Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 229/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 kwietnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa E. „S” sp. z o.o.
przeciwko PKS Investment sp. z o.o.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 1 kwietnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 31 marca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Strona powodowa E. „S” –spółka z o.o. dochodziła od strony pozwanej PKS
Investment – spółki z o.o. kwoty 2.000.000 zł odpowiadającej podwójnej wysokości
zadatku uiszczonego przy zawarciu umowy. Żądanie swoje motywowała tym, że
strony zawarły tzw. umowę rezerwacyjną (obejmującą kilkadziesiąt apartamentów) i
przewidziały w niej zadatek w wysokości 1.000.000 zł, gwarantujący zawarcie w
przyszłości umowy przedwstępnej. Do zawarcia takiej umowy jednak nie doszło, a
strona pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej.
Sąd Okręgowy zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę
1.000.000 zł z odsetkami, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.
Podstawowe elementy stanu faktycznego są następujące.
W dniu 12 maja 2008 r. strony zawarły umowę rezerwacyjną w formie aktu
notarialnego, obejmującą 69 apartamentów, które miały być wybudowane przez
stronę pozwaną. W umowie tej określono cenę 1 m2
lokalu, wskazywano termin
rezerwacji na dzień 30 czerwca 2008 r. Warunkiem rezerwacji była wpłata przez
powoda kwoty 1.000.000 zł jako tzw. opłaty rezerwacyjnej, opłata ta stanowiła
jednocześnie zadatek. Jako załącznik do umowy przewidziano projekt umowy
przedwstępnej sprzedaży lokali. Termin rezerwacji został przedłużony z inicjatywy
powoda. Dnia 20 maja 2008 r. powód wpłacił opłatę rezerwacyjną, a strony ustaliły,
że w krótkim okresie po zawarciu umowy przedwstępnej zostanie wpłacona przez
powoda kwota 20.000.000 (50 % wartości umowy). Strony prowadziły negocjacje
co do warunków umowy przedwstępnej (co do ceny 1 m2
lokalu, co do wysokości
kar umownych, wysokości odsetek za opóźnienie, terminów zapłaty
poszczególnych transz, możliwości zmian w projekcie umowy przedwstępnej i in.).
Strony wyznaczały sobie kilkakrotnie terminy zawarcia umowy przedwstępnej,
ostatecznie do zawarcia tej umowy nie doszło, ponieważ strona pozwana nie zgodziła
się na obniżenie ceny lokalu bez ustalenia dodatkowych zabezpieczeń i nie stawiła
się w dniu 12 sierpnia 2008 r. w celu zawarcia umowy. Nie doszło też do zawarcia
umowy w dniu 28 sierpnia 2008 r., a w dniu 11 września 2008 r. strona pozwana
złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej na podstawie art. 394
3
§ 1 k.c. (k. 108 akt). W związku z przedłużającymi się negocjacjami stron, pozwana
nie mogła zawrzeć umów z kontrahentami indywidualnymi i była zobowiązana im
wypłacić kwotę podwójnego zadatku.
Sąd Okręgowy przyjął, że strony w toku negocjacji ustaliły zapłatę należności
za lokale na raty i cenę 1 m2
lokalu na kwotę 10.000 zł brutto. Jednakże strona
pozwana uzależniła rozłożenie zapłaty na raty od warunków dodatkowych, tj.
możliwości wprowadzenia w projekcie umowy przedwstępnej (bez konsultacji ze
stroną powodową) zastrzeżenia kar umownych za opóźnienie w uzyskaniu
pozwolenia na użytkowanie, zastrzeżenia odsetek za opóźnienie, zastrzeżenia kary
umownej za wcześniejsze odstąpienie od umowy do momentu zapłaty 20% ceny.
Nie było zatem bezwarunkowej zgody pozwanego na wspomniane zmiany umowy.
W ocenie Sądu Okręgowego, uzasadnione okazało się roszczenie powoda
o zwrot kwoty odpowiadającej wręczonemu zadatkowi. Umowa rezerwacyjna
zawierała wszystkie istotne elementy umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy przyjął,
że w świetle ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie nie można określić
w sposób jednoznaczny, której ze stron należy przypisać ostatecznie fiasko
negocjacji. Analizując dokładnie ich przebieg odnośnie do umowy przedwstępnej,
Sąd Okręgowy stwierdził, że aktywność strony powodowej w tych negocjacjach
polegała na uzyskiwaniu nowych koncesji ze strony pozwanego. Gdyby strona
pozwana w sposób sztywny domagała się zawarcia umowy przedwstępnej na
warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej, wówczas fiasko negocjacji
obciążałoby stronę powodową i strona pozwana mogłaby zachować zadatek.
Akceptacja jednak propozycji dalszych negocjacji raz już ustalonych warunków
umownych sprawia, że Sąd ten uznał, iż nie można obciążać konsekwencjami
braku porozumienia tylko jednego partnera, tj. stronę powodową. W konsekwencji
Sąd ten przyjął, że wystąpiła sytuacja przewidziana w art. 394 § 3 k.c., co
uzasadniało zasądzenie zwrotu zadatku na rzecz powoda.
W wyniku apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok
(w pkt I i I (I) i oddalił powództwo w całości. Sąd ten podzielił zasadnicze ustalenia
faktyczne Sądu Okręgowego. Zadatek został wręczony pozwanemu w związku
z zawarciem umowy rezerwacyjnej i do umowy tej dołączono projekt umowy
4
przedwstępnej jako załącznik. Umowa przedwstępna nie doszła do skutku,
a wpłacony przez powoda zadatek nie został zwrócony. W tej sytuacji Sąd
Apelacyjny starał się ustalić przyczynę niedojścia do skutku tej umowy oraz to,
która ze stron ponosiła odpowiedzialność za taki stan rzeczy. Nie podzielił
stanowiska Sądu Okręgowego, że przyczyny niezawarcia umowy przedwstępnej
obciążają stronę pozwaną. Umowa rezerwacyjna przewidywała zawarcie umowy
przedwstępnej na wskazanych w niej warunkach m.in. z uwzględnieniem ustalonej
ceny i warunków płatności dla nabywcy. Powód nie był gotowy na takich warunkach
zawrzeć umowę przedwstępną, ani też na warunkach, jakie ostatecznie strona
pozwana gotowa była przyjąć w toku negocjacji. Strona powodowa nie wyraziła woli
zawarcie umowy na pierwotnie ustalonych warunkach. O odmiennej woli tej strony
nie świadczy wysyłanie do strony pozwanej kilku pism latem 2008 r., a więc już po
fakcie niestawienia się przez pozwanego na wyznaczony termin zawarcia umowy.
Nie można zatem przyjąć, że strona pozwana uchylała się od zawarcia umowy
przedwstępnej. Dokonane ustalenia faktyczne wskazują na to, że to właśnie strona
powodowa uchylała się od zawarcia umowy przedwstępnej, a strona pozwana była
gotowa ją zawrzeć na warunkach pierwotnie uzgodnionych (po przyjęciu zadatku).
Wszelkie późniejsze ustalenia stron, o ile można mówić o objęciu ich zgodną wolą,
mogą co najwyżej stanowić o zawarciu innej umowy, ale nie umowy, z którą
powiązany był zadatek. W tej sytuacji nie było podstaw do zwrotu zadatku
wręczonego pozwanemu (ar. 394 § 1 k.c.).
W obszernej skardze kasacyjnej podniesiono jeden zarzut naruszenia prawa
procesowego, tj. art. 328 § 2 k.p.c. Zarzuty naruszenie prawa materialnego ujęto
w kilku grupach, w których eksponowano naruszenie art. 394 § 1 i § 3 k.c., art.
3531
k.c., art. 56 i 60 k.c. w zw. z art. 65 § 1 k.c., art. 77 § 1 w zw. z art. 60 k.c., art.
73 § 1 k.c. w zw. z art.3531
k.c. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania,
ewentualnie – o uchylenie tego wyroku w całości i oddalenie apelacji strony
pozwanej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
5
Przy założonej przez Sąd Apelacyjny koncepcji rozstrzygnięcia nie sposób
twierdzić, że uzasadnienie wyroku tego Sądu zostało sporządzone z naruszeniem
wymagań przewidzianych w ar. 328 § 2 k.p.c. Kwestia, czy pisma wskazane przy
prawnej motywacji zarzutu naruszenia tego przepisu stanowiły „wyraz woli” strony
skarżącej w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej, może być podnoszona
w ramach naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 60 k.c. i art. 65 k.c.
Formułując zrzuty kasacyjne i wskazując wiele przepisów k.c., strona
powodowa stara się podtrzymać stanowisko, że istniały – wbrew stanowisku Sądu
Apelacyjnego – dostateczne podstawy do żądania zwrotu zadatku. Według tej
strony, za niedojście do skutku umowy rezerwacyjnej ponoszą odpowiedzialność
obie strony (art. 394 § 3 k.c.), ewentualnie – w związku ze zmianą treści pierwotnej
umowy – zadatek stał się o ogóle bezprzedmiotowy i dlatego powinien zostać
zwrócony stronie powodowej (motywacja prawna pierwszego i trzeciego zarzutu
kasacyjnego).
Obszernie sformułowany katalog podstaw kasacyjnych i wspierająca je
szeroka argumentacja prawna wymaga odpowiedniego uporządkowania zagadnień
prawnych, jakie pojawiły się w rozpoznawanej sprawie i miałyby istotne znaczenie
dla rozstrzygnięcia. W tym zakresie odpowiednie oceny prawne powinny być
dokonywane na podstawie ustaleń faktycznych dokonanych przez Sądy meriti (art.
3933
§ 3 k.p.c.).
Sąd Apelacyjny trafnie stwierdził, że w umowie rezerwacyjnej obie strony
przyjęły na siebie kontraktowy obowiązek w postaci zawarcia umowy
przedwstępnej obejmującej określone kategorie lokali (§ 3 i § 6 umowy z dnia 12
maja 2008 r.). Obowiązek ten powiązany został z umową rezerwacyjną i jego
wykonanie zabezpieczono zadatkiem, wręczonym stronie pozwanej przez stronę
powodową (art. 394 § 1 k.c.). De lege lata nie ma przeszkód prawnych ku temu,
aby zadatkiem nie mógł być objęty także obowiązek zawarcia określonej umowy
przedwstępnej z konsekwencjami prawnymi wskazanymi w art. 394 k.c. Zawarcie
umowy rezerwacyjnej w formie aktu notarialnego i zastrzeżenie w niej zadatku
w odniesieniu do obowiązku kontraktowego w postaci zawarcia umowy
przedwstępnej nie wyklucza możliwości dokonania zmian w umowie rezerwacyjnej
6
(umowie podstawowej) także w innej formie, akceptowanej przez obie strony (np.
w toku negocjacji). Należy podkreślić, że obie strony podjęły negocjacje odnośnie
do ustalenia treści umowy przedwstępnej, będąc zobowiązane wobec siebie do
wykonania takiego obowiązku kontraktowego, wynikającego z umowy
rezerwacyjnej. Z ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że w toku negocjacji nie
doszło w ogóle do odpowiedniego porozumienia co do wygaśnięcia wspomnianego
obowiązku kontraktowego. Świadczy o tym ten fragment wywodu tego Sądu,
w którym starano się wykazać, że niezawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło
z przyczyn obciążających jedną ze stron, tj. stronę powodową.
Z treści umowy rezerwacyjnej wyraźnie wynika to, że strony ustaliły termin
wykonania obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej na dzień 30 czerwca 2008 r.
Datę tę powtórzono dwukrotnie w § 3 i w § 4 ust. 3 umowy. Jednocześnie
wskazano początkową datę obowiązku rezerwacji jako datę uiszczenia przez
nabywcę na rzecz pozwanej opłaty rezerwacyjnej (§ 6 ust. 1 umowy). Uiszczenie tej
opłaty nastąpiło ostatecznie w dniu 20 maja 2008 r.
Jeżeli umowa rezerwacyjna przewidywała obowiązek zawarcia umowy
przedwstępnej, to strony mogły nadać temu obowiązkowi określoną postać
jurydyczną i odpowiednio doprecyzować go w sposób przyjęty w tej umowie.
Kwestia ta jest istotna z punktu widzenia właściwego określenia treści powinności
kontraktowej obarczającej obie strony i oceny jej wykonania. Należy stwierdzić,
że Sąd Apelacyjny trafnie przyjął w tej mierze, iż podstawowe elementy treści
umowy przedwstępnej można było ustalić już w treści umowy rezerwacyjnej (s. 11
uzasadnienia zaskarżonego wyroku; wskazano tam na cenę i warunki płatności).
Elementem precyzującym obowiązek kontraktowy stron (w postaci zawarcia umowy
przedwstępnej) mógł być też odpowiedni projekt umowy przedwstępnej, który
strony uczyniły załącznikiem do umowy rezerwacyjnej (§ 6 ust. 4 umowy), nawet
jeżeli projekt ten nie został przez nie podpisany.
Analizując treść korespondencji stron w toku negocjacji oraz ich zachowanie
się, Sąd Apelacyjny stwierdził, że przyczyna niezawarcia umowy przedwstępnej
leży po stronie powoda (nabywcy), ponieważ strona ta nie była gotowa zawrzeć tej
umowy na warunkach przewidzianych w umowie rezerwacyjnej, ani też na takich
7
warunkach, jakie ostatecznie strona gotowa była przyjąć (s. 11 uzasadnienia
zaskarżonego wyroku). Jednocześnie Sąd Apelacyjny stwierdził, że strona
pozwana była gotowa zawrzeć umowę przedwstępną „na warunkach, jakie zostały
przyjęte przy wręczaniu zadatku”, tzn. na warunkach określonych w umowie
rezerwacyjnej. Stwierdzenie to należy uznać jednak za zbyt kategoryczne
z następujących powodów.
Po pierwsze, obie strony podjęły się negocjacji dotyczących ostatecznej
treści umowy przedwstępnej (obowiązku kontraktowego objętego zadatkiem)
i prowadziły je przez kilka miesięcy po uiszczeniu zadatku przez powoda, tj. do
czasu złożenia przez pozwanego oświadczenia z dnia 11 września 2008 r. Tylko
szczególne okoliczności, pojawiające się w toku negocjacji, mogłyby wskazywać na
to, że jedna ze stron prowadzi je w innym celu niż doprowadzenie do definitywnego
zawarcia umowy przedwstępnej, gdy wiąże ją odpowiednia umowa rezerwacyjna
obejmująca również klauzule o ustanowieniu zadatku.
Po drugie, nie istniały prawne bariery dokonania zmiany treści umowy
podstawowej (rezerwacyjnej) w odniesieniu do objętego nią obowiązku zawarcia
umowy przedwstępnej właśnie w toku negocjacji stron. Wspomniano już bowiem
wcześniej, że strony mogły dokonać zmian w treści umowy pierwotnej, zawartej
w formie aktu notarialnego, także w innej formie. Wykluczenie możliwości
dokonania wspomnianych zmian treści umowy rezerwacyjnej i ustalenia
odpowiednich konsekwencji tych zmian dla istnienia powinności kontraktowej stron
objętej zadatkiem (z dopuszczeniem dojścia do skutku między stronami jakiegoś
innego porozumienia, z którym zadatek nie byłby związany), nastąpiło zatem
w rezultacie niewłaściwego zastosowania art.77 k.c.
Po trzecie, z uzasadnienia wyroku Sądu drugiej instancji nie wynika wyraźnie
to, czy brak gotowości do zawarcia umowy przedwstępnej (wykonania obowiązku
kontraktowego) traktować należy jako zawinioną przez powoda (dającego zadatek)
przyczynę niezawarcia umowy przedwstępnej („niepodpisania umowy
przedwstępnej w winy nabywcy”) w rozumieniu § 6 ust. 3 umowy rezerwacyjnej.
Jeżeli Sąd drugiej instancji przyjmuje właśnie takie założenie, to niezbędne byłoby
jednak bliższe skonstatowanie wspomnianej winy powoda, skoro obie strony
8
dobrowolnie przecież przystąpiły do negocjacji niektórych postanowień umowy
przedwstępnej, negocjacje te trwały jednak jakiś czas, a obowiązek zawarcia
umowy przedwstępnej (gwarantowany zadatkiem) obciążał obu partnerów w toku
rokowań.
Po czwarte, treść § 6 ust. 3 umowy rezerwacyjnej może świadczyć o tym, że
w tym postanowieniach umownych uregulowane zostały skutki prawne
niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku kontraktowego w postaci
zawarcia umowy przedwstępnej z winy jednej ze stron. Może to oznaczać, że
przewidziane w art. 394 § 1 k.c. skutki prawne nie powstaną wówczas, gdy
przyczyna niezawarcia umowy przedwstępnej będzie leżała po jednej ze stron, przy
czym stronie tej nie będzie można przypisać winy w niewykonaniu obowiązku
kontraktowego zabezpieczonego zadatkiem.
Po piąte, Sąd Apelacyjny – zakładając ogólny brak gotowości strony
powodowej do zawarcia umowy przedwstępnej – nie rozważył konsekwencji
prawnych złożonego przez stronę pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy
(z powołaniem się na przepis art. 394 § 1 k.c.) w sytuacji, w której strona
powodowa nie domagała się zawarcia umowy przedwstępnej, kwestionując (m.in.
w skardze kasacyjnej) prawną skuteczność takiego odstąpienia i dochodząc
jedynie zwrotu tego zadatku. Gdyby zatem odstąpienie od umowy okazało się
nieskuteczne (w świetle § 6 ust. 3 umowy), to wspomniana sytuacja mogłaby
prowadzić do wniosku, że mogłoby dojść przynajmniej do dorozumianego
rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez strony.
Z przedstawionych racji należało uznać za trafne zarzuty naruszenia art. 394
§ 1 i § 3 k.c. oraz art. 60 k.c. i art. 65 k.c. Bez odpowiednich pogłębionych ocen
prawnych Sąd Apelacyjny przedwcześnie jednak stwierdził niezasadność
roszczenia strony uiszczającej zadatek o zwrot tego zadatku. W tej sytuacji
należało wyrok Sądu Apelacyjnego uchylić i przekazać sprawę temu Sądowi do
ponownego rozpoznania (art.39815
k.p.c.).
md