz