Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 285/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Marian Kocon (sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
Protokolant Katarzyna Jóskowiak
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Hotelarsko - Turystycznego "B." Spółki z
o.o.
przeciwko S. G. i W. W.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 26 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego […]
z dnia 21 stycznia 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 21 stycznia 2010 r. oddalił apelację
Przedsiębiorstwa Turystycznego „B.” Spółki z o. o. od wyroku Sądu Rejonowego o,
którym oddalono żądanie powodowej spółki uzgodnienia stanu prawnego księgi
wieczystej przez wpisanie jej jako właściciela nieruchomości w miejsce W. B. W.
oraz S. G. we wspólności ustawowej łącznej, jako wspólników spółki cywilnej.
Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani W. W. i S. G. wspólnicy spółki cywilnej J.,
byli współwłaścicielami, na prawach wspólności łącznej, bliżej określonej
nieruchomości. W dniu 31 marca 2004 r. zawarli w zwykłej formie pisemnej
porozumienie zgodnie z którym do spółki przystąpił R. M., natomiast ze spółki
wystąpił S. G. Według § 4 rozliczenie udziału pozwanego S. G. ze współwłasności
nieruchomości miało nastąpić niezwłocznie po jej sprzedaży. Spółka była
zadłużona wobec powódki. Wskutek tego w dniu 20 września 2004 r. W. W. i R. M.
jako wspólnicy złożyli oświadczenie o poddaniu się egzekucji i ustanowieniu
hipoteki na rzecz powódki. W § 3 oświadczyli, iż w księdze wieczystej nie
ujawniono faktu wystąpienia S. G. ze spółki. W tym dniu notariusz poświadczył
podpisy W. W. i R. M. na porozumieniu z dnia 31 marca 2004 r., podpis S. G. z
uwagi na jego nieobecność nie został poświadczony. Na podstawie tego
porozumienia w dniu 16 grudnia 2005 r. sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu w
dziale II księgi wieczystej W. W. i R. M. we współwłasności łącznej, jako
wspólników spółki cywilnej. W dniu 7 grudnia 2007 r. zawarli oni z powódką
warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, a w dniu 9 stycznia 2008 r.
przeniesienia jej własności.
Na skutek apelacji pozwanego S. G. wniesionej w dniu 18 stycznia 2008 r.
od wpisów polegających na ujawnieniu w księdze wieczystej jako właścicieli W. W. i
R. M. oraz wpisu o ustanowieniu hipoteki - te wpisy uchylono, a wnioski o ich
dokonanie oddalono.
W tym stanie faktycznym Sąd przyjął, że powódki nie chroni rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych, gdyż w chwili zawierania umowy z dnia 9 stycznia
2008r. była w złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. 2001. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”).
3
Z łatwością bowiem mogła się dowiedzieć, iż współwłaścicielem nieruchomości jest
nadal S. G., a nie R. M. W szczególności w sytuacji, gdy posiadała wiedzę z 2004
r. o treści i formie porozumienia z dnia 31 marca 2004 r., w tym, że podpis S. G. nie
jest poświadczony notarialnie.
Skarga kasacyjna powódki od wyroku Sądu Okręgowego – oparta na obu
podstawach z art. 3983
k.p.c. – zawiera zarzut naruszenia art. 6 ust. 2 u.k.w.h.,
a także art. 386 § 2 k.p.c., i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz przekazania
sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h., domniemanie dobrej wiary kontrahenta osoby
wpisanej w księdze wieczystej jako uprawniona może być obalone przez
wykazanie, że w chwili dokonania na jego rzecz rozporządzenia wiedział on o tym,
iż treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub
z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością
dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności,
poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia
życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawarty w art. 6 zwrot
"z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma
obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego
stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się
z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość
posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości
czy podejrzeń.
Sąd Okręgowy przyjął, że w sprawie nie zachodziły przesłanki uzasadniające
nabycie przez skarżącą własności nieruchomości w świetle przepisów o rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Pozwani bowiem, w ocenie
Sądu, przeprowadzili skutecznie dowód obalający domniemanie dobrej wiary
ustanowione na rzecz osoby nabywającej prawo w okolicznościach przewidzianych
w art. 5 u.k.w.h. Inaczej mówiąc, pozwani obalili domniemanie dobrej wiary
skarżącej co do przysługiwania W. W. i R. M. własności nieruchomości.
4
Sąd Okręgowy, ustalając istnienie wiedzy skarżącej, o której mowa w art. 6
ust. 2 u.k.w.h., posłużył się domniemaniem faktycznym (art. 231 k.p.c.), tj. wniosek
o istnieniu tej wiedzy wyprowadził z faktu, że „ówczesny pełnomocnik powoda miał
świadomość, że jedynie dokument z podpisami notarialnymi mógł stanowić
podstawę wpisu w księdze wieczystej”. Okoliczność ta, wbrew stanowisku Sądu
Okręgowego, nie uzasadnia jeszcze domniemania (art. 231 k.p.c.), że skarżąca
w chwili dokonania na jej rzecz rozporządzenia, tj. w dniu 9 stycznia 2008 r.,
wiedziała o tym, iż treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym lub z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.
Sąd Okręgowy pominął, że na podstawie porozumienia z dnia 31 marca
2004 r. sąd wieczystoksięgowy w dniu 16 grudnia 2005 r. dokonał wpisu w dziale II
księgi wieczystej W. W. i R. M. we współwłasności łącznej jako wspólników spółki
cywilnej. Prawidłowość tego wpisu nie wywołała wątpliwości nawet u profesjonalisty
– notariusza, który poświadczył podpisy W. W. i R. M., i przed którym zawarto
umowę przeniesienia własności. Nadto, zbywcy czynili zapewnienia, iż osoby
trzecie nie wnoszą roszczeń co do przedmiotowej nieruchomości i przysługuje im
prawo własności przy jednoznacznym brzmieniu treści księgi wieczystej, w której
nie znajdowały się wzmianki lub ostrzeżenie przewidziane w art. 8 u.k.w.h. W tym
stanie rzeczy zbyt daleko idące jest „rozciągnięcie” wiedzy skarżącej z roku 2004 r.
co do niekompletności dokumentu porozumienia - na czynność przeniesienia
własności zdziałaną w 2008 r. - w oparciu o wpis w księdze wieczystej, którego
podstawą było porozumienie z 2004 r.
Na koniec, niepodobna przypisać skarżącej obowiązku czynienia ustaleń
mających na celu wyjaśnienie w wydziale ksiąg wieczystych, czy podpis S. G.
występującego ze spółki został poświadczony przez notariusza, by porozumienie z
dnia 31 marca 2004 r. mogło się stać podstawą wpisu zmiany prawa własności w
księdze wieczystej, w sytuacji, gdy sąd wieczystoksięgowy dokonując tego wpisu
badał, w ramach kognicji określonej w art. 6268
k.p.c., formę i treść tego
porozumienia.
Skoro Sąd Okręgowy rozstrzygając w sprawi wyszedł z odmiennych założeń,
zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak
w wyroku.
5
db