Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 336/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 lutego 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Wielobranżowego "R."
Spółki z o.o. w B.
przeciwko Piotrowi Ś.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 10 lutego 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 9 marca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację
pozwanego i oddalającej powództwo o zapłatę 250.000
(dwieście pięćdziesiąt tysięcy) zł - pkt I b - oraz orzekającej
o kosztach procesu - pkt I c i III - i w tym zakresie przekazuje
sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 26 listopada 2009 r. zasądził od
pozwanego Piotra Ś. na rzecz pozwanej Przedsiębiorstwa Wielobranżowego „R.”
spółki z ograniczoną w odpowiedzialnością w B. kwotę 300.000 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia 7 lutego 2009 r. i orzekł o kosztach procesu, przyjmując za
podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia faktyczne i ich ocenę prawną.
W dniu 30 lipca 2008 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę
przedwstępną, w której pozwany zobowiązał się sprzedać powódce w terminie do
dnia 31 grudnia 2008 r. nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1,74 ha,
położoną w K., składającą się z działek oznaczonych numerami 1504 i 1507, za
cenę 2.400.000 zł. Strony uzgodniły, że powódka uiści tytułem zadatku 250.000
zł, a pozostałą część ceny zapłaci w ratach do 15 września i 31 grudnia 2008 r.,
przy czym kwotę płatną we wcześniejszym terminie – jako dalszą część zadatku.
W porozumieniu zawartym w formie pisemnej w dniu 17 września 2008 r. strony
ustaliły, że cena sprzedaży będzie płatna w następujący sposób: 50.000 zł do
dnia 19 września 2008 r., a 2.100.000 zł do 30 października 2008 r. Powódka
zapłaciła pozwanemu następnego dnia po sporządzeniu aktu notarialnego kwotę
250.000 zł tytułem zadatku oraz w dniu 18 września 2008 r. kwotę 50.000 zł na
poczet ceny sprzedaży.
Powódka w ramach prowadzonej przez siebie działalności w branży
budowlanej planowała wybudować na zakupionej od pozwanego nieruchomości
osiedle domków jednorodzinnych. Jednak po uzyskaniu wiadomości
o podstępnym zatajeniu przez pozwanego informacji, iż w sąsiedztwie tej
nieruchomości prowadzone były roboty fundamentowe pod budowę zakładu
rozbioru i przetwórstwa drobiu oraz że inwestor nadal stara się o uzyskanie
pozwoleń na kontynuowanie tej inwestycji, w dniu 30 stycznia 2009 r. złożyła
pozwanemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy przedwstępnej
i zażądała zwrotu zadatku w kwocie 300.000 zł.
Sąd Okręgowy uznał to oświadczenie za złożone skutecznie. Wskazał przy
tym, że pozwany wiedział o zamierzeniach inwestycyjnych zmniejszających
atrakcyjność planowanego przez powódkę osiedla mieszkaniowego, jednak
własność tę przed powódką zataił. Wcześniej bowiem sam planował budowę
3
16 domów jednorodzinnych na działkach oznaczonych numerami 1504 i 1507
i uzyskał stosowną decyzję o warunkach zabudowy, która przedłożona została do
umowy przedwstępnej. Wskutek jednak nieoczekiwanego przebiegu
postępowania administracyjnego, dotyczącego warunków zabudowy
i zagospodarowania gruntów sąsiednich, z zamiaru tego zrezygnował i podjął
decyzję o sprzedaży tych działek powódce, nie informując jej o mającym powstać
w pobliżu zakładzie przetwórstwa drobiowego.
Sąd Okręgowy przyjął, że błąd powódki dotyczył treści czynności prawnej,
gdyż obejmował cechę przedmiotu umowy kupna-sprzedaży, jaką stanowi
lokalizacja nieruchomości; gdyby powódka wiedziała o planowanej uciążliwej
inwestycji, kolidującej z jej zamierzeniami, to - oceniając sprawę rozsądnie -
nie zawarłaby umowy przedwstępnej. W konsekwencji uznał żądanie zwrotu
spełnionych świadczeń za usprawiedliwione. Skoro umowa przedwstępna stała
się nieważna, powódka może zasadnie domagać się zwrotu zadatku jako
świadczenia nienależnego.
Sąd Okręgowy wskazał jednocześnie, że tytułem zadatku powódka uiściła
jedynie 250.000 zł, zapłata zaś kwoty 50.000 zł stanowiła świadczenie nienależne
z uwagi na to, że dokonana została w wykonaniu porozumienia zawartego –
wbrew zastrzeżeniu przewidzianemu w umowie przedwstępnej – w formie
pisemnej i nieważnego z tej przyczyny.
Jako podstawę rozstrzygnięcia przytoczył art. 73, art. 77, art. 84, art. 88,
art. 405 i art. 410 k.c.
Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji powoda, wyrokiem zaskarżonym skargą
kasacyjną zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że zasądził od
pozwanego na rzecz powódki kwotę 50.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7
lutego 2009 r., w pozostałym zakresie powództwo oraz apelację oddalił i orzekł o
kosztach procesu za obie instancje.
Sąd Apelacyjny nie podzielił oceny, że powódka uchyliła się od skutków
prawnych oświadczenia woli – zawarcia umowy przedwstępnej. Stwierdził,
że wskazywany przez nią błąd co do treści czynności prawnej nie dotyczył
przedmiotu tej umowy, lecz występowania przyszłych okoliczności, które ze swej
4
natury są niepewne. W umowie przedwstępnej powódka zobowiązała się nabyć
konkretną nieruchomość w określonym celu i cel ten mógł zostać zrealizowany.
Przewidywania powódki, że planowane przez nią osiedle mieszkaniowe będzie
położone w atrakcyjnym miejscu, które faktycznie atrakcyjności takiej może zostać
pozbawione wskutek wybudowania w pobliżu zakładu przetwórstwa drobiu, może
być kwalifikowane jako błąd przewidywania, wnioskowania, należący do sfery
motywacyjnej, a nie jako błąd co do treści czynności prawnej.
Sąd Apelacyjny uznał również, że nieprzekazanie kontrahentowi
ubiegającemu się o nabycie nieruchomości na cele budownictwa jednorodzinnego
informacji o toczącym się postępowaniu administracyjnym dotyczącym inwestycji
kolidujących z jego zamierzeniem nie może być ocenione jako umyślne działanie
mające na celu wywołanie błędu. Stwierdził, ze pozwany nie miał obowiązku
udzielenia powódce wyjaśnień co do charakteru nieruchomości sąsiednich,
niegraniczących z nieruchomością, która zamierzała ona nabyć. Zauważył przy
tym, że profesjonalista noszący się z zamiarem rozpoczęcia budowy osiedla
mieszkaniowego powinien podjąć kroki mające na celu wyjaśnienie lokalizacji
planowanej inwestycji, choćby przez zapoznanie się z treścią wydawanych
warunków zabudowy dla nieruchomości. Powódka powinna uczynić to tym
bardziej, że powiązana z nią personalnie R. D. spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością w B. zamierzała wcześniej nabyć część działki sąsiedniej (nr
1506/4), na której - jak można przypuszczać - posadowione zostały fundamenty
pod zakład przetwórstwa drobiu.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że w sytuacji, w której powódka nie odstąpiła od
umowy przedwstępnej i umowa ta nie została rozwiązana, żądanie zwrotu
zadatku – w świetle art. 394 k.c. – nie może być uwzględnione. Zaznaczył przy
tym, że okoliczności faktyczne przytoczone w uzasadnieniu tego żądania nie
pozwalają na dokonanie jego oceny przez pryzmat przyczyn, które legły
u podstaw niewykonania umowy (art. 394 § 3 zdanie drugie k.c.).
W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983
§ 1 pkt 1
k.p.c. powódka podniosła zarzuty naruszenia:
5
- art. 394 § 1 w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 410 § 1 i 2 w związku
z art. 405 i art. 390 § 3 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie,
że kwota 250.000 zł stanowi zadatek, a nie zaliczkę, a w konsekwencji
nietrafne przyjęcie braku obowiązku pozwanego zwrotu powódce tej kwoty,
- art. 410 § 1 i 2 w związku z art. 390 § 3 i art. 394 § 1 i 3 k.c. oraz art. 60
k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwany nie ma
obowiązku zwrotu kwoty 250.000 zł, mimo że: pozwany nie złożył
oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, powódka nie ponosi
odpowiedzialności za okoliczności, przez które nie doszło do wykonania
umowy, a odpowiedzialność za to ponosi pozwany,
- art. 410 § 1 i 2 w zawiązku z art. 405, art. 86 § 1 i art. 84 § 1 k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że brak obowiązku
pozwanego zwrotu kwoty 250.000 zł, pomimo że pozwany wywołał
u powódki podstępem błąd w sferze motywacyjnej, który to błąd upoważniał
powódkę do skutecznego uchylenia się od skutków prawnych umowy
przedwstępnej.
Powołując się na tak ujętą podstawę kasacyjną powódka wniosła o zmianę
wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie apelacji w całości i zasądzenie na
jej rzecz od pozwanego kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie
podniesione w niej zarzuty okazały się uzasadnione.
Zamierzonego skutku nie mógł wywrzeć zarzut dokonania przez Sąd
Apelacyjny wadliwej oceny znaczenia zamieszczonego w umowie przedwstępnej
dodatkowego zastrzeżenia dotyczącego uiszczonej przez powódkę kwoty 250.000
zł. Według skarżącej, skoro zgodnie ze stosownym zapisem umowy, kwota
ta została uiszczona „tytułem zadatku” ale „na poczet uzgodnionej ceny
sprzedaży”, to w istocie – zgodnie z rzeczywistą wolą stron – stanowiła ona
zaliczkę, a nie zadatek.
6
Zgodzić się trzeba ze stanowiskiem skarżącej, że ustalenie treści
dodatkowego zastrzeżenia umownego, a więc również zastrzeżenia zadatku,
winno nastąpić w oparciu o reguły wykładni oświadczeń woli stron, określone w
art. 65 k.c. Błędne jest jednak zapatrywanie, że formuła, która posłużyły się
strony zawierając umowę przedwstępną, wykluczała możliwość zakwalifikowania
jej jako zadatku.
W piśmiennictwie trafnie wskazuje się, że w umowie przedwstępnej
dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku, którego przedmiot odpowiada rodzajowo
przedmiotowi świadczenia z umowy ostatecznej. W takim przypadku kontrahenci
mogą oświadczyć swoją wolę zaliczenia zadatku na poczet tego właśnie
świadczenia. Pogląd taki znalazł odzwierciedlenie również w orzecznictwie Sądu
Najwyższego (zob. uzasadnienie wyroku z dnia z dnia 11 kwietnia 2006 r., I CSK
175/05 niepubl.). Wbrew zapatrywaniu skarżącej, nie pozostaje z nim
w sprzeczności stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25
stycznia 2007 r., V CSK 411/06 (niepubl.). W uzasadnieniu tego orzeczenia
wskazano, że kodeksowi cywilnemu nie jest znana instytucja prawna „zadatku na
poczet ceny”. Pogląd został jednak wyrażony na gruncie stanu faktycznego,
w którym strony w umowie przyrzeczonej ustaliły, że na poczet ceny został
uiszczony zadatek w określonej sumie pieniężnej, przy czym w sprawie ustalono,
że suma ta nie została wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej.
Należy zauważyć, że w toku postępowania instancyjnego nie było
pomiędzy stronami sporu co do charakteru prawnego dodatkowego zastrzeżenia
umownego, a powódka konsekwentnie domagała się zwrotu świadczenia
spełnionego z tytułu zadatku. W tych okolicznościach dokonaną przez Sądy meriti
wykładnię umowy przedwstępnej, w zakresie podważanym obecnie przez
skarżącego, trzeba uznać za prawidłową, a zarzuty naruszenia art. 394 § 1
w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 410 § 1 i 2 w związku z art. 405 i art. 390
§ 3 k.c. za bezzasadne.
U podstaw zaskarżonego wyroku legła przede wszystkim ocena,
iż powódka nie uchyliła się skutecznie od skutków prawnych oświadczenia woli,
kreującego umowę przedwstępną, gdyż zawierając tę umowę nie pozostawała
7
w błędzie wywołanym przez pozwanego, a tym bardziej w błędzie wywołanym
podstępnie. Uznając, że zachowanie pozwanego nie może być kwalifikowane jako
działanie podstępne, Sąd Apelacyjny wskazał, że nieprzekazanie przez
właściciela nieruchomości potencjalnemu jej nabywcy na cele budownictwa
jednorodzinnego informacji o toczącym się postępowaniu administracyjnym
dotyczącym prawa do realizacji inwestycji kolidującej z zamierzeniami tegoż
nabywcy, nie może być kwalifikowane jako działanie celowe, ukierunkowane na
wywołanie błędu. Podniesionemu w skardze kasacyjnej zarzutowi,
podważającemu to zapatrywanie, nie można odmówić słuszności
Kodeks cywilny nie definiuje podstępu, jednak określa - w art. 86 § 1 -
przesłanki, których spełnienie decyduje o wystąpieniu tej wady oświadczenia woli;
ma ona miejsce wówczas, gdy błąd został wywołany podstępnie a oświadczenie
woli zostało złożone pod jego wpływem.
W piśmiennictwie wskazuje się, że istotę podstępu charakteryzują dwa
elementy: intencjonalny (psychiczny) oraz materialny (określone zachowanie się).
Podstęp zakłada celowe, umyślne działanie sprawcy skierowane na wywołanie
takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u osoby, na wolę której
oddziałuje, by zdolny on był do nakłonienia jej do złożenia oświadczenia woli
określonej treści (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 23 marca 2000
r., II CKN 805/98, niepubl.). Działanie podstępne jest zawsze zawinione; może
ono przejawiać się zarówno w chęci, jak i godzeniu się na wywołanie fałszywego
wyobrażenia. Działanie podstępne materializuje się przez określone zachowanie
powodujące wywołanie błędu. Artykuł 86 k.c. nie precyzuje, jaką postać przybiera
to zachowanie. Należy zatem przyjąć, że o podstępie można mówić w przypadku
każdego zachowania ukierunkowanego na wywołanie fałszywego przekonania u
innej osoby, które skłoniło ją do dokonania określonej czynności prawnej. W
piśmiennictwie i w orzecznictwie przyjmuje się, że zachowanie podstępne może
polegać na zatajeniu lub przemilczeniu okoliczności, mających - dla zawarcia
umowy - większe lub mniejsze znaczenie, jeżeli istniał, wypływający z ustawy,
umowy lub zasad współżycia społecznego, obowiązek ich ujawnienia (zob. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1968 r., I CR 563/65, OSNC 1967, nr 12,
poz. 227).
8
Działanie podstępne jest zawsze - niezależnie od pobudek i skutków
działania sprawcy - etycznie naganne. Zmierza ono bowiem do zakłócenia procesu
decyzyjnego innej osoby i doprowadzenia jej na podstawie zasugerowanych
fałszywych przesłanek rozumowania do złożenia określonego oświadczenia woli.
Użyte środki, gradacja winy czy złej woli osoby działającej podstępnie nie mają
znaczenia prawnego. Liczy się tylko samo wprowadzenie w błąd, będące
bezprawiem cywilnym. Podstępu nie ekskulpuje lekkomyślność i łatwowierność
ofiary. Etyczna naganność podstępu stała się motywem surowego potraktowania
przez prawo cywilne skutków wywołanego nim błędu. Uchylenie się od skutków
prawnych błędu wywołanego podstępnie jest ułatwione, może ono nastąpić także
wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności
prawnej (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 września 2004 r., II CK 498/03,
niepubl. i z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 239/09, niepubl.), lecz sfery
motywacyjnej, która stanowiła przyczynę złożenia określonego oświadczenia woli.
W przypadku podstępu nie można zasadnie postawić błądzącemu zarzutu, że nie
uczynił wszystkiego, by poznać rzeczywisty stan rzeczy.
Z ustaleń przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku wynika, że pozwany
przed zawarciem umowy z powódką wiedział o tym, że w sąsiedztwie jego
nieruchomości (za drogą) planowana jest budowa zakładu rozbiórki drobiu. Miał też
świadomość uciążliwości tej inwestycji dla realizacji budowy osiedla
mieszkaniowego. Początkowo zamierzał wspólnie z inną osobą wybudować
na działkach nr 1504 i 1507 16 domów jednorodzinnych, jednak - mimo uzyskania
decyzji określającej warunki zabudowy - z planów tych zrezygnował.
O postępowaniu administracyjnym, w którym inwestor konsekwentnie kwestionował
decyzje odmawiające mu prawa budowy zakładu, zawiadomił powódkę dopiero po
zawarciu umowy przedwstępnej, wiedząc że jej zamiarem jest nabycie gruntu pod
budowę osiedla mieszkaniowego. Skoro pozwany miał świadomość doniosłości
tego faktu dla zamierzeń powódki, nasuwa się pytanie, dlaczego nie podzielił się
z nią tą informacją wcześniej. Trudno zgodzić się z zapatrywaniem Sądu
Apelacyjnego, że udzielenie takiej informacji wykraczało poza ramy obowiązku
przewidzianego w art. 546 § 1 k.c. Przepis ten nakłada na sprzedawcę obowiązek
udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień nie tylko o stosunkach prawnych,
9
ale i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej; do tych ostatnich można
niewątpliwie zaliczyć okoliczność zmniejszającą w istotny sposób użyteczność
rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności.
Trafnie zarzuciła skarżąca, że wyrażona przez Sąd Apelacyjny, w sposób
nader lakoniczny, ocena, wykluczająca – w świetle przytoczonych okoliczności
faktycznych - możliwość zakwalifikowania postawy pozwanego, jako zachowania
podstępnego, narusza art. 86 § 1 k.c. Zachodzi zatem konieczność ponownego jej
przeprowadzenia, z uwzględnieniem wszystkich wskazanych wyżej przesłanek
charakteryzujących podstęp. Konstatacja ta nie pozwala skutecznie odeprzeć
również zarzutu naruszenia art. 410 w związku z art. 405 k.c.
Przed dokonaniem właściwej oceny skuteczności uchylenia się przez
powódkę od skutków prawnych oświadczenia woli bezprzedmiotowe jest
rozważanie zarzutu naruszenia art. 410 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 405, art. 390
§ 3, art. 394 § 1 i 3 oraz art. 60 k.c., zmierzającego do wykazania, że obowiązek
zwrotu zadatku wynika z niewykonania umowy przedwstępnej wskutek
okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pozwany. Kontrola prawidłowości
oceny zasadności roszczenia powódki przez pryzmat tych przepisów może
wchodzić w rachubę dopiero po przesądzeniu, że nie uchyliła się ona od skutków
złożonego oświadczenia woli.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39515
§ 1 k.p.c. orzekł, jak
sentencji.